в каком доме лучше брать квартиру
В каком доме лучше всего купить квартиру — анализ всех факторов
При покупке квартиры потенциальному владельцу новой недвижимости хочется всесторонне оценить свое решение. На страницах этого сайта мы уже обсуждали, как выбрать квартиру, а сейчас попробуем разобраться, как оценить здание, в котором находится предполагаемый объект покупки. Мы обсудим, в каком доме лучше купить квартиру, как оценить место расположения и другие характеристики здания.
Перспективность района
Какой бы дом вы ни выбрали, прежде всего стоит оценить контекст, т. е. место его расположения. Для начала определитесь с ценой, которую вы готовы заплатить за жилье. Для этого можно просмотреть объявления о продаже квартир нужного вам метража и вывести среднюю стоимость в том или ином районе. Сразу отбросьте те районы, в которых цена для вас слишком высока.
Затем можете составить чек-лист (список) важных для вас характеристик района с обозначением приоритетов:
В списке может быть, к примеру, близость до метро, наличие хорошей школы, наличие гипермаркета/больницы/зоомагазина, парковая зона, отсутствие промышленных объектов или крупных дорожных развязок, большая парковка и т. д.
Вы можете использовать этот список каждый раз для быстрой оценки расположения выбранного вами дома. Помните, что если чего-то из списка в наличии нет, то через несколько лет ситуация может поменяться. Особенно актуально это для застраивающихся микрорайонов.
Материал дома
Несмотря на кажущуюся незначительность этого аспекта, выбору материала стоит уделить особое внимание. Ведь то, из чего было построено здание, может влиять на всю вашу жизнь в новом жилье.
Монолит
Дома элитного класса с квартирами большой площади и высокими потолками. По сути, монолитный дом собой представляет цельную конструкцию. Благодаря толстым стенам жильцы надежно защищены от любого шума с улицы. Квартиры – отдельные блоки, что защищает от возможных потопов.
Если это строящийся дом, то возведение может затянуться, поскольку создание монолита – дело небыстрое. В таких домах предполагается свободная планировка и никакой отделки. Кто-то воспримет это как достоинство – возможность обустроить жилье по своему вкусу, а для кого-то это станет проблемой – траты времени и денег на ремонт.
Панели
Типовые дома экономного класса. Строительство панельных домов проходит довольно быстро, если сравнивать с монолитными. Вы можете узнать серию дома, чтобы заранее понять, как он будет выглядеть по завершении строительства.
В панельных домах возможности перепланировки почти не ограничены, предусмотрена довольно большая кухня, а также есть возможность остеклить лоджию или балкон. Стоимость на квартиры в панельных домах гораздо ниже, чем в кирпичных и монолитных. Однако, зимой дома этого типа легко промерзают, а тонкие стены практически не спасают от шума с улицы или от соседей.
Кирпич
Дома с прекрасной терморегуляцией: зимой сохраняют тепло, а летом остаются прохладными. Жилье в кирпичном доме – это всегда эксклюзив, многоэтажное здание может быть построено по специальному проекту. Но этому сопутствует и минус – любые перепланировки чреваты большими сложностями. Дома из кирпича требуют очень много времени на возведение, примерно в 2 – 3 раза больше, чем монолитная постройка. Стоимость квартир при этом может быть на 15 – 30 % дороже при той же площади.
Лучше всего ориентироваться на собственные финансовые и временные рамки. Если вы мыслите на перспективу и никуда не спешите, добротная квартира в строящемся кирпичном доме будет прекрасным выбором. Если вы существенно ограничены в средствах, то ориентируйтесь на панельные дома.
Монолитное здание стоит рассматривать тем, кто готов существенно потратиться на ремонт и обустройство квартиры, чтобы на выходе получить первоклассную квартиру с индивидуальным интерьером.
Этажность
Выбор этажа и этажности дома в целом отразится не только на стоимости вашего будущего жилья, но и окажет прямое влияние на качество вашей жизни. Так как выбрать этаж и высоту дома правильно?
Стоит учитывать несколько факторов. Если речь о старых домах, то там зачастую стоимость квартир на первых и последних этажах может быть гораздо ниже, чем у квартир в середине дома. Иногда разница доходит до 20 %. Это связано с повышенными рисками затопления и ограбления для последних этажей, сырости и так же ограбления для первых.
Однако, не стоит сразу отбрасывать такое жилье, стоит оценить дом рационально. Если между крышей и квартирой есть технический этаж или чердак, подвал сухой, а окна первого этажа располагаются довольно высоко, то риски сведены к минимуму.
В недавно построенных домах часто последний этаж самый дорогой, поскольку там размещают элитное жилье большой площади.
Наибольшей популярностью небезосновательно пользуются квартиры, расположенные с четвертого по седьмой этаж. Это отражается и на цене. Высокий спрос обусловлен тем, что при таком расположении вы получите более-менее приятный вид из окна, а также будете защищены от автомобильных выхлопов и шума улиц.
Также некоторые люди страдают от боязни высоты. Обычно этот страх себя не проявляет до шестого-седьмого этажей, хотя тут все индивидуально. Но зато стоит помнить, если сломается лифт, вы сможете подняться пешком до нужного этажа без страданий.
Стадия строительства
Подробно о плюсах и минусах покупки жилья в находящихся на разных стадиях строительства домах мы уже писали. Чтобы узнать об этом, а также о достоинствах квартир с первичного и вторичного рынков, ознакомьтесь с нашей статьей.
Особенности планировок
Разумеется, вы в любой квартире можете попробовать сделать перепланировку и обустроить все в соответствии со своими нуждами. Однако любые ремонтные работы требуют значительных трат. Не лучше ли выбрать оптимальный вариант сразу, при покупке?
Итак, мы собрали несколько полезных фактов о разных вариантах планировки. Вам остается лишь соотнести это с собственными предпочтениями и сделать правильный выбор.
Управляющая компания
Один из ключевых факторов выбора дома – это хорошая компания, под управлением которой он находится. Ведь если она хорошо справляется со своими обязанностями, в доме всегда будет чисто и комфортно.
В уже построенном какое-то время назад доме не составит труда оценить, насколько хорошо работает управляющая компания (УК или ТСЖ). Просто оглянитесь по сторонам и оцените: чисто ли на лестницах, в каком состоянии стены, везде ли есть освещение. Посмотрите на доску объявлений для жильцов, насколько давно там обновлялась информация, есть ли график уборки.
Что же касается новостройки, то здесь все не так просто. Если дом недавно был сдан в эксплуатацию, то ничего еще не успело выйти из строя. В любом случае вы можете узнать контакты и адрес управляющих, обслуживающих дом, и посетить их лично.
Заключение
Надеюсь, моя статья поможет вам сделать правильный выбор. Если еще остались вопросы, пишите их в комментариях, с удовольствием на них отвечу. До новых встреч и удачи с покупкой квартиры.
Панельный дом: плюсы, минусы и особенности
Что такое панельный дом
В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.
Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.
Типы панельных домов
Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:
Современные панельные дома
Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.
Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.
Панель, кирпич или монолит
Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.
Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
Стены в панельных домах
Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).
Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.
Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.
Перепланировка квартиры в панельном доме
При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.
Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.
Комментарий эксперта
Илья Заливухин, архитектор:
— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.
Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.
В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.
Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.
Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.
Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.
Как выбрать квартиру для покупки в 2021? Новостройка или вторичка?
В статье рассмотрим как правильно выбрать квартиру для покупки в 2021 году, разберемся какую квартиру лучше выбрать — в новостройке или на вторичном рынке. На что обратить внимание — ремонт, этаж, район, продавец и т.д.
Поменять квартиру будет не так просто как купить, поэтому стоит серьезно отнестись к данному процессу.
НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:
Также будут полезны две следующие статьи: уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке.
В каком районе лучше всего купить квартиру?
Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.
Давайте посчитаем.
Допустим, жить в купленной квартире, придется больше 5 лет.
Пункты 1 и 4: дорога до работы занимает 1 час, обратно еще час. Т.е. в день тратим 2 часа времени, в месяц это выходит порядка 40 часов (20 раб. дней * 2 дня в дороге). Только вдумайтесь в эту цифру — 40 часов в месяц. — это же целая рабочая неделя уходит фактически в никуда. И это не предел. За год получится порядка 18 дней. Если перевести все это время в деньги, то за сколько лет вам окупится переплата за квартиру в центре?
Или за 5 лет, порядка 650 000 рублей. И это без учета роста вашего дохода и процентов которые вы могли бы получить на данную сумму.
И это еще не рассмотрели другие два пункта.
Рассмотрим пункты 2 и 3: последствия будут накапливаться и влиять на вас, ваше здоровье, настроение. Что может в дальнейшем выльется в походы по врачам, а это трата времени и денег.
В наше время «удовольствие не дешевое».
Есть о чем задуматься?
Что должно быть возле дома где будите жить?
Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.
В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:
Чем больше всего рядом, тем лучше.
Update: В комментариях подсказали насчет парковок. Действительно, сейчас чуть ли не у каждой семьи есть свое авто, а то и по два, становится остро вопрос наличия места где можно оставить машину. Во многих городах идут чуть ли не войны за парковочные места.
Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.
И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?
Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.
Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.
В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?
С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.
Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.
Для наглядности смотрите фото ниже
Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.
В дальнейшем, если захотите продать квартиру, то в кирпичном доме это будет сделать проще.
В старом панельном доме покупать квартиру стоит только в том случае, если у вас совсем мало денег. Ремонт никогда в ней не окупится, дороже продать вряд ли удастся.
У кирпичных домов также есть минусы — дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.
Монолитные дома — самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.
Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.
Что выбрать новостройку или вторичку?
У каждого варианта также есть свои плюсы и минусы. В зависимости о того, кто покупает квартиру, будет зависеть на что еще обратить внимание. У молодой семьи будут свои приоритеты, у пенсионеров свои, у холостых свои.
Рассмотрим общие для всех достоинства и недостатки.
Плюсы и минусы новостройки
Плюсы:
Минусы:
Плюсы и минусы вторички
Плюсы:
Минусы:
На каком этаже купить квартиру?
Давайте разберемся на каком этаже лучше всего купить квартиру. Может быть зря все отметают первый и последний этажи.
Минусы квартиры на первом этаже:
Плюсы квартиры на первом этаже:
Минусы квартиры на последнем этаже:
Плюсы квартиры на последнем этаже:
Как видите из приведенного сравнения, квартира на разных этажах может как облегчить жизнь, так и усложнить.
Оптимальным вариантом можно считать с 3 по 5 этажи.
Какую планировку квартиры лучше выбрать?
На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.
Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться — это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.
Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры.
Кто продает квартиру
По ссылке подробная статья что такое титульное страхование при покупке квартиры https://moi-ipodom.ru/titulnoe-straxovanie.html.
Состояние квартиры
Все это повод для торга.
Кто ваши будущие соседи
Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться. Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание.
Какая управляющая компания
От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.
Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить
Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или квартиру с готовым ремонтом
Уже из заголовка понятно в чем будет разница:
Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:
Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:
Вариант №2 — Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом
Взвесьте все за и против.
Вариант №3 — Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район
Какому варианту отдать приоритет?
Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.
Задайте себе следующие вопросы:
Если квартира будет на 5-10 м2 меньше — это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?
Вариант №4 — Что лучше купить квартиру в старом доме дешевле или в новом, но дороже
Как покупать квартиру без эмоций?
Собственники и риелторы часто идут на различного рода уловки при продаже квартир:
Чтобы не попасться на эти уловки и исключить эмоциональную покупку квартиры, можно сделать следующим образом. Смотрите несколько квартир которые вас точно не интересуют (из-за площади, района, ремонта и т.п.), запомните ваше состояние при этом. Затем начинаете просмотр тех квартир которые вам интересны с таким же подходом, но более тщательно.
Эти правила снизят вероятность спонтанной покупки, но их нужно соблюдать. Если не уверены в себе, то просите знакомых посмотреть квартиру вместо вас, составив список тех моментов на которые нужно будет обратить внимание.
Лучше сделать фото квартир и дома в спокойной обстановке их сравнить.
Как видите моментов, на которые нужно обратить внимание при выборе квартиры, достаточно много. Все они будут так или иначе влиять на нашу жизнь. Поэтому стоит отнестись серьезно к данному вопросу.
На этом все. Обязательно делитесь с друзьями данной заметкой.
А в комментариях пишите на что Вы обращали внимание при выборе квартиры.