сколько стоила квартира в москве в 1990 году в рублях

Сколько стоила квартира в москве в 1990 году в рублях

Цены на кооперативные квартиры в столице начинались с 3 тыс. рублей, что в пересчете на современные деньги составило бы не больше 500-600 тыс. рублей

Больше 30 лет прошло с тех пор, как Россия свернула с пути строительства коммунизма, а многие наши соотечественники до сих пор оглядываются назад. Мол, тогда жить было лучше. И медицина была бесплатная, и зарплаты стабильные, и квартиры давали бесплатно. Однако не стоит забывать, что очередники зачастую десятилетиями дожидались бесплатного жилья.

Сколько стоил рубль в СССР

Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения жилья в Москве. Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.

1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям

Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на московском рынке жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).

Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.

Квартира в Печатниках за 1 млн рублей

Теперь о стоимости жилья в столице. «Во главу угла вставал вопрос московской прописки, – вспоминает журналист портала «Квартира в Москве» Алла Насонова. – Если ее не было, то цена вопроса доходила до 50 тыс. руб.». На квартиру (как правило, на окраине) уходило порядка 3-7 тыс. руб., а остальные деньги шли на организацию прописки в Москве. Конвертируем эти суммы в современные деньги. Получается, столичная прописка стоила около 8-9 млн руб., а в эту сумму бонусом входило квартира стоимостью в пределах от 500 тыс. до 1,3 млн руб.

Строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов

Что можно было купить за 3-7 тыс. советских рублей, если прописка уже имелась? По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Помигуевой, за 3,5 тыс. руб. человек мог приобрести однокомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме в Печатниках. В то время в этом районе строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов. Трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в этих домах стоила 8,1 тыс. руб.

«Кооперативные дома сдавались с хорошей отделкой: на полу – паркет или немецкий линолеум, двери были оклеены пленкой под дерево, а в ванной комнате и на кухне была уложена керамическая плитка, – продолжает Ирина Помигуева. – Практически во всех квартирах были встроенные шкафы, а в некоторых даже встроенные кухни, что по тем временам считалось роскошью». Двухкомнатную квартиру в Бибирево площадью 46 кв. метров можно приобрести примерно за такие же деньги – 5,5-6 тыс. руб.

Жилищные кредиты в СССР

Квартиры, вспоминает издатель журнала «Новостройки» Алена Шевченко, продавались в рассрочку: первый взнос составлял около 30%, а оставшуюся сумму жильцы выплачивали в рассрочку. Жилищные кредиты часто были беспроцентными, но максимальная ставка по ипотеке в СССР не превышала 2%, а срок возврата, как правило, составлял 10-15 лет. «За двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» стоимостью около 6 тыс. руб. мои родители платили в месяц порядка 50 руб., – продолжает Алена Шевченко. – Это составляло меньше трети зарплаты моей мамы, которая в то время работала главным бухгалтером».

Какие квартиры в советское время считались престижными

Во времена СССР, замечает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский, местоположение жилья считалось не таким важным фактором, как сегодня. Зато серьезное значение придавалось таким параметрам как количество комнат, планировкам и материалам. Например, очень ценились кирпичные дома. «»Трешка» в кирпичном доме на Ленинском проспекте стоила 14 тыс. руб. (около 2,5 млн руб. в современных ценах – ред.), – замечает Ирина Помигуева. – И это было роскошное жилье!».

Не менее роскошная трехкомнатная квартира площадью 85 кв. метров в кооперативном «профессорском» доме, расположенном на юго-западе столицы, по словам основателя проекта «Ё-жилье» Натальи Павловой-Катковой, стоила около 12,5 тыс. руб. Если ориентироваться на современную классификацию, то эти квартиры можно отнести к бизнес-классу. Конечно, такого термина в то время не существовало, как, впрочем, и «элитного жилья».

Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте

Однако элита была. Партийная, творческая. Была и элитная недвижимость. Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте, Тверской улице, Фрунзенской и Ростовской набережных. И это жилье в СССР тоже выходило на рынок. «Один мой приятель в конце 80-х годов получил гонорар за книгу в немецких марках, – рассказывает заместитель гендиректора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. – Ему предложили за 5-6 тыс. марок купить двухкомнатную квартиру в доме, где располагается книжный магазин «Москва», правда, он отказался».

В современных реалиях такой отказ выглядит крайне непрактично. Но тогда ценность жилья была совершенно другой. Зачем платить, если полстраны получает квартиры совершенно бесплатно?! Например, одним из символов роскоши была машина. «В 75-м году одному из моих друзей посчастливилось стать обладателем автомобиля «Жигули » 3 модели, и ему предложили обменять машину на генеральскую дачу с большим участком в Красково, – вспоминает журналист Андрей Воскресенский. – Он отказался, ведь «дачи есть у всех, а “трешка” – это редкость»».

Источник

Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб.

Автор: Демидова Марина. Экономист, математик. 30 лет опыта в государственной статистике. Дата: 12 сентября 2019 Обновление статьи: 09.09.2019. Время чтения 9 мин.

Ксения Коновалова

В Москве 1990-х кто-то мог купить однушку за ВАЗ-2109, а кто-то заплатить 260 тыс. руб. за кв. м общей площади. Ценник на приобретаемое жилье зависел от категории покупателя. Средняя квартира площадью 52 кв. м обходилась в 285,8 млн руб. или 5 203,8 млн руб. в ценах 2019 года

Формирование опыта купли/продажи жилых помещений

В начале 1990-х в России практикуются продажи на первых аукционах, но не самих новых квартир, а прав на те из них, что находятся в распоряжении муниципальной власти. Основным их застройщиком в столице было московское правительство. Реализация по умышленно завышенным (втрое) ценам позволяла ему строить для очередников. В Москве все еще выделялись бесплатные квартиры.

Газета «Коммерсант» в сентябре 1993 г. писала, что в очереди на жилье стоят 740 тыс. москвичей, и очередников становится год от года больше. Это привело к тому, что московская жилплощадь выросла в цене (в валютном исчислении) в среднем в 7 раз, как утверждает издание и приводит в качестве примера динамику цен на однушки:

Рис. 1. Стенка – типичный представитель интерьера 90-х

Лишь в 1993 году можно было утверждать, что в России функционирует рынок жилья. К этому времени количество приватизированных квартир уже было способно удовлетворить его потребности. Случались продажи их в обмен на видеомагнитофон или дачу, автомобиль. Помещения равной площади в одном доме могли быть проданы за разные деньги. Однушку в центре столицы можно было купить за машину. Об этом писал в 1996 г. журнал «Недвижимость».

Таблица 1. Цена за 1 кв. м общей площади в Москве

Официальная статистика

Впервые данные госрегистрации цен на продаваемое/покупаемое жилье были опубликованы Мосгорстатом, по итогам IV квартала 1996 года.

Таблица 2. Изменение цен на квартиры в Москве в 90-е, (руб. за кв. м, до 1998 г. ‒ тыс. руб.)

До 1998 г. цены на первичном рынке росли с опережающими темпами. В 1999 г. статистика зафиксировала скачок на вторичном вдвое, по сравнению с предыдущим годом, тогда как первичный показал рост в 1,5 раза.

Рис. 1. Индексы цен на рынках жилья по данным Мосгорстата

Однако ИПЦ на товары и услуги в столице рос быстрее. К 1995 году он составил 409%. А квартиры за тот же период подорожали не больше, чем в 2,7 раза.

Рис. 2. Изменение ИПЦ и цен на жилье в столице, по данным Мосгорстата, в % к декабрю 1995 г.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Расчет в сопоставимые цены выполнен путем перевода долларов в рубли по курсу соответствующих лет и последующего перемножения на ИПЦ с указанного периода по август 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Купить недвижимость при действующих зарплатах

По данным Росстата, средняя московская квартира имела в 1995-1997 гг. общую площадь 52 кв. м. При расчете стоимости ее в ценах 1997 года используются следующие параметры:

Справочно! Средняя заработная плата в Москве в 1997 г. составляла 1 249,5 тыс. руб., в июне 2019 г. – 89 044,86 руб.

В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 208 тыс. руб. Значит, на покупку квартиры площадью 52 кв. м придется потратить в среднем 10 816 тыс. руб., что в зарплатах составит 121,4 оклада москвичей.

То есть, расценки за 20 лет, если измерять в заработных платах, упали практически в 477 раз.

После августовского 1998 года кризиса пошли на спад и медленно стабилизировались цены сделок с недвижимостью. Городские власти остаются монополистами на первичном рынке жилья. Они контролируют продажу более половины из десятков тысяч квартир, ежегодно строящихся в городе, реализуя их через уполномоченные риэлторские фирмы.

О самых выгодных вложениях в жилье в московских новостройках:

Источник

Риэлторы девяностых вспомнили цены на квартиры после краха СССР

Как продавали Москву

Дикий всплеск интереса к жилью взвинтил цены на квартиры за год в полтора-два раза. Средняя стоимость квадратного метра в российской столице достигла 300 тысяч рублей — больше 4 тысяч долларов. А ведь не так давно, в 1990-е годы, двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести по цене «Жигулей». Впрочем, на специальных аукционах богатые россияне отдавали за жилье и трехкратную стоимость, а черные маклеры и вовсе присваивали себе деньги наивных покупателей.

Четверть века назад коммерсанты, приезжие, спекулянты всех мастей готовы были платить за квартиру в Москве в среднем втрое больше ее себестоимости. При этом в столице находились тысячи обнищавших людей, для которых единственной надеждой поправить благосостояние была квартира. Она же после приватизации становилась единственным активом, зато каким — продав квартиру в Москве, можно переехать куда-нибудь в поселок городского типа Тверской области, а на вырученную разницу не работать лет десять. Характерной чертой тех лет является полное, мгновенное и не сопоставимое ни с чем классовое расслоение общества на сверхбогатых и сверхбедных.

До 1990 года в Советском Союзе было два основных способа решения жилищного вопроса. Первый предполагал получение квартиры от государства, предприятия или организации. Для этого требовалось отработать на нем определенное время, не иметь взысканий и быть на хорошем счету у руководства. Второй вариант предусматривал вступление в жилищно-строительный кооператив и постепенную выплату стоимости жилья.

Дальнейшие действия с жилплощадью зависели от того, как она изначально получена. Даже передача жилья по наследству была осложнена. Иногда требовалось сдать квартиру, где проживал претендент на наследуемое имущество, в собственность государства.

«Аукционы сейчас выглядят смешно»

— Элементы рыночных отношений появлялись в сделках обмена квартир. Именно тогда и сформировался нынешний «ценовой» ландшафт Москвы — когда за квартиру в шаговой доступности от станции метро мы платим на 20% больше, чем за аналогичную, но в трех-четырех остановках на общественном транспорте, а «престижный» запад на 25–30% дороже индустриального востока, — комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Такие сделки допускались как между членами одной семьи (родственные обмены), так и между разными домохозяйствами. На московской бирже обменов в Банном переулке (в районе станции метро «Проспект Мира») на досках размещались бумажные объявления. Вокруг них всегда можно было найти граждан, кто был готов оказать содействие в заключении сделки, найти лучший вариант, помочь с разрешениями в исполкоме.

Термин «риелтор» тогда не употреблялся — в ходу было слово «маклер». Обмены были существенно упрощены в конце 1980-х годов, в некоторых сделках начали появляться и денежные элементы (предшественники нынешних альтернативных сделок), а распад СССР привел к увеличению количества межгородских переездов.

В 1990 году был принят Закон «О собственности в СССР», который дал возможность продавать и покупать жилую недвижимость, а также привел к зарождению риелторского рынка. Другая веха — 1992 год, когда в силу вступил федеральный закон о приватизации и в нашей стране начал формироваться институт собственности.

— Спрос был колоссальным, а предложение — небольшим, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Процесс приватизации только начался и шел не слишком быстрыми темпами. Общее состояние экономики привело к тому, что цены разогнались очень сильно и молодой рынок ощутимо «штормило» как минимум до кризиса 1998 года, после которого произошло заметное падение цен.

— Для меня история с куплей-продажей квартир началась в 1991 году, когда я пришел работать в МЦБН (Московская центральная биржа недвижимости, впоследствии объединилась с компанией ИНКОМ), — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Купля-продажа проходила в основном в форме аукциона — это как раз главное отличие от нынешней системы заключения сделок. Конечно, бывали случаи, когда покупатель и продавец сами находили друг друга, договаривались, заключали сделку. Но такое случалось редко.

Аукционы проходили следующим образом. В зале собирались потенциальные покупатели. В отличие от нынешней практики подготовки к сделкам они не ходили на просмотры квартир. «На торгах покупателям показывали описания объектов, поэтажные планы домов, потом мы даже начали снимать видеоролики о продаваемых квартирах, — вспоминает Михаил Куликов. — Сейчас это выглядит смешно, потому что съемки были непрофессиональными, зато они давали хотя бы какое-то представление о лотах».

Порой за счет ажиотажа квартиры продавались по цене в два-три раза выше стартовой.

— Через пару лет мы отказались от аукционной формы продажи. Стало понятно, что недвижимость — это имущество, к покупке которого нужно подходить вдумчиво, а не с наскока, — говорит Михаил Куликов.

Аферисты никогда не дремали

Рынок жилья (с привычными нам сделками купли-продажи) появился в 1992 году — после либерализации валютных операций и появления законодательных механизмов, регулирующих права на жилые помещения. Механизм купли-продажи заметно отличался от современного. Почти все сделки проходили за наличный расчет, в том числе и в валюте.

— В 1990-е годы не было единого регистрирующего органа, в котором были бы сведены все сделки по недвижимости, не было и единой платформы, которая позволила бы системно оценить уровень цен, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Поэтому разброс цен на квартиры одного уровня, в одном районе мог быть значительным.

Наибольшей активности российский рынок недвижимости достиг в 1993–1995 годах. Однако до цивилизованных отношений было ой как далеко. Покупатель передавал деньги продавцу в машине рядом с органом госрегистрации.

— Регистрация раньше была только нотариальной, — говорит Юлия Дымова. — Во время нее сумка денег находилась «под охраной» членов семьи покупателя и продавца, которые сидели вокруг этой сумки.

Надежда Коркка говорит, что сбор информации о застройщике представлял собой полноценное расследование: приходилось подключать связи для получения сведений.

— Чтобы проверить юридическую чистоту объекта и получить сведения об истории квартиры, приходилось добывать информацию о собственниках и проживающих в квартире людях, обходя соседей, врачей в поликлиниках, выезжать в места прописки выселенных из объекта граждан из группы риска (пенсионеров и несовершеннолетних детей), — вспоминает председатель совета директоров сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Марина Толстик.

Агентства недвижимости тоже были далеко не такими, как сейчас, — риелторы постигали науку купли-продажи по ходу работы. Основным источником информации вместо базы недвижимости были папки с вырезками из газеты «Из рук в руки». До середины 2000-х годов в объявлениях часто не указывался ни точный адрес, ни цена. Считалось нормальным дать лишь название улицы, а для цены — прилагательное «договорная». Так что переплаты бывали огромными. Впрочем, людям с деньгами (особенно провинциалам) было важнее приобрести жилье в Москве. И не так уж важно, за 10, 30 или 70 тысяч долларов.

Хуже было, безусловно, не переплатить за квадратные метры, а отдать деньги мошеннику. Время было лихое. Заключив сделку с нечистым на руку маклером, покупатель оставался и без квартиры, и без накоплений.

Аферистам высокого полета удавалось «обувать» даже видавших виды воровских авторитетов. Сотрудники МУРа утверждали: даже им распознать мошенников было трудно. Они могли затесаться среди маклеров, могли работать в крупной риелторской фирме.

Будучи великолепными психологами и квалифицированными юристами, мошенники лезли из кожи вон, чтобы произвести хорошее впечатление. И, конечно, риск нарваться на афериста-одиночку был выше, чем на официального сотрудника риелторской фирмы.

Почему черные маклеры пользовались спросом у покупателей? В первую голову — из-за того, что люди не знали, куда им обратиться. Плюс к тому маклеры за свои услуги брали куда меньше, чем «фирмачи». Если в риелторской конторе за посредничество полагалось заплатить от 3 до 7 процентов стоимости жилья, маклеры работали за 1–2%.

Половина новостроек шла под городские нужды

Отличительной чертой того времени был процесс расселения коммунальных квартир больших площадей в центре Москвы. В связи с этим повышенным спросом под расселение пользовались однокомнатные квартиры в удаленных от центра Москвы районах в пешей доступности от метро. Наибольшим спросом пользовались полномерные квартиры в панельных домах с кухней от 9 кв. м и в «сталинках».

Состоятельные покупатели могли себе позволить расселить коммунальную квартиру, купив каждому жильцу по «однушке» в спальном районе Москвы или «двушку» в области. Обычно расселением занимался не сам покупатель, а специалисты — естественно, в ту пору еще нелегальные риелторы. Они обладали информацией о таких квартирах, коих было немало на Арбате, на Тверской, в старых домах с высокими потолками и просторными комнатами.

— «Элитную недвижимость» продавали крупным бизнесменам или представительствам иностранных фирм. Кстати, некоторые из компаний, широко известных на рынке риелторских услуг и девелопмента, начинали именно с расселения столичных коммуналок, — говорит Алексей Попов.

К концу 1990-х годов началось активное освоение ряда территорий, в том числе в рамках инвестиционных контрактов с городом. Крупный инвестор строил несколько «стартовых» домов, отселял туда жителей сносимых пятиэтажек, а на их месте возводил уже корпуса на продажу.

— Рыночные цены на жилье в Москве в первое время помогали муниципальным властям переселять из ветхого и аварийного жилья, делая его фактически бесплатным для бюджета, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Распродажа остатков в домах для переселенцев велась по рыночным ценам, а не по себестоимости, и полностью окупала затраты на их возведение. Богатые россияне, установившие своим спросом нереальные по тем временам цены на жилье, фактически оплачивали улучшение жилищных условий бедных — безо всяких «налогов на роскошь».

Объем ввода жилой недвижимости в 1990-х составлял 2–3 млн квадратных метров в год. Поскольку часть из них шла под городские нужды, в продажу выходило примерно 50–60%. «Однако нельзя сказать, что на тот момент сложился существенный дефицит жилья: из-за невысокой платежеспособности населения спрос находился на не столь высоком уровне, как в 2020 году, — говорит Надежда Коркка. — К основным категориям покупателей в девяностые годы относились предприниматели, журналисты, деятели искусств, чиновники среднего и топ-уровня. Именно в этот период начало зарождаться такое понятие, как приобретение недвижимости для вложения и сохранения средств. Это было особенно актуально на фоне нестабильной экономики».

Дефицит сформировался к середине 2000-х годов, когда на один объект было по 2–3 покупателя, которые устраивали торг в сторону повышения стоимости объекта прямо на объекте, формировался ажиотажный спрос на жилье.

«Однушки» предлагались по цене дешевого авто

Сначала цены на недвижимость были очень низкими. Стоимость однокомнатной квартиры не превышала стоимости отечественного автомобиля. Да, машины в то время были дефицитом, и даже обладание «Жигулями» повышало статус россиянина в глазах друзей, соседей и коллег по работе. Однако постепенно люди начали понимать, что квартира — гораздо более ценное имущество, чем, скажем, машина, которая может заржаветь и сломаться.

— В 1990-е не было статистики по уровню цен на жилье в разных районах столицы, которую сейчас подсчитывают специалисты-аналитики, — вспоминает Михаил Куликов. — Получается, что стоимость реализации объектов со схожими характеристиками, расположенных в одном районе, могла отличаться в несколько раз. А в случае продажи квартир на аукционе одна квартира, на которую по каким-то причинам был ажиотажный спрос, продавалась за весьма крупную сумму, а другая — даже ниже стартовой.

Но все же люди понимали, что недвижимость будет только дорожать. И за хорошую квартиру покупатели были готовы конкурировать друг с другом. Кстати, уже тогда недвижимость приобреталась не только для личного проживания.

— Напомню, что в 1990-е не раз бывали случаи, когда буквально за день курс рубля резко снижался по отношению к доллару, и некоторые люди спешили вложить свои средства в покупку чего-то материального (техники, автомобиля, квартиры), чтобы их деньги не обесценились, — говорит Михаил Куликов.

В каком-то смысле инвесторами были все покупатели квартир, если говорить о Москве. Единственное — их целью был не заработок непосредственно на перепродаже. Люди понимали, как стремительно будут обесцениваться доходы и расти цены на жилье. Самой простой «инвестиционной идеей» становилась покупка квартиры в неприглядном районе с целью дождаться прихода метро и развития инфраструктуры.

— Худшими в Москве считались Карачарово (вплоть до анекдотов) и Гольяново. Микрорайон Камушки тогда вряд ли кто-то охарактеризовал бы без использования бранных слов, а теперь это — Пресненский район, лидер по объемам апартаментов премиум-класса, — говорит Ирина Доброхотова.

Алексей Попов утверждает, впрочем, что разброс средних цен в 1990-е годы был ниже, чем сейчас: «В 2021 году стоимость квадратного метра для разных групп домов отличается в 6–7 раз. Квадратный метр в панельных домах в Капотне стоит около 180 тысяч рублей, а монолитные новостройки в Хамовниках — больше одного миллиона за «квадрат». Если сравнивать отдельные дома, учитывать Новую Москву, разброс цен будет еще больше».

В начале 1990-х еще не появилось элитное жилье (претенденты на звание «первого элитного дома в Москве» были построены лишь в 1994–1995 годах). Состояние квартир в домах советской постройки тоже было примерно одинаковым (тогда только возник термин «евроремонт»). Дворы и общественные пространства и вовсе не отличались друг от друга — что в центре, что на окраинах.

Конечно, сталинские дома на Фрунзенской набережной были во много раз дороже типовых многоэтажек в промышленном юго-восточном секторе города, но цены между районами отличались не более чем в 3–3,5 раза.

К концу 1993 года средняя цена квадратного метра устоялась на уровне 500–600 долларов. В последующие годы она медленно повышалась (до 1000–1200 долларов за метр в середине 1998 года), резко снизившись лишь после дефолта и вновь начав расти в «тучные нулевые».

В конце 1990-х квартира в спальном районе стоила 25–30 тысяч долларов — по курсу в то время выходило 700–800 тысяч рублей. Сейчас же сравнимая квартира массового сегмента обойдется в среднем в 12,7 млн рублей (или 173,7 тысячи долларов). Но не стоит забывать, что обычные зарплаты были заметно ниже нынешних: 1,5–2 тысячи рублей, то есть меньше 100 долларов в месяц.

Сколько буханок хлеба поместится в квартире

В 1990-е годы первичного рынка в привычном нам понимании не существовало. Новые дома были сконцентрированы лишь в нескольких городских районах (Жулебине, Митине, Ново-Переделкине в начале 1990-х, в Бутове, Марьинском парке в конце 1990-х и в начале 2000-х). И не все они выходили в открытую продажу, а продолжали распределяться через систему очередей и полузакрытых продаж.

— Покупкой квартир с конца 1990-х интересовались все первые собственники личного капитала, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Активное проектирование и строительство первых элитных домов началось после кризиса 1998 года. Одним из первых знаковых стал именной дом «Агаларов Хаус», построенный в 1998-м, вслед за ними на рынок выходили «Патриарх» (2002), Cooper house (2004), Crystal house (2005).

В начале 2000-х квадратный метр жилья на Остоженке, которая была и остается локацией номер один для многих состоятельных людей, стоил 3–4 тысячи долларов (сущие копейки по нынешним временам). Объекты номинировались в валюте до 2008 года. Первые дорогие дома известны своими адресами: 1-й Зачатьевский, 19; Сеченовский, 3; Пречистенский, 9.

Взрывной рост цен случился в 2006-м. За год стоимость квадратного метра в долларах выросла до 70%, в следующем году прибавила еще 40%. Так, к 2008 году метр в дорогих домах «золотой мили» стоил уже 25 тысяч долларов — в среднем в два раза больше, чем в соседних районах. Сейчас средняя цена на первичном рынке «золотой мили» составляет около 1,8 млн рублей за кв. м — в принципе, те же 25 тысяч долларов.

Из-за нескольких волн гиперинфляции в 1990-е годы в России очень сложно перевести цены до 1998 года (после деноминации и дефолта) в современную денежную систему. В середине 1993 года однокомнатная квартира в Москве оценивалась в 15–20 тысяч долларов. Сейчас эта самая квартира стоит более 200 тысяч долларов. Но каких усилий стоили 20 тысяч долларов тогда и 200 тысяч — сейчас?

Коварство приведенной статистики (см табл.) в том, что маломальскую объективность сравнения цен дает хлеб, чьи потребительские свойства с годами меняются незначительно. Понятно, что, хотя автомобиль в 1994 году был объективно хуже современного, на тот момент его можно было считать роскошью, а теперь — лишь средством передвижения. Напротив, квартира в 1994 году — в 99% случаев только что приватизированный, то есть «бесплатный» актив, доступ к которому был у любого ответственного квартиросъемщика бывшего Советского Союза. Но благодаря этим очень грубым расчетам можно сделать вывод, что квартиры дорожают сильнее других групп товаров, а вот их доступность — величина непостоянная. Когда цена недвижимости резко уходила от доходов населения, зарплата со временем ее догоняла. Хотелось бы, чтобы эта закономерность подтвердилась и сейчас.

ПРИМЕРЫ СТОИМОСТИ КВАРТИР В 1990-Е ГОДЫ И СЕЙЧАС

— 1997 год, «однушка» в Нагорном районе, 36 кв. м, 30 тысяч долларов. Сейчас такая же квартира в этом же доме выставлена на продажу за 9,8 млн рублей, то есть больше 130 тысяч долларов.

— 1997 год, «однушка» в Митине, 32 кв. м, — 10 тысяч долларов. Ее покупатель сейчас намерен продать квартиру. «Тогда у меня было ровно 10 тысяч долларов, и я решал, что выбрать: эту квартиру или «Жигули». Решил все-таки выбрать квартиру. И, очевидно, не прогадал», — рассказывает покупатель.

Источник