ремонт квартиры в доме объекте культурного наследия

Что можно и что нельзя владельцу квартиры в уникальных домах Москвы

В столице на сегодняшний день более 8,5 тысячи объектов культурного наследия, 413 зданий относятся к жилому фонду. Эти дома обладают особой ценностью — исторической, архитектурной, художественной, научной и мемориальной. Проживание в них накладывает ряд обязательств на владельцев квартир. При попытке усовершенствовать свое жилье они сталкиваются со сложностями и ограничениями, которые призваны сохранить облик исторического здания.

Объект культурного наследия — это что?

Объекты культурного наследия — здания, представляющие ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники. Среди них выделяют федеральные (особо значимые для истории и культуры всей России), региональные (имеющие важное значение для региона), местные (значимые объекты для муниципального образования) и выявленные, которые пока не включены в реестр. Все объекты культурного наследия вносят в Единый государственный реестр.

Как узнать, является ли дом объектом культурного наследия?

Для того чтобы узнать, представляет ли здание историческую ценность, нужно посмотреть, не внесено ли оно в реестр объектов культурного наследия. Все памятники истории и культуры, расположенные в Москве, можно найти в списке на портале открытых данных.

Можно ли делать ремонт в квартире, если дом является объектом культурного наследия?

Да, любой владелец может сделать ремонт, перепланировку и переустройство, но при условии согласования этих работ с органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами Москвы.

Без согласования можно проводить работы по текущему содержанию — очищать от загрязнений, делать просушку, выполнять технический надзор за общим состоянием инженерных систем, а также устранять аварийные ситуации. Эти работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия, и их итогом не должно стать изменение архитектурных и декоративных особенностей здания. Такой порядок определило Министерство культуры Российской Федерации.

Что такое охранное обязательство и предмет охраны?

Охранное обязательство — это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия города Москвы в одностороннем порядке. Приказы размещены на официальном сайте ведомства. Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Также охранное обязательство содержит сведения об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия. То есть те особенности здания, благодаря которым оно было признано памятником истории и культуры. Ценность, например, могут представлять уникальные фасадные и декоративные детали, а также детали интерьера. Элементы, указанные в качестве предмета охраны, должны оставаться неизменными.

С кем согласовывать?

Вопросы сохранения и использования памятников истории и культуры находятся в ведении столичного Департамента культурного наследия. Именно туда собственники квартир могут обратиться с заявлением, чтобы получить задание на проведение ремонта. Следующий этап — разработка проектной документации. Бумаги необходимо направить на государственную историко-культурную экспертизу в столичный Департамент культурного наследия, а после согласовать их там же. В результате у собственника на руках будет разрешение на ремонт.

Какой ремонт можно сделать?

Собственники квартир вправе сделать текущий поддерживающий ремонт, если это не затрагивает предмет охраны объекта культурного наследия.

Существуют два варианта проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от особенностей, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия.

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения. Согласно требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы ее необходимо согласовать с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии. Заявитель подает комплект документов в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет их в Департамент культурного наследия города Москвы. Мосгорнаследие готовит заключение о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки помещения. Затем заключение направляется в Мосжилинспекцию для подготовки итогового решения.

Что тогда совершенно точно нельзя делать в доме, который является объектом культурного наследия?

Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Под запретом и самовольная перепланировка, а также использование помещения в качестве склада или производственного объекта.

Кто будет контролировать ремонт?

Контроль за всеми ремонтными работами осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы, надзором за переустройством или перепланировкой квартиры занимается столичная Государственная жилищная инспекция. Если в ходе работ будут обнаружены нарушения, исполнитель получит предписание о приостановке деятельности. Возобновить работы можно будет только после устранения всех недочетов.

В течение трех месяцев после завершения ремонта необходимо сдать отчетную документацию, комиссия проверит качество работ и выдаст соответствующий акт.

А если нужна консультация?

Если у собственника возникли дополнительные вопросы, он может обратиться к специалистам Мосгорнаследия, связаться с которыми можно по телефону: +7 (495) 953-23-67 или электронной почте dkn_info@mos.ru. Либо направить письменное обращение по адресу: город Москва, улица Пятницкая, дом 19.

Кто узнает, если сделать ремонт без согласования?

Об изменениях в квартире рано или поздно станет известно соседям, а впоследствии и надзорным органам. Также факт незаконных ремонтных работ может вскрыться при продаже недвижимости и составлении новых планов бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом случае собственника обяжут выплатить штраф, а если речь идет о незаконной перепланировке, ему придется либо согласовать проект — то есть получить техническое заключение о том, что проведение работ было допустимо и безопасно, либо вернуть квартире прежний вид.

Что будет за нарушение охранного обязательства?

За несоблюдение требований охранного обязательства нарушителей вправе привлечь к административной ответственности. Штрафы для граждан могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. Владельцев, которые систематически уклоняются от исполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия, могут лишить права собственности через суд.

Источник

Перепланировка в доме памятнике

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия, что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником — проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия.

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором «подвешанном» состоянии. То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и «когда то» должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад. Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то «исторически важная» лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из «охранного обязательства» (Если оно есть. П риложением данного документа является « акт технического состояния », где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем ), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

Охранное обязательство:

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Источник

Дом-памятник и дом-музей: что можно и что нельзя владельцу квартиры в уникальных домах Москвы

В столице на сегодняшний день более 8,5 тысячи объектов культурного наследия, 413 зданий относятся к жилому фонду. Эти дома обладают особой ценностью — исторической, архитектурной, художественной, научной и мемориальной. Проживание в них накладывает ряд обязательств на владельцев квартир. При попытке усовершенствовать свое жилье они сталкиваются со сложностями и ограничениями, которые призваны сохранить облик исторического здания.

Объект культурного наследия — это что?

Объекты культурного наследия — здания, представляющие ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники. Среди них выделяют федеральные (особо значимые для истории и культуры всей России), региональные (имеющие важное значение для региона), местные (значимые объекты для муниципального образования) и выявленные, которые пока не включены в реестр. Все объекты культурного наследия вносят в Единый государственный реестр.

Как узнать, является ли дом объектом культурного наследия?

Для того чтобы узнать, представляет ли здание историческую ценность, нужно посмотреть, не внесено ли оно в реестр объектов культурного наследия. Все памятники истории и культуры, расположенные в Москве, можно найти в списке на портале открытых данных.

Можно ли делать ремонт в квартире, если дом является объектом культурного наследия?

Да, любой владелец может сделать ремонт, перепланировку и переустройство, но при условии согласования этих работ с органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами Москвы.

Без согласования можно проводить работы по текущему содержанию — очищать от загрязнений, делать просушку, выполнять технический надзор за общим состоянием инженерных систем, а также устранять аварийные ситуации. Эти работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия, и их итогом не должно стать изменение архитектурных и декоративных особенностей здания. Такой порядок определило Министерство культуры Российской Федерации.

Что такое охранное обязательство и предмет охраны?

Охранное обязательство — это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия города Москвы в одностороннем порядке. Приказы размещены на официальном сайте ведомства. Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Также охранное обязательство содержит сведения об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия. То есть те особенности здания, благодаря которым оно было признано памятником истории и культуры. Ценность, например, могут представлять уникальные фасадные и декоративные детали, а также детали интерьера. Элементы, указанные в качестве предмета охраны, должны оставаться неизменными.

С кем согласовывать?

Вопросы сохранения и использования памятников истории и культуры находятся в ведении столичного Департамента культурного наследия. Именно туда собственники квартир могут обратиться с заявлением, чтобы получить задание на проведение ремонта. Следующий этап — разработка проектной документации. Бумаги необходимо направить на государственную историко-культурную экспертизу в столичный Департамент культурного наследия, а после согласовать их там же. В результате у собственника на руках будет разрешение на ремонт.

Какой ремонт можно сделать?

Собственники квартир вправе сделать текущий поддерживающий ремонт, если это не затрагивает предмет охраны объекта культурного наследия.

Существуют два варианта проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от особенностей, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия.

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения. Согласно требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы ее необходимо согласовать с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии. Заявитель подает комплект документов в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет их в Департамент культурного наследия города Москвы. Мосгорнаследие готовит заключение о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки помещения. Затем заключение направляется в Мосжилинспекцию для подготовки итогового решения.

Что тогда совершенно точно нельзя делать в доме, который является объектом культурного наследия?

Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Под запретом и самовольная перепланировка, а также использование помещения в качестве склада или производственного объекта.

Кто будет контролировать ремонт?

Контроль за всеми ремонтными работами осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы, надзором за переустройством или перепланировкой квартиры занимается столичная Государственная жилищная инспекция. Если в ходе работ будут обнаружены нарушения, исполнитель получит предписание о приостановке деятельности. Возобновить работы можно будет только после устранения всех недочетов.

В течение трех месяцев после завершения ремонта необходимо сдать отчетную документацию, комиссия проверит качество работ и выдаст соответствующий акт.

А если нужна консультация?

Если у собственника возникли дополнительные вопросы, он может обратиться к специалистам Мосгорнаследия, связаться с которыми можно по телефону: +7 (495) 953-23-67 или электронной почте dkn_info@mos.ru. Либо направить письменное обращение по адресу: город Москва, улица Пятницкая, дом 19.

Кто узнает, если сделать ремонт без согласования?

Об изменениях в квартире рано или поздно станет известно соседям, а впоследствии и надзорным органам. Также факт незаконных ремонтных работ может вскрыться при продаже недвижимости и составлении новых планов бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом случае собственника обяжут выплатить штраф, а если речь идет о незаконной перепланировке, ему придется либо согласовать проект — то есть получить техническое заключение о том, что проведение работ было допустимо и безопасно, либо вернуть квартире прежний вид.

Что будет за нарушение охранного обязательства?

За несоблюдение требований охранного обязательства нарушителей вправе привлечь к административной ответственности. Штрафы для граждан могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. Владельцев, которые систематически уклоняются от исполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия, могут лишить права собственности через суд.

Источник

Разъяснения по проведению ремонтных работ на ОКН

Разъяснения по проведению ремонтных работ на объектах культурного наследия, расположенных на территории Московской области.

В соответствии с требованиями ст. 42 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) к ремонтным работам на объекте культурного наследия относятся научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

В соответствии с требованиями ст. 47.2 и 47.3 Федерального закона обязанность по сохранению объекта культурного наследия и осуществлению расходов на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии возложена на собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.

Обязанности по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия в отношении многоквартирного жилого дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (ст. 56.1 Федерального закона).

Согласно письму Министерства культуры Российской Федерации от 27.05.2014 № 106-01-39/12-ГП необходимость в ремонте памятника подтверждается актом технического состояния (технического отчета о состоянии объекта культурного наследия), который составляется на основании визуального и (или) инженерно-технического обследования памятника. В указанном акте фиксируются повреждения (дефекты) объекта и его элементов с причинами их возникновения для обоснования проведения локальных ремонтных работ на памятнике или его элементах, подвергшихся в процессе эксплуатации износу.

Ремонтом считается, в том числе, замена и (или) восстановление конструкций объекта культурного наследия или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения объекта культурного наследия или их элементов, чье техническое состояние ухудшилось в процессе эксплуатации (например, устранение протечек в интерьере и на фасадах, ремонт покрытия кровли, покраска фасадов, замена и модернизация устаревшего оборудования инженерно-технического обеспечения, ремонт паркетного пола в случае вывала отдельных плах паркета). При этом применяются аналогичные утраченным материалы, а в случае ремонта (замены) оборудования инженерно-технического обеспечения – оборудование, улучшающее показатели.

В соответствии со ст. 45 Федерального закона проведение ремонтных работ на объекте культурного наследия (в том числе работы по ремонту фасада) должны проводиться на основании разрешения, выданного Главным управлением.

Выдача разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с Порядком выдачи разрешений
на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного
в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденным приказом Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 № 2625.

Согласно требованиям п. 5.2 указанного порядка для проведения работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования необходимо представить в Главное управление следующие документы:

1. Заявление о выдаче разрешения.

2. Копию договора на проведение авторского надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведением авторского надзора.

3. Копию приказа о назначении ответственного лица за проведение научного руководства.

4. Копию договора подряда на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.

5. Проектная документация (рабочая) либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов таких работ.

К проведению работ по сохранению объектов культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Реестр лицензий на деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации размещен на официальном сайте Министерства культуры Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Лицензирование» по адресу: http://mkrf.ru/deyatelnost/licenzirovanie.

Разъяснения о проведении работ по фасадам объектов культурного наследия изложены в письме Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2017 № 212-01.1-39-ВА.

Источник