в какой суд подается виндикационный иск
Кто может подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения?
Подать такой иск (который также именуется виндикационным) могут:
1) собственник имущества (ст. 301 ГК РФ).
Если ваше право собственности на недвижимость не зарегистрировано, вы все равно можете подать иск и доказать в суде, что право собственности у вас возникло. Но учтите, что недостаточно будет подтвердить только то, что имущество числится на балансе вашей организации (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Потребуются также иные доказательства, например, договоры, акты приема-передачи и т.д.
Если ваше право собственности возникло раньше, чем ввели госрегистрацию прав на недвижимость, вы вправе заявить иск, даже если в ЕГРН указан другой собственник, чье право зарегистрировано на основании ничтожной сделки (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15293/10).
Собственник может подать иск и в том случае, когда он передал имущество:
в залог. Например, когда залогодержатель неправомерно распорядился таким имуществом (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10);
лизинг, если он истребует имущество не у лизингополучателя, а у третьего лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2001 N 2626/01);
2) владелец по закону или договору (ст. 305 ГК РФ). Вы можете подать виндикационный иск, если вам принадлежит имущество на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, которое предусмотрено законом или договором. Например, если вы залогодержатель, то можете истребовать имущество из чужого незаконного владения, даже если таким незаконным владельцем является залогодатель (п. 1 ст. 347 ГК РФ);
3) давностный владелец (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010), то есть тот, кто пока еще не стал собственником в силу приобретательной давности, но владеет имуществом как своим собственным.
Кто не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения?
Такой иск подавать, в частности, не могут:
учредитель (акционер) общества, чтобы истребовать то имущество, которое он передал в уставный капитал этого общества (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13);
арендатор для истребования у третьего лица имущества, которое он должен был получить в аренду (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
тот, кто утратил право собственности на законном основании (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 5194/09). Например, когда продавец передал имущество покупателю;
тот, чье право собственности на недвижимость было зарегистрировано на основании ничтожной сделки (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 7317/13);
тот, чье право собственности на движимое имущество возникло на основании ничтожной сделки, притом что нет других оснований (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
По вопросу оказания юридической помощи обращайтесь по телефонам:
Возврат имущества из чужого незаконного владения
По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.
Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.
Виды незаконного владения имуществом
Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.
Кроме того, незаконным владением признают:
В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения
Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:
Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.
Порядок истребования
Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество. Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию. Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.
Однако законодательством обязанность по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предусмотрена. Суд может рассмотреть выполнение такого требования по аналогии с иском о возврате неосновательного обогащения. При этом статья 303 о расчетах при возврате имущества из незаконного владения должна учитываться в приоритете перед общими нормами о возврате неосновательного обогащения, о чем в пункте 12 указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 № 15828/03. Проценты за доход от незаконного владения чужим имуществом в данном случае не должны начисляться. Суды исходят из того, что незаконное владение вещью – это неосновательное пользование имуществом, а не доходами, и статью 395 они применять в данном случае не будут.
Защитить нарушенные права собственника на владение имуществом можно, подав виндикационный иск.
Виндикационный иск – это требования законного собственника вернуть обратно его имущество, которым завладели другие лица без согласия прежнего владельца. В рамках судебного разбирательства новый владелец должен доказать, что может владеть вещью или недвижимостью на законных основаниях и подтвердить факт совершения сделки либо иной передачи ему спорного имущества. Если старый владелец хочет вернуть себе имущество, то он должен доказать незаконность владения у нового собственника.
Виндикационный иск отличается от негаторного. Оба иска направлены на восстановление прав собственника, но есть и отличия:
Исковое заявление собственник может подать в отношении любого имущества – недвижимого и движимого. Нужно приложить к заявлению правоустанавливающие документы на спорное имущество, иначе дело вряд ли рассмотрят. Такими документами могут быть:
В суде истцу нужно заявить:
Но Гражданский кодекс защищает и добросовестного владельца. В ответ на иск тот может потребовать компенсировать содержание имущества на период, за который был рассчитан доход с владения. Однако расходы нужно обосновать, они должны действительно улучшить характеристики имущества либо дополнить ее новыми функциями.
Кроме того, если от вещи можно отделить улучшения, то добросовестный владелец может оставить их себе либо потребовать компенсации при невозможности отделения. Сумма компенсации не должна превысить сумму произведенных улучшений.
Госпошлину при подаче искового заявления оплачивает истец. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости спорного имущества.
Например, госпошлину по иску о возврате недвижимости рассчитают по ее кадастровой стоимости. А пошлина для движимого имущества будет рассчитана исходя из ее стоимости, указанной на документах при приобретении вещи. Если имущество уже утратило свой товарный вид, то для оценки стоимости нужно заказывать экспертную оценку у оценщиков.
Истец может вернуть судебные расходы при полном удовлетворении иска, а если дело выиграно частично, то можно вернуть госпошлину пропорционально требованиям, которые удовлетворил суд. Если суд в иске отказал, то госпошлину не возвращают.
Решение суда
Есть ситуации, когда решение суда при рассмотрении дела об истребовании имущества из незаконного владения будет отрицательным. Собственник точно проиграет иск, если имущество погибло – истребовать уже нечего. А недобросовестным владельцем могут признать собственника, если тот:
Такие сделки суд признает недействительными. В итоге покупатель должен вернуть вещь собственнику, а договор расторгается.
Верховный и Высший арбитражный суд в совместном Постановлении Пленумов 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что если недвижимость не зарегистрирована в ЕГРН за прежним собственником, то покупателя могут признать недобросовестным. Если приобретатель успел зарегистрировать в недвижимости других людей, то он должен их оттуда выписать. Наконец, если покупатель отказывается выполнить утвержденное решение суда, то истцу нужно получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам, которые принудительно выселят покупателя и членов его семьи из чужой недвижимости.
Добросовестным покупателя признают и в том случае, если вещь приобретена на возмездной основе. Если сделка была безвозмездной, то новый собственник возвращает имущество прежнему, законному владельцу вещи независимо от того, каким способом приобреталось имущество.
Покупатель должен доказать передачу ему имущества по воле прежнего владельца. Но если имущество было изъято по решению суда, которое впоследствии отменили, то суд признает передачу имущества помимо воли собственника.
При рассмотрении дела суд проверяет правомерность полномочий собственника и если нижестоящий суд ошибся в определении правомерности, то вышестоящая инстанция должна отправить дело на новое рассмотрение.
Кто считается добросовестным владельцем
С 1 января 2020 года добросовестным владельцам будут выплачивать компенсации денежных средств, потраченных на имущество, которое изъяли из незаконного владения. Для этого нужно, чтобы приобретателя имущества признали добросовестным – такой собственник не знает и не может знать о том, что продавец приобрел продаваемое имущество незаконно и не должен быть его владельцем. Добросовестному приобретателю нужно доказать проявленную разумную осторожность и осмотрительность при совершении сделки. Он должен доказать, что смог проверить контрагента по сделке и у него не возникло сомнений в честности продавца. Добросовестный покупатель должен опираться на данные из официальных реестров и не знать о мошеннических действиях с имуществом.
По общим правилам у добросовестного покупателя не должны отнять купленное имущество, за которое новый собственник заплатил действительную стоимость. Но законодательством предусмотрены нормы, согласно которым продавец либо прежний собственник может истребовать имущество из незаконного владения.
Истребование имущества у добросовестного владельца
У добросовестного владельца отберут приобретенное имущество по иску прежнего собственника в нескольких случаях:
Последние изменения в Гражданский кодекс дают более широкую защиту прав добросовестного приобретателя и тот теперь может рассчитывать на возмещение убытков при приобретении имущества у незаконного собственника. Так, если в течение полугода добросовестный приобретатель не получил возмещение убытков по исполнительному листу, то ему выплачивается однократная единовременная компенсация за государственный счет.
Размер такой компенсации устанавливается судом в каждой конкретной ситуации. Например, если речь идет о приобретении жилья, то ему могут выплатить либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо по кадастровой стоимости истребуемого имущества, которая определяется на дату вступления в силу судебного акта о компенсации понесенных расходов.
Если за время исполнительного производства приобретатель смог частично возместить убытки, компенсацию уменьшат на сумму уже взысканных расходов.
После выплаты компенсации право на возмещение расходов с незаконного продавца недвижимости будет уже у государства, которое потребует вернуть сумму расходов, потраченных на компенсацию добросовестному приобретателю.
Как подать виндикационный иск?
На протяжении всей жизни люди приобретают различные вещи, необходимые для существования. Но порой случается, что права собственника нарушены и вещью распоряжается кто-то другой. Например, доверил владелец автомобиля приятелю проехать до ближайшего гастронома поздним вечером, и с тех пор машины своей больше не видел. Приятель же лишь «завтраками кормит», приводя «уважительные» причины. Как истребовать свою собственность из незаконного владения? В благом начинании поможет такой юридический инструмент, как виндикационный иск.
Понятие виндикационного иска в гражданском праве
Виндикационный иск известен из римского права. В современном российском гражданском праве виндикационные иски применяются в соответствие с положениями статей 301-303 Гражданского кодекса РФ.
Предмет и основание виндикационного иска
Предметом виндикационного иска является материальное имущество (вещи и недвижимость), владелец которого не имеет на него права. Таким образом, если оспариваемая вещь не сохранилась в натуре, виндикационный иск не может быть удовлетворён ввиду отсутствия предмета спора.
Основаниями виндикационного иска служат следующие факты: имущество выбыло из владения собственника и находится во владении ответчика, а также обстоятельства, при которых это произошло. Обязательным условием для наличия оснований является отсутствие правовых отношений между истцом и ответчиком, например, договорных, или иных, в соответствие со статьёй 8 Гражданского кодекса РФ.
Условия предъявления и удовлетворения виндикационного иска
Таким образом, виндикационный иск предъявляется при следующих условиях. Необходимо наличие материального предмета спора, имущества находящегося во владении не собственника, а незаконного владельца. При этом деньги и ценные бумаги не могут выступать в качестве предметов виндикационного иска. Истец должен быть готов доказать свое право собственника. Между истцом и собственником не должно быть правовых отношений.
В качестве истца по виндикационным искам выступает собственник имущества (или титульный владелец, если оспаривается государственное имущество) на момент предъявления иска. В качестве ответчика — лицо, владеющее предметом спора без законных оснований. При этом незаконным владельцем считается не только тот, кто завладел имуществом самостоятельно, но и тот, кто купил его у продавца, не уполномоченного распоряжаться вещью.
Виндикационный иск может быть удовлетворён, если истец обладает правом собственности, но фактически не владеет имуществом, находящимся в незаконном владении ответчика.
Порядок подачи виндикационного иска
Исковое заявление в суд должно чётко и полно формулировать суть проблемы, в чем, по мнению истца, заключается нарушение его прав и законных интересов, требования, предъявляемые истцом к ответчику и обстоятельства, послужившие основой для требований.
Образец виндикационного иска
Любое дело, рассматриваемое судами, обладает индивидуальными признаками, ввиду чего определить формальный образец виндикационного иска для универсального применения невозможно. Ниже приведён один из примеров искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В Горынинский городской суд Саратовской области
Истец: Клюндева Вероника Фадеевна
Адрес: 000000, Саратовская обл., г. Горыни, ул. Народная, д.33, кв. 18
Ответчик: ООО «Рамзестрейд»
Адрес: 000000, Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15
Цена иска: 1058240 руб.
об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Я являюсь собственником нежилого строения по адресу Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15, что подтверждается Свидетельством о регистрации права, выданным на основании определения Горынинского городского суда от 14.07.2013. Согласно техническому паспорту от 02.08.2013 кадастровый номер здания 46:24:1402001:814020710, стоимость здания 1058240 руб.
Мои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим мне имуществом нарушены, так как Ответчик без наличия у него оснований занимает здание и использует его в качестве временного склада хозяйственных товаров.
Ответчик уведомлен о моем требовании освободить помещение письменно, что подтверждает моё письмо и почтовое уведомление о получении. Однако, ответчик не освобождает здание и не допускает меня внутрь, что подтверждается Актом, составленным 27.02.2014.
Статья 8 ГК РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, а также решений государственных органов и судебных решений.
Никаких договоров, сделок или решений по передаче ответчику здания во владение нет. Доверенность на распоряжение имуществом Ответчику не выдавалась.
На основании изложенного, в соответствии со статьёй 301 ГК РФ
1. Обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое здание по адресу Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15 и передать здание в натуре мне, как собственнику.
1. Определение Горынинского городского суда от 14.07.2013.
2. Копия технического паспорта.
3. Копия свидетельства о регистрации права собственности.
5. Письмо к ответчику с просьбой освободить здание.
6. Копия почтового уведомления о получении письма.
7. Копия искового заявления.
8. Квитанция об уплате государственной пошлины.
ВС разъяснил порядок виндикации к конечным покупателям здания, незаконно выбывшего из конкурсной массы
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС20-4693 (1, 2, 3) от 20 августа по делу об оспаривании конкурсным управляющим должника и его кредитором ряда сделок по отчуждению недвижимости, сменившей нескольких собственников.
Суды разошлись в оценках добросовестности покупателей здания банкрота
В рамках дела о банкротстве АО «Фототехника-Почтой» его конкурсный управляющий и кредитор, общество «Кредендо-Ингосстрах Кредитное Страхование», оспорили в суде сделку по внесению должником в уставный капитал ООО «Компания «БРИК» нежилого здания в Москве. Заявители потребовали у нового владельца здания – общества «С-Фото» – возврата недвижимости в конкурсную массу должника в порядке исполнения судебного решения по делу № А40-187398/2015. Далее в результате процессуальной замены ответчиками стали индивидуальные предприниматели Сергей Клейнер и Анна Фесюк, которые приобрели здание в собственность уже после принятия судом к производству иска.
Сначала Арбитражный суд г. Москвы и апелляция оставили без удовлетворения требования заявителей, но кассация отменила их решения и вернула дело на новое рассмотрение в первую инстанцию
В ходе судебного процесса было установлено, что между АО КБ «ЛОКО-Банк» и ООО «Фотосинтез» был заключен кредитный договор в августе 2010 г. Заемщик обеспечивал свои договорные обязательства семью договорами поручительства и тремя договорами залога, заключенными между банком и юрлицами, входящими в одну группу компаний. Впоследствии стороны заключили договор залога спорного здания, после чего общество «С-Фото» погасило задолженность общества «Фотосинтез» перед банком. Далее между банком, как первоначальным залогодержателем и «С-Фото» был заключен договор цессии, по которому банк передал в пользу общества права и обязанности залогодержателя по договору залога с одновременной уступкой права по обеспеченному ипотекой обязательству. В дальнейшем у здания несколько раз сменились владельцы, а конечными стали Сергей Клейнер и Анна Фесюк.
Повторно рассмотрев дело, суд счел недействительной совокупность сделок, поскольку она была совершена группой заинтересованных лиц при наличии у должника признаков неплатежеспособности с противоправной целью навредить кредиторам путем формирования искусственной кредиторской задолженности у должника перед заинтересованным лицом. Предпринимателей суд обязал вернуть недвижимость в конкурсную массу должника. В свою очередь, апелляция добавила, что ряд конкретных обстоятельств сделки по приобретению двумя ИП спорного здания должен был вызвать у них, как у обычных приобретателей, разумные сомнения, а материалы дела не подтвердили их добросовестность при приобретении спорного имущества.
Как пояснили суды, договор залога и соглашение об уступке прав были заключены с целью установления залога в пользу заинтересованного лица – общества «С-Фото» – и с целью невозможности обращения взыскания на предмет залога со стороны независимых кредиторов должника. Кроме того, суды выявили факт отчуждения должником здания по существенно заниженной стоимости.
Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части истребования из незаконного владения ответчиков в порядке виндикации и возврата в конкурсную массу здания, отказав в удовлетворении соответствующих требований. Таким образом, кассация сочла, что Анна Фесюк и Сергей Клейман, действуя как добросовестные приобретатели, не являются заинтересованными лицами и приобрели спорный актив на рыночных условиях. Суд округа также указал на отсутствие каких-либо ограничений со спорным имуществом на совершение сделок в ЕГРН на момент его отчуждения.
В связи с этим конкурсный управляющий должника и кредитор последнего обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд.
ВС не согласился с окружным судом
Изучив материалы дела № А40-157934/2015, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с выводами нижестоящих судов в части признания недействительной цепочки сделок. Как пояснила высшая судебная инстанция, окружной суд не учел, что положения ст. 301 и 302 ГК РФ регулируют вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения. По общему правилу, истец, заявляющий виндикационный иск, доказывает недобросовестность приобретения имущества ответчиком. В рассматриваемом деле конкурсный управляющий и кредиторы приводили два ключевых довода, указывающих, по их мнению, на недобросовестность приобретателя имущества.
Во-первых, указал Суд, на момент совершения сделки в ЕГРН была включена отметка о наличии судебного спора в отношении права собственности на имущество. Представленная покупателями краткая выписка из ЕГРН не содержит графы «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права» и не может являться доказательством наличия или отсутствия возражений относительно права собственности общества «С-Фото» на здание, следовательно, не опровергает предоставленные оппонентами доказательства о наличии такой записи. В деле также имелось письмо Управления Росреестра по г. Москве о внесении по его заявлению отметки о наличии возражений в отношении титула собственника здания. Оснований не доверять информации, указанной в таком письме по состоянию на дату совершения сделки по продаже здания двум ИП, не имелось.
Во-вторых, отметил ВС, истцы обращали внимание на необычность поведения ответчиков при приобретении имущества. «Так, по их мнению, установленные судами обстоятельства продажи недвижимого имущества с отсрочкой оплаты 5/6 стоимости после регистрации перехода права без обеспечительных сделок и короткий период владения имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены, что должно было насторожить покупателей, планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием здания, – отмечено в определении. – По смыслу п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения” подобные сопутствующие совершению сделок обстоятельства должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, что также указывает на недобросовестность приобретателя».
Высшая судебная инстанция добавила, что оба предпринимателя не доказали факт надлежащей проверки вышеуказанных обстоятельств, а их процессуальные оппоненты, напротив, указывали на наличие рассматриваемого обособленного спора, а также двух споров по заявлениям кредитора должника о принятии обеспечительных мер в виде ареста спорного здания в рамках дела о банкротстве. «Информация о данных обстоятельствах доступна в открытых источниках (в том числе и на момент совершения сделки) и ее не представляется сложным найти в банке решений арбитражных судов по кадастровому номеру или адресу здания. Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недобросовестности приобретателей Анны Фесюк и Сергея Клейнера ввиду неопровержения последними доводов оппонентов о наличии сведений об оспаривании права собственности продавца на здание в общедоступных источниках, нераскрытии каких-либо особых обстоятельств, которые привели к совершению действий, выходящих за рамки принятого стандарта поведения. Вывод суда округа об отсутствии оснований для виндикации имущества у Фесюк и Клейнера является ошибочным», – заключил Суд
Таким образом, ВС отменил постановление окружного суда в части отказа в истребовании из незаконного владения обоих ИП в порядке виндикации и возврате в конкурсную массу нежилого помещения, оставив в силе соответствующие части первой и апелляционной инстанций.
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев критически отнесся к позиции Верховного Суда. «Во-первых, Судебная коллегия ВС “выдумала” некое разграничение между, как она назвала, “полной” и “краткой” выписками из ЕГРН. В действительности ни Закон о регистрации недвижимости, ни соответствующий приказ Минэкономразвития России не предусматривают никакого различия в их правовой силе или в содержании. Более того, выписка по форме министерского приказа № 378 даже должна содержать чуть больше сведений, чем оформляемая по приказу № 975, так что “краткой” и “полной” их следовало бы называть наоборот. Небольшое отличие в их заголовках никакого содержательного значения не имеет», – отметил эксперт.
Он добавил, что в действительности они отличаются только тем, что одна предназначена для выдачи в бумажной форме, а вторая – в электронной. «При этом, исходя из положений Закона о регистрации недвижимости, они совершенно равнозначны, участники оборота могут полагаться на любую из них. Когда Коллегия ВС отдает приоритет бумажной (которой к тому же в этом деле не было), она подрывает всю с таким трудом выстаиваемую систему электронного документооборота», – уверен он.
Во-вторых, по словам Александра Латыева, Верховный Суд делает вывод о том, что “у суда нет оснований не доверять государственному органу”, что, по его мнению, достойно разве что судьи районного суда, а никак не судей Верховного Суда. «Речь идет о выводе, что определяющим должно быть письмо управления Росреестра о том, что им внесена запись о судебных притязаниях. Ничего подобного! При применении п. 38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. следует смотреть на то, какие записи видят лица, получающие выписки, а не на то, что там внутри себя решает Росреестр. Добросовестность порождается доведенной до всеобщего сведения через реестр информацией о наличии судебных притязаний, а не какими бы то ни было внутренними отметками регистрирующего органа», – подчеркнул эксперт.
По его словам, Суду стоило бы задать вопрос Росреестру, почему он не отражает якобы принятые им к исполнению отметки в выписках: «По опыту могу сказать, что это далеко не редкая ситуация: я сам встречался со случаями, когда суд накладывает арест (даже более существенное ограничение, чем отметка о споре), затем запрашивает выписку из ЕГРН по арестованному объекту и видит, что в выписке его ареста нет. Здесь бы стоило не “покрывать” Росреестр, утверждая, что “оснований не доверять ему нет”, а на уровне ВС РФ реагировать частными определениями в адрес руководителей Росреестра, чтобы они начали уже наконец размещать информацию там, где надо, а не в своих не имеющих правового значения письмах».
Александр Латыев допустил возможность, что иные обстоятельства совершения сделок по последнему приобретению (определение цены, малый срок владения и т.п.) могут свидетельствовать о недобросовестности покупателей. «Но возникает вопрос, а были ли эти вопросы вынесены на обсуждение? Имели ли стороны возможность представить свои соображения по этому поводу, особенно учитывая то, что вопрос обсуждался уже в суде кассационной инстанции? Вообще удивительно, что вопрос оценки доказательств добросовестности разрешался окружным судом и ВС РФ, которые по определению доказательства не оценивают. Сделав это, оба суда вышли за пределы своих полномочий. Необходимо было в такой ситуации направлять дело на новое рассмотрение в один из тех судов, который оценкой доказательств занимается – т.е. в апелляцию или в кассацию, уже там стороны могли бы представить свои соображения по поводу», – убежден юрист.
Он также назвал издевательством реплику Коллегии о том, что покупатели могли получить информацию об идущих судах из КАД. «Притом что банкротится-то вовсе не их продавец, а даже первоначальный собственник, которого от них отделяют два других собственника. Да и в целом – возможно ли что-то найти лицу, в деле о банкротстве не участвовавшему ранее, среди тех бесчисленных судебных актов, которые по таким делам выносятся? В целом рвение судей ВС бороться со злоупотреблениями, конечно, заслуживает уважения, но как-то не стоило бы забывать и о каких-то нормах материального и процессуального права и не превращать дела о банкротстве в торжество “пролетарского правосознания”», – заключил Александр Латыев.
Юрист практики антикризисного управления и банкротства юридической компании «Дювернуа Лигал» Михаил Тимофеев отметил, что проблемы истребования имущества у добросовестного приобретателя, определения пределов добросовестности покупателя при приобретении, в частности, недвижимости неоднократно являлись предметом рассмотрения высшими судебными инстанциями, в том числе и Конституционным Судом РФ.
«В комментируемом судебном акте как раз имеет место отклонение ответчиков от того поведения, которое следует считать добросовестным для целей ограничения виндикации имущества. Во-первых, они приобрели имущество, о котором в ЕГРН была сделана отметка о том, что оно является предметом спора. Более того, Верховный Суд указал, что по кадастровому номеру можно было проверить в базе судебных актов наличие судебного процесса в отношении данного имущества. Во-вторых, покупателей должны были смутить как условия совершения купли-продажи в рассрочку с невыгодными для продавца условиями, так и скорость продажи имущества. Оба эти критерия вполне соответствуют сложившейся в последние годы практике: покупатель должен в первую очередь ориентироваться на данные публичного реестра (ЕГРН) и поведение продавца, которое явно свидетельствует о противоправной цели продажи», – убежден Михаил Тимофеев.
По его мнению, позиция Верховного Суда РФ не произвела революции в определении пределов добросовестности приобретателей недвижимости и является органичным и закономерным продолжением того подхода, который формировался судебной практикой в последние годы.