в каком месте лучше строить дом на участке
Где лучше на участке строить дом?
Как правильно разместить дом на участке – в центральной части участка или, наоборот, недалеко от дороги? Ответ на этот вопрос, прежде всего, зависит от рельефа местности, на которой вы решили строить дом, и, конечно же, оттого, что именно вы хотите расположить возле вашего дома.
Как правило, солнечная сторона участка предназначена для сада из фруктовых деревьев, для огорода, оранжереи. Там, куда солнце попадает реже, можно разместить декоративные кустарники, лужайки, высадить неприхотливые цветы, не нуждающиеся в обильном солнечном свете. В противоположной от солнечной стороне строят и хозяйственные постройки, подсобки. Здесь же с успехом можно оборудовать место для барбекю.
В основном, дома строят фронтоном к улице и на небольшом расстоянии от дороги. Таким образом расположенный дом, дает возможность создать уютный дворик, недоступный для постороннего глаза. К тому же, дом, который стоит близко к дороге защищает внутренний дворик от шума и пыли.
А вот что делать в том случае, если ваш участок для дома расположен на склоне? На склоне, расположенном на юге лучше всего строить дом на самом высоком месте. На склонах, расположенных на востоке или западе дом тоже лучше расположить на самом высоком месте, но у северной границы территории. В том случае, если вам «повезло» иметь участок с понижением к северу, дом нужно располагать как можно ближе к западной границе, в средней части склона, желательно, на подсыпке.
Если территория вашего участка узкая, дом лучше всего построить у самой короткой границы. Таким образом, у вас появиться возможность рационально использовать остаток земли – территория, расположенная перед входом в дом расширится, зрительно участок станет гармоничным, а сад можно будет расположить в самом оптимально подходящем для его высадки месте. Не стоит забывать о том, что существуют местные запреты на расположение домов. При строительстве дома обязательно учитывайте уровень грунтовых вод и если нужно – осушите участок.
Об уровне грунтовых вод и о других сведениях можно узнать у районного архитектора, но не пренебрегайте и самостоятельным выяснением всех интересующих вас вопросов. Все данные обязательно перепроверьте и убедитесь в их точности. В конце лета необходимо выкопать как можно ближе к границе участка яму глубиной два метра. Вскоре в яме появиться вода – ваша задача измерить расстояние от уровня воды до края ямы, если это расстояние будет меньше одного метра – участок нужно осушать, если меньше полутора метров – дренаж рекомендуется
В каком месте лучше строить дом на участке
С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.
Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.
В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.
С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.
Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.
После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).
После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.
Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.
Если основания для выдачи уведомления о несоответствии таким требованиям отсутствуют (созданный объект отвечает установленным требованиям), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).
Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.
Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.
Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.
Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.
Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:
— о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;
— обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.
Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Как грамотно расположить дом на участке: нормативы и эстетика
Отправим материал на почту
После приобретения земли под строительство индивидуального жилища важно спроектировать правильное расположение дома на участке. Делают это согласно СНиП 30-102-99 – регламенту обустройства земельных наделов по правилам и нормам. Важна площадь и форма, количество построек и особенности рельефа, залегание грунтовых вод и наличие колодца. Соблюдают нормы дистанций объектов, отдаленность их от соседей и проезжей части. Учитывают ориентир по восходу солнца, чтобы экономить электричество.
Нормативы дистанций между объектами
Чтобы удачно разместить дом на участке нужно сначала определиться, сколько и какие вообще объекты планируются. На территории земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) можно поставить:
К ним добавляются разные дополнительные строения и хозпостройки. Добавочным строением может быть:
Ко всему этому вдобавок нужно определить место, отведенное под огород (если это необходимо), теплицу, сад, цветник. Особенное место выделяется для септика, автономной канализации. Если есть колодец, то учитывается и его место.
После того, как будет составлен перечень всего, что будет размещаться на участке, смотрят, как и где лучше все разместить. Вот здесь и выступают в главной роли правила СНиПа. Потому что размещать как захочется нельзя. Важно соблюдение дистанций от одного объекта к другому.
Между объектами своего участка
На удаленность дома от разных построек и площадок влияют такие факторы, как: шум, вибрации, загрязнение воздуха, почвы, электромагнитные колебания, степень огнеопасности, радиоактивной опасности, специфических неприятных запахов, декоративности, эстетики, комфорта, поступления естественного света внутрь жилых помещений.
Допустимая отдаленность (минимальная) между жилым домом и другими постройками разного предназначения:
Для колодца важно сохранение чистоты питьевой воды. Поэтому хоздвор с животными содержат вдалеке от него – на расстоянии 18-20 м. Зато если хорошо укрепить изоляцию стенок колодца и сделать септик фильтрующим, тогда расстояние между этими двумя объектами может быть сокращено до 8-10 м.
При этом важно, чтобы дренирование из септика было выведено на самую удаленную от колодца сторону. Из септика вытекает очищенная вода, но она все-таки не питьевая, а техническая. И годится только для мытья машины или иных технических нужд. Ею нельзя поить домашнюю скотину и даже поливать огород, садовые деревья, кусты и цветы.
До объектов соседнего участка
Соседние постройки, площадки или разработанные земельные наделы также требуют особого внимания. К ним нельзя приближать объекты собственных застроек по следующим нормативам – от межующей межусадебной границы напротив любого своего объекта менее чем на:
При замерах расстояний между строениями и деревьями во внимание берутся их стволы, а не корни.
Между двумя жилыми домами
Когда определяют расстояния между двумя жилыми домами, неважно, соседние они или собственные, всегда ориентируются на класс пожаробезопасности материалов, из которых эти дома возводятся.
Три класса пожарной безопасности:
К классу «В» относятся те дома или постройки, в конструкции которых присутствует древесина, обработанная специальными огнеупорными веществами – антипиренами.
Распределение расстояний между домами, относящихся к разным или одинаковым классам пожарной безопасности:
Чем меньше наличествует древесины в архитектуре дома, тем ближе его регистрируют к классу малоопасных по пожарной технике безопасности.
От жилого дома до «красной линии»
«Красная линия» – это граница, где соприкасается земельный предел с проезжей частью или другой территорией общественного назначения. От границы участка до самого удаленного края тротуара или автодорожного полотна с односторонним движением должно быть не менее 3,5 м, от границы участка до самого дальнего края дороги с двусторонним движением – минимум 7,7 м. От жилого дома до начала улицы – не менее 5 м. От дома до проездной части – от 3 м и больше.
Ориентир по солнцу
Строительство дома осуществляют в соответствии с яркостью светимости солнца в дневное время. Чем больше естественного света в помещении частого пользования, тем меньше приходится тратить электроэнергии. А значит, благодаря длительному естественному освещению комнаты, по потреблению питания от сети будет регистрироваться большая экономия. Такой же подход касается и обогрева.
Кроме солнца на выявление подходящих сторон света для проектирования расположения конкретных комнат влияет также и роза ветров. Общая статистика по России условно показывает большую ветренную активность со стороны западного, северного и северо-западного направлений. Именно с этих сторон приходят порывистые, шквальные и холодные ветры. Кроме статистического обобщения существует также и специфика самой местности, которая обязательно берется во внимание.
Рекомендуемая планировка дома с ориентиром на стороны света и розы ветров:
Теперь вы знаете, каким боком и углами у вас будет размещаться дом на участке! Если планируется включить в проект пристроенный к дому гараж, тогда его лучшим местом будет северная сторона дома. Кладовую ли чулан на мансарде необязательно отапливать. На южной стороне будет целесообразным также обустроить любой домашний цветник. Растения будут получать достаточно естественного света и тепла.
Расположение дома и размер участка
Большие и ровные участки правильной формы дают больше возможностей для сбалансированного планирования застроек на обширных территориях. Сложнее обстоит дело с маленькими участками. Рассмотрим примеры с разными размерами и основными особенностями участков.
Площадь 6 соток
Планирование начинают с размещения самого главного объекта – жилого дома. И потом от этой смой «печки» начинают «плясать» – продолжать распределение по территории других объектов. Если планируется содержать огород, тогда дом лучше ставить по северной стороне, чтобы дать больше тепла и света растениям. Когда огород или сад не планируется, тогда дом можно установить везде, где нет близкого залегания грунтовых вод и относительно ровный рельеф. При наличии грунтовых вод ли больших перепадов ландшафта тоже можно устанавливать заглубленные свайные фундаменты, но это будет дороже обычного строительства.
Участок в 10 соток
Здесь уже проще планировать, так как для этого много свободного места. На такой площади легко поместятся:
Еще останется место под маленький цветник, огород, плодовые деревья или просторный газон с беседкой или небольшим участком под барбекю. Рациональный ориентир на стороны света здесь северная часть для строительства жилого дома.
Площадь 20 соток
При планировке такого участка можно свободно использовать плавные линии, украшать ландшафт малыми архитектурными формами (садовыми статуями, мостиками, фонарями, мини-фонтанами, прудом). Большая площадь позволяет располагать объекты ассиметрично, подальше от границ участка. Здесь уже необязательно привязываться к северной стороне территории, чтобы дать больше пространства, света и солнечного тепла для растений сада или огорода. Больше места для заднего двора и хозяйственных построек.
Размещение дома по форме и рельефу участка
Форма занимаемой территории тоже играет большую роль. Если она неправильная, то планировать застройку будет сложнее. Но это тоже возможно. Ориентацию на стороны света делать затруднительно. Наблюдается ограничение в размерах полезных площадей жилого пространства внутри дома.
Узкий участок
Больше всего придется думать о том, как расположить дом на участке узкой (удлиненной) формы. Часто такие участки встречаются на бывших совхозных или колхозных территориях. Там одна стена дома вообще может выходить во двор соседей – настолько плотно прилегают неширокие участки друг ко другу. Основной принцип расположения дома на такой земле – устраивать все в линию с небольшим смещением к одной и границ территории. Фронтальная часть дома тогда будет смотреть на улицу, где вход на участок. Если улица слишком шумная, тогда фронт помещают на противоположную сторону, а вход в дом – сбоку.
Прямоугольный участок
Прямоугольный, но довольно широкий, участок дает больше возможностей для распределения на нем объектов. Если имеют склоны (особенно по южной стороне), тогда размещение жилого дома делают на самой его высокой точке. Если есть уклон к северу, то дому лучше стоять на западной стороне участка. Когда рельеф ровный, тогда на прямоугольной территории лучше всего дом установить в глубине участка или ближе к северной его части.
Угловой участок
Самая неудобная геометрия земельного надела. Если площадь достаточно обширная, тогда все объекты лучше размещать по оси участка. Расположение может быть веерообразным, в линию или повторять форму участка. Если территория маленькая, то дом лучше поставить на самой широкой его части. Перед этим предварительно нужно подготовить место. Нужно, чтобы оно было ровным и сухим, так как места для дополнительного дренирования нет.
Заключение
Размещение участка на территории земельного надела всецело зависит от его размера, удаленности от соседних участков, специфики ландшафта и особенностей грунта. Расположение дома обязательно ориентируют по сторонам света, так легче будет сэкономить на обогреве и освещении часто используемых помещений. При составлении проекта учитываются нормы и стандарты СНиП, где прописаны все расстояния, какие следует соблюсти на внутренней зоне и в отношении соседних объектов.