в какой период дешевеют квартиры
Ждать ли падения цен на жилье в России — опрос экспертов
Количество сделок с жильем в июне в разы превысило карантинные показатели весны 2020 года. Высокий спрос на недвижимость должен означать неминуемый рост цен. Так было в 2008 и 2015 годах: после роста цен в разгар кризиса или в течение нескольких месяцев после него цены на недвижимость росли, но в перспективе до года обязательно падали.
Что будет с ценами на жилье в России этой осенью и зимой-весной 2021 года? Стоит ли ждать падения цен на недвижимость? При каких условиях? Такие вопросы мы задали трем экспертам федерального уровня.
«Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если…»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— После недавнего мониторинга стоимости квартир в новостройках Москвы и Подмосковья можно отметить, что в некоторых ЖК наблюдается небольшое снижение цен, не более 10% по итогам второго квартала. Кроме того, бывают случаи, когда скидки, ранее предоставлявшиеся застройщиком, теперь включаются им в стоимость квартир, которая, таким образом, немного уменьшается. Также иногда девелоперы вместо скидок предлагают покупателям жилья подарки. Таким образом, усредненный уровень цен на квартиры в новостройках Московского региона почти не снижается, однако фактически в некоторых случаях мы все же это наблюдаем. По моему мнению, застройщики не могут сильно опустить цены — спрос еще не восстановился после снятия карантина, он находится на пониженном уровне, и если цены пойдут вниз, то девелоперы просто не будут получать никакой прибыли. Однако и роста стоимости жилья на первичном рынке также не предвидится, опять же из-за низкого спроса.
Что же касается вторичного рынка недвижимости Старой Москвы, то здесь средний уровень цен в период всеобщей самоизоляции повысился. Так, в марте средняя стоимость предложения 1 кв. м в этом сегменте была равна 217,4 тыс. руб., а в мае она составляла уже 227,7 тыс. руб. Во многом это произошло из-за того, что продавцы снимали свои объекты с продажи, причем в основном это были владельцы бюджетных и ликвидных лотов, в то время как более дорогостоящее предложение оставалось в экспозиции. В июне предложение на вторичке Старой Москвы начало восстанавливаться, бюджетное объекты возвращались на рынок, средняя стоимость «квадрата» здесь пошла вниз — по итогам прошлого месяца она была равна 224,7 тыс. руб. Однако сами продавцы вторичного жилья пока не снижают стоимость своего предложения, они просто не видят в этом смысла, особенно собственники наиболее бюджетных лотов, пользующихся сейчас повышенным спросом. Многие продавцы надеются на полное восстановление покупательской активности осенью (когда на рынке недвижимости начинается деловой сезон), поэтому не хотят сейчас соглашаться на дисконт. Стоимость предложения своих объектов уменьшают те владельцы недвижимости, которые уже довольно давно не могут выйти на сделку, — к примеру, из-за того, что раньше завышали цены, а после их снижения найти покупателя и заключить сделку им помешали ограничительные меры. И сейчас они согласны на небольшой дисконт, если уже больше не могут откладывать сделку. Однако такие случаи почти не отражаются на средних ценовых показателях во вторичном сегменте.
Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если осенью, согласно появляющимся иногда в СМИ прогнозам, наступит второй этап ограничительных мер. Это событие сильно затормозит активность продавцов и покупателей, что в конце концов отразится на стоимости жилья — но даже в таком случае средние ценовые показатели будут понижаться медленными темпами.
«Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован»
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
— На рынке часто складывается ситуация, когда покупатели ждут снижения цен, а продавцы рассчитывают на их повышение. Так и сейчас: льготная ипотека вселила в девелоперов чрезмерную надежду на фоне того, что большое число потенциальных покупателей отложили вопрос улучшения жилищных условий до лучших времен. И будущее рынка во многом определяется этими ожиданиями. Станут ли девелоперы закладывать новые комплексы и насыщать рынок новыми проектами и в каком сегменте будет происходить заметная ротация предложения, от этого зависит выбор [момента для покупки недвижимости].
С другой стороны — есть не только ожидания потенциальных покупателей, но и материнский капитал и льготная ипотека. Вероятно, для разных групп покупателей стимулирующие меры государства действуют неравномерно. Это определит контуры спроса. Ожидаем, что он будет упрощаться.
Движение рынка жилья в ближайший год не ожидается синхронным. Возможное снижение цен в отдельных сегментах рынка не гарантирует того, что на рынке будет нужная квартира. Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован последующими скидками. Рынок стал более рваным и дифференцированным. Строить личные стратегии на общих ценовых ожиданиях сегодня лучшее решение.
«Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:
— В сложившихся условиях снижение цен на недвижимость в большинстве регионов России маловероятно, поскольку на фоне повышенного спроса мы отмечаем сокращение объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Этому способствует снижение процентных ставок по ипотеке и размера первоначального взноса, а также активные меры социальной поддержки: молодая семья, жилищные сертификаты, материнский капитал.
Несмотря на кризис, покупательская активность набирает обороты плюс снижение ставок по банковским депозитам вносит свою лепту — отмечается приток на рынок недвижимости покупателей, которые до этого предпочитали хранить свои сбережения в банках. По нашим прогнозам, пик в данном покупательском сегменте следует ожидать осенью, а это еще больше подогреет спрос и сократит предложение на рынке.
Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует, но только в долгосрочной перспективе — не ранее двух-трех лет и при условии, что цены на недвижимость будут сильно завышены, доходы населения снизятся, а рынок начнет наполняться новыми предложениями. Поэтому нет никаких сомнений в том, что инвестиции в жилую недвижимость сейчас оправданны, своевременны и выгодны. Что касается, снижения уровня доходов населения — это важный фактор. Но если учитывать, что ежегодно активную позицию на рынке недвижимости занимают в среднем 3–6% взрослого населения России, он не является доминирующим, и по большей части у этой доли людей доходы если и изменились, то незначительно.
«Продал две квартиры за неделю»: 9 историй о том, как сметали недвижимость во время пандемии
Бесценный опыт читателей Т—Ж
Во время пандемии даже самые неликвидные объекты разлетались как горячие пирожки.
Когда государство ввело программу льготной ипотеки в 2020 году, спрос на квартиры резко вырос. И не только на новостройки, на которые давали ипотеку по льготной ставке, но и на объекты на вторичном рынке: продавались квартиры, которые до этого были не востребованы у покупателей. Собрали истории наших читателей, которые это подтверждают.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Продала двушку в Подмосковье и однушку в Смоленске, добавила еще 3 млн рублей и купила квартиру площадью 37 м² в строящемся доме в Москве. Зато рядом с Ботаническим садом.
Решение приняла давно, так как ездить на работу в столицу по полтора часа в одну сторону каждый день напрягало. Проблема была банальной: не было денег на квартиру в Москве. Но потом внезапно получила наследство в Смоленске, продала свою квартиру в области и смогла позволить себе купить жилье в Москве. Без ипотеки.
Правда, эта двушка продавалась почти год, с декабря 2019 года. Движение началось только в сентябре 2020 года, а на сделку вышли в ноябре.
После пандемии рынок прямо ожил: осенью 2020 года было по два просмотра в день.
На просмотры ходили сами, но сделку оформляли с риелтором. Заплатили ему за это 100 тысяч. Столько же скинули покупателю от первоначальной стоимости квартиры. Продали ее в итоге за 5,6 млн рублей, а однушку в Смоленске — за 900 тысяч.
При покупке квартиры в Москве уже обошлись без риелтора, так как брали у застройщика. Он сделал скидку 200 тысяч — в итоге квартиру взяли за 9,4 млн рублей. Новостройку выбирала онлайн и ездила в шоурум. А как иначе — дома все равно еще нет, его построят только через год.
В обоих случаях все оформляли электронно в банке — через «Домклик» и «Метр квадратный». Это очень удобно. Никаких походов в МФЦ и Росреестр. Все прошло спокойно, все у нас были адекватные — и риелтор, и покупатели, и менеджер от застройщика. Ни о чем не жалею, считаю, что все сделали правильно. Может, надо было сделать это еще раньше, но я не знала, что будет наследство.
В марте — апреле 2021 года продал две квартиры за неделю в городе с населением 40 тысяч человек в Калининградской области: трехкомнатную хрущевку площадью 60 м² за 1,6 млн рублей и 52-метровую двушку в панельном доме за 1,5 млн рублей.
Первая — трешка — продавалась лет десять. Она долго сдавалась и выглядела плохо, а также была в доле с родственниками, с которыми было устойчивое желание разойтись. Решили сделать косметический ремонт своими силами и только после этого продавать. Постелили симпатичный ламинат, переклеили обои, поменяли двери и покрасили все, что было можно: трубы, батареи и старую люстру. На все потратили чуть больше 60 тысяч рублей. Покупателя нашли риелторы и взяли с нас 12 тысяч рублей, с него — 15 тысяч.
Вторая — двушка — тоже сдавалась. Объявление о ее продаже висело на сайте риелторов и не особо пользовалось спросом. В последнее время стали активно звонить с предложением просмотра и покупки. Так как квартирант прижился и имел финансовую устойчивость, я решил предложить купить квартиру ему. Оказалось, что он уже присматривает себе жилье и не думал, что я соглашусь на продажу. В итоге ему и продал. Вторую сделку тоже проводили через риелторов. Покупатель отдал за нее 15 тысяч.
Сделки шли в одно время и длились около месяца. Их немного затянули завал у риелторов, оценка квартир и необходимость добавления объявлений на «Домклик», чтобы снизить ипотечную ставку для покупателей на 0,3%.
Думаю, что в продаже помог ажиотаж — отсутствие предложений и быстро дорожающая недвижимость. За месяц до продажи трешки чуть не продал ее на 10% дешевле, но неуверенность покупателей мне помогла: они были не готовы к задатку.
Деньги с продажи квартир планировал вложить в покупку однокомнатных квартир для их дальнейшей сдачи. Дело в том, что однушки снимают быстрее и охотнее трешек. Но обстановка на рынке вымела все предложения в нужных критериях.
В итоге покупаю двушку под косметический ремонт для последующей перепродажи и жду рассмотрения заявления на покупку второй — убитой и с обременениями — двушки от банка. Планирую продать обе квартиры за 3 млн в течение четырех месяцев, что даст доходность около 30% годовых. Даже если продажа затянется, я все равно выиграю, так как сейчас их сдача принесет на 60% больше дохода, чем раньше, — около 24 тысяч рублей в месяц вместо 15 тысяч.
В июле 2021 года я продал квартиру площадью 56,4 м² в панельном доме в относительно новом спальном микрорайоне на северо-западе Челябинска.
Решение о продаже зрело давно, так как полтора года назад мы сменили место жительства. Какое-то время в квартире жили близкие друзья, но потом изменились обстоятельства, и она осталась пустой.
Сдавать ее не хотелось, ведь довольно сложно делать это дистанционно, да и ожидаемая доходность была бы весьма небольшая. А постоянные коммунальные платежи, уходящие впустую, стали слишком возмущать мое, по моему нескромному мнению, финансово грамотное естество.
С продажей помог тот самый близкий друг, который до этого жил в квартире, а со стороны покупателя был риелтор. Сделку проводили с помощью сервиса безопасных расчетов известного банка. По факту роль риелтора свелась лишь к тому, что он записал нас на определенное время к менеджеру банка. А я со своей стороны просто прилетел в Челябинск в назначенную дату.
Попытку продажи я предпринял в мае, однако первоначальная цена даже с учетом неадекватной реакции рынка на события 2020—2021 годов оказалась завышенной. Судя по тому, что в течение пары месяцев реальный покупатель так и не появился. Когда снизили цену ориентировочно на 7%, покупатель нашелся за неделю. И даже не торговался.
Я покупал квартиру ровно 10 лет назад, в 2011 году, за 1,89 млн рублей на этапе строительства, когда на месте микрорайона был лес без какой-либо инфраструктуры. Сейчас итоговая сумма продажи составила 2,89 млн рублей. За это время рост стоимости квартиры не оправдал даже инфляцию, хотя микрорайон стал довольно привлекательным для проживания.
Сделка проходила в очном формате, документы вместе с покупателем подавали через МФЦ. Росреестр зарегистрировал право собственности нового владельца за неделю, а деньги на счет я получил в день регистрации. С проблемами не столкнулись.
Деньги частично пошли на погашение ипотеки за новую квартиру в Санкт-Петербурге. Мы успели купить ее в начале пандемии, еще до появления льготной ставки. Часть инвестировали в фондовый рынок, а другую отдали родителям, которые затеяли стройку в Подмосковье.
Считаю, что все сделали вовремя. Чутье подсказывает, что впереди затишье и стагнация рынка. Должны же когда-то у людей закончиться деньги для покупки жилой недвижимости по неадекватным ценам.
Продали в Перми двухкомнатную угловую квартиру площадью 45 м² на первом этаже. До пандемии пытались сделать это год.
Продавали сами. Из всей огромной массы звонящих риелторов грамотных специалистов можно было по пальцам пересчитать. Остальные оказались абсолютно некомпетентными. А еще были мошенники.
Квартиру у нас купили за ту цену, за которую мы и хотели ее продать, — 2,45 млн рублей. Без торга. Все прошло по плану. Только пришлось самим составлять договоры. У покупателей была ипотека от ВТБ. Ни о чем не жалеем: продали неликвидный объект по рыночной цене. Жаль, не выше — а так хотелось.
Продал однокомнатную квартиру площадью 36 м² в отличном районе Москвы. Устал год тянуть ипотеку на вторую квартиру и кредит — выходило около 100 тысяч рублей в месяц. За полгода стоимость квартиры выросла с 9 млн до 11 млн рублей, что очень порадовало. Услугами риелторов не пользовался — считаю их лишней прослойкой между покупателем и продавцом.
Продал быстро. На 14-й день экспозиции объявления на «Циане» и «Авито» нашлись три покупателя, причем в один день. Сначала позвонил первый и сказал, что берет квартиру. Я пообещал ему ее продать. Через час позвонил второй, но мне пришлось ему отказать — я же уже договорился с первым. Выслушал кучу уговоров и аргументов в пользу того, чтобы продать именно ему, но был стоек. Еще через час позвонил третий покупатель. После отказа он предложил мне «договориться».
Тогда я прямо сказал, что 100 тысяч рублей сверх цены в объявлении кажутся мне интересным аргументом.
Покупатель был только за. Я выставил квартиру на продажу за 11,25 млн рублей, что на начало декабря 2020 года было выше рынка тысяч на 300. С учетом «аргумента в 100 тысяч» продал за 11,35 млн.
Сделка прошла ровно. Покупатель был без ипотеки. Вся сумма на мой счет упала спустя час. Удивлен скоростью.
Деньги пустил на погашение долгов перед банками: ипотеки на вторую квартиру в размере 7,5 млн, кредита на 400 тысяч, а также на первоначальный взнос на очередную ипотеку — уже четвертую по счету за 15 лет. Это двушка в Звенигороде для родителей, которых я забрал с Дальнего Востока. А на те 100 тысяч бонусов от продавца купил себе Айфон 12.
Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать
Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.
В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут
В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.
Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.
Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.
По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.
«Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь», — считает Мищенко.
Жилье в новостройках может подорожать
На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%
В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.
«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее, это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — сказал «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.
Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ
Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.
Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.
Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.
По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, рынок жилья ждет падение спроса в случае повышения ставки до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5–11%.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что сценарий 2014 года вряд ли повторится: «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1%».
А по мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, повышения ставок в ближайшее время не стоит ждать по политическим причинам: «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля».
Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве
Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Фондовый рынок — это место, где происходит торговля акциями, облигациями, валютами и прочими активами. Понятие рынка затрагивает не только функцию передачи ценных бумаг, но и другие операции с ними, такие, как выпуск и налогообложение. Кроме того, он позволяет устанавливать справедливое ценообразование. Подробнее
Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье
2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.
К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения. На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.
Эксперты в этой статье:
Что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы и валютные колебания сопровождались всплеском спроса на жилье. Одни покупали квартиры, пытаясь сберечь свои накопления от обесценивания. Для других потрясения в экономике стали ускоряющим фактором — те, кто и так был в поиске, быстрее приняли решение о сделке.
«Любые кризисы повышают интерес к недвижимости, поскольку квадратные метры, как показывает опыт, были и остаются наиболее твердой «валютой». Если даже в пик кризиса и наблюдается снижение покупательской активности, а вместе с этим и средней стоимости, то в долгосрочной перспективе цены на жилье все равно отыгрывают позиции и демонстрируют рост», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Так, в кризисном 2014 году на фоне обвального снижения курса рубля число сделок на рынке жилья резко выросло. Тогда россияне стали активно скупать жилье для сохранения своих сбережений. По оценкам ЦИАН, в декабре 2014 года на рынке новостроек было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре, а число договоров купли-продажи вторичного жилья превысило показатели предыдущего месяца на 73%. «Однако это была временная тенденция, после которой наступило понижение спроса и темпов строительства. Поскольку поначалу активность покупателей носит ажиотажный характер, а затем сокращение доходов населения ведет к стагнации рынка недвижимости», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ситуация начала выправляться в 2015 году, когда была запущена ипотека с господдержкой на новостройки. Тогда рынок постепенно оживал, количество сделок снова стало расти. Хотя не обошлось без банкротств застройщиков и появления проблемных объектов.
Похожая ситуация с всплеском спроса на жилье наблюдалась осенью 2018 года, когда начались обсуждения жестких санкционных ограничений, которые впоследствии так и не были приняты, добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алескей Попов. В октябре 2018 года активность покупателей на первичном рынке выросла на 27%, на вторичном рынке — на 40% (в месячном выражении).
«В марте 2020 года (после девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+) ажиотажный спрос не был в полной мере реализован, так как с середины месяца начались вводиться ограничительные меры. В итоге не все сделки были завершены и зарегистрированы», — сказал аналитик. По оценкам ЦИАН, спрос на новостройки тогда вырос лишь на 1%, на вторичном рынке число сделок увеличилось на 30% по отношению к февралю 2020 года.
Рынок жилья накрыла волна ажиотажа
Однако после выхода с карантина на рынке жилья начался подъем, в том числе благодаря запуску ипотеки под 6,5% годовых. По данным компании «Этажи», только за три летних месяца число сделок на рынке новостроек выросло на 50%, на вторичном рынке — на 40–42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Из-за рекордно низких ставок на ипотеку в этом году мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости, в том числе в 2,5 раза выросла доля частных инвесторов, тех, кто покупает жилую недвижимость для сохранения и приумножения своих сбережений», — отметил Ильдар Хусаинов.
По словам Алексея Попова из ЦИАН, волна ажиотажного спроса продолжается последние несколько месяцев. Природа этого ажиотажа у всех разная. Кто-то стремился успеть до завершения программы льготной ипотеки, кто-то пытался сохранить рублевые накопления, поскольку национальная валюта стабильно дешевеет с июня. Кроме того, низкие ставки по банковским депозитам и введение НДФЛ сделали недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестирования.
Период высокого спроса продлится как минимум до 1 ноября, срока окончания ипотеки с господдержкой на новостройки, если ее не решат продлить, считают эксперты. А ослабление рубля увеличит долю тех, кто инвестирует свои или заемные средства в жилье. «Мы ожидаем, что доля таких покупателей этой осень может вырасти до 20%, сейчас она составляет порядка 16%, а в обычные периоды находится на уровне 5–7%», — прогнозирует глава компании «Этажи».
Однако состояние рынка недвижимости будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и введения новых ограничительных мер. «По опыту зарубежных стран, жесткий карантин, как этой весной, маловероятен. Тем не менее некоторые потенциальные покупатели могут отложить сделку, чтобы снизить неизбежные при этом дополнительные посещения общественных мест», — не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.
Согласна с ним и руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ Анастасия Гребенюк: «Повторное введение карантина, режима самоизоляции может в краткосрочной перспективе привести к падению спроса на жилье. Но в долгосрочной перспективе снижение будет менее существенным: сгладить ситуацию могут меры государственной поддержки».
Мария Литинецкая, наоборот, считает, что введение карантина и особенно рост валютного курса вызовут краткосрочный ажиотаж на недвижимость. «Такое поведение покупателей является стандартным при нестабильной экономической обстановке — возникает необходимость подстраховаться и сохранить свои деньги в недвижимости», — пояснила она.
Покупать или не покупать
Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, поскольку наблюдается устойчивый рост цен и действует льготная ипотека (пока не принято решение о ее продлении), считают аналитики. По данным «Метриума», цены на новостройки массового сегмента Москвы за год выросли на 8%. Согласно прогнозам экспертов, по итогам года рост цен может составить 12–15%. «Поскольку недвижимость пока дорожает, покупка жилья сейчас будет являться удачным вложением средств. В случае нового карантина рост цен приостановится на текущем уровне», — считает Мария Литинецкая.
Кроме того, сейчас на рынке жилья наблюдается увеличение объемов предложения, что позитивно влияет на возможность выбора подходящих вариантов, добавила аналитик НАФИ. «Хотя такие серьезные решения, как покупка квартиры, принимаются каждой семьей индивидуально, можно предположить, что сейчас наступил достаточно благоприятный момент для покупки недвижимости, особенно учитывая действие льготной ипотеки», — считает эксперт.
По мнению главного аналитика ЦИАН, на вторичном рынке стоит смотреть варианты прямой продажи, искать среди них объекты с привлекательными соотношениями цены и качества. «Входить в заключение альтернативных сделок сейчас рискованно, так как на фоне общей неопределенности высока вероятность разрыва сформированных цепочек, удлинения продолжительности сделки и т. д.», — предупредил он.
В целом перед покупкой жилья необходимо понимать цель сделки, для чего вы покупаете недвижимость — для собственного проживания, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода, отметил Ильдар Хусаинова. «Для каждой цели при любой конъюнктуре рынка можно подобрать выгодный вариант как с покупкой за счет собственных средств, так и с привлечением заемных. Но невыгодны спонтанные покупки недвижимости без определения дальнейших целей использования и покупки изначально неликвидных объектов», — сказал он.