поменять квартиру в ипотеке на другую у того же застройщика
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Просто о важном: можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом? Как это юридически грамотно сделать?
Ипотечное кредитование успешно прижилось в России. По состоянию на март 2018 года россияне взяли больше 180 тыс. жилищных кредитов, говорит Центробанк.
Однако далеко не всегда заём выплачивается до конца, причём причина кроется отнюдь не в нехватке средств – людям просто хочется сменить место жительства.
Рассказываем, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, как действовать, если вы хотите поменять ее на равноценное жильё и на то, которое побольше.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законно ли это?
Все вопросы касательно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке, регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Там чёрным по белому написано, что «По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменён другим имуществом». Значит любой заёмщик по согласованию с кредитором может обменять ипотечную недвижимость на другое жильё.
Что предлагают банки?
Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.
Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?
Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.
Что необходимо знать?
Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.
При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:
Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.
Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.
Варианты действий
Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.
Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости. В этом случае обратите внимание на следующие вещи:
Как получить согласие банка?
Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.
Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.
Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:
Как поменять на дом?
Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.
В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.
Особенности процедуры
Какие документы собирать и на что обратить внимание?
Равноценная недвижимость
Это самый простой вариант. Для проверки безопасности квартиры необходимо заказать выписки из ЖЭУ, ЕГРН, домоуправления. Их оплачивает заёмщик.
Если все документы в порядке, стороны приступают к заключению договора, одномоментно оформляя договор обмена, передачу нового залога и снятие обременения со старой квартиры.
Подороже и большей площади
Если банк сходу даёт согласие на сделку с доплатой, то последовательность действий идентична обмену на равноценное жильё. Если же кредитор отказывает, граждане пытаются продать ипотечное жильё, одновременно подавая заявление на новую ссуду.
Когда заёмщик получает согласие по обеим заявкам, он оформляет два договора: на продажу старой и покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира всё ещё находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.
Частный дом
Помимо документов на дом, тождественных документам на квартиру, о которых мы говорили выше, понадобятся специальные бумаги для земельного участка:
Заключение договора
Договор купли-продажи для обмена ипотечного жилья составляется в простой письменной форме. В нём непременно должны быть прописаны следующие пункты:
При желании стороны вносят в документы срок, когда квартира будет пуста и передана, обязанность продавца оплатить коммунальные услуги вплоть до даты выселения и т.п.
Иногда стороны заключают авансовый договор, если необходимо неопровержимое подтверждение оплаты. Полезно будет указать в договоре, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Иначе покупатель рискует лишиться и денег, и нового жилья.
Вместо авансового договора возможно использование предварительного договора, который будет говорить о твёрдых намерениях сторон.
Регистрация сделки
У покупателя к моменту сделки должна быть достаточная для покрытия ипотеки сумма, которая делится на две части. Первая, равная остатку задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита. Вторая кладётся в банковскую ячейку с определёнными условиями доступа. Эти деньги предназначены продавцу нового жилья, они будут переданы после регистрации.
После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника. Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.
В дальнейшем остаётся только подписать акты приёмки-передачи и отметить новоселье.
Внимание к разнице
От того, насколько более дорогое или дешёвое жильё собирается приобретать заёмщик, зависит какие суммы необходимо отложить ему. Более того, банки предпочитают обмен на равноценное жильё, поскольку это самая простая процедура при обмене заложенной недвижимости. Значит, на подобную сделку проще получить согласие финансовой организации.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
Жизнь быстро течёт и меняется, многие люди стремятся сменить место жительства. Поэтому важно помнить о возможных вариантах обмена заложенных квартир и домов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые
Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.
Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.
Вот о чем вы узнаете в статье:
Выбираем квартиру
Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.
Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.
Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.
Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.
Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.
Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.
Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:
Покупка в новостройке
Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.
Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:
Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.
В целом процесс будет идти так:
Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.
Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.
Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.
В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать отказники от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.
Обмен ипотечной квартиры
Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.
Возможен ли обмен?
Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.
Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.
Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.
Разрешение от банка
Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:
Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.
Требование закона к процедуре
Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.
Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.
К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.
Как происходит обмен ипотечной квартиры?
После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.
Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.
Как обменять ипотечную квартиру?
Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.
После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.
Что потребуется?
Заёмщику необходимо представить следующий список документов:
Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:
Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.
Пошаговые действия
Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.
Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.
Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке
Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.
Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.
Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.
Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.
Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.