тип квартиры спецпроект что это значит
Такие разные спецпроекты
До сих пор загадочная аббревиатура «СП» (что значит «специальная планировка») будоражит умы покупателей нового жилья. Все дело в том, что дома-спецпроекты относятся к особой категории недвижимости: в отличие от зданий эпохи СССР, они не имеют типовых признаков. Поскольку новостройка новостройке рознь, разобраться в характеристиках спецпроектов сложнее. Постараемся понять, какие особенности имеет тип дома «спецпроект».
После распада Советского Союза, в начале 1990-х годов в стране завершился период индустриального панельного домостроения. Поначалу экономический спад в государстве затормозил строительство жилья. Затем, когда экономика вновь воспрянула, и массовое домостроение стало возможным, начался период возведения зданий по специальным проектам. Сегодня дома-спецпроекты можно встретить в каждом микрорайоне Екатеринбурга. Именно они формируют современный облик мегаполиса, превращая уральскую столицу в «город будущего».
Диктатура покупателя
Современные новостройки могут похвастаться увеличенной площадью квартир, что выгодно отличает их от типового советского жилья. В квартирах стало больше пространства за счет увеличения площади жилых и подсобных помещений. Появились дополнительные санузлы, балконы и лоджии. Внешний облик спецпроектов также претерпел изменения: в отличие от безликих панельных зданий эпохи СССР, они имеют более броский и выразительный внешний вид. Новые веяния коснулись и самой строительной технологии. Помимо панельного, появилось монолитное домостроение, предполагающее возведение конструктивных элементов из бетоносодержащей смеси с использованием специальных форм (опалубки). Такая технология позволяет в короткие сроки возводить здания практически любой этажности и формы. Главное достоинство монолита – высокая надежность и прочность. Благодаря тому, что внутренние несущие стены в монолитном доме отсутствуют, квартирное пространство можно обыграть любым способом.
Однако самое главное отличие современного домостроения заключается в том, что оно перешло на рыночные рельсы. После того, как СССР прекратил свое существование, государство перестало обладать неограниченной монополией в сфере жилищного строительства. Выдача квартир бесплатно в массовом порядке прекратилась. Строительством жилых зданий стали заниматься частные компании. Соответственно, климат на рынке стал определять потребительский спрос. В результате единые типовые стандарты жилья были отвергнуты: многоквартирные дома стали строить, исходя из потребностей и возможностей покупателя.
Классификация новостроек
Чтобы сегментировать рынок новостроек, российские застройщики решили разделить жилье на группы. Принадлежность жилого здания к той или иной группе определяет комплекс факторов: средняя площадь квартир, размер площадей общего пользования, обустройство придомовой территории, уровень инженерных систем, социальное окружение. Все эти параметры непосредственно влияют на класс жилья и, в конечном итоге, на стоимость квадратного метра в здании.
В рамках принятой в Екатеринбурге классификации существует четыре типа жилой недвижимости. К категории «эконом» относятся многоэтажные (до 19 этажей) многоквартирные жилые дома, которые могут быть построены как из панели, так и из монолита. Эти дома строятся в удаленных от центра районах уральской столицы, что обусловлено экономическими соображениями: слишком велика стоимость земельных участков в центре Екатеринбурга. Площади квартир в новостройках экономкласса соответствуют метражам в домах типа «улучшенная планировка». Впрочем, от «улучшенок» новостройки современного эконом-сегмента отличаются бОльшей придомовой территорией, а также наличием отведенного места для наземной парковки. В доме часто присутствуют инфраструктурные объекты. Немаловажно, что квартиры в домах экономкласса сдаются с отделкой «под ключ». Это значит, что все жилые помещения оборудованы двойными стеклопакетами, входной сейф-дверью и современной сантехникой, имеют ламинат и обои под покраску. Яркий пример жилья подобного класса – ЖК «Калиновский» (застройщик «NOVA-строй»).
За категорией «эконом» следует категория «комфорт», которая включает в себя многоэтажные (до 25 этажей) многоквартирные дома. В дополнение к стандартному благоустройству жилья класса «эконом», в домах данного типа всегда есть подземный паркинг и консьерж-служба. Площади квартир больше, чем в классе «эконом», потолки – выше (от 2,7 м). Квартиры сдаются как с чистовой отделкой, так и с отделкой «под ключ». От домов бизнес-класса «комфортные» новостройки отличаются меньшими площадями квартир, более простым инженерным обеспечением и меньшим уровнем сервисных услуг.
Качественно иной уровень жилых объектов представляет такая категория, как «бизнес». Квартиры в домах бизнес-класса уже не рассчитаны на массового покупателя. Дома всегда имеют «клубную» атмосферу и, в дополнение к комфорту, предлагают жителям высокий статус. К отличительным признакам новостроек бизнес-класса относятся: удобное местонахождение, уникальная архитектурная концепция, собственная огороженная территория, богатая инфраструктура, круглосуточная охрана, подземный паркинг, высококачественная дорогая инженерия (импортные лифты и приборы отопления, центральное и автономное водоснабжение, система очистки воды, приточно-вытяжная вентиляция). Безусловно, сами квартиры имеют высокие потолки и большие площади, широкий выбор планировочных решений. Примером жилья бизнес-класса может служить ЖК «Москва» (ул. Московская – Куйбышева – Шейнкмана) от застройщика «Атомстройкомплекс».
Наиболее престижная категория жилья – категория «элит». Жилье подобного сегмента – это всегда клубный дом «для избранных», расположенный исключительно в центре города. Просторная огороженная территория всегда закрыта от посторонних глаз. Инфраструктура дома предлагает жильцам практически все: начиная от фитнес-центра и косметического салона, и заканчивая магазинами и кафе. Места общего пользования в доме имеют самую изысканную отделку. Уровень инженерии – тоже на высшем уровне. В доме обязательно наличие системы кондиционирования, многоуровневой системы очистки воды, центрального и автономного отопления и горячего водоснабжения. Помимо всего прочего, жилье класса «элит» – это сервис, сервис и еще раз сервис. В любое время суток к услугам жильцов – охрана, консьерж, room service, служба reception. Квартиры в домах класса «элит» большие по площади (не менее 80 кв. м), с высотой потолков от 3 м, с красивыми панорамными видами из окон. Как правило, они сдаются с черновой отделкой и свободной планировкой, что дает возможность владельцу создать эксклюзивный интерьер. В отличие от других классов, звание «элитный» не присваивается объекту недвижимости раз и навсегда. Высокий статус дома необходимо поддерживать качественной эксплуатацией, сервисом должного уровня и, безусловно, камерностью проживания.
Категории жилья «бизнес» и «элит», по причине высокой стоимости, востребованы в среде ограниченного числа людей. Все эксперты рынка сходятся во мнении, что сегодня большинство покупателей проявляет интерес к сегментам «эконом» и «комфорт». Комментирует специалист КБ «Ярмарка» Алексей Бурнашов: «Я считаю, что наиболее популярный класс новостроек – это «комфорт», поскольку он предлагает оптимальное соотношение цены и качества. На момент сдачи дома, как правило, оказывается, что все квартиры в нем уже раскуплены. В продаже остаются только большие площади».
Новый уровень жилья
«У спецпроектов, конечно же, много достоинств, – говорит Алексей Бурнашов. – Если дом возведен по монолитной технологии, это значит, такая конструкция дает равномерную осадку. В результате не образуются трещины, поэтому можно сразу делать ремонтные работы любой сложности. Кроме того, такая конструкция предотвращает потоп, который может устроить сосед сверху, поскольку вода не проникает через цельную поверхность. Еще одно преимущество монолитного дома – хорошая звукоизоляция квартир. Ну и, конечно, новостройки предусматривают организацию единого пространства для жизни, комфортного во всех отношениях. Наземные и подземные паркинги, огороженная территория с детскими площадками, отдельное водотеплоснабжение, спутниковое и цифровое телевидение, фильтры по очистке воды, лифты новейших моделей – вот далеко не полный перечень удобств, которыми располагает большинство домов-спецпроектов. Квартиры в таких зданиях, чаще всего, имеют свободную планировку, и на этапе отделки помещения каждый хозяин оформляет его, как захочет».
«Вне зависимости от класса, новостройки – это новое жилье: у квартиры в таком доме нет «истории», не нужно проверять прошлых собственников, – добавляет Диана Фастова, специалист АН «Бюро недвижимости Зыряновой». – Жителям спецпроекта не придется бороться с обветшавшими коммуникациями, поскольку в доме все новое. А если исходить из того, что квартира в спецпроекте – весьма недешевое удовольствие, это значит, в таком доме совершенно иной уровень жизни, как правило, однородная социальная среда».
Весомый недостаток у спецпроектов один – это самый дорогой сегмент недвижимости среди всего разнообразия жилых зданий. «В числе минусов спецпроектов я бы назвала и то, что в большинстве случаев квартира в новостройке приобретается на стадии строительства. Следовательно, сам объект существует только на картинке, его нельзя посмотреть и оценить «вживую», – рассказывает Диана Фастова. – Кроме того, сроки сдачи нового дома часто отодвигаются. Ну и, конечно, будущим жителям новостройки нужно быть готовыми к тому, что в течение нескольких лет соседи по очереди будут делать ремонт».
| Район Екатеринбурга | Средняя стоимость кв. м, руб. |
| Автовокзал | 68 992 |
| Ботаника | 71 352 |
| ВИЗ | 78 415 |
| Втузгородок | 67 732 |
| Новая Сортировка | 59 917 |
| Пионерский | 74 417 |
| Старая Сортировка | 58 859 |
| Уралмаш | 67 033 |
| Химмаш | 65 008 |
| Чермет | 60 613 |
| Центр | 80 920 |
| Эльмаш | 67 152 |
| Юго-Западный | 65 828 |
По сравнению с жильем советской эпохи, современные дома-спецпроекты сделали гигантский шаг вперед. По качественным параметрам даже новостройки сегмента «эконом» далеко ушли от жилья периода СССР. В следующих выпусках журнала мы более подробно рассмотрим, какие новостройки будут сдаваться в этом году, какие дома – строиться в ближайшее время, а также расскажем нашим читателям, сколько стоит жить в новом доме.
В России запустят новые типовые проекты жилья: взгляд архитектора
В Москве подвели итоги конкурса типовых проектов индивидуального жилого строительства (ИЖС), многоквартирных домов и инфраструктурных объектов, организованного «Дом.РФ» и Минстроем России. Это малоэтажные проекты с акцентом на дерево — их планируется реализовывать в первую очередь в сельской местности и малых городах, также граждане смогут использовать эти проекты и для индивидуального строительства. Жюри, в состав которого вошли чиновники, участники рынка ИЖС, представители Главгосэкспертизы и, конечно, архитекторы, отобрали из 122 претендентов 40 проектов.
Обсудили с архитекторами, которые вошли в жюри конкурса, сильные и слабые стороны предложенных проектов и перспективы их реального тиражирования в России.
Акцент на дерево
Победителей определили в четырех номинациях — индивидуальные дома индустриального производства; блокированные дома; малоэтажные многоквартирные дома и социально-инфраструктурные объекты. В первой номинации принимались проекты, где задействованы любые стройматериалы — отобрано 25 победителей, 15 из них — это проекты с деревянными несущими конструкциями. В остальных номинациях использование несущих конструкций из дерева было обязательным условием.
«С одной стороны — это подготовка лучших решений для граждан, повышение доступности домокомплектов и их качественных характеристик, с другой — серьезный стимул для развития нашего лесопромышленного комплекса, особенно в момент реализации новой лесной политики и развития глубокой переработки внутри страны», — отмечает, говоря об итогах конкурса, заместитель председателя правительства РФ Виктория Абрамченко.
Абрамченко отдельно отметила хорошие перспективы представленных на конкурсе проектов блокированной и малоэтажной застройки с деревянными конструкциями. Эти проекты уже скоро начнут реализовываться, говорит вице-премьер — они, в частности, будут задействованы при расселении ветхого и аварийного жилого фонда города Байкальска Иркутской области, которое начнется в 2022 году. «Реновация будет вестись по очень высоким стандартам, это будет первый экогород в России», — подчеркнула Виктория Абрамченко.
Сергей Музыченко заместитель министра строительства России:
— По динамике ввода жилья видим, что ИЖС очень востребовано. В прошлом году было введено более 82 млн кв. м жилья. На 1 сентября текущего года введено почти 52,4 млн кв. м жилья, что на 31% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Прирост составил 12,4 млн кв. м. Доля ИЖС занимает более половины от всего вводимого в стране жилья и составляет почти 30 млн кв. м за период январь — август 2021 года. Динамика к показателям прошлого года +39%.
В ходе конкурса участники разработали экономически обоснованные проекты. Такой подход даст возможность использовать типовой проект в качестве предмета залога для банков и распространить программы ипотечного кредитования на ИЖС.
В 2022 году строительство домов по проектам-победителям начнется и в других регионах. К 1 ноября 2021-го авторы этих проектов разработают проектно-сметную документацию, которая должна будет пройти экспертизу до 27 декабря 2021 года. После этого проекты получат статус типовых и будут включены в Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ).
Застройщики, граждане, региональные и муниципальные власти смогут выбирать и реализовывать эти проекты без дополнительной экспертизы. Предполагается, что строящиеся по типовым проектам дома будет проще оформить в залог при получении ипотеки. Пока же, как говорит генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко, отсутствие стандартизации в этом сегменте приводит к тому, что банки готовы кредитовать такое жилье лишь по ставкам, сопоставимым с потребительскими кредитами. Это одно из главных препятствий развитию ИЖС, подчеркивает Мутко, при этом запрос на такое строительство в стране очень большой.
Сила и слабость типовых решений
По его мнению, одно из принципиальных требований к участникам конкурса — возможность серийного производства проекта. «И здесь нужно отметить две технологии — CLT-панели и LVL-брус. Обе технологии имеют огромный потенциал применения в массовом строительстве — они точно так же пригодны к запуску в серию, как привычные нам железобетонные панели. Распространение таких типовых проектов станет настоящей революцией в ИЖС», — отмечает архитектор.
Разный уровень работ отмечает и другой участник жюри конкурса — партнер архитектурного бюро 80/88 Антон Савельев. «Организаторами было составлено подробнейшее ТЗ, оно в открытом доступе выложено на сайте, все понятно расписано — но не все работы ему соответствовали, — говорит архитектор. — Многие работы не были уникальной разработкой в рамках конкурса, то есть часть участников выставляла работы из своего портфолио», — говорит архитектор.
«Как участник бизнеса я это очень хорошо понимаю, как члена жюри меня это немного обеспокоило. Но в каждой номинации есть работы, которые произвели впечатление. Рад был увидеть в числе победителей почти всех своих фаворитов, особенно в номинации «малоэтажное многоквартирное жилье» — это нетипичная для рынка задача. Понравилась попытка участников конкурса представить не просто современную малоэтажную деревянную архитектуру, но найти некую айдентику русской архитектуры, причем без скатывания в лубочность».
Инфраструктурные вызовы
Отдельно стоит отметить четвертую номинацию — социально-культурные объекты с деревянными несущими конструкциями. Она оказалась для участников конкурса самой сложной, говорит Никита Токарев. «Предложенные проекты школ, на мой взгляд, объединяет один недостаток — они слишком масштабны, они не соответствуют потребностям небольших сельских пунктов: чтобы набрать классы, в такие придется возить детей со всего района. Это именно вопрос соразмерности, соответствия потребностям жителей. Над типовыми инфраструктурными проектами явно нужно еще работать».
Антон Савельев подчеркивает, что задача, поставленная перед участниками конкурса, слишком амбициозна, чтобы сразу пускать проекты-победители в серию. «Оптимально, если по итогам конкурса будет проведен воркшоп, организована командная работа с приглашенными специалистами отрасли и совместно с победителями конкурса для оттачивания результатов».
«Очень много внимания конкурс уделяет технологическим аспектам, и это хорошо. Но не хватает внимания гуманитарной составляющей — с этой точки зрения посыл конкурса очень важен: создание типологии домостроения для субурбии, для сельской местности, малых городов, — резюмирует Никита Токарев. — Пока что сельская местность пустеет, молодежь уезжает. Развитие качественной среды призвано помочь противостоять тренду на стягивание населения в крупные города. Поэтому крайне важно детально проработать решения, позаботиться об их адаптивности. Дело ведь не только в стоимости 1 кв. м и возможности быстрого тиражирования проектов, но и в том, какую среду мы создаем, как развиваем конкретную территорию».
Переезд во вторичку. Что важно учесть
Типы и особенности вторичного жилья, что учесть при покупке и как дорого обойдется ремонт.
Мы продолжаем рассказывать о переезде в разные типы жилья. Уже писали о выборе новостройки и коттеджа. А теперь внимательно смотрим на вторичный рынок: сталинки, хрущевки, улучшенки и пентагоны — мы изучили тему и расспросили форумчан об их опыте.
Причины выбора «вторички»
Главное преимущество квартир на вторичном рынке — цена. Как бы мы ни мечтали о новостройке, часто просто приходится соглашаться на «вторичку», потому что квартира той же площади в новом доме все равно будет стоить раза в полтора дороже, даже ровно в том же районе. Старые квартиры гораздо доступнее, а еще в них можно заехать сразу и не ждать окончания строительства.
Также часто семьи привязаны к определенному месту: школе, садику, кружкам, любимым магазинам и местам прогулок, а новые дома в микрорайоне не строятся. Приходится смотреть в сторону готового жилья. А сердечно привязан к старым домам и не может расстаться с воспоминаниями детства: тогда семья выбирает уютную сталинку или хрущевку с цветами в подъезде и тенистым двориком.
Список требований при выборе квартиры
Поиск нового жилья — эмоционально затратный процесс. Чтобы в ходе просмотров голова не «отключилась» и выбор был сделан правильно, составьте список важных параметров нового дома, от которых вы не готовы отклоняться. Вот какие критерии можно обдумать и включить в свой :
Сколько времени тратится на выбор
Иногда у семьи мало времени: новое жилье нужно выбрать буквально за пару недель. Некоторые ухитряются за час провести несколько просмотров и внести аванс. Но если вас ничто не ограничивает по срокам — не торопитесь. Этот совет дают все, кто подбирал новую квартиру. Оптимальный сезон для просмотров — с мая по сентябрь. В это время вы увидите жилье «во всей красе»: снег не скрывает дефекты площадки и дорожек вокруг дома, зелень — зеленеет и цветет (или ее нет), длинный световой день позволяет спокойно осматривать квартиру и окрестности по вечерам.
Нежелательно смотреть не больше двух квартир за один день или вечер. Заинтересовавшую квартиру постарайтесь посмотреть повторно — в разное время суток, а по возможности — еще и в другой день недели. Вы увидите, что, например, уровень шума, автомобильный поток и запыленность отличаются в выходные и в будни. А еще в разное время можно застать во дворе и в подъезде будущих соседей, которые продемонстрируют вам свое дружелюбие (или нет) и расскажут про особенности дома.
Если вас не устраивает в предложенных вариантах, может быть, нужно изменить: начать смотреть не только «трешки», но и четырехкомнатные или расширить географию. Некоторые люди заходят в будущий дом и сразу понимают, что хотят тут жить, другие же чувствуют квартиру «своей» только после ремонта, основательно пожив в ней. Строгих рецептов нет, но ваша квартира обязательно ждет вас.
Будущие соседи
Не пожалейте времени и разберитесь, с кем вам придется жить в новом доме. О благонравии будущих соседей говорит ухоженный подъезд, нейтральные запахи в нем, чистый двор, новые двери и окна квартир в подъезде. Прислушайтесь к звукам, задайте несколько вопросов бабушкам на лавочках или мамам с детьми во дворе. Идеально, если у вас есть информатор — знакомый человек в этом или соседнем доме или участковый врач, который расскажет об особенностях контингента. Придите во двор вечером или в выходные, чтобы посмотреть, нет ли любителей алкоголя на лавочках и кто играет во дворе. Если не провести «разведку», потом можно оказаться на одной площадке, например, с владелицей 7 эрдельтерьеров или с дебоширом, который испортит ночной сон.
