Что такое участки без подряда и с подрядом
Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?
На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.
Для начала поясним саму терминологию:
Зачем это нужно застройщику? Все просто!
Может ли это заинтересовать покупателя?
Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?
Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству. Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.
Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?
А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?
Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.
В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?
Так с подрядом или нет?
ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.
Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть
Что такое участки без подряда и с подрядом?
Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.
Что такое участки с подрядом
Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:
Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.
В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:
Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.
Что такое участки без подряда
Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.
К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:
Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.
Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.
Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.
Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.
Что такое земельный участок с подрядом
Содержание:
Многих покупателей участков на «загородке» волнует вопрос, какой тип земли лучше выбрать – с подрядом на строительство или без него. Чего стоит остерегаться в случае покупки участка без подряда? В чем плюсы и минусы участков с подрядом? Какой из вариантов окажется в итоге более выгодным? Расскажем главное в нашей статье.
УБП vs УСП
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
При покупке УБП вы можете построить дом по индивидуальному проекту. Конечно, тут речь об экономии уже не идет, т.к. и создание проекта у архитекторов, и возведение коттеджа по личным предпочтениям могут обойтись в круглую сумму. Однако если вы всегда мечтали об уникальном доме и у вас есть средства на реализацию этой мечты – почему бы не воплотить ее в жизнь.
К сожалению, до 90% появляющихся проектов с УБП – это лоты без коммуникаций. Возможно, вам придется потратить на организацию всех удобств гораздо больше денег, чем вы заплатите непосредственно за участок. В некоторых случаях самостоятельное проведение коммуникаций и вовсе крайне затруднено. А значит, проживание в таком месте вряд ли будет комфортным.
Если вы решите, что поторопились с покупкой, то продать УБП выгодно будет непросто: на «первичке» средняя стоимость такого участка составляет около 2,7 млн руб., а на вторичном рынке – порядка 1,5 млн руб.
Поселки с УБП в подавляющем большинстве случаев не могут обеспечить современный уровень комфорта и сервиса, т.к. такой формат организации подразумевает коллегиальное решение по всем вопросам – от установки почтового ящика до сбора денег на асфальтирование дорог. А при разной степени готовности домов на участках такие вопросы практически нерешаемы: например, кому-то нужна асфальтированная дорога (т.к. он там уже живет), а кто-то еще даже не приступал к строительству и вкладываться в дорогу он не желает.
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
Обычно застройщик предлагает покупателю ограниченное число проектов домов, часто в одном стиле. Это делается для того, чтобы поселок имел архитектурное единство. Конечно, существует некоторый риск, что среди предложенных вариантов домов вы не найдете «тот самый» – поэтому обращайте внимание, в каком стиле планируется застраивать поселок.
Участки без подряда – как не стать обманутым
Отправим материал на почту
Сфера недвижимости традиционно привлекает к себе огромное количество романтиков с большой дороги и аферистов всех мастей. Что вполне понятно: ставки в игре с законом здесь столь высоки, что рискнув пару раз, можно безбедно существовать в течение года.
Приобретая участок без подряда, стоит знать, какие подводные камни могут ожидать неискушенного покупателя и с какими видами афер, возможно, придётся столкнуться.
Участок без подряда
— Участки без подряда делятся на две принципиально разные категории: с подведенными коммуникациями и без них – отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
– Когда в кризисном 2009 году рынок недвижимости «застыл», крупные землевладельцы раздели большие наделы на участки и стали активно продавать их с обещанием подвести коммуникации в ближайшее время. В результате на этот вид земельных наделов образовался ажиотажный спрос. Многие эксперты предрекали скорое снижение интереса к данному продукту в сфере недвижимости, но время показало, что и сегодня участки без подряда находятся на пике продаж.
Самые выгодные участки расположены в посёлках, строительство которых почти окончено. Их хотят заполучить большинство застройщиков, чтобы построить здесь дома и выгодно перепродать уже с подрядом. Сегодня в общей сложности на первичном рынке Подмосковья насчитывается более 62 000 загородных объектов и более 70 процентов составляют участки без подряда.
Заведомые плюсы
Обязательство одной из сторон качественно и в срок выполнить тот или иной вид работ, сдав её заказчику, является договором подряда. Клиент, в свою очередь, должен оплатить работу в полном объеме и тоже в оговоренные сроки. Если соотнести это с участком, то речь идет о строительстве дачного или загородного жилого дома на участке земли. В свою очередь, участок без подряда – это кусок земли, приобретённый без какой-либо юридической ответственности сторон. Покупатель заключает только договор купли-продажи – и всё. В такой сделке есть однозначные плюсы:
Бывает, что разница в стоимости участка в пользу покупателя доходит до тридцати процентов. Также, в случае договора без подряда не придется платить за стоимость строительства.
При этом стоит учитывать и «обратную сторону медали». Экономия не всегда выгодна, а порой и откровенно, опасна. Во всяком случае, в таком серьезном деле, как строительство дома. Специалисты считают, что в большинстве случаев овчинка выделки не стоит и сберечь получится максимум 100-200 тысяч рублей.
«Серые» бригады, как показывает практика, на этапе сделки озвучивают одну сумму, а по факту – другую, с разницей в свою пользу, разумеется. Поэтому правильней заключать договор и работать с проверенной компанией, имеющей в городе хорошую репутацию и дающей гарантии обслуживания дома в будущем.
Для многих – это достаточно немаловажное и весомое преимущество подобной сделки, особенно на фоне уже готовых домов в новых поселках похожих один на другой, как близнецы-братья. Собственник пустого земельного участка может построить хоть дворец, хоть хижину дяди Тома – все зависит от финансовых возможностей владельца земли.
Приобретение участка без подряда считается хорошим инвестиционным проектом, ведь капитальное строительство можно отложить на более удобный в финансовом или сезонном плане период.
Дважды в одну воронку
Это становится возможным по нескольким причинам. Из-за несвоевременной или неграмотной регистрации договора купли земли в кадастровом региональном ведомстве, подделки документов, юридической безграмотности покупателя.
Самая распространенная ошибка приобретателя участка без подряда заключается в том, что гражданин уверен, что после подписания договора и передачи денег вопрос решён. Все – теперь он полноправный хозяин земли! Однако это только часть сделки и требуется регистрация соглашения в определенных госструктурах. Согласно российскому законодательству, законным владельцем участка считается гражданин, первым зафиксировавший переход права собственности на участок в соответствующих структурах. Но проблема в том, что если земельный надел уже побывал в поле зрения мошенников, в нагрузку к нему может прилагаться судебная тяжба, и не одна.
Молодая семейная пара из Подмосковья приобрела участок без подряда в хорошем поселке, расположенном недалеко от Москвы. Продавец работал по доверенности, которая на поверку оказалась «липовой».
— Продавал землю мужчина, доверенность на которого якобы выписала его жена, – рассказывает Ирина, покупательница. – На самом деле такой документ она не подписывала, эта семейная пара находилась в состоянии развода, только заявление они еще не подали. Муж не хотел делиться деньгами, вырученными с продажи участка, и подделал доверенность. Его вторая половина об этом ничего не знала.
Мы с мужем почему-то не проверили подлинность документа, и отдали деньги аферисту. В итоге его жена подала в суд, и сделка была признана недействительной. После чего уже судились мы, чтобы вернуть средства, которые этот горе-продавец по факту выплачивал нам частями, через службу судебных приставов в течение двух лет. Понятно, что на эти «клочки» мы ничего уже купить не смогли. А нужно было всего лишь сходить к нотариусу, который якобы выдал эту бумагу!
Участок с сюрпризом
Участок всем хорош: географически находится в привлекательном месте, стоимость земли не превышает рыночную и у продавца даже есть на руках такой удивительный документ, как топографическая схема. Где отмечено, что подземных коммуникаций, построенных ранее, здесь не было, нет, и не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока новый хозяин их не захочет провести.
На самом деле, на таком участке находится целая сетка из подземных труб, перенос которых обойдется в огромную сумму. Если, вообще, будет возможным с технической точки зрения. Может оказаться так, что под землей находятся телефонные линии, газо или водопровод. А с точки зрения российского законодательства самовольное возведение построек в таком месте наказывается штрафом и принудительным переносом дома в другое место. Очевидно, что придется выложить колоссальные деньги, не считая тех, что уйдут в карман мошенникам.
– Нашла хороший участок, все понравилось, – рассказывает пенсионерка из Санкт-Петербурга Валентина Петровна.
– Продавец показал все документы и даже геологическую экспертизу предоставил, где было указано, что земля «чистая», никаких строений или подземных труб здесь нет. Но я в прошлом юрист-консульт и решила подстраховаться, проверить информацию.
И оказалось, что там не просто коммуникации проведены, а газпровод! Вот бы я домик там построила, разорилась бы на переносе, оплате штрафов и судах. Так что все нужно тщательно проверять, все-таки покупка земли – это не поход в магазин за хлебом.
Техника безопасности сделки
Первое правило оформления любых сделок с недвижимостью, и в первую очередь, при сделках покупки участка без подряда – привлечение в помощь профессиональных юристов. Правовое законодательство в России постоянно подвергается изменениям, дополнениям и редактированию. Так что успеть зафиксировать все нововведения и тем более «откатать» их на практике под силу только профессионалу. Кстати, правоохранители, разбирая мошеннические схемы, отмечают, что аферисты присматриваются к потенциальному покупателю участка без подряда заранее.
Не ленятся мониторить специализированные СМИ, где продавцы размещают объявления о купле-продаже земли, сайты и другие источники. Поэтому в объявлениях не нужно давать лишней информации, которая может дать пищу для размышления преступникам.
Что должно насторожить при покупке участка без подряда:
И еще: отсутствие на руках разрешения на строительство жилых зданий на данном участке может создать серьёзную преграду в возведении дома мечты. Так что, это первое, о чем нужно побеспокоиться, приобретая участок, минуя договор подряда.
Видео описание
Наглядно о подводных камнях при покупке участка без подряда, смотрите в видеоролике:
Заключение
Если говорить о наиболее перспективных участках без подряда в столице, то эксперты прогнозируют превышение спроса на участках, расположенных до тридцати километров от Москвы. Более того: в 2019 году здесь даже будет прослеживаться дефицит свободной земли. Прежде всего, потому, что в таких поселках наиболее доступные цены на землю. На большом расстоянии от центра, напротив, предложение значительно превысит спрос, и ценник на участки снизится. Так что если выбор сделан в пользу участка без подряда, стоит позаботиться о предполагаемом месте и оформлении документов уже сейчас.