сколько лет надо прожить в квартире чтобы она перешла в собственность
Как стать собственником квартиры, прожив в ней много лет или как работает принцип приобретательной давности
Чтобы стать владельцем квартиры или земельного участка не обязательно их покупать. Одним из наиболее необычных способов приобретения прав собственности на недвижимость основывается на принципе приобретательной давности. Человек должен просто добросовестно владеть имуществом в течение 15 лет, после чего он может оформить его в собственность.
Рассмотрим, что такое приобретательная давность, кто и в каком порядке может стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.
Что такое приобретательная давность
Приобретательная давность — один из способов получения права собственности на имущество, наряду с покупкой, наследованием, получением в дар и пр. Такое право основывается на ст.234 Гражданского кодекса.
Руководствуясь принципом приобретательной давности, человек может оформить недвижимость в собственность, прожив там много лет. Разница с другими способами получения прав собственности в том, что при приобретательной давности владелец не несет затрат по покупке и формированию имущества. Что, однако, не мешает ему стать его собственником.
На первый взгляд все просто, но в действительности получить одобрение от суда в признании прав весьма сложно. Владельцу предстоит доказать комплекс обстоятельств. Получение прав собственности после истечения сроков приобретательной давности допускается только при одновременном соблюдении пяти условий:
Таким образом, оформить право собственности на имущество по принципу приобретательной давности может лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет и более.
Один из наиболее субъективных критериев признания собственности является добросовестность, которую суды трактуют по-разному. Считается, что добросовестным считается тот владелец, который не знал об отсутствии у него прав собственности на объект из-за отсутствия претензий с стороны других лиц на использование объекта. Но в судебной практике есть подход, по которому знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. В любом случае вопрос добросовестности будет решаться в индивидуальном порядке.
Кто может оформить собственность по приобретательной давности
Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому ст..234 Гражданского кодекса применялась только к бесхозному имуществу – у которого нет хозяина или он неизвестен. Но сейчас суды исходят из принципа, что наличие собственника у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица. Это возможно, если владелец длительное время не проживает в квартире, не платит за ее содержания. Причем, неважно, было ли в планах у собственника продать или подарить недвижимость.
Показательным в этой связи было решение Верховного суда по делу № 4-КГ19-55. Суд принял решение о правомерности требований истицы о том, чтобы отдать ей вторую половину дома, так как наследники не пользовались имуществом длительное время (более 15 лет). Они не появлялись в доме долгое время и не ставили под сомнение его использование, поэтому истицу признали добросовестным пользователем.
Могут ли арендаторы получить квартиру в собственность, если они проживают в ней более 15 лет
Положения о приобретательной давности не распространяются на арендаторов. Они могут проживать в квартире и 15 и 20 лет, но прав собственности на недвижимость у них не возникает. Ст.234 Гражданского кодекса не распространяется на случаи, когда человек пользуется недвижимостью по договору аренды или бессрочного пользования.
Согласно разъяснениям Конституционного суда приобретательную давность можно применять только в отношении договоров купли-продажи, в рамках которых покупатель не позаботился о регистрации своих прав в ЕГРН. В процессе доказывания своего права на недвижимость собственнику нужно предъявить свидетельства того, что целью подписания сделки с прошлым владельцем была не аренда, а договор купли-продажи.
Но если после окончания договора аренды собственник не объявился и арендатор продолжил проживать в квартире, то 15-летние сроки могут начать отсчитываться после истечения договорных отношений (на основании п.4 ст.234 Гражданского кодекса).
Как получить права собственности по принципу приобретательной давности
Признание права собственности лица, которое пользуется недвижимостью более 15 лет, происходит исключительно в судебном порядке (ст. 12 Гражданского кодекса, ст.59 Земельного кодекса).
Пошаговый алгоритм
Для получения прав собственности необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании факта. Исковое заявление направляется в районный суд по месту нахождения имущества. Требования могут быть заявлены:
Порядок признания права собственности будет включать следующие этапы:
Исковое заявление о признании факта
Исковое заявление составляется в свободной форме по общим принципам Гражданского процессуального кодекса, но должно содержать:
Перечень документов
К исковому заявлению необходимо приложить:
Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодекса
Если человек долгое время проживает в квартире, она может перейти в его собственность. К такому выводу пришел Верховный суд. Чтобы понять, кто и при каких условиях может стать собственником недвижимости, если проживает в ней много лет, необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Отдельного внимания заслуживает вопрос, могут ли арендаторы квартиры, проживающие в течение продолжительного срока, переоформить ее в собственность.
🔑 Ситуации, когда можно стать собственником квартиры при длительном проживании
В Гражданском кодексе (ГК) есть статья 234 о приобретательной давности, согласно которой, человек может вступить во владение квартирой при соблюдении следующих условий:
Долгое время судебная практика складывалась так, что для перехода квартиры в собственность «добросовестного пользователя» она не должна была иметь собственника. Действительно, по другой норме гражданского права (ст. 218 ГК) человек может получить права на имущество, у которого отсутствует хозяин, или он неизвестен. Но также в статье сказано, что собственник может утратить право собственности «по иным основаниям». Какие именно это основания – закон не уточняет.
Ранее суды не применяли положения ст. 214 ГК, если недвижимость передавали по договору без должной регистрации прав. Например, когда бывший владелец передал квартиру по дарственной или продал ее по договору купли-продажи, а новый – не обратился в Росреестр и не переоформил права собственности.
Но в последнее время судебная практика поменялась. Показательным стало решение Верховного суда по делу №4-КГ19-55.
В деле собственница половины дома в Московской области попросила отдать ей вторую половину, так как наследники не проявили интереса к дому и фактически не пользуются им долгое время. Местные суды гражданке отказали, а Верховный суд счел ее требования законными.
Таким образом, наличие у недвижимости собственника теперь не является препятствием для переоформления ее в пользу другого лица. Если бывший владелец долго не проживает в квартире и не содержит ее, это может быть расценено, как отказ от права собственности. Даже если формально нынешний собственник открыто не отказывался от своих прав.
Проживание в квартире на момент открытия наследства
Проживание в квартире в момент открытия наследства позволяет наследнику стать ее собственником, даже если он не обращался к нотариусу и не вступал в права наследования, а затем – не переоформил квартиру на себя в Росреестре.
Фактическое использование имущества наследодателя, даже если наследник не смог обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев, приравнивается к вступлению в права наследования (ст. 1153 ГК).
Под фактическим использованием квартиры можно понимать, например, проживание в квартире наследодателя, уплату коммунальных платежей и налогов, произведенный там ремонт и пр.
🏠 Может ли квартира перейти в собственность арендаторов
Положения ст. 234 ГК о возможности для добросовестных жильцов переоформить недвижимость после 15 лет владения не распространяется на арендаторов – они могут пользоваться квартирой хоть 30 лет, но прав собственности на недвижимость у них не возникнет.
💁♀️ Как и куда обращаться человеку, который хочет, чтобы его признали собственником
Чтобы добиться права собственности на квартиру, где лицо давно проживает, необходимо обращаться в районный суд с исковым заявлением.
Истцу необходимо подтвердить в суде, что нынешний собственник долгое время не проявляет интереса к недвижимости: не проживает в квартире, не платит за нее и пр. То есть он фактически устранился от владения, при этом истец платит за квартиру и проживает в ней более 15 лет.
Документы, подтверждающие расходы на недвижимость и факт добросовестного владения, нужно приложить к исковому заявлению. В качестве доказательств могут выступать свидетельские показания.
Также к исковому заявлению прилагают:
Если суд вынесет решение в пользу истца, то оно станет основанием для переоформления права собственности на недвижимость в его адрес.
✨ Итоги
Подытоживаем:
Как приватизировать квартиру
Пошаговая инструкция по приватизации
Квартиру, в которой живут по договору социального найма, можно оформить в собственность — приватизировать.
Расскажу, какие есть плюсы и минусы у приватизации жилья, какие нужны документы и как правильно это сделать.
Что такое приватизация и для чего она нужна
Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. Имущество может быть любое — не только квартира или комната, но также земля и нежилые помещения. Благодаря приватизации появляется право собственности на жилье, а значит, такое имущество можно продать, подарить, обменять на другое имущество, оставить в наследство или передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Например, если жить по договору социального найма в государственной или муниципальной квартире, распоряжаться ею по собственному усмотрению нельзя. Если приватизировать — квартира станет личной собственностью, и ее можно будет не только продать или завещать, но и использовать в качестве вклада, например, при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей или оформлении ренты.
Законные основания
Законное основание для приватизации всего одно — нужно иметь право пользоваться жильем по договору социального найма.
В СССР такой договор заключался с гражданином, когда он получал ордер на заселение в квартиру. Сейчас такой договор заключают, если государство признало человека малоимущим и поставило на учет как нуждающегося в жилом помещении.
Какое жилье можно приватизировать
Закон запрещает приватизировать жилые помещения в аварийном состоянии, а также в общежитиях и в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать служебные жилые помещения. Но бывают исключения: например, можно приватизировать служебное жилье, если оно располагалось в совхозе или колхозе.
Следовательно, все остальные квартиры, которые сдаются по договору социального найма и располагаются в обычных домах, могут передаваться в собственность зарегистрированных в них людей.
Кто может приватизировать квартиру
Все, кто проживает в квартире по договору соцнайма, в том числе несовершеннолетние дети, могут стать собственниками этого жилья.
Несовершеннолетние дети. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Детей до 18 лет можно исключить из участников приватизации только по разрешению органов опеки и попечительства.
Если ребенок проживает отдельно от кого-то из родителей, он сохраняет право пользоваться приватизируемой квартирой.
Например, отец приватизирует свою квартиру, а ребенок проживает вместе с матерью, но зарегистрирован в квартире отца. В этом случае у ребенка есть право на долю в этой квартире при приватизации.
Совершеннолетние жильцы могут отказаться от доли в праве собственности на квартиру — написать отказ от приватизации. В этом случае человек сохраняет свое право на бесплатную приватизацию — по закону это разрешено только один раз. Но есть исключение — если человек участвовал в приватизации до совершеннолетия, он может еще раз приватизировать бесплатно какое-либо жилье уже после совершеннолетия.
Плюсы и минусы приватизации
Основное преимущество приватизации — вы бесплатно получаете право собственности на квартиру и можете распоряжаться жильем по своему усмотрению. Например, вот что можно сделать с приватизированной квартирой.
Оставить в наследство. Приватизированную квартиру можно передать по наследству, в том числе по завещанию. Быть зарегистрированным в наследуемой квартире или состоять в близком родстве с наследодателем будущему наследнику необязательно.
Неприватизированную квартиру передать по наследству нельзя. Члены семьи нанимателя могут и дальше жить в ней после его смерти: один из них станет ответственным нанимателем взамен умершего и заключит новый договор соцнайма.
Но это не наследование. Право постоянной регистрации и проживания в квартире будет только у тех членов семьи, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Неприватизированная квартира тоже может быть унаследована — если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию, но умер прежде, чем с ним оформили договор. Существуют решения, когда и без подачи заявления со стороны наследодателя суды устанавливали его волю на приватизацию и признавали такую квартиру наследством.
Если никто из родственников не был прописан вместе с умершим нанимателем, договор социального найма прекратят и квартиру вернут в муниципальную собственность.
Поэтому если нужно, чтобы родные и близкие сохранили права на неприватизированную квартиру, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.
Зарегистрировать новых жильцов. В собственной квартире можно регистрировать кого угодно. В неприватизированной квартире с регистрацией дела обстоят так:
Продать, подарить, передать в залог, обменять на другое имущество, сдать в аренду. Можно закрыть дверь, сняться с регистрации, переехать в другой город или другую страну и жить там много лет — никто не скажет, что человек не пользуется собственной квартирой, а значит, не нуждается в ней.
Теоретически с неприватизированной квартирой это может стать поводом, чтобы жилье изъяли и передали другим нуждающимся.
Сделать перепланировку. В приватизированной квартире можно отгородить кладовку или перевести квартиру в нежилое помещение и сдавать под офис.
В муниципальном жилье сносить стены и совмещать санузел будет крайне сложно: придется сначала получить согласие наймодателя. И уж точно вам не разрешат переводить квартиру в статус нежилого помещения. Чтобы так сделать, сначала надо приватизировать жилье, а только потом переводить в нежилой фонд.
Сократить расходы. За квартиру, которую человек берет у муниципалитета или государства внаем, в дополнение к коммунальным платежам надо вносить еще и ежемесячную плату за пользование жилым помещением. Например, для москвичей с 2016 года установлена плата в размере 27,14 Р за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном жилом доме с лифтом и мусоропроводом. То есть если приватизировать квартиру в Москве площадью 41 м², ежемесячные расходы сократятся на 1112 рублей.
За приватизированную квартиру придется платить налог на имущество, но государство предоставляет вычет — 20 м². Порядок расчетов здесь такой.
Если занимать однокомнатную квартиру в Москве общей площадью 42 м² по договору соцнайма, придется платить 13 680 Р в год. Налог на такую же приватизированную квартиру с рыночной стоимостью 2,9 млн рублей при ставке 0,1% и вычете 20 м² — 1519 Р в год.
Плюсы очевидны. Но есть и минусы приватизации.
Расходы на содержание несут собственники жилья самостоятельно. Если собственник не платит, его могут заставить платить в судебном порядке.
Нанимателям квартир по договору соцнайма можно не тратиться: все расходы по капитальному ремонту самой квартиры и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.
Риск утраты. На квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Мы рассказывали, как это происходит сейчас и как законодатель планирует изменить этот порядок. Неприватизированную квартиру нельзя забрать в счет долгов, поскольку она не принадлежит человеку.
Еще любую квартиру могут изъять для муниципальных и государственных нужд: например, если на этом месте будут строить стадион или дорогу. Такое изъятие власти компенсируют разными способами: например, предоставляют другое жилье или выплачивают денежную компенсацию. Компенсация в случае с неприватизированной квартирой может оказаться более выгодной, поскольку нанимателей переселяют с учетом установленной нормы на человека.
Документы для приватизации
Перечень документов в федеральном законодательстве не установлен. Каждый регион самостоятельно утверждает этот список.
Например, в Москве действует свой административный регламент, по которому надо предоставить следующие документы:
Для отдельных категорий — например, военнослужащих, недееспособных, детей без попечения родителей или из специализированных учреждений — потребуются дополнительные документы. Например, нотариальная доверенность, если заявление и документы подает представитель, или решение органа опеки, попечительства и патронажа, если документы подает опекун несовершеннолетнего. Перечень других документов, которые могут потребоваться, содержится в административном регламенте.
Где получить документы на приватизацию. Заявление можно заполнить по месту подачи — в МФЦ.
Решения органов опеки и попечительства, решения и приговоры суда, справка об освобождении, документ, подтверждающий отбывание наказания, выписка из личного дела военнослужащего выдаются в соответствующих органах — опеки и попечительства, суде, исправительном учреждении или архиве военной части.
Договор социального найма на квартиру, ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти должны быть на руках у социального нанимателя. Если утеряны, надо обратиться в архив через МФЦ.
Документ о гражданстве РФ — в многофункциональном миграционном центре.
Выписку из домовой книги или аналогичный документ и выписку из лицевого счета — в ТСЖ (УК, ЖСК и пр.) или в МФЦ.
Документ, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства, — в органе местного самоуправления или организации технической инвентаризации — БТИ.
Лучше заранее взять в МФЦ перечень документов, которые требуются в вашем регионе, и сразу уточнить конечную дату их действия. Так можно сориентироваться, какие документы получить первыми, а какие непосредственно перед подачей заявления, чтобы не пришлось один и тот же документ запрашивать несколько раз.
Порядок приватизации квартиры
Подать заявление на приватизацию квартиры можно лично или через представителя в МФЦ. В некоторых регионах, например в Москве, заявление принимают в электронной форме через интернет.
Шаг второй — дождаться окончания проверки документов. Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца.
В результате либо откажут в заключении договора, если на это есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи квартиры в собственность.
Совершеннолетние участники договора подписывают его самостоятельно или передают полномочия доверенному лицу. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подписывают договор с согласия законных представителей — родителей или опекунов. За несовершеннолетних участников договора младше 14 лет подписи ставят законные представители — родители или опекуны.
Шаг третий — передать подписанный договор в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Когда договор зарегистрируют, его выдадут в МФЦ с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизированную квартиру. К договору будет прилагаться бумажная выписка из ЕГРН.
Как подать документы
Документы для приватизации можно подать лично или через госуслуги. Расскажу, как устроены эти способы.
Приватизация лично через МФЦ. Нужно прийти в один из территориальных центров. В какой именно — не важно, можно выбрать тот, который удобнее расположен. На месте заполнить заявление по образцу или подписать заполненное приемщиком документов, приложить к заявлению пакет документов. Заявление должны подписать все участвующие в приватизации лица.
Сотрудник МФЦ примет документы и выдаст документ-опись с ориентировочной датой, когда можно прийти за результатом. Если заявление удовлетворят, в следующий визит можно подписать договоры о передаче квартиры в собственность. На получение должны прийти все участники приватизации с паспортами и подписать договор в присутствии работника МФЦ.
Подписанный договор следует подать также в МФЦ или в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать право собственности. Сроки регистрации такие:
Приватизация через госуслуги. Подать напрямую заявление через госуслуги можно не во всех регионах. Для подачи заявления следует найти услугу приватизации через поиск, заполнить заявление и приложить документы. Если понадобится, орган власти, который рассматривает документы, пришлет уведомление на электронную почту и попросит лично явиться с документами.
Стоимость приватизации квартиры
Через госуслуги можно оплатить пошлину со скидкой 30%.
Сроки приватизации
Когда могут отказать в приватизации
Отказать в приватизации могут, если:
Если отказ связан с неполным пакетом документов, нужно получить недостающие бумаги и приложить их к заявлению.
Если при проверке обнаружат несоответствия, их придется устранить.
Например, если в договоре найма и в техническом паспорте указана разная площадь, придется получить справку в БТИ, что эта разница связана с технической ошибкой. Дело в том, что прежние и нынешние средства измерения отличаются — у современных погрешность меньше, поэтому в площади может быть расхождение.
Если квартира входит в состав специального жилищного фонда или не принадлежит муниципалитету, остается надеяться, что через какое-то время ситуация изменится: например, жилой дом все-таки передадут в собственность муниципалитета. Тогда можно подать новое заявление.
Если квартира находится в аварийном доме, придется дождаться переселения и приватизировать уже новое жилье.
Если человек уже участвовал в приватизации, квартиру может приватизировать кто-то другой из прописанных родственников. Но в этом случае человек получит долю в квартире, только если родственник, оформляющий приватизацию, согласится подарить или продать ему часть жилья.
Если причина отказа — отсутствие в договоре несовершеннолетних детей, нужно получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них или включить детей в число сособственников. Второй вариант намного проще, но если соберетесь продавать эту квартиру до совершеннолетия детей, придется получать разрешение на продажу в органах опеки и попечительства.
Особенности приватизации квартиры в Москве и Санкт-Петербурге
В Москве можно подать документы не только через МФЦ, но и на официальном сайте мэра Москвы. Перечень документов, порядок их подачи и получения результата можно найти там же.
Объекты приватизации в Санкт-Петербурге — это отдельные квартиры и комнаты в коммунальных квартирах. Но не получится приватизировать жилье в следующих случаях:
В Санкт-Петербурге приватизировать жилье можно через Горжилобмен или МФЦ. В Горжилобмене специалисты помогают оформить полный пакет документов, в том числе зарегистрировать право собственности после подписания договора о передаче жилья в собственность.
Особые случаи
Особенности приватизации с участием детей. Если в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние, они обязательно должны получить долю в праве на квартиру. Лишить детей возможности участвовать в приватизации можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Однако они дадут согласие, только если ребенку предоставят в собственность другое жилье — не хуже этой квартиры и не меньшей площади.
Если в квартире живут только несовершеннолетние, приватизация возможна только с участием органов опеки и попечительства.
Если ребенку еще нет 14 лет, квартира может быть передана ему в собственность по заявлению родителей, усыновителей или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов.
Если в квартире живет несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, он сам должен написать заявление с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также органов опеки и попечительства.
Особенности долевой или совместной приватизации. Совместная приватизация существовала до 31 мая 2001 года. Хотя сейчас такой способ передачи жилья не используется, некоторые квартиры, приватизированные до этой даты, все еще находятся в совместной собственности.
В результате в закон о приватизации внесли уточнение, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на квартиру, приватизированную до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на квартиру, в том числе доля умершего. Доли при этом признаются равными.
Если в квартире зарегистрированы и проживают несколько человек и они все хотят участвовать в приватизации, квартира будет передана им в общую долевую собственность.
Каждый из них должен будет подписать соответствующее заявление, а после — договор. При этом договор о передаче квартиры в собственность будет составлен в стольких экземплярах, сколько человек участвует в приватизации.
Учтите, что совершеннолетним гражданам в приватизации можно участвовать только один раз. Поэтому, если у вас в перспективе будет возможность приватизировать другое жилье целиком или в большей доле, возможно, стоит отказаться от участия в приватизации квартиры на всю семью.
Особенности военной приватизации. Приватизировать квартиру, расположенную в закрытом военном городке, нельзя. Однако и с приватизацией квартир, расположенных в обычных населенных пунктах, у военнослужащих нередко возникают проблемы. Это связано с тем, что Минобороны не всегда своевременно передает дома со своего баланса на муниципальный. Поэтому военнослужащие вынуждены решать вопрос о приватизации жилья в судебном порядке.
Как правило, суды идут навстречу и удовлетворяют подобные требования. Например, в Самаре суд удовлетворил требование военнослужащего о признании за ним и его семьей права собственности на квартиру. До этого Департамент управления имуществом отказал военнослужащему в подготовке документов для приватизации, поскольку жилое помещение не состояло в реестре муниципального имущества. Суд признал за истцом и его семьей право общей долевой собственности на квартиру.
Приватизация, если есть долг по коммунальным платежам. Задолженность по коммунальным платежам не препятствует приватизации квартиры. Однако паспортисты в ТСЖ или УК нередко превышают полномочия и отказываются выдавать выписку из лицевого счета, которую необходимо приложить к пакету документов, пока есть задолженность.
В этом случае можно либо погасить долг, либо через суд обязать ТСЖ выдать документ.
Приватизированная квартира при разводе. Если квартира была приватизирована на обоих супругов, после развода у каждого останется его доля. Если квартира была в совместной собственности, после развода каждому супругу будет выделена доля. Если нет других сособственников, квартиру поделят пополам.
Если квартиру приватизировали на одного из супругов, а второй отказался от своего права приватизации, отказавшийся супруг сохраняет право пользования квартирой, даже если он уже развелся с собственником жилья.
Поэтому покупателям таких квартир следует учесть, что вместе с квартирой они могут приобрести неожиданного соседа, который имеет право жить в квартире и сохранять регистрацию.