после получения акта приема передачи ипотечной квартиры что делать дальше
Вам позвонили из офиса застройщика и пригласили на приёмку вашей ипотечной квартиры. Что дальше?
Что делать после того, как менеджер застройщика пригласил на приёмку квартиры, которую вы взяли в ипотеку? Следуем хронологии.
Приёмка квартиры
Первый чекпоинт марафона — надо принять квартиру. Есть четыре варианта:
Ладно, давайте серьёзнее.
Действительно, лучше всего обратиться за помощью к специалисту профильной компании. Ошибки при строительстве неопытный человек вряд ли заметит. На форумах дольщиков пишут целые списки для самостоятельной проверки, чтобы сэкономить на услугах приёмки. На самом деле, работа профессионалов окупается.
Важно запомнить одну простую истину: не подписывать акт приёма-передачи, пока лично не убедитесь, что неисправности устранены.
Менеджер застройщика, который будет на приёмке, будет уверять вас подписать документ под разными предлогами, например: «Ну мелочь же, сами поправите». Его интерес — предотвратить неустойку.
Все выявленные замечания сначала записывайте под диктовку приёмщика, потом оформляйте предварительный акт осмотра квартиры. Например, в моём списке было 24 неисправности:
Обязательно должна быть подпись от представителя застройщика
Как долго застройщик может устранять неисправности? Ответ находится в первом пункте 20-й статьи закона «О защите прав потребителей» — 45 дней. При превышении срока застройщик обязан по претензии покупателя выплатить неустойку.
Иногда в качестве неустойки покупателю могут выдать именной сертификат в строительный магазин или другой бонус. Такая практика тоже имеет место.
Чуть-чуть забежим вперед. А можно ли устранить недостаток, который выявился после подписания акта приема-передачи? Да, можно. Нужно написать заявку в гарантийный отдел застройщика.
Акт приёма-передачи
Документ, который нам пригодится в дальнейшем. Посмотрите, как он выглядит:
Обязательно всё перепроверить
В самом акте указывается квартира, площади (общая, жилая, балкона или лоджии), расположение на строительных осях, сроки получения права собственности. Всё это нужно внимательно сравнить с данными из договора долевого участия и перепроверить.
Что ещё важно: в акте указываются начальные показатели счётчиков. Вот пример из моего документа:
Данные нужны для корректного отсчёта коммунальных услуг
Вместе с документом вы получите ключи, вам дадут на подпись соглашение о работе управляющей компании, выписку с кадастровым номером объекта, паспорта на счётчики и инструкцию по эксплуатации. И да, акт приёма-передачи вы получите в нескольких экземплярах. Один должны подписать в офисе застройщика. Как правило, покупателю ходить специально туда не надо.
Теперь вас можно поздравить! Осталось только переехать. Двигаемся дальше по квесту.
Оценка квартиры
В чём суть процесса: банку нужно получить подтверждение стоимости квартиры. Для этого требуется произвести оценку. Её делают оценочные компании или индивидуальные предприниматели. Деятельность регулируется Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». У оценщика должно быть профильное образование, членство в СРО и застрахованная гражданская ответственность. Всё это указывается в отчёте.
Как проходит оценка:
Сколько стоит данная услуга? От 3000 рублей в Москве и Питере. Правда, некоторые оценочные компании предлагают скидки при коллективном обращении новосёлов.
Через несколько рабочих дней вам вручат отчёт об оценке квартиры в нескольких экземплярах. Вам важны будут только эти данные:
Значения стоимостей дают банку понять, что купленная на его деньги (у нас же ипотека) недвижимость прибавила в цене
Срок действия отчёта об оценке: 6 месяцев.
Вообще, данный документ нужен всем сторонам:
Отчёт об оценке на руках. Куда с ним идти?
Получить закладную в банке или подписать соглашение об её отмене
У каждого банка по-своему. Нам важно там появиться с отчётом об оценке, актом приёма-передачи, ипотечным договором и ДДУ, чтобы получить закладную или соглашение об её отмене. Процедура необходима, чтобы мы могли оформить собственность на квартиру. Не будем долго останавливаться — нужно прийти в банк, подписать или получить документ и уехать. Мы туда ещё вернёмся.
Подать документы на получение права собственности
У вас сначала сотрудник МФЦ проверит все документы, потом вам надо будет произвести оплату госпошлины (2 000 рублей). Далее ваши документы забирают с описью:
Здесь указывается список документов и что-то наподобие трек-номера заявления
Максимальный срок рассмотрения — 10 рабочих дней. По идее, вам должны будут позвонить из МФЦ по готовности. На практике лично мне позвонили, когда уже получил заветный документ. Поэтому лучше самостоятельно отслеживать.
На выходе вы получите обратно свои документы и самое важное — выписку из ЕГРН. Лист А4 с печатями и табличками. Никакой красивой бумаги. Как говорится: «Друзьям расскажешь, в инстаграм не выложишь».
Мы почти всё. Остался последний шаг.
Страховка квартиры
Помните список документов из прошлого раздела? Добавьте теперь туда выписку из ЕГРН, и пора идти в банк оформлять страховку квартиры.
Тут есть два варианта:
В первом случае всё делается в самом банке. Во втором — нужно прийти в банк уже с полисом для подтверждения.
И всё. Теперь вам остаётся вовремя оплачивать ипотеку, чтобы не допускать просрочки и ежегодно продлевать страховки.
Заключение
Вот такой сценарий у вас будет после получения приглашения на приёмку от менеджера застройщика. Согласно текущей тенденции, многие процессы будут переносить в бесконтактный формат.
Сохраните эту статью себе, если в будущем вам всё это предстоит.
Что делать после одобрения ипотеки
Даже если банк предварительно оформил ипотеку, это еще не гарантия того, что кредит выдадут. В этой статье расскажем, что должен сделать каждый покупатель после одобрения ипотеки.
Обычно заявителю приходится ждать один или два дня. За это время банк принимает окончательное решение, и, в случае положительного исхода, стороны могут приступать к оформлению сделки.
Выбрать недвижимость
Выбор недвижимости зависит от того, какое жилье вы хотите купить – новостройку или квартиру на вторичном рынке. Проверка юридической чистоты жилплощади в каждом из случаев будет заметно отличаться.
Провести оценку недвижимости
Оценка недвижимости, которую вы намерены приобрести в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.
Они помогают банковским работникам ответить на вопрос: смогут ли они продать жилье с торгов, если покупатель не сможет выплатить долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.
Как проводится оценка
Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000 рублей.
В отчете приводится следующая информация:
Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.
На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.
Оценщику можно назвать конкретную стоимость, которую вы хотите видеть в отчете. Отчет действителен шесть месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.
Как проверить жилье в новостройке
Основной риск покупателя новой недвижимости – стать обманутым дольщиком, если жилье куплено по договору долевого участия, и не дождаться желанных квадратных метров.
Таких собственников защищает закон «О долевом участии в строительстве» и проблему недостроенных домов региональные власти успешно решают – достраивают жилплощадь, возмещают неустойку за срыв сроков.
Поэтому перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:
Как проверить жилье на вторичном рынке
Выбрать вторичное жилье значительно сложнее: приходится заказывать юридическую проверку на чистоту. Это делается для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны неучтенных наследников и третьих лиц.
Собрать документы
Документы при покупке новостройки и вторичной недвижимости заметно отличаются.
Документы на новостройку
Для сделки с застройщиком при покупке жилья на этапе котлована готовьте:
Документы на вторичное жилье
На сделку с вторичной квартирой готовьте:
Какие документы проверить у продавца
В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.
Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.
По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.
Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.
Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.
Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.
Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.
Подписывайте документы только лично с продавцом. Если жилье продают по доверенности, а собственник находится в другом городе или отбывает срок в тюрьме, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру.
Получить ключи от жилья
Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.
Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от ее передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.
Обращаем ваше внимание, что срок передачи жилья должен быть указан в договоре. Если застройщик не спешит со сдачей дома в эксплуатацию, дольщик вправе подать досудебную претензию либо исковое заявление в суд о взыскании компенсации за срыв сроков строительства.
А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через email или смс).
В акте указывают:
Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.
Перед подписанием акта рекомендуем осмотреть квартиру и зафиксировать все недостатки.
Письменно оформить ипотеку
Совкомбанк предлагает 16 ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотеки от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.
В среднем кредит дают на сумму от 300 000 рублей по ставке 8,39%, банк заключает договор на срок от одного года до 30 лет. Условия по первоначальному взносу зависят от конкретной программы; можно внести от 10 до 20% от стоимости жилья.
Совкомбанк рассматривает заявку в течение одной недели. Ипотеку дают под залог приобретаемого имущества – то есть квартира будет у банка в собственности, и продать ее можно только после полного погашения кредита.
Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам Совкомбанка – 21 год. Ипотеку дают и пенсионерам, но не старше 85 лет к моменту полного погашения.
На оформление кредита нужно принести:
По желанию клиента Совкомбанк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний – партнеров банка.
Дополнительно банк может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.
Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.
Зарегистрировать право собственности
Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.
Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.
Для регистрации права собственности понадобятся:
После погашения долга по ипотеке заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.
Нужно принести:
Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.
Оформить договор страхования
Страхование ипотеки помогает банку снизить риски в случае потери заемщиком платежеспособности или порчи квартиры.
Договор страхования обычно заключается на:
Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, банк выплачивает страховое возмещение.
Если страховая компенсация превысит остаток по кредиту, то страховщик должен перечислить банку нужную сумму на погашение кредита, а разницу между выплатой и остатком долга по ипотеке перевести заемщику.
Для оформления страховки заемщик должен принести:
Иногда могут запросить справку о прохождении медосмотра, акт оценки квартиры, справки из БТИ и другие документы.
Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
Да, иногда банк отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.
Возможные причины отказа:
Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста. В любом случае после отказа не стоит опускать руки – можно подать заявку в другое кредитное учреждение. Но лучше это сделать спустя некоторое время, поэтому сначала решите проблему с документами, а затем заново обращайтесь в другие банки за ипотекой.
Что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке
Что делать после приемки квартиры в ипотеке? Договор с банком подписан, дом достроен, можно перевозить вещи. Но счастливого новосела ждет еще множество хлопот. Ему предстоит:
И не стоит пренебрегать возможностью получить от государства часть денег, уплаченных за квартиру и в качестве процентов банку. Что и как делать, рассмотрим дальше.
Распространенные заблуждения
Часть покупателей считает, что подписав договор с банком или продавцом — автоматическая фиксация права собственности. Но для того, чтобы распоряжаться недвижимостью, прописаться на квадратных метрах, необходимо пройти процедуру регистрации в ЕГРН.
Еще некоторое количество банковских заемщиков верит, что право собственности у них будет после того, как кредитор получит последнюю копейку по договору. А до этого квартира принадлежит банку. Мнение ошибочное и противоречит нормативным актам. С банками, утверждающими обратное, лучше не иметь дела. Можно выплатить миллионы в счет долга и выяснить, что жилье принадлежит совсем другому человеку.
Обращаться в Регистрационную палату можно сразу, как только застройщик выдаст положенные по закону документы. В банке подписывается только закладная. Покупатель, пока не погашен долг перед кредитором, не может без его ведома распоряжаться недвижимостью.
Процесс регистрации регламентирован, расписан в законодательных актах и постановлениях. От покупателя требуется соблюдение определенной процедуры, своевременное получение справок и подтверждений.
Как принимать квартиру в новостройке
Основной документ для дольщика — акт приема-передачи. Без него о регистрации в ЕГРН можно забыть. Застройщик до того, как будет передавать квартиры собственникам, обязан оформить:
Помимо этого зданию должен быть присвоен почтовый адрес и индекс.
Важно! Копии всех перечисленных документов выдаются каждому дольщику. Сам покупатель к моменту регистрации должен иметь на руках ДДУ или ДУПТ.
Не стоит рассчитывать на то, что через месяц все необходимые записи внесут в ЕГРН. Если в жилом комплексе сотни квартир, на подготовку копий разрешений и постановлений у застройщика уйдет несколько месяцев.
Акт приема-передачи. Что нужно знать при подписании
Пока дольщик не поставил подпись под приемо-сдаточным актом, ему не дадут ключи от квартиры. Не будет возможности начинать ремонт или процесс регистрации.
Важно! Проверяйте качество объекта до подписания документов. Впоследствии, доказывать, что жилье не пригодно для эксплуатации придется через суд.
На осмотр квартиры лучше приезжать днем. Нет собственного опыта в данном вопросе? Не помешает поддержка профессионального строителя. В идеальном варианте перемеряется площадь. Не стоит забывать, что от этого параметра в дальнейшем будет зависеть размер налога на имущество.
Проверяются двери и оконные блоки, прочность перегородок, соответствие их плану. Если договор предусматривает отделку, черновой или чистовой ремонт, при приемке изучается качество оклейки обоев или укладки ламината.
Если недоделки существенные, акт подписывать нельзя. Проблемы, которые не относятся к разряду критических, указывают в отдельном протоколе-приложении к акту. Иначе в дальнейшем не удастся доказать, что недоделки вообще были. Протокол — аргумент в судебных спорах с застройщиком.
Акт приема передачи составляется в 3 (трех) идентичных экземплярах. Один остается у застройщика, один – у покупателя. Третий – для регистрационной палаты.
Важно! В акте должна значиться не абстрактная, а конкретная квартира (адрес, площадь, этаж и т. д.).
Дополнительный реквизит акта – информация о том, как будет проводиться оплата, если деньги внесены не полностью. Если расчеты завершены, делается соответствующая отметка.
Если покупатель по разным причинам в течение 2-х и более месяцев уклоняется от осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, застройщик имеет право составить документ самостоятельно. Акт будет считаться подписанным. Претензии, предъявленные позднее, застройщик может не рассматривать.
Оформление закладной
Залог для кредитора — лучшая гарантия возврата денег в полном объеме. Если на определенном этапе заемщик перестает платить, банк подает в суд и реализует квартиру с торгов.
Чтобы у должника не было даже теоретической возможности продать обеспечение по кредиту, подарить его кому-либо и т. д., оформляется закладная с последующей регистрацией в ЕГРН. В выписке ЕГРН ставится отметка о наличии обременений.
За оформлением закладной клиент должен обратиться сразу после подписания акта с застройщиком. Банку потребуется время на подготовку документа (до 20 дней). Обязательно нужно уточнить у менеджера о пакете документов для оформления закладной, потому что банки требуют оценку недвижимости. Зачем делать оценку квартиры при ипотеке — описано в другой статье.
Но обычно пакет документов следующий:
Банки разрабатывают и используют на практике свои формы закладных. Но в каждой указываются сведения о:
Закладная может быть оформлена только на объект, сданный в эксплуатацию. Если квартира приобретается по ДДУ, банк может затребовать дополнительный залог на период, пока жилплощадь не достроена.
Также может быть оформлена электронная закладная по ипотеке — о ней подробно в сругой статье.
После того, как закладная получена, нужно зарегистрировать право собственности.
Что нужно, чтобы зарегистрировать право на недвижимость в новостройке
Если выбор сделан в пользу самостоятельного оформления, следует подготовить:
Если среди сособственников будут лица, не достигшие совершеннолетия, придется заручиться разрешением от органов опеки на ипотеку.
Как зарегистрировать право собственности
Что делать дальше после приемки квартиры? Готовиться к визиту в Регистрационную палату с необходимыми документами. И здесь возможны варианты:
Первый вариант может быть невыгоден для покупателя по ряду причин:
Обязательно после регистрации права нужно в банке написать заявление о снижении процентной ставки, если это предусмотрено условиями кредитного договора.
Выбор второго варианта означает, что все бюрократические процедуры предстоит проходить самостоятельно. Если же застройщик и сам ничего не делает, и дольщикам документы не выдает, потребуется обращение в суд.
Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН
Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:
На проверку и проведение процедуры есть 5-9 дней. Если выявлены недочеты, документы возвращают заявителю с указанием причины отказа.
Важно! Документы по одному основанию не могут быть возвращены на исправление дважды.
Оплата госпошлины за регистрацию
Вне зависимости от выбранного способа до подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий. По состоянию на 2019 год покупатель перечисляет на специальный КБК 2000 рублей. Основание — ст. 333.33 НК РФ. Перечень лиц, имеющих право на льготы при оплате госпошлины, указан в пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
С 2017 года предоставлять в регистрационную палату платежное поручение или квитанцию не обязательно. Сотрудники самостоятельно проверяют наличие оплаты в ГИС ГМП. Плательщик может предъявить квитанцию, если с момента перевода прошло менее суток и только в добровольном порядке.
Если же сотрудник регистрационной палаты настаивает на предъявлении квитанции, на него можно пожаловаться в вышестоящие инстанции. Более того, документы на регистрацию должны принять даже в том случае, если оплата еще не внесена вообще. Но в течение 3-х дней лучше перечислить нужную сумму. В противном случае регистрационные действия проводиться не будут.
При оплате госпошлины важно соблюдать следующие правила:
Страхование залога
Что делать после приемки квартиры? После регистрации права собственности и залога, его надлежит застраховать в пользу кредитора на сумму, не меньше оценочной стоимости. Основные риски определяются банком. Это может быть утрата права собственности, уничтожение в результате злонамеренных действий третьих лиц или стихийного бедствия.
Каждый страховщик предлагает свой перечень услуг и процедуру выплат при наступлении страхового случая. Банки формируют списки аккредитованных компаний. Заемщику предлагается застраховать предмет залога в одной из них.
Если же покупатель поступит на свое усмотрение, приобретет полис в неаккредитованной компании, банк может отказать в принятии страховки. Неизбежное следствие — штрафы и увеличенная процентная ставка.
Как зарегистрировать квартиру, купленную на вторичном рынке
Если квартира уже имеет владельца (не застройщика), в Регистрационную палату предоставляются:
Важно! Приведенный список не является исчерпывающим. Возможны коррективы с учетом специфики покупаемого объекта.
Если речь идет о частном доме или таунхаусе, дополнительно потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок.
Причины приостановления или отказа в регистрации
Покупатель собирает документы, передает их в Регистрационную палату и через 5-9 дней узнает, что ему отказано в признании права собственности. Причин для этого много. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся и значимые:
Всего в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» перечислено 55 причин, на основании которых Регистрационная палата может вернуть документы подателю без рассмотрения.
Когда может потребоваться признание права через суд
В ряде ситуаций покупатель жилья в новостройке вынужден через суд доказывать свое право на проживание в приобретенной квартире. Так происходит, если застройщик:
Главное при обращении в судебные инстанции — грамотное составление искового заявления, указание и аргументация своих требований, предоставление подтверждающих документов.
Когда и какие документы подавать на налоговый вычет
В соответствии со ст. 220 НК РФ гражданин или резидент России имеет право на имущественный вычет. Обязательное условие — претендент на получение денег должен быть плательщиком НДФЛ.
Чтобы точно знать, когда покупатель может обращаться в ФНС, необходимо внимательно изучить пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового Кодекса РФ:
Важно! У льготы нет срока действия. Можно стать собственником жилой недвижимости в 2005 году, а обратиться в ФНС уже в 2019. Вернуть НДФЛ удастся за 2016, 2017, 2018 годы.
Если для покупки квартиры получен ипотечный кредит, можно рассчитывать на возврат части процентов, фактически уплаченных банку. Как только на счет кредитора поступят первые суммы, можно собирать документы на возврат НДФЛ.
Стандартно от нового собственника жилья затребуют на проверку:
ФНС на проверку документов дается 3-х месяца. Если принимается решение в пользу покупателя, в течение месяца деньги должны быть перечислены на указанный счет.