претензия застройщику о нарушении сроков передачи квартиры по дду образец 2021
Как написать претензию застройщику
Правильно составить, оформить и вручить
Я помогаю клиентам составлять претензии уже десять лет.
Я знаю, что благодаря грамотно составленной претензии можно сэкономить деньги. В статье расскажу, что обязательно нужно указывать в претензиях, как правильно их подавать, а также поделюсь шаблонами самых распространенных.
Основания подачи претензии застройщику
Основания для претензий бывают разные. Чаще всего жалуются в этих случаях:
Перечень вопросов, по которым можно жаловаться застройщику, открытый, поэтому жалобу можно писать на любой случай, когда застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или это оговорено в законе и нарушает их.
Подготовка претензии и сопутствующих документов
Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.
Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:
Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.
О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.
Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.
Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.
Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.
В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.
Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.
Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.
С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.
Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».
Правила составления претензии к застройщику
Сами по себе «претензии» законодательно почти никак не урегулированы. Нет ни одной специальной статьи закона, которая бы рассказывала, что такое претензия. Закон обычно регулирует сроки подачи претензий и ответов на них, порядок направления, но не содержание. В редких случаях в законе указывается, что должно быть в претензии: например, если хотите неустойку, ее нельзя просто попросить, а нужно рассчитать. Выписывать всю формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но можно.
Во всем остальном необычных требований к претензии, которые отличали бы ее от обычного письма, нет. В претензии всегда нужны:
Перечислять самостоятельно все статьи и законы, которые, возможно, нарушены застройщиком, необязательно. Описания самого нарушения достаточно. Если знаете статью закона — пишите. Если нет — описывайте проблему максимально детально. Например, у вас продувает окно. Поэтому желательно указывать, какое именно и в какой комнате.
Статьи закона и нормативные акты — это проблема юриста, когда он составляет исковое заявление в суд. Хорошо, если вы можете сослаться на законы в претензии. Но это не повлияет существенно на ее суть. Потому что ссылки на законы — это способ доказать что-то в суде, но не причина ваших жалоб.
Причина претензий существует на бытовом уровне, а не на законодательном. И обязанность доказать, что проблем у вас нет на этапе претензий, лежит на застройщике. Вы жалуетесь на проблему — он или устраняет ее, или пытается доказать, что вы неправы. Если не согласны с его доводами, идете в суд. И только там действительно потребуются ссылки на законы, которые докажут, что застройщик неправ.
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.
Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.
Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.
Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.
Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.
Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.
Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах
Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:
Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150
В этом случае окончательная формула становится проще:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах
Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.
Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.
Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.
Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.
Объясню на конкретных примерах.
Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.
Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.
Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Если квартиру еще не получили. Вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 декабря 2018 года. Сегодня 10 августа 2019 года и вам ее до сих пор не передали. Вы принимаете решение написать претензию и считаете неустойку. Единого мнения, от какой ключевой ставки отталкиваться, нет. Вы можете применить ставку на сегодняшний день — 7,25% или ставку на 1 декабря 2018 года — 7,50%. Второй вариант для вас выгоднее.
Моя рекомендация — считать по периодам. Это сложнее, но представляется более правильным. Если период просрочки составит промежуток времени с 1 декабря 2018 года по 1 августа 2019 года, получится, что за этот период действовали 4 разных ключевых ставки:
Поэтому неустойку считаем так:
4 000 000 × 16 × 1/150 × 7,50% = 32 000 рублей
4 000 000 × 182 × 1/150 × 7,75% = 376 376 рублей
4 000 000 × 42 × 1/150 × 7,50% = 84 000 рублей
4 000 000 × 12 × 1/150 × 7,25% = 23 184 рубля
Общая неустойка: 515 560,00 рублей.
Образец претензии застройщику
Приведу для примера несколько шаблонов претензий. Вы можете их скачать и подставить свои данные:
В претензии по устранению недостатков по гарантии я включил сразу несколько вариантов, например, когда у вас протекает крыша, есть нарекания к окнам и другие подобные случаи.
Когда нужно направить претензию застройщику
Закон не предъявляет к дольщику никаких специальных требований по срокам, в которые он должен направить претензию. Как стало известно о проблеме — так и пишите, но не затягивайте.
Если застройщик нарушает сроки строительства, писать можно хоть на следующий день после того, как вам должны были передать квартиру, но не передали. Более того, закон дает дольщику право писать претензию, даже когда сроки по договору еще не нарушены. Но есть все основания полагать, что будут. Например, если застройщик остановил строительство.
Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей.
О недостатках по гарантии, которые вы выявили уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали сегодня, а претензию напишете через год, — могут быть проблемы. Например, если прорвало гарантийную трубу и затопило, писать надо сразу. Доказать через год, что дорогой диван испортился из-за этого случая, не выйдет.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. Соответственно, пока эти сроки не истекли, претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как вы о них узнали.
Обычно закон говорит о «разумных» сроках предъявления претензий. Я не рекомендую тянуть с уведомлением застройщика о проблеме больше, чем 7—14 рабочих дней.
Куда направлять претензию
Юридический адрес. Обычно претензии направляют по юридическому адресу застройщика. Юридический адрес — это адрес, по которому государство его зарегистрировало. По умолчанию считается, что юридическое лицо находится по этому адресу, даже если это не так. Если юридическое лицо не получило письмо, которое отправляли по этому адресу, сослаться, что нужно было отправлять на другой, оно не может. Риски неполучения почты по этому адресу несет само юридическое лицо.
Юридический адрес обычно указывают в самом конце договора, где стороны ставят подписи. Но всегда лучше на всякий случай перепроверять, не изменился ли адрес. Для этого посмотрите в договоре ИНН или ОГРН компании. По любому из этих номеров можно найти компанию и проверить юридический адрес на специальном сервисе налоговой.
Фактический адрес. Это адрес, где реально располагается офис застройщика. Очень часто он не совпадает с юридическим.
Направить туда претензию тоже можно, но только как дублирующую к письму по юридическому адресу. Отправлять письмо только по фактическому адресу можно. Но если застройщик его не получит и оно вернется к вам — это не будет доказательство для суда, что вы уведомили застройщика как положено.
Отправлять письмо сразу в два адреса удобно по другой причине. Претензию посылают заказным письмом. За таким письмом представитель застройщика должен прийти на почту. Если никто не пришел, через 30 дней письмо отправят вам обратно, а на конверте поставят штамп «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Такое письмо со штампом может потом пригодиться в суде. Потому что даже не полученное физически оно по закону считается врученным адресату.
Если застройщик получит письмо по фактическому адресу, можно не ждать положенные по закону 30 дней, пока вам обратно вернется письмо с юридического адреса, потому что его никто не пришел получать.
Договорной адрес. Иногда застройщики добавляют в договор в неожиданном месте и мелким текстом пункты, что все претензии надо присылать по определенному адресу. Иначе их будут считать ненадлежаще отправленными.
Оспорить такое требование можно, но только в суде. Единой позиции в практике нет. Некоторые суды считают, что надо строго следовать условиям договора, другие — что даже если в договоре есть иной адрес, претензию можно направить по юридическому и это тоже будет верно. Поэтому внимательно прочитайте договор. Если в договоре есть отдельный адрес — направляйте в оба: и по договорному, и по юридическому. Хуже не будет, а проблем с доказыванием в случае суда станет меньше.
Сначала читать, потом подписывать
Как правильно подать претензию
Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. Почта может быть любая, которая предлагает услугу описи вложения и подтверждения вручения, в том числе курьерские службы. Электронная почта не подходит.
Как вручить претензию застройщику в офисе. Если не хотите тратить деньги на почту — вручите претензию лично в руки. Однако тут есть подводные камни.
Единственный законный получатель от имени юридического лица — директор компании. Всем остальным нужна доверенность или должностная инструкция, в которой оговорены обязанности получать почту. На практике, разумеется, никакой директор ничего у вас лично принимать не будет, а примет секретарь.
Более приемлемый вариант вручения — тот, кто принял претензию, на вашем экземпляре претензии поставит:
Но даже этого иногда не хватает. Особо недобросовестные застройщики в суде могут придумывать истории, что сотрудник, который принял вашу претензию, уволен или его доверенность была просрочена. А застройщик ничего не получал.
В идеальной ситуации помимо всего написанного вам должны дать заверенную копию доверенности сотрудника, в которой будут указаны полномочия получать почту от имени юридического лица. Однако на практике мало кто соблюдает это: максимум ставят входящий номер и подпись человека, о полномочиях которого вы ничего не знаете, или вообще отказываются наотрез что-то принимать.
Поэтому надежнее направлять документы по почте.
Как отправить претензию застройщику по почте. По почте нужно направлять претензию регистрируемым почтовым отправлением с объявленной ценностью или ценным письмом. При отправке вы не только вкладываете в конверт все документы, но и заполняете специальную опись вложения. В ней списком указываете все документы, которые вложены в письмо, количество страниц и ценность.
Срок удовлетворения претензии по закону
О претензиях в законах очень мало точных сроков. Обычно сроки ответа на претензию указывают в договоре. Если срок есть в законе, а в договоре стоит другой, в большинстве случаев, когда дело касается защиты прав потребителей, будут применять срок из закона. А договорной сочтут недействительным. Поэтому ориентироваться надо на все сразу: и на закон, и на договор, и даже на то, что называется обычаем оборота.
Срок ответа на претензию после того, как застройщик получил ее. Напрямую этот срок нигде не определен. По закону для отдельных видов требований срок ответа на претензию — десять дней. Но не все требования дольщиков к застройщику попадают в эти категории. Например, требования об устранении недостатков силами застройщика в эту категорию не входят.
Поэтому обычно в претензии вы сами устанавливаете срок, в который надо дать ответ. Гражданский кодекс считает разумным срок в семь дней.
Если в договоре установлены особые сроки, можно не обращать на это внимание. Поскольку в законе точных сроков не указано, значит, право их определять остается за потребителем как за слабой стороной договора. Любое договорное ухудшение положения потребителя по сравнению с обычным влечет недействительность условия договора.
Срок устранения проблем. Это срок, когда застройщик устраняет недостатки и удовлетворяет другие требования. Закон говорит, что застройщик обязан все устранить в «кратчайший срок», то есть максимально быстро. Но определяет верхнюю границу — не более чем 45 календарных дней. После этого наступает просрочка исполнения и начисляются неустойки, готовятся исковые заявления, а у дольщика в некоторых случаях появляется право расторгнуть договор.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.
В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд
Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.
Кроме того, некоторые суды критично относятся к тому, что нет претензии. И даже если рассмотрят иск, могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование опять придется потратить время и деньги. Поэтому этап с претензией лучше не пропускать.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика при нарушении срока передачи квартиры по ДДУ
Здравствуйте. В этой статье я расскажу как составить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика при нарушении им срока передачи квартиры, приведу примеры текста и дам образцы. Статья подходит для дольщиков-физлиц или ИП, которые приобрели квартиру как физлицо. У юрлиц немного по-другому составляется иск, я скоро напишу для них отдельную статью.
Образцы заявлений
Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:
Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.
Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.
Как написать заявление + примеры текста
Достаточно составить один экземпляр искового заявления, где указываем всех дольщиков. Форма и содержание заявления описано в ст. 131 ГПК РФ.
Стороны на суде: 1. Истец/истцы — дольщик(и) по договору долевого участия или уступки прав. За несовершеннолетних дольщиков действует один из родителей, опекун или попечитель — ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. 2. Ответчик — застройщик.
Заявление составляется следующим образом:
Чтобы узнать актуальную информацию о застройщике, воспользуйтесь данным сервисом от ФНС. Вбейте ИНН или ОГРН застройщика в раздел «Поисковый запрос», в разделе по выбору региона жмем на «Выбрать все» и «Ок», затем на кнопку «Найти». ИНН или ОГРН указан в ДДУ. Полученную информацию указываем в шапке иска, кроме ФИО ген.директора.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
О суде : В Щербинский районный суд города Москвы. 117148, г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 2.
Истец 2: Иванова Светлана Дмитриевна. Адрес регистрации: …
10.07.2019 г. Иванов Иван Иванович, далее – Истец 1, Иванова Светлана Дмитриевна, далее – Истец 2, Петрова Александра Николаевна, в лице своего представителя – матери Петровой Марины Сергеевны, далее – Истец 3, и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СР-ГРУПП», далее – Ответчик, заключили договор № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ участия в долевом строительстве, далее – Договор, в соответствии с условиями которого Ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом № 2, расположенный по адресу: г. Москва, внутригородская территория поселение Рязановское, Остафьевское шоссе, д. 12. корп. 2, и передать Истцам квартиру с условным номером 3 расположенную на 2 этаже в секции 2 в этом доме.
Если застройщик поменял название: … и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГЛАВСТРОЙ» (впоследствии сменившим наименование на ООО «ТПУ ГЛАВСТРОЙ»), далее — Ответчик, …
Акт не подписан : В соответствии с пунктом 5.1 Договора квартира должна была быть передана Истцам не позднее 31.12.2020 г., однако квартира Истцам до настоящего времени не передана.
Акт подписан : … квартира должна была быть передана Истцам не позднее 30.06.2020 г., однако квартира Истцам была передана только 11.03.2021 г.
Здесь будут краток. Формула следующая:
Неустойка = сумма квартиры по ДДУ * ставка рефинансирования на обещанную дату передачи по ДДУ * количество дней просрочки / 300.
Начало просрочки — это следующий день с обещанной даты передачи квартиры по ДДУ. Если дата по ДДУ будет выходным или праздничным днем, тогда смотрим следующий за ним рабочий день, а начало просрочки будет со следующего дня после него. Конечный день просрочки при составлении искового заявления: Если квартира до сих пор не передана — дата подачи заявления в суд. Если квартира передана — дата подписания акта приема-передачи.
Если квартира дольщику еще не передана, в ходе взыскание неустойки количество дней просрочки будет увеличиваться. Значит сумму неустойки будем каждый раз уточнять — сначала на дату отправки претензии, затем на дату подачи иска в суд, на дату судебных заседаний и вынесения решения. При вынесении решения будет окончательная сумма.
Также важно учитывать, просрочка не учитывается за период с 2 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности по ссылке. Если дольщик попадает в эти дни, в иске нужно указать законодательство и пересчитать неустойку еще раз.
Ставку рефинансирования применяем на обещанную дату передачи квартиры, которая указана в ДДУ.
Один дольщик : В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 5 000 000 рублей.
03.02.2021 г. Истец направил Ответчику претензию с требованием передать ему квартиру по акту прием-передачи и незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, однако Ответчик добровольно требования Истца не удовлетворил.
По состоянию на 28.02.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] просрочка передачи объекта долевого строительства составляет 90 дней, таким образом, неустойка за просрочку передачи квартиры составляет: 5 000 000 рублей × 4,25 % ÷ 300 × 90 дней × 2 = 127 500 рублей.
Дольщик попал на неучтенный период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года : Тоже самое, что и на примере выше, только добавляем: В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г., в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не включается период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г.
Таким образом, по состоянию на 28.02.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] Истец вправе требовать уплаты неустойки за период просрочки в 59 дня (с 01.01.2021 г. по 28.02.2021 г.): 5 000 000 рублей × 4,25 % ÷ 300 × 59 дней × 2 = 83 583 рубля 33 копейки.
Один дольщик : В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с Информацией Банка России от 06.09.2019 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи квартиры (30.09.2019 г. [ОБЕЩАННАЯ ДАТА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ]) было установлено Банком России в размере 7 % годовых.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 4 000 000 рублей.
03.02.2021 г. Истец направил Ответчику претензию с требованием передать ему квартиру по акту прием-передачи и незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, однако Ответчик добровольно требования Истца не удовлетворил.
За период с 01.10.2019 г. по 16.02.2020 г. [С ДАТЫ ПЕРЕДАЧИ ПО ДДУ ПО ДАТУ ПОДПИСАНИЯ АКТА] просрочка передачи квартиры составила 139 дней, таким образом, Истец вправе требовать от Ответчика уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры в следующих размерах: 4 000 000 рублей × 7 % ÷ 300 × 139 дней × 2 = 259 466 рублей 66 копейки.
Дольщик не попал на неучтенный период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года : Например, застройщик обещал передать квартиру до 30 сентября 2019 года, но дольщик подписал акт приема-передачи только 6 июля 2020 года.
Указываем тоже самое, что и на примере выше, но с перерасчетом всей неустойки на дату подписания акта (с 01.10.2019 г. по 06.08.2020 г. — за 311 дней). Затем добавляем: В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г., в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не включается период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г.
Таким образом, по состоянию на 28.03.2021 г. [НА ДАТУ ПОДАЧИ ИСКА] Истец вправе требовать уплаты неустойки за период просрочки в 185 дней (с 01.10.2019 г. по 02.04.2020 г. [С ДАТЫ ПЕРЕДАЧИ ПО ДДУ ПО ДАТУ НАЧАЛА ОСВОБОЖДЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ОТ ВЫПЛАТ]): 4 000 000 рублей × 7 % ÷ 300 × 185 дней × 2 = 345 333 рубля 33 копейки.
Суммой кредита будет стоимость квартиры по ДДУ. Срок кредита — это количество дней с даты покупки квартиры до обещанной даты ее передачи по ДДУ. Дата предоставления кредита — дата заключения ДДУ. Средний процент кредита смотрим в статистическом бюллетене Банка России. Скачиваем последний номер предоставленного бюллетеня того года, когда куплена квартира, потому что он самый актуальный. В скачанном бюллетене через поиск ищем таблицу «Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях» (обычно 126 или 130 страница). В таблице смотрим среднюю процентную ставку за тот месяц и год, когда куплена квартира, и за количество дней (с даты покупки до обещанной даты передачи квартиры).
Затем считаем сэкономленную сумму застройщиком по формуле: сэкономленная сумма = сумма кредита * средняя процентная ставка / 365 * срок кредита.
Например, стоимость квартиры 4 000 000 рублей. ДДУ заключен 15 февраля 2020 года, а застройщик обещал передать квартиру до 31 октября 2020 года. Получается 260 дней. Скачиваем бюллетень за 2020 год и ищем в нем, какая была средняя процентная ставка на февраль 2020 года (дату заключения ДДУ) со сроком кредита в 260 дней. По таблице нам подходит срок кредита от 1 года до 3 лет. Средняя процентная ставка была 8,53%.
Значит, если бы застройщик на строительство квартиры взял 4 000 000 рублей в банке на 260 дней, он бы заплатил процентов сверху: 4 000 000 * 8,53% / 365 * 260 = 243 046 рублей. Эту сумму застройщик сэкономил, потому что 4 000 000 рублей взял у дольщика без каких-либо процентов.
Доказательствами обоснованности размера требуемой неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Договор между Истцом и Ответчиком был заключен 15.02.2020 г., срок передачи квартиры по Договору – не позднее 31.11.2020 г., то есть Ответчик получал финансирование в размере 4 000 000 рублей (цена квартиры по Договору) менее чем на три года [НА 260 ДНЕЙ].
По сведениям из Статистического бюллетеня Банка России № 12 (331) за 2020 год средневзвешенная процентная ставка по кредитам на срок от 1 года до 3 лет, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях в феврале 2020 года [ДАТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДДУ], составила 8,53 % годовых.
Таким образом, в том случае, если бы Ответчик (застройщик) для строительства квартиры, являющейся предметом Договора, заключенного между Истцом и Ответчиком 15.02.2020 г., взял кредит в банке, то за период с 15.02.2020 г. по 30.11.2020 г. (дата передачи квартиры по Договору), равный 260 дням, Ответчик должен был бы уплатить банку проценты в следующем размере:
4 000 000 рублей × 8,53 % ÷ 365 × 260 дней = 243 046 рублей.
Это те денежные средства, которые Ответчик (застройщик) сэкономил, заключив Договор с Истцом, и которые он выплатил бы банку в любом случае, поскольку банковские проценты не могут быть уменьшены судом.
Таким образом, заключение Договора с Истцом позволило Ответчику получить экономическую выгоду в размере 243 046 рублей.
Поскольку в рамках поддержки строительной отрасли было издано Постановление Правительство № 423 от 02.04.2020 г., в соответствии с которым, к застройщикам, не применялись неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве в период с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г., в связи с чем застройщикам, в конкретный период времени (более 9 месяцев) уже были предоставлены существенные меры поддержки, причем вне зависимости от финансового положения и потребности в данных мерах поддержки, из чего следует, что с 01.01.2021 г. к застройщикам применимы все финансовые санкции, обусловленные не исполнением обязательств по договорам участия в строительстве в установленные договорам сроки, иное в настоящее время законом не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020 г. Ответчик был освобожден от уплаты неустойки Истцу за период просрочки с 01.12.2020 г. по 31.12.2020 г. [С ОБЕЩАННОЙ ДАТОЙ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПО ДДУ ПО КОНЕЧНОЙ ДАТОЙ ПЕРИОДА ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ НЕУСТОЙКИ], равный 31 дню. Неустойка за данный период просрочки составляет: 4 000 000 рубля × 4,25 % ÷ 300 × 31 день × 2 = 35 133 рубля 33 копейки.
Ответчик был освобожден от уплаты неустойки в размере 35 133 рубля 33 копейки, в связи с чем Истец полагает, что размер неустойки, подлежащий уплате Ответчиком в период просрочки начиная с 01.01.2021 г. – является соразмерным последствиям нарушенного права Истца и не может быть уменьшен по заявлению Ответчика.
Сначала законы про требование компенсации: В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.
Таким образом, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Действия Ответчика причинили Истцу/Истцам существенный моральный вред, поскольку Истец/Истцы были лишены возможности вселиться в оплаченное жилище, что вызвало серьезные переживания и моральные страдания.
Теперь описание ситуации с суммой компенсации. Пример №1 : Истец женат, имеет двоих несовершеннолетних детей 2011 и 2017 года рождения. Желая улучшить жилищные условия своей семьи, Истец заключил договор с Ответчиком, для оплаты которого использовал все свои сбережения, а также был вынужден взять кредит в банке, который в настоящее время регулярно погашает. Кроме того, на иждивении Истца находятся его пожилые родители, которые являются пенсионерами, нигде не работают и нуждаются в постоянной материальной поддержке.
На момент заключения договора участия в долевом строительстве, Истец рассматривал несколько вариантов квартир для приобретения в других жилых комплексах, где срок передачи был назначен на 2020 год, но и цена квартир была ниже на 20-30%. Менеджер по продажам компании Ответчика утверждал, что высокая цена договора участия в долевом строительстве, обусловлена, в том числе, сроком передачи квартиры Истцу. Таким образом, нарушив сроки передачи квартиры Истцу на срок более 4 месяцев, Ответчик получил существенную экономическую выгоду, заключив с Истцом договор участия долевого строительства, предусматривавшим более ранние сроки передачи квартиры, и, соответственно, более высокую цену договора.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В данном случае Истец считает справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей.
Пример №2 : Желая улучшить свои жилищные условия, Истцы заключили с Ответчиком Договор, для оплаты которого использовали все свои сбережения. Ситуация осложняется тем, что на иждивении Истцов находятся их пожилые родители, которые являются пенсионерами и нуждаются в постоянной материальной поддержке. Кроме того, отец Истца 2 является инвалидом третьей группы, нуждается в постоянной заботе и уходе.
В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 50 000 рублей, для каждого из Истцов.
Истец 4 является инвалидом детства, в настоящее время является студентом очной формы обучения и помочь финансово своей семье не может. Истец 2 является ветераном службы МВД.
Ситуация осложняется тем, что родители Истца 1 являются пенсионерами, не работают, в связи с чем нуждаются в постоянной материальной поддержке. В 2017 году умер Иванов С.В. – отец Истца 2, мать Истца 2 осталась одна, является пенсионером, нуждается в постоянном уходе и материальной поддержке.
В данном случае Истцы считают справедливой компенсацию морального вреда равной 100 000 рублей, для каждого из Истцов.
Что можно дополнительно взыскать с застройщика помимо неустойки, читайте здесь.
Поскольку в данный момент Истец фактически не имеет в собственности никакого жилья на территории города Москвы и Московской области, Истец вынужден снимать квартиру, ежемесячная плата за которую составляет 40 000 рублей.
На момент заключения с Ответчиком Договора, Истец проживал на съемной квартире. Договор аренды квартиры был заключен 01.05.2020 г. на срок до 30.09.2020 г. Поскольку Истец не планировал проживать на съемной квартире дольше 3 квартала 2020 года, между Истцом и арендатором было заключено Соглашение о продлении договора аренды.
Поскольку Ответчик нарушил сроки передачи квартиры Истцу по договору участия в долевом строительстве, Истец был вынужден продолжить арендовать жилое помещение по адресу: г. Мытищи, ул. Борисовка, д. 1, кв. 1, и ежемесячно оплачивать собственнику квартиры 40 000 рублей.
За период с 01.10.2020 г. по 01.04.2021 г. Истец была вынуждена заплатить за право пользования вышеуказанным жилым помещением 210 000 рублей.
Истец не планировал нести расходы по оплате съемного жилья после 01.10.2020 г., однако, в связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по передаче Истцу квартиры в установленный договором срок, Истец был вынужден продолжить жить на съемном жилье и ежемесячно его оплачивать, неся существенные расходы, поскольку иной жилой площади на территории города Москвы и Московской области Истец и члены его семьи на праве собственности не имеют.
Неисполнение Ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, причинило Истцу убытки в следующем размере: Расписка 01.10.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей; Расписка 01.11.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей; … Расписка 01.04.2020 г. в подтверждение оплаты по договору аренды в сумме 40 000 рублей. Итого: 210 000 рублей.
Истец была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно понесла затраты по аренде жилого помещения. Таким образом, между просрочкой Ответчика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у Истца жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными Истцом по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.
Из вышеуказанного следует, что Истец имеет законное право заявить убытки по вынужденному найму жилого помещения ко взысканию с Ответчика, поскольку расходы по найму жилого помещения направлены на восстановление нарушенного бездействием Ответчика права Истца.
Данная позиция поддержана Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с пунктом 9.2. Договора в случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суды общей юрисдикции города Москвы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.
Таким образом, пункт 9.2. Договора ущемляет права потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным.
Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 26 постановления от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Затем в просительной части иска добавляем (о ней будет ниже):
1. Признать недействительным пункт 9.2. договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от от 10.02.2020 г.
1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Ивана Ивановича неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.
2. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.
3. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
4. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию убытков, причиненных ему ненадлежащим исполнением договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г., в размере 280 000 рублей [СУММА ВЫНУЖДЕННОЙ АРЕНДЫ КВАРТИРЫ].
5. Распределить судебные расходы следующим образом: взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию расходов по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей [ЗА УСЛУГИ ЮРИСТА/АДВОКАТА], в качестве возмещения нотариальных расходов 4 100 рублей [ЗА ОФОРМЛЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ], компенсацию расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 225 рублей [ГОСПОШЛИНА].
1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Ивана Ивановича неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.
2. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Ивановой Светланы Дмитриевны неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.
3. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Иванова Ивана Ивановича компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.
4. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» в пользу Ивановой Светланы Дмитриевны компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 100 000 рублей.
Далее тоже самое, как и на примере выше.
1. Взыскать с ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» (ОГРН: 1037739780000, ИНН: 7714191111) в пользу Иванова Сергей Ивановича, в лице законного представителя — Ивановой Светланы Дмитриевны, неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г. в период с 30.10.2020 г. по 02.04.2021 г. в размере 127 583 рубля.
Далее тоже самое, как и на примерах выше.
Приложение к экземпляру искового заявления для суда:
1. Экземпляр искового заявления для ответчика.
2. Оригинал выписки из домовой книги + экземпляр для ответчика.
3. Оригиналы почтовой квитанции и описи вложения в подтверждение отправки в адрес ООО «ЗАСТРОЙЩИК СР-ГРУПП» экземпляра искового заявления с приложением.
4. Копия паспорта Иванова И.И.
5. Копия договора № ГР-Д5/ДДУ-01-02-03/ФД-1111-МЕТ от 10.02.2020 г.
Истец требует взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, компенсации расходов по оплате услуг представителя и нотариальных расходов.
В соответствии с пунктом 2.5 Договора квартира должна была быть передана Истцу не позднее 31.01.2021 г., однако до настоящего времени квартира Истцу не передана.
Неустойка за просрочку передачи квартиры взыскивается за период с 31.01.2021 г. по 06.04.2021 г., количество дней просрочки составляет 63 дня.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ за каждый день просрочки взыскивается неустойка, определяемая как произведение цены договора на ставку рефинансирования поделенное на 300, умноженное на 2 и на количество дней просрочки.
В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора его цена составляет 5 879 244 рубля 75 копеек. Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитана по формуле:
5 879 244 рубля 75 копеек × 4,25 % ÷ 300 × 63 дня × 2 = 104 944 рублей 52 копейки
Истец просит суд взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, но данная компенсация при расчете цены иска не учитывается.
Цена исковых требований Истца, без учета компенсации морального вреда и судебных расходов, составляет 104 944 рублей 52 копейки.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.
С Уважением, истец Иванов Иван Иванович [ПОДПИСЬ]
Составить исковое заявление это один из этапов по взысканию неустойки. Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке.