разница стоимости квартиры с отделкой и без отделки
Выбрать новостройку с отделкой или без?
Квартиры с отделкой от застройщика
Чтобы принять столь важное решение надо учесть все плюсы и минусы отделки и её отсутствие, которые будут подробно рассмотрены ниже.
📣 О чем тут написано?
Типы новостроек в рекламе описываются следующим образом
В данной статье будет рассмотрен вопрос какие есть плюсы и минусы, преимущества и недостатки квартир с отделкой и без, подробнее о том какие есть виды отделки квартир в новостройках и их отличия мы разбирали с экспертами тут👆
Что застройщики должны отмечать в первую очередь
Норм, которые бы распространялись на все жилье в совокупности пока что нет, так что каждый застройщик в индивидуальном порядке решает в каком виде ему сдавать квартиры в новостройках.
Отделка квартир в одном комплексе может отличаться друг от друга, более того, даже в разных домах одного и того же проекта отделка может иметь свои отличия.
Именно по этой причине благоразумнее будет изучить реестр работ каждого заинтересованного варианта, а не делать выводы опираясь лишь на название.
Без отделки, черновая отделка, свободной планировки
Стоит отметить, что сами застройщики не видят разницы между этими понятиями, но она все таки есть. Например, «пустая коробка» без всяких перегородок и удобств, в виде электроэнергии, водоснабжения и отопления относится к определению «без отделки».
В данном случае обязанность. Застройщика является лишь поставить стеклопакеты и, конечно, входную дверь, которая, как правило, самая дешевая. И, что касается застекления лоджии в подобной отделки, то чаще всего его нет.
Как выбрать квартиру в новостройке?
5 преимуществ квартир без отделки
6 недостатков квартир без отделки
Мнение экспертов — что лучше квартира с отделкой или без?
Итак: квартира без отделки является подходящим вариантом для тех, кто готов идти на риски, на траты дополнительных средств и эмоциональное напряжение ради квартиры своей мечты. Благоразумно будет составить проект квартиры вместе с профессионалом.
Отделка от застройщика: как сэкономить на ремонте без переделки и нервов
Квартиры с отделкой — сегодня мейнстрим на московском рынке новостроек. По оценкам экспертов, почти каждая вторая квартира в столичных новостройках массового сегмента покупается с отделкой от застройщика. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах — от white box до полностью меблированных квартир.
Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? Какие недостатки ремонта от застройщика существуют? И что делать, если через пару месяцев обнаружили дефект? Вместе с экспертами отвечаем на эти и другие вопросы об отделке.
Сколько можно сэкономить
Одна из основных мотиваций покупки квартиры с отделкой — это возможность быстрее переехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на самостоятельный ремонт. Не надо заниматься грязной работой — выравнивать стены, пол, разводить проводку, а также ездить по магазинам в поисках стройматериалов.
Саму отделку можно включить в ипотеку, а не брать еще один кредит на ремонтные работы. Отделка от застройщика, как правило, обходится дешевле за счет эффекта масштаба (оптовые закупки стройматериалов и большой объем работ). По оценкам риелторов, в среднем ремонт от застройщика помогает сэкономить до 20% по сравнению с самостоятельным. Плюс сокращаются временные затраты, которые важны, если новосел живет в съемной квартире, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Разброс стоимости отделки от застройщика достаточно большой. Цена зависит многих факторов — от класса проекта (комфорт, бизнес и выше), конкретного проекта и качества строительных материалов. По оценкам компании «БОН ТОН», в комфорт-классе средняя цена 1 кв. м отделки сейчас составляет 15–20 тыс. руб., в бизнес-классе — 35–45 тыс. руб., в премиальном — от 50 тыс. руб. По словам главы «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, в среднем ремонт от застройщика однокомнатной квартиры (площадь около 40 кв. м) массового сегмента составляет от 550 тыс. до 750 тыс. руб. «Самостоятельный ремонт подобной квартиры уровня комфорт-класса (бюджетный вариант) обойдется от 1,1 млн до 1,4 млн руб.», — подсчитала она.
Еще один пример — популярный проект бизнес-класса в ЮАО. В продаже есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Например, двушка площадью 66 кв. м с отделкой на третьем этаже предлагается за 23,3 млн руб. Аналогичная двушка без отделки стоит 21,4 млн руб., рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Разница в цене составляет 1,9 млн руб., или 28,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Для проекта бизнес-класса это достаточно низкая цена ремонта и, скорее, соответствует комфорт-классу. На ремонт своими силами покупатель потратил бы на 15–20% больше», — говорит она.
Виды отделки
В новостройках Москвы можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и т. д. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов.
В варианте под ключ покупателю остается только завезти мебель и добавить элементы декора. В отделку могут быть включены кухня и встроенная техника.
Когда отделка невыгодна
Безусловно, отделка от застройщика не всегда будет выгоднее. Можно сделать ремонт своими силами и уложиться в минимальный бюджет. В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м с отделкой и без в строящемся доме в Новой Москве. С ремонтом квартира стоит от 7,6 млн руб., без него — 7,1 млн руб. Разница — 500 тыс. руб. Компании, занимающиеся ремонтом в новостройках, предлагают чистовую отделку по 5–6 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость отделки может составить около 312 тыс. руб. за такую квартиру. Экономия — почти 200 тыс. руб.
Есть и конкретные случаи, когда покупателю невыгодно покупать квартиру с отделкой. Например, если сделка заключается на финальной стадии строительства. «Цены на квартиры существенно подрастают, и экономия на ремонте будет не такой заметной, как при покупке на старте продаж», — объяснила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«Если стоимость отделки не входит в стоимость договора долевого участия (ДДУ) и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше», — отмечает Наталия Кузнецова из «БОН ТОН».
Обязательная отделка
Отделку от застройщика хотели сделать обязательной для новостроек. С подобной инициативой периодически выступал Минстрой. Соответствующий пункт думали внести в документах о критериях стандартного жилья. Участники рынка тогда заявили, что это может привести к росту цен на новостройки. Также была информация, что отделка станет обязательной в московских проектах. Однако пока ремонт остается на усмотрение застройщика.
Минусы отделки
Отделка от застройщика имеет и бытовые недостатки. Например, при готовой отделке придется подстраиваться под те розетки, которые смонтировали строители. Это не всегда удобно. Иногда розеток может оказаться недостаточно, особенно на кухне. Вывод под стиральную машину также будет выбран за покупателя. Не будет возможности выбрать именно те отделочные материалы, которые вам нравятся по фактуре или цвету. Это сузит выбор мебели для ванной и кухни.
«Вариант, когда сосед купил без ремонта, а другие квартиры с отделкой, почти исключен. Застройщики выделяют под квартиры с готовой отделкой целые секции (подъезды) или даже корпуса. Хотя, конечно, шум ремонта из соседней секции тоже может быть слышен, но других неудобств (грязи и годами обшитого фанерой лифта) не будет», — отметила Ирина Доброхотова.
Много нареканий у покупателей вызывает качество отделки. В основном это касается проектов масс-маркета, где застройщики используют недорогие стройматериалы. «Отвратительное качество ремонта», «Батарея криво, провода торчат, не состыкован ламинат, ванна болтается», «Половину работ пришлось исправлять или вообще переделывать», «Много недоделок и даже откровенного брака. У меня протекают окна на балконе», — такие негативные отзывы часто можно встретить на форумах о новостройках.
«Как правило, основные жалобы от потребителей по поводу отделки от застройщика сводятся к качеству выполненных работ: установка окон, дверей, сантехники», — говорит Наталия Кузнецова. Бывает так, что в корпусах первой очереди ремонт качественный, а в корпусах последующих очередей — нет. Это может быть связано со сменой бригад, ростом незапланированных издержек застройщика. Но у покупателя квартиры с отделкой есть юридические инструменты, чтобы защитить свои права.
Фотогалерея: неудачная отделка от застройщиков
Что делать, если недоволен ремонтом от застройщика
Прежде всего, надо быть внимательным при приемке квартиры и максимум недочетов уловить до подписания акта приема-передачи, советуют эксперты. Если покупатель не уверен в том, что может сам принять квартиру, то лучше пригласить специалиста по приемке. Такая услуга стоит около 3,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
«Если застройщик препятствует нахождению в квартире посторонних лиц во время осмотра квартиры — это незаконно. Можно составить официальную претензию и затем отправиться в Жилинспекцию, прокуратуру или суд. Если время дорого, самый короткий путь — оформить на инженера по приемке нотариальную доверенность на представление ваших интересов», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Тогда инженер даже в отсутствие покупателя сможет составить ведомость с перечнем обнаруженных дефектов. Затем нужно составить заявление (с копией), в котором также перечислить дефекты, и подать его застройщику, не подписывая акт приема-передачи. Конкретный срок устранения дефектов может отсутствовать в ДДУ, но он регулируется «Законом о защите прав потребителей» — 45 суток.
Некоторые дефекты действительно могут обнаружиться уже после приемки. Самые серьезные из них — инженерия, электрика, конструктив здания (в том числе стеклопакеты) — подразумевают длительный гарантийный срок. Например, окна, фасады застройщик должен чинить за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию, системы водоснабжения — в течение трех лет. Если обнаружился несерьезный, но неприятный дефект (например, вздулся ламинат или стала отваливаться плитка в санузле), можно предъявить требования к застройщику по ст. 475 Гражданского кодекса (Последствия передачи товара ненадлежащего качества).
Зачастую все спорные ситуации решаются в досудебном порядке. По словам главы «БОН ТОН», застройщики в большинстве случаев стараются исправить недостатки. Потребитель должен составить список претензий и приложить к акту приемки-передачи. Застройщик заинтересован как можно быстрее передать проект дольщикам.
Новостройки в Москве: стоит ли покупать квартиру с отделкой
На сегодняшний день готовые квартиры предлагаются покупателям в трех состояниях: без отделки, с отделкой «под чистовую» и с чистовой отделкой.
Как рассказали порталу «РБК-Недвижимость» опрошенные эксперты, в понятие «без отделки» обычно входит наличие в квартире двухкамерных стеклопакетов, остекления лоджий, входной деревянной двери, полностью возведенных перегородок (для панельных домов), электричества до щитка, сантехника под заглушку и черновой стяжки пола.
Отделка «под чистовую» включает в себя кроме предыдущих опций также электроразводку с установкой выключателей и розеток, стяжку пола, выравнивание и шпатлевку стен и потолка. Чистовая отделка бывает муниципальной и улучшенной. В первом случае используются недорогие материалы, на пол укладывается линолеум, стены и даже потолок оклеиваются простыми обоями.
Наибольший интерес для покупателей представляет улучшенная чистовая отделка, в этом случае застройщик использует современные качественные материалы, а покупателям на выбор предлагается 3-4 варианта дизайн-проектов, отличающихся разнообразием стилистических решений и цветовой гаммы.
История вопроса
По оценке экспертов, в Москве доля новостроек с отделкой не превышает 10–15% от общего объема предложения на рынке.
Стоит отметить, что новостройки с отделкой начали появляться в кризис. Подобное предложение было направлено на привлечение покупателей в условиях сниженного спроса. Одним из первых предложил на рынке такой продукт девелопер «Ведис Групп». До этого момента новостройки с отделкой представляли собой единичные предложения.
С каждым годом доля таких проектов увеличивается, и на сегодняшний день основной объем предложения новостроек с отделкой сосредоточен в сегментах эконом- и комфорт-класса.
«Количество новостроек с отделкой за последние годы значительно увеличилось, более того, изменилось само качество выполняемых работ. Если раньше застройщики в основном предлагали самую простую муниципальную отделку, то сейчас она встречается все реже. Популярностью у покупателей пользуется чистовая улучшенная отделка с использованием современных качественных материалов и выполненная по дизайн-проекту, – рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. – Такая отделка является одной из самых востребованных дополнительных опций в сегменте доступного жилья, однако в последнее время стали появляться и проекты бизнес-класса, предлагающие покупателям полностью готовые квартиры».
«Такой продукт является весьма востребованным среди покупателей, что неудивительно. Покупая квартиру с отделкой, можно сэкономить не только время, заехав в квартиру, полностью готовую к проживанию, но и деньги – отделка от застройщика обойдется ощутимо дешевле самостоятельного ремонта», – рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
Варианты отделки в соврменных жилых комплексах экономкласса
По его прогнозу, в ближайшее время количество таких предложений будет увеличиваться. В краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок ждет сразу несколько проектов.
Большинство застройщиков в недорогом сегменте предлагают сегодня типовую отделку для всех квартир. Однако некоторые все-таки предоставляют покупателю выбор из нескольких вариантов. Кардинально они не различаются и разнятся по большей части цветовым решением, а не используемыми материалами, поэтому существенного влияния на стоимость отделки не оказывают.
«В последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов отделки квартир в рамках одного комплекса или даже корпуса», – отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Это позволяет девелоперам диверсифицировать продуктовую линейку, разнообразить предложение и тем самым расширить целевую аудиторию, добавляет Александр Энгель.
В целом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что число комплексов, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки, растет. Это связано в первую очередь с конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают в таком противоборстве наиболее качественные проекты, в том числе и оснащенные разнообразными опциями по отделке.
«В проектах эконом- и комфорт-класса квартиры с отделкой востребованы, потому что значительная доля покупателей такого жилья – ипотечники. Им важно купить квартиру и, по возможности, сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире – это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета. В проектах премиум-класса покупатели выбирают квартиры с отделкой просто потому, что не хотят тратить свое время на бытовые вопросы, которые отвлекают их от более важных жизненных приоритетов. Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно инвесторам, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход», – говорит Мария Литинецкая.
Что можно приобрести в Москве
По данным аналитиков «Метриум Групп», больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в сегменте экономкласса. В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах доступна покупателям в восьми комплексах, что составляет 13% от общего числа проектов, реализуемых в данном сегменте. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Загорье», ЖК «МПИ», ЖК «Мичурино», ЖК «LIFE-Митинская» и ЖК «Мироновский», а также некоторые корпуса в ЖК «Большое Кусково» и ЖК «Некрасовка-Парк».
В сегменте бизнес-класса отделка квартир от застройщика предлагается реже. Квартиры с отделкой «под ключ» можно встретить лишь в одном корпусе ЖК «Лосиный остров». Таким образом, доля таких квартир в данном сегменте ничтожно мала – менее 1%.
На территории новой Москвы, активно застраиваемой в последнее время, предложений квартир с отделкой больше всего – в том или ином виде они присутствуют сразу в 13 проектах (31% от общего числа объектов на первичном рынке). К числу таких комплексов относятся ЖК «Новые Ватутинки», «Юго-Западный», «Первый Московский», «Прима-Парк», «Борисоглебское», «Рутаун», «Бунинский», ЖК в поселке Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в ЖК «Новом Бутове», в ЖК «Солнцево-парк», «Квартал А101» и «Переделкино Ближнее».
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», из всех видов отделки, предлагаемых сегодня застройщиками, наиболее распространена отделка «под ключ» или, как ее еще называют, «финишная отделка», когда квартира полностью готова к проживанию (вам остается только завезти мебель). В Москве такие условия предлагаются в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК «Большое Кусково», «LIFE-Митинская», ЖК «МПИ». На присоединенных территориях отделка «под ключ» встречается чуть реже – в 60% комплексов, среди которых можно отметить «Новые Ватутинки», ЖК «Бунинский», «Рутаун».
Второй вариант – квартиры «под чистовую» отделку, которых на рынке, как оказалось, меньше, чем «под ключ». Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть проведена вся предремонтная подготовка. К подобным проектам относятся ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал», некоторые корпуса города-парка «Первый Московский».
Элитная отделка
Отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Раньше такого подхода у застройщиков не было.
В элитных комплексах покупателям предлагается уже совсем другой уровень и подход к жилью с отделкой. По сути, «законодателем моды» готового жилья премиум-класса в Москве стала корпорация «Баркли», которая пошла по совершенно новому пути – стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров.
По данным «Метриум Групп», среди высокобюджетного жилья проектов, в которых застройщиком предусмотрена полная или частичная отделка, также немного – всего три, что составляет 9%. Данную опцию можно встретить в ЖК Barkli Park (отделка от Филиппа Старка), Barkli Virgin House (от Келли Хоппен) и Barkli Residence (от Роберта Стерна). Все три объекта строятся корпорацией «Баркли».
Сколько стоит отделка
По словам специалистов, средняя стоимость чистовой отделки в Москве составляет порядка 10–12 тыс. руб. за 1 кв. м, и это минимум, в Московской области разброс цен более значительный, от 6 до 12 тыс. руб. за «квадрат», тогда как большинство людей рассчитывают на гораздо меньшие затраты.
Стоимость отделки, как правило, входит в общую цену квартиры. Лишь иногда застройщик предлагает ее как отдельную опцию, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно.
«Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно только на примере тех проектов, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности», – отмечает Мария Литинецкая. Так, по данным «Метриум групп», в ЖК «Николин парк» разница в цене за квартиру с отделкой и без составляет 15 700 руб. за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса «Царицыно» готовая квартира стоит дороже на 12 000 руб. за 1 кв. м, чем просто метры «в бетоне». В «Некрасовке-Парк» – комплексе экономкласса – разница между готовой квартирой и такой же без ремонта составляет 10 500 руб. за 1 кв. м, а в «Новых Ватутинках» – всего 4500 руб. за «квадрат».
Для наглядности можно сравнить разницу в стоимости по общему бюджету покупки. Например, в «Новых Ватутинках» однокомнатная квартира с отделкой под ключ стоит 3 448 900 рублей, без отделки – 3 278 350 (разница 170 тыс. руб.), двухкомнатная с отделкой – 4 988 300, без отделки – 4 717 850 (разница 279 тыс. руб.), трехкомнатная с отделкой – 6 764 500, без отделки 6 397 750 (разница 366 тыс. руб.).
«В конечном счете все зависит от уровня отделки, используемых материалов и ценовой политики застройщика, – комментирует Мария Литинецкая. – Но, как правило, готовая квартира дороже аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%. В подавляющем большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 40–45% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники. Поэтому, покупая готовую квартиру от застройщика, будущий собственник точно сэкономит».
Готовы ли покупатели платить за отделку
Специалисты компании «Миэль-Новостройки» опросили потенциальных покупателей, сколько они готовы заплатить за отделку от застройщика. Оказалось, что ожидания клиентов не всегда соответствуют рыночным расценкам.
Как показал опрос, 60% потенциальных покупателей квартир готовы заплатить за качественную чистовую отделку не более 5 тыс. руб. за 1 кв. м, причем 34% планируют ограничиться расходами в пределах 3 тыс. руб. за «квадрат». На более значительные траты ориентированы 24% покупателей: 5–7 тыс. руб. за 1 кв. м отделки готовы отдать 11% клиентов, 7–10 тыс. руб. – 8%, и более 10 тыс. руб. за «квадрат» могут потратить не более 5% покупателей. При этом 12% потребителей не планируют дополнительные расходы на этапе покупки квартиры.
«Такие клиенты либо ограничены в бюджете и рассчитывают растянуть затраты на ремонт на длительный период, либо не готовы платить за отделку от застройщика, предпочитая обустроить жилье по собственному вкусу. Однако покупатели не всегда учитывают, что в целом отделка от застройщика обойдется им дешевле, чем ремонт собственными силами», – заключила Софья Лебедева.
Новостройка с отделкой и без: разбираемся в типах отделки, плюсах и минусах
В рекламе новостроек отделку квартир обычно описывают одним из следующих терминов: без отделки, с черновой отделкой, свободной планировки, с предчистовой отделкой или white box, с чистовой и под ключ. Разбираемся в этой статье, что есть что, и помогаем определиться, на чём остановить свой выбор.
Что должны указывать застройщики
Общих стандартов на рынке пока не сформировано: по сути, каждый застройщик сдаёт жильё в том виде, в котором пожелает. Принципиальные отличия в отделке встречаются не только в разных комплексах, но и в разных домах одного проекта.
Поэтому лучше смотреть не только на название, а дополнительно изучать перечень работ по каждому варианту.
Без отделки, черновая отделка, свободной планировки
Часто застройщики не разделяют эти понятия, но некоторая разница между ними всё же может быть. «Без отделки» означает абсолютно пустую «коробку», без межкомнатных перегородок, напольной стяжки и коммуникаций: электричество доводится до персонального щитка в подъезде, отопление и водоснабжение — до выводов в квартиру. Застройщик в этом случае ставит только стеклопакеты и входную дверь (обычно самую дешёвую). Централизованного остекления лоджий в таких проектах чаще всего нет.
Черновая отделка предполагает такую же бетонную «коробку», но уже с остеклённой лоджией, радиаторами во всех помещениях, коммуникациями и более или менее приличной входной дверью. С межкомнатными перегородками встречаются вариации: их может не быть совсем, могут построить все согласно планировке или выделить только санузлы. Нередко в такую отделку входит заливка стяжки пола, разводка электрики по квартире, установка выключателей и счётчиков и укладка гидроизоляции в ванных комнатах.
Самым таинственным типом отделки оказывается «свободная планировка»: за ней может стоять как и полное отсутствие отделки, так и предчистовая отделка white box, но без возведённых межкомнатных перегородок.
Для удобства, объединим теперь все эти три варианта под общим термином «без отделки» (но держите в уме, что конкретный набор отделочных работ может быть разным — и серьёзно повлиять на ваши последующие затраты на ремонт).
Плюсы квартир без отделки:
1. Они дешевле (хотя и не всегда). В границах одного класса разница между квартирами с отделкой и без может доходить до 20–30%. Однако в принципе ценовых отличий может и не быть: многие застройщики ожидают, что квартиры и так будут хорошо продаваться благодаря локации, архитектуре и другим характеристикам (это особенно касается более дорогих проектов или комплексов в районах, где мало новостроек).
2. Можно быстрее переехать. Ключи от квартиры без отделки вы получите сразу же, как дом будет принят в эксплуатацию. Некоторые застройщики пускают собственников делать ремонт даже раньше официальной приёмки дома. И если действовать оперативно, можно управиться месяца за 3 (при скромном ремонте), когда как в корпусах с отделкой от застройщика заселение начнётся только после того, как отремонтируют все квартиры (обычно на это уходит до полугода в зависимости от размера дома).
3. Конструктивные недостатки «коробки» видно сразу. Если застройщик грубо нарушил технологии строительства — по дому пошла трещина или во внешних стенах есть щели — вы это увидите сразу, а не через год-два-три, когда в проблемных местах лопнет штукатурка, а обои покроются плесенью. В этом смысле наиболее безопасно приобретать квартиру без отделки уже в сданном доме, который пережил хотя бы одну зиму.
4. Можно сделать всё «под себя». Вы сами решаете, какой будет ваша квартира, и сразу делаете такой ремонт, какой хочется. Придумываете планировку и дизайн, выбираете материалы, нанимаете строителей, следите за ходом работ. Можно ещё нанять дизайнера, который создаст оригинальный проект интерьера, будет помогать с закупками и контролировать бригаду.
5. Можно сэкономить на ремонте. Если вы ограничены в средствах, вы можете въезжать, просто постелив недорогой линолеум и установив сантехнику. Стены и потолок достаточно покрасить водоэмульсионной краской. Правда, это работает только с квартирами, где есть хотя бы стяжка на полу и разводка коммуникаций: в абсолютно пустых «коробках» затраты на ремонт все равно будут не меньше 10–15% от стоимости квартиры.
Минусы квартир без отделки:
1. Шум и грязь в доме. Даже если вы закончили ремонт быстро, вам придётся некоторое время пожить «на стройке»: ваши соседи будут делать ремонт минимум один-два года, а то и больше. Кстати, довольно часто из-за массового ремонта страдает отделка холлов, а восстанавливать её застройщик, скорее всего, не будет.
2. Постоянно растущие затраты. Реальные затраты на ремонт могут оказаться в итоге в 2–3 раза больше, чем вы предполагали изначально. Вы переплачиваете за материалы по розничным ценам (и часто покупаете больше, чем нужно), платите бригаде и отдельным специалистам (а иногда позже — ещё и за переделку), плюс постоянно всплывают непредвиденные траты. Девелоперы же делают закупки по оптовым ценам и мастера у них уже есть. И стоимость отделки после покупки квартиры точно не вырастет.
3. Стресс и переутомление. Вам придётся ездить по магазинам, выбирать материалы, ходить по инстанциям для согласований, искать бригаду и контролировать её действия. Или делать ремонт самому. Всё это, как правило, после работы и по выходным. Нередко во время ремонта в семье начинаются ссоры: каждый хочет сделать по-своему, все устали, хотят быстрее переехать и чтобы всё это просто закончилось.
4. Риск затянувшегося ремонта. Не факт, что вы уложитесь в обозначенные сроки, даже если будете нанимать бригаду: чаще всего на основательный ремонт уходит до 6–10 месяцев из-за постоянных доделок, докупок, дополнительных трат и т. п.
5. Риск сделать некачественный ремонт. Если вы любитель, то учесть все нюансы ремонта точно не сможете, да и с бригадой может не повезти. В любом случае — ошибок не избежать, вопрос только в том, сколько их будет. Застройщики же обычно должны переделывать некачественно выполненный ремонт после сдачи дома, поэтому они заинтересованы сразу всё сделать хорошо.
6. Риск повреждений дорогой отделки из-за усадки дома. Если дом кирпичный, в первые три года он даёт усадку, и она происходит неравномерно. Ремонт может быть испорчен: отлетает кафель, трескается штукатурка, лопаются обои.
Итог: Квартира без отделки подходит тем, кто готов идти на дополнительные финансовые и эмоциональные траты ради интерьера своей мечты. Лучше пригласить дизайнера хотя бы для составления проекта
С предчистовой отделкой или white box
White box дословно означает «белая коробка»: такая отделка ещё называется предчистовой. Она предполагает, что в квартире проведены все коммуникации, установлены радиаторы и выполнены все черновые работы: залита стяжка на полу, а стены и потолок отшпатлеваны и выровнены по строительным маякам. Чаще всего в таких домах выполняют централизованное остекление лоджий и устанавливают железные входные двери.
Вам остаётся сделать только финишную отделку (поклеить обои, уложить кафель и напольные покрытия, установить межкомнатные двери, заказать монтаж монтаж натяжных потолков и т. д.).
Встречаются новостройки с отделкой white box, но без межкомнатных перегородок: удобно для тех, кто хочет индивидуальную планировку.
Плюсы квартир с предчистовой отделкой:
1. Они все ещё дешевле квартир с полной отделкой, но требуют меньше затрат на ремонт. Как правило, такие варианты дороже квартир без отделки всего на 7–15%.
2. Сохраняется большинство преимуществ новостроек без отделки: можно сразу делать всё «под себя», можно всё контролировать, можно согласовать перепланировку и не сносить стены (если квартира сдаётся без внутренних перегородок).
3. Проще процесс ремонта. Рассчитать временные и финансовые затраты будет заметно проще, так как остаётся только финишная отделка.
4. Квартира сразу выглядит эффектно, и можно проверить качество отделки. Принимая квартиру, вы увидите, как выполнена базовая отделка. Кроме того, белые выровненные стены и потолок сразу демонстрируют все достоинства пространства.
5. Меньше строительного мусора и пыли. Основные грязные работы уже выполнены, поэтому и у вас в квартире, и в подъезде в целом будет чище.
6. Выше общий уровень комфорта. Хотя это и не является жёстким правилом, маркировка «white box» изначально была в основном в элит-сегменте недвижимости. Поэтому в новостройках массового сегмента она может означать, что и отделка подъездов, фасадов и холлов, и благоустройство дворов, и архитектура, и общий комфорт в проекте будут выше.
Минусы квартир с предчистовой отделкой:
1. White box не спасает от перфоратора и лишней суеты в подъезде: ваши соседи будут всё равно делать ремонт и заселяться в своём темпе.
2. Минимизируются, но все равно сохраняются и другие минусы квартиры без отделки: постоянно растущие траты, стресс, риски затянувшегося или некачественного ремонта, повреждения ремонта из-за усадки дома.
Итог: Предчистовая отделка порадует тех, кто не хочет отказываться от индивидуального дизайна из-за страха затянувшегося ремонта. Здесь ничего не нужно будет демонтировать, и не нужно будет вкладываться в черновые работы: это позволит сэкономить до 30% затрат. Однако проблема соседского ремонта и необходимость тщательно контролировать процесс своего сохраняется.
С чистовой и под ключ
Маркировки «с чистовой отделкой», «с полной отделкой» или «под ключ», пожалуй, имеют самые размытые контуры. Общее в них то, что застройщик таким образом позиционирует квартиры как полностью готовые к проживанию. Однако перечень строительных работ, представление о «готовности к проживанию» и тем более качество стройматериалов могут сильно отличаться.
В квартире с полной отделкой вы, скорее всего, найдёте:
Единого стандарта в смысле отделки санузлов нет вовсе: они могут быть как полностью отделаны кафелем, так и просто покрашены водоэмульсионной краской.
Маркировка «под ключ» иногда полностью синонимична чистовой, но может включать дополнительно:
Чтобы не запутаться, будем называть все подобные новостройки квартирами с отделкой, не забывая, что конечный список работ нужно уточнять по каждому варианту самостоятельно.
Плюсы квартир с отделкой:
1. Переезд в день выдачи ключей. Если никаких серьёзных дефектов в отделке не обнаружено, вы можете подписать акт приёмки и уже в тот же день перевозить вещи. Даже если пока у вас нет мебели, достаточно помыть пол и купить надувной матрац: и уже можно жить.
2. Отделка от застройщика дешевле, чем самостоятельный ремонт, и её стоимость зафиксирована. Стоимость отделки от застройщика чаще всего составляет не более 20–30% от цены квартиры, и для вас она уже не изменится.
3. Стоимость ремонта включается в ипотечный кредит. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, отделка будет включена в общие расчёты, и вам не придётся искать деньги или брать потребительский кредит (с более высокой процентной ставкой, чем ипотечный).
4. Не нужно делать ремонт. Можно расслабиться и не тратить полгода своей жизни на ремонт, выбор материалов и мебели, общение с бригадой (не всегда приятное). Все вопросы с обустройством квартиры можно решить в течение 2–4 недель.
5. Тишина и чистота (хотя бы относительная) в подъезде. Если в доме все квартиры сдаются с отделкой, риск, что все новосёлы начнут её переделывать, невысок.
6. Более или менее известное качество отделки. У большинства крупных девелоперов есть шоурумы, а ещё вы можете попросить у застройщика список работ с указанием производителей материалов. Кроме того, если вы берете квартиру не у новичка строительного рынка, можно почитать отзывы о нём и посмотреть фото отделки в других проектах. Вы будете заранее представлять качество отделки в выбранной новостройке.
7. Можно выбрать отделку из нескольких вариантов. Многие застройщики приглашают профессиональных дизайнеров и предлагают несколько вариантов отделки в разных стилевых и цветовых решениях. Нередко компании дают и рекомендации по подбору мебели и аксессуаров.
8. После усадки дома не жалко будет переделать ремонт. Через два-три года, когда дом даст усадку, можно будет сделать ремонт под себя, а пока — пожить в квартире с отделкой, которую не так жалко.
9. Проще подготовить квартиру под сдачу. Если вы покупаете жильё с инвестиционными целями, достаточно будет сделать уборку и занести мебель — и можно публиковать объявление о сдаче квартиры в аренду.
10. Есть гарантия на отделку. Гарантийный срок ремонта распространяется на многие функциональные элементы (например, окна, полотенцесушители, радиаторы, систему водоотведения) и обычно составляет не менее трёх лет. Срок гарантии и конкретные позиции прописываются в договоре с застройщиком.
Минусы квартир с отделкой:
1. Функциональные недостатки интерьера. Застройщик не может угодить всем, поэтому вам может быть не очень комфортно жить в таком интерьере: в квартире может быть мало для вас розеток или установлена душевая кабина вместо любимой вами ванны.
2. Риск некачественного ремонта. Вероятность, что застройщик выполнит отделку плохо, а вы не заметите недостатки и подпишите акт, есть всегда. Кроме того, некоторые девелоперы экономят на качестве материалов и закупают все самое дешёвое. Иногда встречается и просто безвкусная отделка с «советскими» обоями, линолеумом, который мгновенно растягивается и рвётся под ножками стульев, и плохой сантехникой.
3. Риск скрытых конструктивных проблем. Случается, что обоями строители закрывают щели в стенах, и в первую же зиму выясняется, что нужно не только переделывать ремонт, но и делать дополнительное утепление, гидроизоляцию и т. п.
4. Типовой ремонт. Многим претит сама мысль о том, что у соседа будут точно такие же обои. А ещё вам может просто не понравится то, как сочетаются выбранные застройщиком межкомнатные двери с ламинатом.
5. Что-то изменить будет сложнее, чем сделать с нуля. Например, если вы захотите перенести пару внутренних перегородок, придётся переделать всё или почти всё.
6. Двойные траты, если решите переделывать ремонт. Вам придётся дважды платить за одно и то же, если захотите обновить интерьер под себя.
Итог: Квартира с отделкой оптимальна для тех, кто берет ипотеку, и кому важнее спокойно, без лишнего стресса и больших финансовых вложений переехать в новое жилье, не зацикливаясь на деталях ремонта. Чтобы избежать разочарования, лучше заранее придирчиво изучить список отделочных работ от застройщика, посетить шоурумы и почитать отзывы об отделке в других комплексах того же девелопера.
Заключение
Прежде чем склониться к тому или иному решению, постарайтесь хладнокровно оценить свои финансовые, временные и эмоциональные ресурсы на ремонт и честно ответить на один принципиальный вопрос: «Насколько важен для меня мой идеальный интерьер?».
Помните, что застройщик может писать что угодно в графе «Тип отделки», но ориентироваться стоит лишь на конкретный список работ. Если он не опубликован на сайте понравившегося проекта, не поленитесь перед покупкой квартиры ещё раз всё уточнить у менеджера и внимательно изучить договор.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Мария Зайцева, архитектор I категории. Иллюстратор: Катя Симачева.