что делать если агентство недвижимости обманули при аренде квартиры
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Мошенники по объявлению: 6 самых распространенных ловушек для арендаторов
Сделки, связанные с арендой недвижимости, остаются одними из наиболее распространенных. Во многом именно по этой причине они так привлекают любителей легких денег. Одновременно с началом высокого сезона случаи мошенничества учащаются, считает директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова. «С финансовой точки зрения собственники сейчас не в лучшем положении. Предложений много, а спрос невелик. Много квартир простаивает. Зная об этом, наниматели ведут очень жесткие торги», — объясняет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера.
Заключение договора и подписание передаточного акта — еще не повод расслабляться. «Желание арендаторов сэкономить — вот корень всех бед и питательная среда для мошенников. Вариантов обмана множество», — добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Даже получив ключи от квартиры, жильцы могут остаться без денег и крыши над головой. Рассказываем о шести самых распространенных уловках, с которыми рискует столкнуться любой арендатор.
1. Приемы теневого маркетинга
Искусственные скидки позволяют владельцам квартир сократить время простоя своей недвижимости. «Схема следующая: в объявлении указывается стоимость на 10% выше желаемой. Под предлогом срочности продавец уверяет, что готов сделать скидку в размере 15%. Это выглядит как очень солидный шаг навстречу арендатору. На деле же квартира достанется всего на 5% дешевле, чем аналогичная, но именно в этом случае собственник обгонит конкурентов в своей локации, а выгода арендатора будет очень условной», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.
По другому сценарию после просмотра квартиры и заявления о готовности ее арендовать клиент узнает новые подробности. Неожиданно может выясниться, что указанная в объявлении цена действует только при соблюдении определенных условий. Например, при долгосрочной аренде. По словам Оксаны Ивановой, если квартирант не готов связываться с такими обременениями, собственник потребует доплату в размере от 10% до 20%. «Иногда при просмотре квартиры или подписании договора говорят, что платить необходимо не только по счетчикам, но и всю квартплату. Плюс оплата консьержа», — добавляет руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.
2. Поддельные документы
Использование поддельных документов при заключении таких сделок — наиболее распространенный вид мошенничества, считает Вадим Ламин из агентства недвижимости Spencer Estate. Для оформления договора злоумышленник может предоставить фальшивые бумаги либо копии оригинальных документов под предлогом временного отъезда собственника квартиры. Псевдориелтор проводит показ, подписывает с клиентом все бумаги, получает депозит и арендную плату, а затем исчезает.
Как правило, такую жилплощадь мошенники снимают на короткий срок или посуточно, а затем пересдают в субаренду. Особенно предприимчивые за отведенное время успевают найти сразу нескольких жертв. «Только просят заселиться на следующий день, когда жилье освободится. Надо ли говорить, что при попытке открыть дверь счастливый арендатор обнаруживает, что она закрыта на второй замок, от которого ключ не дали», — рассказывает Вадим Ламин.
«Есть просто нечистоплотные граждане, которые являются родственниками собственника и имеют прописку по соответствующему адресу. Пока хозяева в отъезде, они сдают их квартиры», — добавляет Марина Шекера. Однако прописка никаких прав арендодателю не дает, уточняет Оксана Иванова из компании «НДВ»: «Если раньше можно было по крайней мере ссылаться на утерю гербового свидетельства о регистрации права собственности, то отсутствие ЕГРН ничем объяснить нельзя. Если этот документ арендодатель не готов предоставить — это повод поискать другую квартиру».
3. Заманчивые предложения с предоплатой
Не стоит соблазняться привлекательными предложения по ценам ниже среднерыночных. Речь идет о квартирах у метро со свежим ремонтом и оплатой коммунальных услуг за счет собственника. «При разговоре по телефону выясняется, что арендодатель якобы находится по работе в другом городе или даже стране. Он просит арендатора перевести небольшую сумму в качестве залога, чтобы подтвердить серьезность намерений. После того как мошенник получает деньги, его номер телефона больше не отвечает», — объясняет директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова.
Заманчивые варианты с минимальным комиссионным вознаграждением тоже не сулят ничего доброго. Часто их размещают информационные агентства, которые продают адреса и номера в реальности не существующих арендодателей. В лучшем случае это будут данные общедоступных бесплатных интернет-площадок. «Чтобы клиент был абсолютно уверен в серьезности предприятия, ему высылают даже договор об оказании услуг, — рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Но если прочесть все внимательно и разобраться, это договор о предоставлении информационных услуг».
По данным компании «Инком-Недвижимость», предварительная оплата по таким договорам колеблется в диапазоне от 2 тыс. до 4 тыс. руб. «Распространенная сегодня мошенническая схема — представиться сотрудником крупной и солидной риелторской фирмы, таким образом дезориентируя жертву. В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов», — добавляет заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
4. Сделки с долевой собственностью
После заселения могут объявиться родственники собственника, который сдал квартиру якобы без их разрешения, предупреждает Мария Жукова. Такой прием работает, если арендуемое жилье находится в долевой собственности. В соответствии со ст. 246–247 Гражданского кодекса России, без согласия всех собственников договор найма не будет признан действительным. Недобросовестные хозяева часто находятся в сговоре и лишь разыгрывают перед очередной жертвой заранее спланированный сценарий.
Но встречаются случаи, когда дольщик действительно передает квартиру третьим лицам без согласования с другими домовладельцами. Они могут узнать о проведенной сделке случайно — от соседей или при личном визите. Согласно ст. 248 ГК РФ, доход от сдачи имущества в аренду распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество. Поэтому если заинтересованные стороны не смогут договориться, квартиранта также ждет выселение.
Чтобы уберечь себя от подобной опасности, при проверке документов важно обращать внимание на количество собственников жилья. «Если в квартире прописано несколько человек, необходимо у каждого взять согласие на сдачу жилплощади. В противном случае они могут потребовать покинуть квартиру. Самостоятельно снимая жилье, не все арендаторы осведомлены о том, что важно ознакомиться с выпиской из домовой книги», — объясняет Роман Бабичев.
5. Досрочное расторжение договора
Обязательным условием при сдаче квартиры в аренду нередко является уплата залога или страхового депозита. Однако мошенники придумывают самые разные причины, чтобы не возвращать деньги. Например, сообщают о том, что они были приняты в счет платы за пользование хозяйской мебелью и техникой. «Нанимателя могут попросить покинуть квартиру раньше срока и не вернуть депозит, ссылаясь на износ жилья, который очень сложно зафиксировать и обосновать», — рассказывает Марина Шекера.
По словам Марии Жуковой из компании «Миэль-Аренда», некоторые арендодатели строят целый бизнес, выселяя жильцов под надуманными предлогами. «Нам известна ситуация, когда собственник квартиры фактически зарабатывал деньги тем, что сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость и вскоре выставлял жильцов на улицу под разными предлогами, не возвращая при этом залог», — говорит она.
Подобных неприятностей можно избежать, если заранее прописать в договоре санкции для инициатора его досрочного расторжения. В документ не менее важно включить условие внесения залога, а впоследствии получить расписку о его уплате. Снизить вероятность необоснованных обвинений поможет передаточный акт со списком ценного имущества и приложенными фотографиями. Если даже при соблюдении этих правил арендодатель отказался вернуть деньги, решить вопрос поможет обращение в суд.
6. Сюрпризы, отложенные на потом
Обмануть арендаторов можно, в том числе намеренно скрыв от них важные подробности проживания. Например, умолчав о каких-то существенных дефектах жилого помещения. Обнаружить их самостоятельно при просмотре бывает невозможно. Собственники могут не рассказать, что летом в квартире стоит неприятный запах из-за соседства с кожевенным заводом или мусорной свалкой. А небольшой косметический ремонт позволит скрыть тот факт, что жители дома много лет безуспешно борются с сыростью и грибком.
Уберечь себя от подобных проблем поможет знакомство с будущими соседями. У них же можно узнать и о том, как часто хозяин квартиры заселяет новых жильцов. «Иногда арендодатели скрывают наличие насекомых или не говорят о шумных соседях. К сожалению, данные факты можно заметить только после нескольких дней проживания в квартире. Поэтому перед заключением договора лучше познакомиться с соседями, поговорить с консьержем и выяснить всю информацию», — советует Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Популярность набирает еще один способ мошенничества. Собственник выставляет свой объект для длительной аренды, но по сниженной цене — за проведение ремонтных работ. Арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт. «Он приобретает отделочные материалы, устраняет неисправности, — объясняет Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости». — Через два месяца, как только ремонт произведен, арендодатель требует жильца освободить квартиру. Наверное, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость или проживать самому».
Как защитить себя от обмана со стороны риелторов
Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.
Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.
И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.
Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.
Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!
Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!
На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.
Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.
Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.
Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.
Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.
До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!
Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.
Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.
Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.
Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.
Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.
Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.
Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.
Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей», Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:
Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.
4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.
5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.
Удачи в Ваших продажах/покупках. Эдуард Галеев. Риэлтор с 2006г.
Уловки риелторов при аренде квартиры
Опасные и полезные
Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.