что такое в квартирах первая очередь
Почему не стоит покупать квартиру в доме первой очереди
Строительные компании часто сдают новостройки в несколько очередей, причем в доме первой очереди квартира может стоить дешевле. Но покупателю в первом доме приходится покупать квартиру в чистом поле. Поэтому многие решают купить новостройку в доме хотя бы второй очереди.
Почему же не стоит приобретать первую очередь?
Осмотр квартиры
Когда уже сдан первый дом покупатель второй очереди может увидеть, что же он будет покупать. К тому же можно узнать мнение новоселов, купивших квартиры в самом первом доме. Так можно узнать о преимуществах и недостатках квартир, понять, на что следует обращать пристальное внимание при подписании акта приемки.
Придомовая территория
Что ни говори, а покупатель первой очереди лишен радости благоустройства придомовой территории. Максимум, на что здесь можно рассчитывать – это на асфальт вокруг дома. Покупателям второй и уже третьей очереди в этом смысле повезет гораздо больше.
Экономия средств
Большинство покупателей, которые решают купить первую очередь, руководствуются экономией. Но, хотя квартиры в первом доме обычно и стоят дешевле, защититься от лишних трат можно и при приобретении жилья в последующих домах. При этом можно иметь реальную возможность увидеть, что же покупается.
Инфраструктура района
Жизнь в новом жилом квартале начинает оживать, когда заселены уже хотя бы половина квартир. Покупателям же первой очереди не приходится рассчитывать, что в шаговой доступности будут магазины и объекты инфраструктуры. То же самое касается садиков и школ, которые строительные компании возводят в последнюю очередь.
Транспортная развязка
Чтобы общественный транспорт наладил свою работу, необходим существенный пассажиропоток. Покупателям первой очереди не приходится рассчитывать, что к их новому району хорошо будет ходить транспорт. Когда же сдаются следующие дома, начинает налаживаться и работа общественного транспорта.
С уважением опытный частный риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!
Покупка новостроек второй очереди: перечисляем плюсы
Все больше застройщиков сдают масштабные строительные проекты в несколько этапов. Как оказалось, в покупке жилья во второй и последующих очередях есть свои плюсы. А иногда выбор квартиры в таких объектах называют «золотой серединой».
Уже давно у покупателей не вызывает удивления жилой комплекс, состоящий из десятков корпусов, которые возводят в несколько очередей. В пример можно привести ЖК Wellton park, состоящий из 13 корпусов, или ЖК «Garden Park Эдальго» из 15 корпусов, которые возводят в три очереди. Далеко не все делают инвестиционные покупки, многим хочется взглянуть на уже построенные дома, реализуемые в рамках того или иного проекта, а уже после этого принимать решение о приобретении жилья. Разумеется, данный подход имеет свои плюсы.
Ввод инфраструктуры района
Конечно же, ощутимым преимуществом покупки квартиры во второй очереди является возможность выбрать уже готовое жилье «на месте». Но есть и другие очевидные плюсы. Например, жильцы недавно построенных домов наверняка столкнутся с недостатком инфраструктуры. При этом у них нет гарантии быстрого разрешения данных проблем. Чаще всего сетевые ритейлеры начинают запускать свои магазины, когда в дома въезжает около половины жильцов. Владельцы салонов красоты, фитнес-центров и детские клубы, как правило, придерживаются такой же стратегии. Не будем забывать и о том, что детские сады и школы часто открываются намного позже завершения стройки. Покупатели недвижимости в уже запущенном проекте реже сталкиваются с подобными трудностями.
Новый микрорайон начинает «оживать» после того, как в квартиры заселяется около 60-70% жильцов. Покупка квартиры во второй очереди решает эту проблему, рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР. Например, в ЖК премиум-класса «Квартал Триумфальный», расположенном в районе Фили-Давыдково, — двенадцать корпусов, девять из них уже введены в эксплуатацию. Работают и три детских сада, которые открыты рядом с комплексом, добавляет эксперт.
Благоустройство и отсутствие строительного шума
Все большее значение застройщики стали уделять благоустройству дворов и прилегающих к жилым комплексам территориям. В некоторых проектах появляются собственные парки, бульвары и набережные. Как правило, в элитных жилых комплексах под такие участки отводятся гораздо большие площади, но и покупателей новостроек эконом-класса уже не удивить таким подходом. Здесь стоит вспомнить о том, что въезжающие в дома первой очереди лишены подобных плюсов. Чаще всего они живут на еще продолжающейся стройке, а если и произведены какие-либо работы по благоустройству, то только рядом с готовым корпусом. Полностью завершенные очертания придомовое пространство приобретает только после ввода в эксплуатацию большей части корпусов.
Чаще всего ни о какой готовой озелененной территории у дома покупателям не приходится и думать. Рядом идет строительство остальных корпусов, доносится шум техники. При неудачном стечении обстоятельств все это может продолжаться несколько лет. Пыль и грязь будут окружать новоселов круглосуточно, не стоит забывать и о том, что по московскому законодательству можно проводить работы — правда, с некоторыми ограничениями — и в ночное время (с 23.00 до 07.00). Разумеется, для семей с детьми такой вариант неприемлем.
Павел Телушкин считает, что комфорт является значимым фактором для большинства покупателей недвижимости:
— Для тех, кто приобретает жилье премиум- и элитного класса, этот фактор нередко становится ключевым. Люди не хотят годами жить рядом со строительной площадкой и терпеть неудобства, связанные с неработающей в полном объеме инфраструктурой. Поэтому жилье в комплексах, находящихся на завершающих стадиях строительства, пользуется повышенным спросом.
Надежность
Многим покупателям достаточно сложно приобретать жилье, если вместо дома, пусть и недостроенного, продается участок в поле, а квартира существует лишь в виде проектной документации. Но если речь идет о жилье во второй очереди, покупатель может видеть уже готовые введенные корпуса, а также начавшееся строительство своего дома. Разумеется, активность застройщика, сданные корпуса — это сильные аргументы в пользу покупки. При этом если покупать квартиру в возводящихся корпусах на начальном этапе, можно получить скидку в 10-15%. При этом риск того, что жилье не будет сдано, уменьшается, в отличие от проектов на самой ранней стадии, считает Сергей Орлов, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Калинино, г. Тверь:
— Из минусов покупки квартиры в строящейся новостройке первой очереди можно отметить задержку сроков сдачи: это может случиться из-за подводки коммуникаций, не подписания актов ввода администрацией города и т.п. Кроме того, отсутствует возможность увидеть объект, решение о покупке принимается только на основании документов.
Что касается ситуации, при которой первая очередь сдается, а с остальными могут возникнуть какие-то проблемы, то в Твери такое встретить практически невозможно, — продолжает эксперт. — Напротив, задержку сроков сдачи, как правило, ощущают на себе покупатели жилья первой очереди строительства, и во многом это связано с необходимостью подключения комплекса к инженерным сетям и коммуникациям. Поэтому если подключаемые мощности соответствуют планам застройщика по возведению сразу нескольких домов, которые войдут в состав жилого комплекса, то при сдаче второй, третьей и последующих очередей сроки максимально соответствуют заявленным.
В регионах выгоднее иногда покупать готовое жилье
Сергей Орлов приводит в пример работу застройщиков в Тверской области, они могут расплачиваться со своими подрядчиками квартирами, для которых продажа квартир — не основной вид деятельности, поэтому их выставляют на рынок с существенными скидками:
— На первичном рынке недвижимости Твери и Тверской области к началу 2017 года сложилась ситуация, не типичная для столичного региона. Если, к примеру, в Москве покупатели квартир в новостройках стремятся приобрести жилье на начальных стадиях строительства, чтобы существенно сэкономить, то в столице Верхневолжья максимальной экономии средств, напротив, можно достичь, вложившись в новое жилье на завершающей стадии строительства второй и последующих очередей того или иного комплекса. Во многом такому положению дел поспособствовало наличие на рынке так называемых «подрядных» квартир, т.е. тех лотов, которыми застройщик расплачивается со своими подрядчиками. Как правило, такие объекты появляются после сдачи первой очереди и на стадии второй и последующих очередей строительства. Причем разница в цене между квартирами, приобретаемыми напрямую у застройщика, и подрядными может составлять от 100 до 700-800 тыс. рублей. Согласитесь, солидная экономия для Тверского региона. Правда, к этому всему есть небольшое уточнение. Говоря о подрядных квартирах, следует иметь в виду жилье больших площадей, как правило, от 100 кв. м и выше. Они не самые ликвидные, поэтому застройщик чаще всего расплачивается именно такими лотами. Но если вам требуется небольшая студия или бюджетная 1- или 2-комнатная квартира, вероятность покупки подрядной квартиры заметно уменьшается.
Золотая середина
Реализация масштабных строительных проектов требует больших финансовых, трудовых и организационных ресурсов, привлечь которые часто удобнее не сразу, а реализуя проект в несколько очередей, поэтому на рынке появляется все больше жилых комплексов, где квартиры продаются на разных этапах, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». Приобретение квартир в домах второй и последующих очередей является «золотой серединой» для тех горожан, которые стремятся получить не только «крышу над головой», но и качественную среду для комфортной жизни. Стоимость квартир в новостройках второй очереди ниже, чем в уже готовых жилых комплексах, но в них отсутствуют недостатки, которые получают самые первые покупатели жилья.
Сергей Орлов согласен с данной позицией, также он напоминает, что не лишним перед покупкой квартиры будет подробно изучить репутацию застройщика:
— Учитывая ситуацию в экономике страны и взвешивая риски приобретения жилья на стадии котлована, можно порекомендовать покупателям недвижимости при возможности отложить покупку квартиры в строящемся доме до стадии высокой готовности или же выбирать застройщика с безупречной репутацией, у которого за плечами много завершенных в заявленные сроки проектов.
Бесплатное жилье: как получить квартиру от государства
Жилищные субсидии
Российский закон предусматривает поддержку граждан и предоставление льгот. С помощью субсидий государство помогает купить квартиру и улучшить жилищные условия, приобрести земельный участок и получить скидки на оплату жилищно-коммунальных услуг. Помимо этого, предусмотрена выдача бесплатных квартир для отдельных категорий граждан. Например, немало шансов переехать у малоимущих, многодетных и тех, чье жилье признано непригодным для проживания без возможности капитального ремонта и реконструкции. К льготным категориям также относятся люди, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.
Очередность заявок
Разумеется, после получения определенного статуса и подачи заявки никто не гарантирует скорый переезд в новую квартиру. Запрос будет поставлен в очередь, но некоторые категории граждан имеют приоритетное право на получение жилья. Это ветераны Великой Отечественной войны, люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, члены семей работников правоохранительных органов и военнослужащих, погибших при исполнении. Вторые в списке — инвалиды, сироты, жертвы стихийных катастроф, работники прокуратуры и суда. И лишь затем на общих основаниях рассматриваются заявки многодетных, малоимущих семей и граждан, нуждающихся в улучшении условий из-за недостатка площади квартир и ветхости домов, в которых они живут.
Набор факторов
Большинству категорий граждан, претендующих на бесплатную квартиру, достаточно подтверждения статуса, включенного в перечень социальных льгот (на основании заключения врача или справки с работы). Людям с низким уровнем дохода придется доказать свое финансовое положение, чтобы получить жилье по договору социального найма. Совокупный заработок всех членов семьи должен быть меньше прожиточного минимума, который устанавливает региональная власть. Причем учитывается не только зарплата, но и проценты от вкладов и депозитов, доход от сдачи квартир в аренду, гонорары, стипендии, пенсии и алименты от бывших супругов. Чтобы получить статус малоимущей семьи, нужно подать заявку в местный муниципалитет.
Помимо низкого уровня заработка, гражданин должен подтвердить один из дополнительных критериев, по которым он может претендовать на квартиру. Это может быть отсутствие жилья или недостаточная площадь с учетом количества проживающих — менее 10 кв. м на человека. На положительное решение о выдаче ключей влияют многодетность (трое и более детей), статусы матери-одиночки и сироты. Кроме того, государственная комиссия может навести справки о репутации заявителя на работе и среди соседей, а также обратить внимание на условия проживания: умение поддерживать чистоту и порядок, сохранять квартиру в пригодном для жизни состоянии.
Сколько стоят в очереди
Законом не установлены конкретные сроки рассмотрения заявлений на бесплатное жилье. Это время зависит от региона, информацию лучше уточнять в местном муниципалитете. Бывают ситуации, когда люди годами ждут квартиры и не получают их, когда подходит очередь. Это может случиться по причине смерти одного из членов семьи, прописанного в квартире с недостаточным метражом, улучшения условий проживания за свой счет или повышения совокупного уровня дохода.
Кроме того, представители государства могут отказать в выдаче квартиры, если вы предоставили неполный комплект документов или указали неверные сведения (обычно это выясняется на этапе подачи запроса). Когда подойдет очередь заявителя, будут проверены сделки с недвижимостью, совершенные членами семьи за период с момента подачи документов. Важно, чтобы за это время люди не ухудшали нынешние условия проживания намеренно в целях получения квартиры как можно скорее: доказанный факт может стать причиной отказа в выдаче жилья.
Комментарий эксперта
Анастасия Поликыржа, адвокат, кандидат юридических наук:
— В соответствии с программой развития застроенных территорий дом признается аварийным и подлежащим сносу, а далее застройщики (органы местного самоуправления) расселяют жильцов с предоставлением благоустроенного жилья. При этом те, кто стоял в очереди и имел статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, не только получат новую квартиру, но и расширят свои жилищные возможности.
Субсидии и право на льготную ипотеку предоставляются вне очереди, если жилье, где проживает молодая семья, непригодно для использования и не может быть улучшено (например, аварийные дома или слишком тесные помещения) или если у одного из супругов выявлено серьезное хроническое заболевание. В последнем случае в муниципальный жилищный отдел нужно представить медицинскую справку. В данной сфере сложилась обширная судебная практика, причем она строится положительно в пользу семей, где есть хронические заболевания.
Развитие получили различные программы.
Стройотряд. Эта программа нацелена на помощь молодежи в покупке собственного жилья. Суть заключается в следующем: отработав на строительстве 150 рабочих смен, человек получает право приобрести жилье по его реальной стоимости, без рыночных накруток. В результате стоимость квадратного метра падает практически в три раза. Единственный недостаток направления: стройотряды действуют лишь в Екатеринбурге и Воронеже.
Помощь молодым учителям. С 1 августа 2020 года в программу «Молодая семья» внесены изменения, и теперь первоначальный взнос может быть по ипотеке с договором купли-продажи, ДДУ или уступки права требования. Долг и проценты можно погашать не только по основному договору, но и по рефинансированному.
Платить за новостройку по ДДУ можно не только через счет эскроу, но и напрямую застройщику, если тот платит взносы в фонд дольщиков.
Субсидию можно потратить на оплату новостройки, которую купили по договору уступки права требования. Причем как при полной оплате, так и с ипотекой. Больше нет требования, чтобы квартира относилась к стандарт-классу.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.