перепланировка квартиры в беларуси с чего начать

Перепланировка квартиры в беларуси с чего начать

Перепланировка — изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Необходимо отличать перепланировку от переустройства. Под последним понимается изменение инженерных систем в помещении и (или) конструктивных элементов при выполнении ремонтно-строительных работ.

К перепланировке и переустройству относится определенный перечень работ:

Работы, которые не включены в вышеуказанный перечень не являются перепланировкой или переустройством.

Когда запрещается перепланировка или переустройство?

Прежде всего запрет на перепланировку происходит в случае, если жилой дом признан не соответствующим для проживания и не подлежит восстановлению, а также при нижеследующих работах:

Этапы перепланировки

Согласование

Первым делом надо узнать требуется ли на работу по перепланировке разрешение исполкома.

Разрешение необходимо получать при работах:

После обращения в исполком в течение 1 месяца принимается решение о разрешении или об отказе в перепланировке. К тому же, существует определенный вид работ, к которым требуется разработка соответствующего проекта:

Для того, чтобы разработать проект, необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией-разработчиком проектной документации.

Перепланировка

Работы по перепланировке могут выполняться самостоятельно или с привлечением рабочей силы. Однако и на этот счет существуют ограничения. Так, в многоквартирных жилых домах, блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 метров работы по перепланировке должны осуществляться только по договорам строительного подряда.

Также не забывайте о технике безопасности и правилах пользования жилыми помещениями.

Завершение

После окончания всех работ, направленных на перепланировку необходимо оформить документы:

Для того, чтобы вам выдали ведомость технических характеристик необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик. Ведомость не требуется при замене или переносе систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо замена (перенос) устройства гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

В агентство по государственной регистрации и земельному кадастру подаются следующие документы:

Акт приемки

Акт приемки выполненных работ выдается в ЖРЭО по месту жительства или в другой организации по эксплуатации жилищного фонда, а также в исполкоме.

Необходимый перечень документов:

Акт приемки составляется в 5 экземплярах: 2-для исполкома, 2-гражданину, 1-подрядчику, проводившему работы по переустройству (при его наличии).

Государственная регистрация изменений

Снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для выдачи нового технического паспорта и регистрации внесенных изменений

Документы для составления нового технического паспорта:

Также необходимо предоставить письменные согласия собственников жилого помещения или согласие залогодержателя (в случае их или его наличия).

Не требуется государственная регистрация и составление нового технического паспорта в случае, если были незначительные изменения общей площади. На каждые 50 кв. м жилого помещения допускается изменение до 0,5 кв. м. (включительно). Однако, если общая площадь составляет свыше 250 кв. м, тогда допускается изменение до 1% от площади строения включительно.

Источник

Перепланировка квартиры в беларуси с чего начать

Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме определены соответствующим Положением,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

Инициатору работ по переустройству и (или) перепланировке жилого (нежилого) помещения необходимо:

для физических лиц – в п.п. 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200;

для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – в п.п. 8.1.8 п. 8.1 единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

Конкретные перечни необходимых документов также имеются в службе «Одно окно».

2.1 к проектированию (замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции; изменение в несущих конструкциях).

Совместно с актом предъявляются:

*представляются, если производство работ по переустройству и (или) перепланировке осуществлялось согласно проектной документации.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 13 положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений (формы актов размещены на сайте в данном разделе) подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа. Указанный акт также предъявляется в службу «Одно окно» при подаче документов.

Консультацию по возникшим вопросам можно получить по телефонам управления по архитектуре и строительству: 395 57 99; 358 39 31; 374 37 12.

Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

ТКП 45-3.02-324-2018 (33020) «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ. Строительные нормы проектирования»

4.6 Между кухней, в которой установлено газоиспользующее оборудование, и прихожей (коридором), а также при сообщении кухни посредством дверного проема со смежно расположенной жилой комнатой следует предусматривать установку внутренних межкомнатных дверных блоков по СТБ 2433 или другим ТНПА.

Кухню, оборудованную электроплитой, разрешается объединять с жилой комнатой (общей) и прихожей (коридором) в единое пространство с созданием функциональных зон за счет расстановки мебели, если это установлено заданием на проектирование.

4.8 Размещать жилую комнату над или под кухней, оборудованной газовой плитой, допускается в одноквартирных и блокированных жилых домах, а также на последнем этаже (в мансарде) многоквартирных жилых домов с многоуровневыми квартирами, если кухня и жилая комната входят в состав одной квартиры.

4.9 Не допускается размещать санитарные узлы непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение санитарного узла над кухней допускается в многоуровневых квартирах в случае, когда санитарный узел и кухня входят в состав одной квартиры.

Частичное размещение одного из помещений санитарного узла (не более 25 % его площади) над жилой комнатой разрешается, если выполнены мероприятия по повышению гидро- и звукоизоляции конструкции пола этого санитарного узла.

7.4 Жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры (кроме ведущих непосредственно в квартиры), лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа, а также помещения общественного назначения в общежитиях, жилых домах для престарелых и инвалидов, жилых домах с квартирами для инвалидов должны иметь естественное освещение в соответствии с требованиями ТКП 45-2.04-153. Для кухонь-ниш допускается предусматривать естественное освещение вторым светом.

ТКП 45-2.02-315-2018 (33020) «ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. Строительные нормы проектирования»

6.4.6 В зданиях класса Ф1.3 секционного типа допускается предусматривать один эвакуационный выход на одну лестничную клетку. При этом для этажей с отметкой пола более 15 м следует предусматривать второй эвакуационный выход, в качестве которого допускается принимать:

а) выход из каждой квартиры (общей площадью не более 150 м2 ) на балкон или лоджию с глухим простенком шириной не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до ближайшего проема или не менее 1,6 м — между оконными проемами, выходящими на балкон (лоджию).

Примечание — При общей площади квартиры св. 150 м2 следует проектировать эвакуационные выходы на два балкона (две лоджии), размещенных с разных сторон здания;

б) выход на наружную лестницу 3-го типа;

в) переход через проем размерами 1,2(h)´0,6 м на балконе (лоджии) каждой квартиры на балкон (лоджию) квартиры в смежной секции;

г) выход на наружную лестницу шириной 0,6 м, имеющую уклон не более 80° и поэтажно соединяющую балконы (лоджии) до отметки пола не более 15 м, через переходные люки размерами 0,6´0,8 м или 0,7´0,7 м. Допускается предусматривать вертикальные лестницы, при этом расположение люков один над другим не допускается. В зданиях классов Ф1.3, Ф1.4 квартира (в пределах этажа) считается единым помещением.

Источник

Государственное унитарное предприятие «Жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Московского района г.Минска»

Версии для слабовидящих

Памятка по перепланировке

1. В соответствии, с каким документом необходимо выполнять работы по перепланировке и переустройству жилых помещений?
В соответствии с Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013года № 384 (в редакции Совмина от 09.03.2015 N 180).

2. Что такое перепланировка?
Перепланировка–изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

3. Что такое переустройство?
Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

4. При выполнении работ по перепланировке жилых помещений, какие виды работ запрещены?
Запрещается производство работ:
-с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
-приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
-влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
-вентиляционных шахт и каналов;
-по объединению балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
-связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
-связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
-с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
-ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
-если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

5. Согласование замены оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов. Остекление балконов и лоджий.
— замена в многоквартирных жилых домах заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий, выходящих на главные улицы и площади, перечень которых определяется местным исполнительным и распорядительным органом, не является работами по переустройству и (или )перепланировке, а также реконструкции и выполняется с сохранением конфигурации цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий;
— замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурныхценностей Республики Беларусь, осуществляется после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурныхценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурныхценностей.
(п. 1-1 введен постановлением Совмина от 09.03.2015 N 180).
— остекление балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не является работами по переустройству и(или) перепланировке, а также реконструкции и выполняется с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов. При проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальныеуслуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ;

6. Какие виды работ необходимо выполнять по разрешению администрации района с разработкой проектной документации?
Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации требуются для проведения следующих ремонтно-строительных работ:
Замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях.

7. Какие виды работ необходимо выполнять по разрешению администрации района без разработки проектной документации?
-изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
-изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
-устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

9. Как осуществляется приемка выполненных работ?
Завершение работ по переустройству и перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ приемочной комиссии.
-приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления инициатора не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор.
-в состав приемочной комиссии входят представители инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители местного исполнительного и распорядительного органа.
-по заявлению инициатора в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.
-инициатор обязан предъявить приемочной комиссии следующую документацию:
разработанный и согласованный в установленном порядке проект;
договор строительного подряда;
договор на осуществление технического надзора;
акты на скрытые работы;
ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленная по заявлению инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки.
-приемка выполненных работ оформляется актом установленной формы, который подписывается всеми членами приемочной комиссии.
-выполненные работы не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта или нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте о приемке.

10. Сколько стоит получение разрешения на выполнение работ по перепланировке и переустройству жилого помещения?
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 года № 200 выдача разрешения администрации Московского района г. Минска оплачивается в размере 0.5 базовой величины.

11. Согласование замены оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов. Остекление балконов и лоджий.
— замена в многоквартирных жилых домах заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий, выходящих на главные улицы и площади, перечень которых определяется местным исполнительным и распорядительным органом, не является работами по переустройству и (или)перепланировке, а также реконструкции и выполняется с сохранением конфигурации цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий;
— замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурныхценностей Республики Беларусь, осуществляется после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурныхценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурныхценностей.
(п. 1-1 введен постановлением Совмина от 09.03.2015 N 180).
— остекление балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не является работами по переустройству и(или) перепланировке, а также реконструкции и выполняется с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов. При проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальныеуслуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены.

Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа таких переустройства и (или) перепланировки.
Согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки выдается в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, что подтверждается техническим заключением. Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик на изолированное помещение по результатам общего или детального (при необходимости) обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.
Такие обследования, а также изготовление ведомости технических характеристик на изолированное помещение проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.

В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа.
Восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным настоящим Положением.
Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

Для согласования (разрешения) самовольных переустройства и (или) перепланировки необходимо в производственный отдел УП «ЖРЭО Московского района г. Минска» предоставить следующий пакет документов:

1.Заявление инициатора на имя главы администрации Московского района г.Минска, подписанное всеми сособственниками, совершеннолетними членами семьи инициатора, совместно проживающими с ним, а также временно отсутствующими. Подлинность подписей на заявлении должна быть засвидетельствована в порядке установленном законодательством;

3.Техническое заключение, разработанное и оформленное специализированной организацией, имеющей право детального обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями нормативных правовых актов. Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик недвижимого имущества, изготовленной РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»;

ВНИМАНИЕ
При восстановлении вентиляционных шахт и каналов (демонтаж ниш) инициатор самовольной перепланировки в обязательном порядке предоставляет доступ представителям обслуживающей организации для проведения проверки и подтверждения отсутствия в вентиляционной шахте посторонних предметов (перекрытий) и составления соответствующего акта.

Источник

Попасть в переделку. Как осуществить перепланировку квартиры и не нарушить закон

Одна из главных жизненных задач для многих – обзавестись своим жильем. Вторая – сделать там перепланировку, чтобы максимально подогнать стандартные квадратные метры под свои желания. Вот только пути достижения цели бывают разными. Кто-то перед сносом надоевшей хуже горькой редьки стены самоотверженно бросается на многоуровневые амбразуры всяческих согласований и буквально утопает в бумагах. Другие предпочитают сначала действовать, а потом уже все документально оформлять – узаконивать самострой.

Семь кругов согласований

Вообще сегодня можно обойтись без перепланировок. Квартиры в каркасных новостройках продаются буквально без внутренних перегородок. Твори что хочешь. Сложнее жителям панельных домов. Так и тянет улучшить качество жизни за счет расширения пространства. В теории все просто. Достаточно снести стену между, например, коридором и гостиной. Или соорудить обогреваемый балкон. Или расширить микроскопический санузел за счет прихожей. На практике все гораздо сложнее.

Журналист «НГ» решил пройти все круги большой переделки. Звоню в администрацию района. На том конце провода все объясняют предельно вежливо и корректно:

– Вам нужно прийти на прием к архитектору. Приемные часы – вторник и четверг с 14.00 до 18.00. С собой – копия технического паспорта, на которой можно нарисовать желаемые изменения в планировке. Если архитектор в принципе одобрит изменения, документы – ту же копию техпаспорта – можно подавать в «одно окно». В течение 15 суток вам придет официальный ответ.

Легко? Как бы не так! Если перепланировка в принципе возможна, нужно добиться разрешения на разработку проекта и выполнение работ по плану-схеме. А это полтора десятка справок, разрешений, заявлений, согласований и других документов. Причем это только начало. Следующий этап – получение разрешения на выполнение самих работ по проекту. И вновь вал бумаг – выписки, заключения, непосредственно проект. Но и это еще не все. После того как перепланировка будет фактически выполнена, ее нужно утвердить. И снова заявления, ведомости, выписки. Все подается в «одно окно». Всюду – по 15 суток. А ведь помимо районной администрации диалог придется вести с другими организациями – газовщиками, электриками, коммунальщиками, спасателями, ветврачами.

Уверен, что большинство сограждан при таких условиях умерит свои амбиции и придет к выводу, что жизнь без ремонтов тоже возможна. Другие же, как это нередко бывает, попробуют найти в законодательстве лазейку, чтобы сэкономить не только силы, время и нервы, но и деньги. Возможно ли это? Разумеется, люди побогаче предпочтут переложить все тяготы на плечи специально обученных специалистов. Ведь практически каждое риелторское агентство оказывает услуги по согласованию перепланировок. Помимо них есть и масса индивидуальных предпринимателей, готовых за известную оплату без устали бороться с системой и побеждать.

– Наши услуги по юридическому сопровождению процедуры перепланировки оцениваются от 60 базовых величин – 1380 рублей, – просвещает заместитель начальника отдела по риелторской и страховой деятельности РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Людмила Петровская. – Разумеется, все издержки на создание проекта, а также возможные штрафы, ложатся на ваши плечи. Мы как государственная организация работаем по утвержденному прейскуранту. В частных конторах цены могут быть значительно выше.

Средних цен на этом специфическом рынке услуг попросту не существует. Все зависит от «сложности и напряженности». Стоимость проекта на перепланировку в частных конторах стартует с 300 рублей, но может достигать и нескольких тысяч в зависимости от объема предстоящих работ. За разработку плана-схемы для согласования с администрацией района просят от 100 рублей. Узаконивание уже сделанной перепланировки может заставить раскошелиться на 2–3 тысячи.

Но есть и те, кто решает не заморачиваться с разрешениями и перестраивает жилье самовольно. Дескать, потом как-нибудь все оформлю.

Резон, оказывается, в такой мысли есть. Сегодня по законодательству «самостройщику» грозят административная ответственность и штраф в размере от 230 до 1150 рублей (10–50 базовых величин). По сравнению с остальными затратами это капля в море. Причем существует вероятность, что перепланировка выявлена вообще не будет, особенно если речь идет о скрытых работах. Правда, это означает жизнь как на пороховой бочке.

Начальник отдела по эксплуатации жилищного фонда Минжилкомхоза Игорь Юркевич говорит, что скрыть какие-либо махинации с жильем получается довольно редко. Эксплуатирующие организации регулярно проводят обследование жилого фонда. Опытный представитель обслуживающей организации (ЖЭСа) мгновенно замечает изменения:

– Главный же регулятор – сами жильцы дома. У кого-то после многих лет спокойной жизни стало вдруг холоднее в квартире, в кране уменьшился напор воды или шаги всегда тихого и интеллигентного соседа стали отчетливо слышны через потолочное перекрытие. Потревоженный человек наверняка соотнесет эти изменения с недавними строительными работами у соседа сверху. И позвонит в ЖЭС, ведь напрямую затронуты его интересы.

Не пустить на порог мастера эксплуатирующей организации владелец жилья не имеет права. Рано или поздно повлекшие изменения в жизни подъезда работы будут выявлены. А дальше – по накатанной схеме. Сперва акт осмотра с обязательными подписями контролера и владельца «неправильной квартиры», затем предупреждение с требованием привести помещение в доремонтное состояние.

Валютный коридор заканчивается судом

Впрочем, те, кто целенаправленно самовольно перестраивает квартиру, о таких перспективах наверняка осведомлены и санкций не боятся. Они действуют хитрее, всеми правдами и неправдами принуждая нарушать проектные условия подрядчиков.

Один из недавних случаев. Владелец двухкомнатной квартиры на центральной минской улице решился на перепланировку и даже по согласованию с районными властями подготовил проект. Ему разрешили расширить оконные проемы за счет удаления подоконных досок. В итоге же предприимчивый жилец решил на свой страх и риск внести в проект некоторые изменения. Карандашом нарисовал свои «хотелки», передал их строителям с изрядной суммой денег и укатил отдыхать на юга. К его приезду в квартире были снесены три стены между комнатами и лоджиями и перенесены радиаторы отопления. Площадь квартиры увеличилась. Освещенность ее, к слову, также улучшилась. Хозяин остался доволен, строители тоже. А вот сосед снизу увидел, как из подъезда выносят куски бетонных стен, и забил тревогу. Что имеем на сегодня? Владелец жилья напирает на то, что у него имеются официально заверенный проект и весь пакет разрешений к нему. Утверждает, что он не специалист и просто не понимал, насколько радикально своевольничали подрядчики. И готовится отстаивать свои права. Забегая вперед, скажем, что он уже получил уведомление на восстановление системы отопления до начала холодов. Но если бы не бдительный сосед, такая грандиозная афера вполне могла сойти с рук.

Игорь Юркевич высказывает свою точку зрения:

– Каждый случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке. Одно дело когда переделки не влияют на параметры работы общедомового инженерного оборудования, и права других жильцов не ущемляются. В этом случае можно обходиться мягкими мерами, выдавать уведомления на доделки и узаконивать изменения. Иное дело когда самовольно сносятся несущие стены или перестраиваются инженерные системы, что грозит не только здоровью, но и жизни окружающих. Здесь только огромный штраф и, возможно, уголовное дело. Разумеется, с обязательным условием вернуть помещение в прежний вид полностью за свой счет.

Сегодня у «самовольщика» при выявлении его «творчества» один путь. Он должен обратиться в проектную организацию или в компанию, специализирующуюся на перепланировках. Там будут проведены расчеты, по которым в случае необходимости предстоит усиливать конструкции и проводить другие работы. При этом от технических заключений уйти не получится, все равно все этапы должны быть одобрены администрацией. Лишь тогда на очередном заседании исполкома будет решено, что переделка проходит по строительным нормам и вообще имеет право на существование. Но это если по закону.

К сожалению, не все рискуют пойти по этому пути. Сейчас управлением Следственного комитета по Минску расследуется уголовное дело в отношении специалиста Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Женщина обвиняется в получении взятки от «самовольщика».

О масштабах проблемы можно судить по истории годичной давности. Уже бывшая начальница одного из минских ЖРЭО помогала желающим ускорить процедуры согласования перепланировок, а также узаконивать самовольные. Небезвозмездно. И на протяжении 10 лет. Стандартная такса – 100–300 долларов. От желающих воспользоваться услугами работницы коммунальных служб не было отбоя. В свою очередь женщина сама давала взятки специалисту одной из проектных организаций, чтобы он подписывал необходимые документы без выезда на место и обследования жилья.

Следствие выяснило, что положительно оценивались даже те перепланировки, которые могли привести к обрушению конструкций и официально никогда не были бы разрешены. Но ведь хозяину квартиры так хочется наслаждаться простором квартиры-студии, что можно и наплевать на безопасность!

Есть ли выход из лабиринта?

А ведь не так страшен черт, как его малюют. Чтобы не тратить зря средства и время на перепланировку, лучше заранее навести справки о том, что можно, а что нельзя. Для этого, убеждает Игорь Юркевич, вовсе не обязательно бомбардировать письмами и телефонными звонками министерства и ведомства. Начать нужно с изучения постановления Совмина № 384. Также можно первично проконсультироваться у уполномоченного лица государственного заказчика. Он подскажет, что можно, а что нельзя делать в квартире. После этого можно со спокойной душой двигаться дальше.

Для примера. Недавно в Минжилкомхоз обратилась хозяйка, которой администрация не одобрила план перепланировки. Владелица жилья хотела на месте кладовой обустроить второй санузел.

– Размеры помещения были малы для санузла. Вот и «завернули». Теперь обиженная гражданка решила искать правду у нас. Но в соответствии с Жилищным кодексом функция рассмотрения перепланировок возложена на администрацию. Женщина перед походом в исполком могла проконсультироваться в проектной организации. Там подсказали бы, что нужно всего лишь перенести на полметра межкомнатную перегородку, чтобы параметры кладовой подошли для обустройства санузла.

«Усовершенствованные» квартиры – ходовой товар на рынке недвижимости. Еще бы. Особенно если речь идет о типовом панельном доме. Правда, такие сделки чреваты проблемами для нового владельца, предупреждает Людмила Петровская. На него ложится ответственность за все незаконные проектные изменения. В этом случае у хозяина может быть несколько путей. Подать в суд на прежнего владельца. Но это долгий процесс. Можно прийти с повинной в местную районную администрацию и попытаться изменения узаконить. Или оставить все как есть. Но при этом никто не поручится, что рано или поздно нарушения будут выявлены:

– Мы как риелторы всем советуем перед заключением сделки с недвижимостью тщательно проверить жилье на соответствие строительным нормам. Самое простое – пройтись по квартире с техпаспортом в руках. Перепланировка будет сразу заметна. Хуже, если были проведены скрытые работы, например, перенесены внутристеновые трубы отопления. В этом случае выявить проблемы может помочь представитель ЖЭСа или специалист риелторской организации.

В большинстве случаев узаконивание «перестроек» зависит от принципиальности местных властей. Теоретически любая квартирная корректировка, сделанная без фанатизма, рано или поздно может быть оформлена документально. Однако вопрос в другом. Почему же люди решаются нарушать законодательство? После озвученного перечня необходимых документов и количества этапов я решил, что как-нибудь проживу и без нового дверного проема между кухней и гостиной. Возможно, дело именно в этом – в вале бумаг. У нас давно работают “одни окна”, не прекращается процесс по дебюрократизации общества. Вот только похоже, что сферу перепланировок эти обнадеживающие процессы пока слабо затронули.

Этапы большой переделки прописаны в постановлении Совета Министров № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов».

Перепланировка запрещена, когда она ведет к снижению несущей способности фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также влечет за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления.

Российские реалии перепланировок во многом схожи с нашими. Все их нужно узаконивать. О некоторых можно сообщить постфактум. Иные вообще запрещены (например, объединение жилой комнаты и кухни при наличии газовой плиты). Нельзя переносить и канализационные коммуникации, стояки водоснабжения. Разрешение также потребуется для переноса санузла, установки кондиционера и устройства теплого пола.

В странах ЕС изменения в оформление квартиры внести крайне сложно. Без согласования нельзя не только сделать перепланировку квартиры, но и установить кондиционер, сменить цвет оконных рам или застеклить балкон. Если же квартира находится в здании, признанном историко-культурным памятником, придется также распрощаться с мыслью заменить двери, плитку на полу и даже цвет стен. Тот, кто нарушил эти условия, не только будет вынужден раскошелиться на крупный штраф, но и обязан привести помещение в доремонтный вид. Именно поэтому в Западной Европе широко применяются нестандартные дизайнерские решения, когда зоны в квартире разделяются легкими раздвижными ширмами, а спальные места оборудуются на антресолях под потолком.

Легко ли решить «перестроечный» вопрос?

Ольга Данилова, офисный работник:

– Мы не планировали перестраивать квартиру, хотели лишь немного перенести входную дверь. Но в итоге были вынуждены возвращать все в исходное состояние. А все потому, что не знали своих прав и обязанностей. Нужно, чтобы каждый четко осознавал, что можно делать с квартирой, а что нельзя. Если такая информация будет в общем доступе, а главное, изложена человеческим языком, количество нелегальных перепланировок, уверена, снизится. А так приходится отдавать «бразды правления» в руки специалистам, а самому – неспециалисту – лишь гадать, не подведут ли «наемники».

Мария Тузикова, дизайнер:

– Я делаю ремонт в квартире свободной планировки. По сравнению с моими знакомыми, которые затеяли реконструкцию жилья в панельном доме, просто отдыхаю! Не пора ли уже строить все дома по новым, современным проектам? Пусть бы появлялось жилье без несущих перегородок, с автономными коммуникациями, чтобы в своей квартире владелец на самом деле мог чувствовать себя таковым и без фанатизма творить что угодно.

Светлана Королева, менеджер:

– Мы с мужем собственным жильем пока не обзавелись. Несколько лет снимаем квартиру. Понятное дело, с годами хочется что-то менять в обстановке. Разрушать стены мы не имеем права. Ищем более «мирные» пути, используя модные аксессуары, новые цвета и так далее. Думаю, будем так поступать и со своим жильем. Вкусы меняются постоянно. Но вечно что-то перестраивать в жилье не получится. Не хватит ни времени, ни сил, ни средств. Лучше обратить внимание на студии дизайна и подгонять жилье под свои запросы не кувалдой и перфоратором, а с помощью графического редактора, цветовых решений и функциональной мебели.

Ольга Иванова, специалист по сделкам с недвижимостью:

– Из опыта работы с клиентами поняла: нужно упрощать процедуры всех согласований. Пока что «одно окно» больше похоже на несколько дверей. Нужно сделать так, чтобы гражданин мог один раз прийти в администрацию района и быстро оформить все необходимые документы на перепланировку. Скажите, у кого не появится мысль сотворить «самовол», если приходится едва ли не в палатке на пороге исполкома ночевать?

Сергей Муравский, «Народная газета», 5 августа 2017 г.

Источник