соглашение о расторжении дкп квартиры по соглашению сторон
Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком
Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи с задатком, то при решении его расторгнуть они могут подписать соответствующее соглашение. Законодательно такой документ ничем не регламентируется, поэтому его составляют в свободной форме.
Общая информация
Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.
Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.
Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.
В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.
Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.
Как составить такое соглашение
Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.
Что должно быть указано в соглашении:
Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.
Образец соглашения
Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от «24» октября 2020 года № 55
«2» ноября 2020 года
Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:
Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:
При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:
Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:
Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.
Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.
Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.
Сделка может считаться недействительной в случаях:
Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.
Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:
После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.
Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.
1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.
2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.
3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:
Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.
4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.
Уведомление о расторжении договора
Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.
Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.
В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:
Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.
Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.
Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.
Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.
Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, искового заявления
Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от возникшей ситуации, намерения сторон и сложившимся характером между ними взаимоотношениями. Самое простое, быстрое и эффективное — обойтись согласием о расторжении, если оба участника сделки согласны. Иначе потребоваться разбирательство в суде. Обо всех нюансах читайте в нашей статье, там же найдете образцы заявлений, если останутся вопросы — задавайте в комментариях.
Что такое расторжение договора купли-продажи?
Уже при подписании договора нужно тщательно взвесить все «за» и «против», так как истребовать что-либо, что передано до момента расторжения практически невозможно. Понятие «расторжения договора» описывается в Главе 29 ГК РФ.
Прекратить договор возможно при следующих обстоятельствах:
Одностороннее расторжение
Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом прописано в тексте самого договора.
Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда. При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре. Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).
Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.
Двустороннее расторжение
Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.
Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.
Недействительность сделки
Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.
С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.
Оснований для оспаривания сделки может быть множество:
С 1 минуты 38 секунды в видео подробно описываются основания и случаи признания ДКП недействительным.
Незаключенность сделки
Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:
Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.
На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).
Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию
Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2021 года
04 мая 2021 года Белгородская область, город Белгород
Гражданин РФ Скориков Олег Борисович, 04.04.1976 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. К.Маркса, д. 131, кв. 654, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и
Гражданка РФ Белоусов Евгений Сергеевич, 11.03.1979 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили соглашение к договору купли-продажи б/н от 10.01.2021 года на нижеследующих условиях:
1. Между Продавцом и Покупателем был заключен договор купли-продажи б/н от 10.01.2021 г. Предметом сделки являлась двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, кадастровый номер: 54:54 0030:1212, этаж третий, общая площадь 64 кв. м. Цена договора составила 1 897 000 руб. В соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2021 года квартира была передана Покупателю. Сделка была зарегистрирована в Росреестре. Государственный номер регистрации 54:54-34/45-001 от 18.01.2021 г.
2. В исполнении договора Стороны договорились о цене сделки в размере 1.950.000 руб. из которых 1.000.000 руб. уплачивается Покупателем наличными денежными средствами в течение 3 дней с момента заключения договора; 453.026 руб. средствами материнского капитала в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки; 496.974 руб. кредитными средствами безналичным путем, через банк в течение 1 месяца после регистрации сделки.
3. Покупатель передал Продавцу денежные средства в сумме 1.000.000 руб. в установленное время. Остальные денежные средства по истечению установленных условиями договора сроков не поступили Продавцу. При этом от отдела пенсионного фонда Ленинского района г. Белгорода поступил отказ Покупателю в выплате средств МСК, а также поступило отклонение заявки Покупателя из банковской организации на выдачи заёмных средств и перечисление их Продавцу по условиям сделки.
4. Продавец по акту приема-передачи от 10.01.2021 года передал Покупателю квартиру, ключи от двери, техническую документацию и мебель (согласно описи).
5. Стороны пришли к общему мнению, что сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи. Соответственно с целью сохранения баланса интересов сторон договор подлежит расторжению.
6. В срок до 10.05.2021 года Покупатель по акту возврата квартиры передает квартиру, ключи от неё, техническую документацию и мебель (согласно описи) Продавцу. Состояние квартиры и принадлежностей должно соответствовать тому, которое было при передаче квартиры Покупателю 10.01.2021 года. Если квартира, мебель не соответствует указанным требованиям, то недостатки отражаются в акте. Покупатель обязуется устранить недостатки в течение 3 дней или уплатить стоимость затрат на приведение квартиры в надлежащее состояние в указанный период. Акт возврата квартиры является неотъемлемой частью соглашения.
7. В момент приема квартиры в сроки, установленные пунктом 6 настоящего соглашения, Продавец передает Покупателю 970.000,00 руб. Указанная денежная сумма является суммой оплаты по договору, которую Продавец возвращает Покупателю за минусом 30.000 руб. – компенсации за пользование квартирой и упущенной выгоды Продавца в связи с отсрочкой фактической продажи квартиры. Передача денежных средств сопровождается написанием Покупателем собственноручной расписки, подлежащей передачи Продавцу.
8. При выполнении сторонами пунктов 6, 7 настоящего соглашения считается, что условия соглашения о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2021 года выполнены в полном объеме и надлежащим образом. Соответственно договор купли-продажи б/н от 10.01.2021 года считается расторгнутым с момента составления акта возврата квартиры (в соответствии с п. 6 соглашения) и расписки (в соответствии с п. 7 соглашения).
9. С момента расторжения договора между сторонами любые обязательства прекращаются, за исключением обязательств, установленных п. 12 соглашения.
10. В случае уклонения одной из сторон от исполнения условий настоящего соглашения другая заинтересованная сторона может требовать исполнения условий в принудительном порядке на основании судебного акта. При этом заинтересованная сторона вправе требовать взыскание штрафа за необоснованное уклонение от исполнения в сумме 50.000 руб.
11. >Настоящее соглашения является документом-основанием для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру от Покупателя к Продавцу.
12. Стороны обязуются в течение 10 дней после исполнения условий настоящего соглашения явиться в Росреестр Белгородской области и представить необходимые документы для проведения регистрации перехода права собственности от Покупателя к Продавцу.
13. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, по 1 экз. каждой из сторон и один экз. в Росреестр Белгородской области.
«___»__________2021 г.
Продавец ______________________(______________)
«___»__________2021 г.
Покупатель ____________________(________________)
Пояснение к образцу
Для стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по совместному решению. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:
В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.
Одним из оснований аннулирования сделки является существенное договорных условий второй стороной. Понятие «существенность» в ГК размытое. Оно подразумевает нарушение, которое влечет лишение того, что другая сторона ожидала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:
Что учесть в предварительном договоре купли-продажи квартиры
Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно изучите его. В нем должны быть прописаны существенные условия:
Когда другая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь «разорвать» его без визита в суд.
Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому другому участнику лучше не просто озвучить свои планы о расторжении ДКП, а подкрепить это письменными аргументами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.
Образец претензии
Петрову И.И.
______________________________
300300, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77
от Иванова П.П.
______________________________
300200, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Шурухина, дом 17/17, кв. 66
20 октября 2021 г. между Петровым И.И. (Сторона№1 потенциальный покупатель) и Ивановым П.П. (Сторона №2, потенциальный продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, имеющей следующие характеристики: адрес нахождения: РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород, ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77; количество жилых комнат: — 2 комнаты; этаж: 3; кадастровый номер: 52:56:00031:34; общая площадь: 56 кв.м.
Стороны установили следующие основные условия, подлежащие внесению в основной договор: стоимость квартиры составляет 2.050.000,00 руб., оплата производится в день передачи квартиры Покупателю наличным способом, передача квартиры покупателю производится в день заключения основного договора, регистрация перехода права собственности подлежит в Росреестр Нижегородской области в течение 10 дней после заключения основного договора купли.
В силу п. 4. предварительного договора купли-продажи стороны должны были 30.11.2021 года прибыть к нотариусу Советского района с необходимыми документами для заключения основного договора купли-продажи, подлежащего удостоверению нотариально.
Петров И.И. 30.11.2021 года не явился к нотариусу, на телефон не отвечал, о своём отсутствии, в том числе об объективных причинах, не сообщил Иванову П.П.
Вплоть до настоящего времени (10.12.2021 г.) Петров И.И. не связался с Ивановым П.П.
В силу п. 7 предварительного договора купли-продажи б/н от 2.10.2021 года установлено, если какая-либо из сторон не явится в назначенное время для заключения договора и сторонами не будет установлены иные сроки и порядок заключения основного договора, то другая сторона может отказаться от исполнения договора (не заключить основной договор), а также потребовать от другой стороны уплаты штраф в сумме 5000 руб.
По вышеуказанным причинам, заключение основного договора между сторонами исключается.
Настоящую претензию считать уведомлением об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора. Соответственно предварительный договор расторгается с даты получения настоящей претензии.
Кроме того, прошу произвести уплату штрафа в сумме 5000 руб., за уклонение от заключения договора по следующим банковским реквизитам:
счет 4010281500000487,
В Нижегородском филиале ПАО «БанкГородский»
к/с 3015245788458, БИК 04180458, ИНН 5254487781.
С уважением,
10.12.2021 г.
Иванов П.П. _________________
Если ни одна из сторон в течение срока действия предварительного договора не изъявит желание заключить договор купли-продажи квартиры, то он считается расторгнутым по обоюдному согласию. В таком случае нельзя рассчитывать на какие-либо компенсации или выплату неустойки.
Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание
Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.
Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП
Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:
Судебный порядок расторжения договора
Если достигнуть единодушия не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, тогда искать защиту своих прав следует в органах правосудия. Тут стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов. Ведь причины, по которым Вы жаждете расторгнуть сделку, нужно ещё доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования правоотношений очевидны. Порой придется привлекать экспертов, чтобы наглядно аргументировать свою позицию.
Обратите внимание! В исковом заявлении пишут не только о требовании расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по поставленному вопросу.
Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:
Вопрос судебного расторжения договора регламентируется не только нормами ГК РФ, но и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Образец искового заявления
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации?
Статьи по теме:
Если право собственности на недвижимость уже перешло покупателю, то расторгнуть ДКП сложно. ГК РФ гласит, что стороны не в воле требовать то, что уже было выполнено до даты расторжения. Варианты расторжения действующего договора:
Итак, если документы уже переданы на регистрацию, а стороны неожиданно передумали совершать сделку, то наиболее разумных выходом будет срочное обращение к регистратору, чтобы забрать свое заявление (то есть подать заявление об отмене государственной регистрации, такие заявления подаются обоюдно сторонами сделки).
Что делать, чтобы обезопасить себя при заключении договора купли-продажи квартиры?
Помните, что самое главное при осуществлении сделки купли-продажи квартиры – сам договор. В нем должны быть прописаны все обязанности сторон, сроки его исполнения и стоимость квартиры. Лучше договор удостоверить у нотариуса (так как нотариус проверит полномочия сторон, законность владения собственностью, права прочих лиц и другие моменты).
Покупателю
Покупатель обязательно должен проконтролировать, чтобы в документе были указаны:
Чем точнее они будут тем лучше. Например, «продавец обязан передать жилье и освободить квартиру до 20 августа 2016 года». В законе указано только понятие разумного срока, не закрепляющее никакой конкретики, поэтому лучше обезопасить себя таким образом;
Иногда риелторы предлагают занизить реальную стоимость, чтобы не платить налоги. Но если ситуация дойдет до расторжения сделки, продавец сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в документе;
Продавцу
Продавцу для собственной безопасности стоит закрепить следующее:
Стоит упомянуть следующие основания для расторжения сделки: отказ покупателя оплатить за квартиру в порядке, предусмотренном в договоре (например, одним платежом в день проведения государственной регистрации договора), отказ покупателя платить цену, указанную в документе;
Желательно указать, что передача всей суммы должна осуществляться не после подачи документов на госрегистрацию, а непосредственно в этот день. Это обезопасит от ситуаций, когда покупатель отказывается платить за приобретенную недвижимость.
В заключении
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту: