в каком государстве возможно изъятие излишков земли
Изъятие земельных участков с расположенными на них недостроенными домами
Николай Витальевич Горелов
заместитель председателя суда
Минского района
Если вопросы изъятия земельных участков вследствие их неосвоения в соответствии с условиями и целями предоставления достаточно освещены в юридической литературе, то изъятие земельных участков и не завершенных строительством жилых домов являются новой категорией земельных споров, представляющей интерес как для профессиональных юристов, так и для граждан-владельцев таковых объектов недвижимости.
Правовое обоснование изъятия земельных участков с расположенными на них незавершенными строениями содержится в КоЗ, Указе от 07.02.2006 N 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее — Указ N 87).
Для целей Указа N 87 завершением строительства жилого дома, дачи считается возведение фундамента, стен и крыши дома независимо от ввода таких домов, дач в эксплуатацию.
Местные исполнительные и распорядительные органы проводят работу по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством жилых домов, сроки строительства которых превышают предусмотренные Указом N 87, а при незавершении собственником (владельцем, арендатором) земельного участка строительства дома в сроки, предусмотренные в Указе N 87:
в течение месяца со дня выявления не завершенного строительством жилого дома, сроки строительства которого превышают предусмотренные в Указе N 87, подают заявление с приложением необходимых документов в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о проведении оценки стоимости не завершенных строительством жилого дома;
На основании решений суда об изъятии земельного участка территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляет государственную регистрацию прекращения права собственности на такой земельный участок.
Как показывает судебная практика, большинство исков об изъятии капитальных строений и земельных участков на основании Указа N 87 удовлетворяются судами в полном объеме.
Х. сельский исполком обратился в суд М. района с иском к К. об изъятии земельного участка, прекращении права частной собственности на земельный участок, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи Х. сельскому исполнительному комитету для продажи с публичных торгов.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора родственного обмена от 20 марта 2006 г.
Решением Х. сельского исполкома от 19 апреля 2007 г. ответчику разрешено строительство одноквартирного жилого дома на указанном земельном участке.
Из представленных стороной истца актов обследования земельного участка, ведомости технических характеристик следует, что на нем возведен фундамент фактическими размерами 13,05 м х 10,53 м х 13,13 м х 10,50 м
(т.е. не соответствующий размерам, отраженным в последующем полученной проектно-разрешительной документации), степень готовности основного строения составляет 6%, степень готовности фундамента — 100%.
Согласно заключению об оценке от 9 февраля 2017 г. оценочная стоимость не завершенного строительством жилого дома составляет 4 411,97 руб.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что исковые требования об изъятии земельного участка, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи этого дома Х. сельскому исполкому для продажи с публичных торгов с возмещением суммы от его продажи ответчику, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенного строительством жилого дома, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку трехлетний срок, в течение которого ответчику необходимо было завершить строительство жилого дома, истек 1 марта 2015 г.
Предусмотренная законом процедура выявления не завершенного строительством жилого дома, определения его оценочной стоимости, сбора необходимых документов для обращения в суд истцом соблюдена.
Доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия у него во владении жилых помещений и единственной возможности улучшить свои жилищные условия путем возведения спорного жилого дома не имели правого значения и признаны судом несостоятельными, поскольку с 2006 года правом возведения жилого дома, продлением сроков для его возведения либо консервации не завершенного строительством объекта ответчик не воспользовался, достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих объективную возможность осуществить строительство жилого дома в дальнейшем, суду не представил.
В ходе судебного разбирательства ответчик оспаривал обоснованность оценки спорного не завершенного строительством жилого дома, осуществленной на основании представленных им сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома, при этом правом самостоятельно обратиться за получением оценки спорного объекта недвижимости либо ходатайствовать об оказании ему судом содействия в этом не воспользовался, мотивируя отсутствием в этом необходимости, а также денежных средств.
Решением суда исковые требования Х. сельского исполкома удовлетворены.
В ходе рассмотрения законности принятого решения судом кассационной инстанции ответчик представил заключение о большей стоимости спорного строения, нежели указанной в первоначальном заключении, коллегия приняла за достоверную стоимость строения в размере 45002,23 руб., в связи с чем решение суда в данной части было изменено.
Указ N 87 не предусматривает при изъятии земельных участков и расположенных на них не завершенных строительством жилых домов направление предписания от сельских исполкомов о необходимости начать строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке в месячный срок, и совершение таких действий сельскими исполкомами свидетельствует лишь об их намерении стимулировать землевладельцев, избежать обращения с исковым заявлением в суд. Ответчики, возражая против предъявленных исковых требований, ошибочно ссылаются на отсутствие такого предписания.
Ответчики в качестве обоснования доводов о невозможности завершения строительства в установленные законом сроки ссылаются на отсутствие коммуникаций, отказ в предоставлении им льготного кредита либо субсидии на строительство, приводят иные аргументы о тяжелом материальном положении, плохом состоянии здоровья.
Если указанные обстоятельства не являлись основанием для предусмотренного законом продления срока строительства либо консервации капитального строения, то вышеприведенные доводы не имеют правового значения для разрешения таких споров, поскольку возможность принудительного изъятия не завершенного строительством жилого дома и земельного участка связана с подтверждением объективного обстоятельства невозведения жилого дома в установленный срок.
При рассмотрении дел граждане, не соглашаясь с оценкой, осуществленной в установленном порядке территориальной организацией по государственной регистрации, не представляют суду документы, подтверждающие выполнение работ и вложение материалов в возведение спорного капитального строения, в связи с чем суды при рассмотрении спора учитывают стоимость, указанную в представляемых истцами заключениях специалистов в области оценки недвижимости, определяемую в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, с учетом представленных ему сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома.
Некоторые сельские исполкомы заявляют исковые требования о прекращении государственной регистрации права частной собственности в отношении земельных участков, тогда как ее прекращение в силу подп. 2.4 п. 2 Указа N 87 осуществляется на основании судебного постановления об изъятии не завершенного строительством жилого дома, и принятие отдельного судебного постановления по данному вопросу не требуется, в связи с чем такие требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду неподведомственности суду.
Также иногда сельские исполкомы ошибочно заявляют требования об изъятии не только капитального строения,
но и земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, тогда как в заявлении таковых требований нет необходимости в силу положений подп. 2.2.2 п. 2 Указа N 87.
Невидимая сторона земли
Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.
Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора. Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.
История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье «мошенничество с использованием своего служебного положения». Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.
А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.
Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.
По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.
Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.
Изъятие земель по старым генпланам невозможно, подтвердило Минэкономразвития РФ
ППТ в части изъятия земель имеют ограниченный срок действия. Согласно ч. 12.6 ст. 45Градостроительного кодекса, он составляет три года для ППТ, принятых после 1 апреля 2015 года. Согласно ч. 3 ст. 56.3Земельного кодекса, принятой также в 2015 году, этот срок также установлен в три года. При этом о сроке действия ППТ, принятых до 2015 года, напрямую нигде речи не идет.
Минэкономразвития РФ в письме от 22.07.2019 №Д27и-24719 в ответ на запрос юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подтвердило, что правило это действует и для более ранних ППТ. Цитата: «В связи с этим в настоящее время принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения на основании проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, не представляется возможным».
Обеспечительные сделки и защита кредиторов
Юридический Due Diligence
Авторское право в цифровую эпоху
Комментарии (17)
Извините, Алмаз, что надоедаю. Вот эти строчки:
Проект № 503785-7
во втором чтении
О внесении изменений в Градостроительный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации
(О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)
10) в статье 45:
д) в части 12.6 слово «трех» заменить словом «шести»;
7) в пункте 3 статьи 56.3 слово «трех» заменить словом «шести».
Там тоже говорится о сроке действия ППТ для принятия решений об изъятии земель.
Наверное, это какой-то другой инструментарий, а не тот, что Вы описали в заметке. Что-то я запутался.
Как же тяжко читать Градостроительный кодекс!
Вы имеете в виду и старые ППТ, или те ППТ, которые будут утверждены после вступления поправок в силу? Наверное, Вы имеете в виду «новые» ППТ.
Кстати, слово «бардак» явно неприменимо к процедуре прохождения этого законопроекта. Еще несколько дней назад он выносился на 2-е чтение, и вот уже он в Совете Федерации. Вот это работа! Вот это стахановцы!
Я понял, Вы имеете в виду, что таким образом хотят реанимировать для цели изъятия земель те ППТ, по которым истек 3-годичный срок?
Надо внимательно посмотреть «переходные положения» законопроекта. Так сразу и не ответить. Но я не думаю, что наши законодатели до такой степени хитры. Скорее всего, в переходных положениях для 6-летнего срока сформулировано общее клише «со дня вступления».
Гражданский кодекс вот уже много лет растаскивают и размывают поправками в специальные кодексы и так называемые «профильные» законы.
В советское время наличие, например, Жилищного кодекса было хоть как-то объяснимо. Продаваться могла только жилплощадь в ЖСК, да и то не сама по себе, а через «теневую» продажу паенакоплений. Все остальное было нерыночным. В том кодексе вообще не было гражданского права, а строгая административка. Да и кодекс был очень маленьким по объему, убогим.
Кстати, почему есть КВВТ и нет железнодорожного кодекса? Или автобусного кодекса? Автобусы для людей значительно важнее, чем речные трамвайчики.
Надо проинициативить. Автобусный кодекс это, по-моему, сильная заявка на успех.
На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.
Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.
В связи с этим у меня есть вопросы:
Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.
Когда могут изъять землю
Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.
Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Как принимается решение об изъятии
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.
До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.
Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.
Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.
Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.
Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.
Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.
Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.
Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.
Размер компенсации
Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.
Цена выкупа включает в себя:
Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.
Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.
Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.
Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.
Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии
Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.
Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.
На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:
Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.
За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.
Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Что делать с налогами
Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.
Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.
Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.
Что вам делать сейчас
Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.
Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.
Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Прокурор разъясняет
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических
систем регионального значения;
— объектов использования атомной энергии;
— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регрюнального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
-линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения федерального, регионального или местного значения;
— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ).
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).
Решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.
На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.
Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.