сдача квартир с последующим выкупом как происходит
Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.
Отличия аренды с выкупом от ипотеки
Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.
Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.
Каким должен быть договор об аренде с выкупом
В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.
Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.
Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки
Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом
Продавец должен быть готов к следующим проблемам.
Покупатель тоже рискует.
Аренда с последующим выкупом
Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Что такое аренда с выкупом?
Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.
В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов
Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).
Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.
Что можно выкупить по договору аренды?
Объектами подобных отношений могут быть:
По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.
Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:
Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением
Как правильно составить договор аренды с выкупом?
Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:
Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:
Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.
В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.
Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора
Образец договора аренды недвижимости
Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.
Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.
Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.
В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.
Резюме
Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.
Аренда жилья с правом последующего выкупа: что нужно знать
Приобретение собственного жилья – дорогое удовольствие. Мало кто может позволить себе выложить сразу достаточную для этого сумму.
Многие предпочитают покупать квартиру в кредит: ипотека постепенно становится всё более популярным способом улучшения жилищных условий.
При этом мало кто задумывается о такой возможности, как аренда квартиры с дальнейшим выкупом.
Отличие аренды с правом выкупа от рассрочки
Это далеко не одно и то же. На самом деле аренда жилья с правом его выкупа в дальнейшем является довольно редкой сделкой. Если договор о покупке жилья в рассрочку преследует такую цель, как переход права собственности, то главное при выкупе арендованной квартиры – те правоотношения, которые автоматически вытекают из заключённого договора аренды.
Рассрочка пользуется определённой популярностью, но здесь кроются некоторые риски для покупателя: все права на недвижимость на весь срок рассрочки остаются у продавца, с формальной точки зрения бывший владелец квартиры может её сдать, продать, заложить. При этом в его распоряжении остаются все средства, уже полученные от покупателя.
Аренда с правом последующего выкупа позволяет избежать подобных опасностей. В этом случае на квартире появляется обременение, оформленное договором, и бывший владелец уже не сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Даже если договор будет расторгнут, полученные за аренду средства придётся вернуть.
Составление договора аренды с последующим правом выкупа
В текст договора обязательно нужно включить условие о выкупе. В договоре можно прописать такие условия, при которых арендованное жильё становится собственностью арендатора:
— После того, как окончится срок аренды (а он чаще всего составляет от 1 до 3 лет).
— До истечения срока аренды – в том случае, если арендатор внёс всю сумму за жильё.
— Третий вариант предполагает переход собственности либо по истечении срока аренды, либо в случае досрочного внесения оговорённой суммы.
Выкупная цена жилья должны быть включена в текст договора. Это очень важно: ведь выкупная цена часто отличается от суммы всех выплаченных арендных платежей.
Проследите за тем, чтобы в договоре определялся порядок выплаты договорной стоимости квартиры.
Общая сумма, которую арендатор платит арендодателю, то есть арендные платежи и выкупная стоимость, должна быть соразмерной реальной стоимости квартиры, так же, как в случае составления договора купли-продажи.
По большому счёту, договор сочетает в себе условия купли-продажи и условия аренды. Чем подробнее будут описаны правовые взаимоотношения между арендатором и арендодателем, тем меньше рисков и споров возникнет.
Если стоимость квартиры повысилась или понизилась
Поскольку недвижимость имеет привычку изменяться в цене, квартира может подорожать к тому моменту, как перейдёт в собственность покупателя-арендатора. Поэтому в договор необходимо внести соответствующий пункт, основывающийся на вашей договорённости с продавцом.
Возможно, вы с ним решите, что стоимость квартиры не будет меняться, даже если на рынке произойдут колебания. Но, скорее всего, вы сойдётесь на том, что арендная ставка будет индексироваться в зависимости от ситуации на рынке и от валюты, в которой производится оплата.
Важная особенность договора аренды с правом выкупа: в него нельзя вносить изменения! Именно в этом и заключаются риски для продавца и покупателя. Ни та, ни другая сторона не может требовать изменений по каким-либо пунктам.
Впрочем, бывают разные случаи. Например, Криштиану Роналду, знаменитый футболист, в 2010 году сумел купить роскошный особняк в Мадриде с громадной скидкой. Он арендовал дом на протяжении одного года, а впоследствии, при покупке, убедил хозяина уступить половину суммы, так как рынок жилья на тот момент можно было охарактеризовать как падающий. Более того, спортсмен добился вычета из суммы 140 тысяч евро, которые уже были уплачены в качестве арендной платы.
Другие риски
Потенциальный покупатель жилья имеет право в любой момент отказаться от своего намерения и расторгнуть договор. У продавца такого права нет, он не может расторгнуть заключённое соглашение в одностороннем порядке.
В договор можно внести пункт о том, что часть денег, внесённых в качестве арендной платы, засчитывается как первоначальный взнос при покупке квартиры. При этом и налоги, и расходы на страхование недвижимости должен оплачивать не арендатор, а собственник.
Считается, что подобная схема – заключение договора об аренде с последующим выкупом – выгодна, в первую очередь, для продавца. Во-первых, такими объявлениями могут заинтересоваться как арендаторы, так и потенциальные покупатели. Во-вторых, съёмщики наверняка будут пользоваться жильём более бережно, если планируют через некоторое время стать его владельцем.
Конечно, есть немалый риск: никто не даст гарантии, что потенциальный покупатель не передумает, а на время аренды, указанное в договоре, продавец не имеет права искать других покупателей. Чтобы немного защитить себя от такой опасности, продавец может потребовать от арендатора-покупателя залог, не подлежащий возврату: скажем, в размере 5% от стоимости квартиры.
Нюансы и порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. Можно ли расторгнуть соглашение?
Существует много способов приобретения жилья. Найм квартиры с последующим выкупом — один из нераспространенных в России.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое съем жилья с правом его приобретения?
Аренда квартиры с последующим выкупом представляет собой сделку купли-продажи с постепенной оплатой стоимости жилья покупателем, а также возможностью использования его по назначению до приобретения. По своему содержанию это объединенный договор аренды с договором купли-продажи, так как несёт в себе характеристики обоих типов сделки.
От договора купли-продажи соглашение отличается тем, что покупатель не является владельцем имущества до внесения всей суммы стоимости жилья, и вносит не только плату за выкуп, но и за аренду. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 554-555).
Цель заключения таких сделок по жилому помещению
Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.
Составление соглашения между физическими лицами
Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:
Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.
Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.
Что потребуется для совершения сделки?
Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:
Как составить документ?
Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.
Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.
Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:
ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Основные условия
Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:
Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
Дополнительные условия
Договор аренды квартиры с последующим выкупом может включать страхование объекта.
Также рекомендуется включить в документ возможность изменения рыночной стоимости квартиры. Для этого необходимо добавить соглашение обеих сторон о ежемесячном пересчете платежей согласно естественной инфляции.
Оплату за выкуп рекомендуется производить через банк, чтобы избежать разногласий и споров в будущем.
Регистрация бумаги
После заключения сделки договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра. Сделать это необходимо дважды — для регистрации обременения недвижимости и для регистрации перехода права собственности.
Для регистрации обременения из долгосрочного найма необходимо:
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ через 7-9 дней обременение будет зарегистрировано.
После этого выплаты стоимости и завершения сделки происходит передача прав собственности арендатору, что также должно быть зарегистрировано. Для регистрации перехода права в МФЦ или регистрирующий орган предоставляют документы:
Через 7 рабочих дней (в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) арендатор получает выписку о регистрации перехода права и становится владельцем квартиры. Согласно ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ размер госпошлины составит 2000 рублей — по 1000 рублей от каждого участника договора.
Расчеты сторон
Аренда квартиры с последующим выкупом встречается редко, но при условиях, удовлетворяющих обе стороны, может быть выгодна как для покупателя, так и для продавца.
С суммы выплаты за аренду арендодатель исчисляет НДС в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ, а с выкупных платежей — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.
Расторжение соглашения
Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.
Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:
О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.
Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).
Возможные риски
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Альтернативные варианты
Альтернативой аренде с последующим выкупом недвижимости могут стать:
С этого момента отношения покупателя и продавца заканчиваются — квартира переходит в собственность покупателя, который в дальнейшем выплачивает ипотеку банку.
О том, как выбрать между арендой жилья и ипотекой, читайте тут.
При покупке квартиры в рассрочку право собственности переходит к покупателю сразу, а оплата производится согласно контракту. В этом случае в Росреестре регистрируется обременение на недвижимость в пользу продавца.
Приобретение залогового жилья это выкуп недвижимости у банка или аукциона по заниженной за счет обременения стоимости.
Приобретение недвижимости с помощью аренды с последующим выкупом — явление не частое, но при соблюдении правил и правильном составлении договора выгодное для продавца и покупателя. Важный момент совершения сделки — заключение договора, его выполнение и регистрация права перехода собственности.
Все нюансы аренды квартиры с правом выкупа: плюсы и минусы, составление договора, регистрация
Многих арендаторов волнует то, можно ли выкупить жилье, которое они арендуют.
Законодательство позволяет это сделать, причем такая сделка может быть выгодна для обеих сторон.
Основное в данном вопросе – правильное составление договора и выполнение всех необходимых условий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли купить арендное жилье?
Выкупить арендованное жилье возможно:
Второй вариант считается надежным и исключает ситуации, когда какая-то из сторон может нарушить условия сделки. Однако можно найти человека, который готов предоставить вам жилье на необходимых условиях, можно составить соответствующий договор, предусмотрев все важные моменты.
Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?
На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.
Законодательно отношения между владельцем квартиры и покупателем-арендатором регулирует Гражданский кодекс РФ. Вся необходимая информация содержится в статьях 606-625.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник, так и другое лицо, имеющее соответствующие права по закону. Время, когда имущество перейдет в собственность арендатора, может совпасть сроком окончания договора либо наступить раньше.
Пункт о выкупе можно добавить в договор уже после его заключения. При этом принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочного найма будет действовать до того момента, пока не окончится срок найма, прописанный в документе, либо пока кто-то из сторон нарушит условия соглашения,
В чем разница соглашения с застройщиком и физическим лицом?
Аренда с выкупом у частного лица и застройщика отличается следующим:
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Риски для продавца будут следующими:
Недостатки и риски для покупателей могут заключаться в следующем:
Таким образом, подобная сделка чревата многочисленными рисками. Соблюдение договоренностей во многом основывается на доверительных отношениях между двумя сторонами. Поэтому довольно часто такие договора между собой заключают родственники либо хорошо знакомые люди.
Необходимые документы
Предварительно арендатор должен ознакомиться с документами, которые подтверждают законность действий арендодателя в отношении распоряжения имуществом.
Если документ из ЕГРП подтверждает право собственности, можно переходить к заключению договора.
Для этого потребуются следующие документы:
Как правильно составить договор?
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
Начиная с этого момента жилье получит другого хозяина. Нотариально заверять эту сделку не надо.
Порядок регистрации в Росреестре
Регистрация договора аренды с последующим выкупом в Росреестре обязательна, если с момента заключения сделки до внесения полной выкупной суммы пройдет более года. В таком случае на жильё накладывается обременение. Если же выкупная сумма будет получена за меньший срок, регистрация обременения не требуется.
Аренда с последующим выкупом может быть удачным и выгодным решением для обеих сторон. В то же время она связана с рядом рисков, поэтому подходить к составлению и заключению договора важно ответственно.
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)