подорожание квартир в краснодаре в 2021 году
Что будет с ценами на квартиры в Краснодаре в 2021 году
Купить квартиру и переехать в Краснодар в 2021 году уже не так просто, как 2-3 года назад. С одной стороны рынок жилья увеличился в разы. С другой — цены на квартиры в Краснодаре растут так же быстро, как новые жилые комплексы.
По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры в Краснодаре сейчас на уровне 4 млн 100 тыс. рублей. И это в новостройке. «Вторичка» дешевле на 100 тыс. рублей. Конечно, квартира в черте города обойдется дешевле частного дома, средняя стоимость которого в Краснодаре 10,7 млн рублей.
Стоимость квадратного метра зависит от района Краснодара. Вряд ли семье без машины и коллекции резиновых сапог захочется жить в посёлке Российском или в Музыкальном районе. Но даже в печально известном Музыкальном цены взлетели в 2 раза из-за строительства трамвайной ветки. Разброс цен за квадртаный метр по Краснодару от 64 тыс. до 150 тыс. рублей. Среднее значение — 74 тыс. рублей.
Ещё одно исследование наглядно показывает, как быстро растут цены на квартиры в Краснодаре за 6 лет:
Это средние данные. Некоторые застройщики уже не скрывают, что поднимают цену за «квадрат» раз в 2 недели, если речь о строящемся доме.
Вывод. Нет времени на раскачку. Если вы хотите купить недвижимость в Краснодаре, то сейчас самое время, чтобы это сделать.
Почему растут цены на квартиры в Краснодаре
В столице Кубани большой спрос на жильё
Город до сих притягивает жителей из других регионов. В Краснодар едут на ПМЖ люди из Сибири, Дальнего Востока, Москвы и Санкт-Петербурга. Застройщики реагируют на спрос в духе капитализма — можно поднимать цены. Да, качество жилья и инфраструктуры комплексов тоже стало выше. Например, все больше домов класса «бизнес» и «комфорт+». Строятся уникальные комплексы с видовыми апартаментами. Но за бизнес-классом подтягивают цены и «обычные» новостройки без консьержа и подземной парковки.
Льготная ипотека и материнский капитал
Как ни парадоксально, но меры господдержки, которые должны облегчить покупку жилья, привели к его подорожанию. Льготная ипотека способствует повышению цен на квартиры — этот факт уже признали чиновники. Центробанк даже предложил «отключить» программу ипотеки с господдержкой на перегретых рынках. Например, в Краснодаре. Но пока что льготная ипотека подстегивает спрос на жилье, застройщики поднимают цены. Экономия для покупателя и есть, то небольшая. Конечно, приятно купить квартиру в ипотеку под 5,9% годовых, а не под 9%, как пару лет назад. Но цены на новостройки тоже выросли, причём не на 3%, а побольше.
С материнский капиталом та же история, хоть и масштаб поменьше. Чем он больше, тем у застройщиков больше причин поднять стоимость.
Инфляция
Мы привыкли, что дорожают продукты, бензин, авиабилеты. Так и с квартирами. По данным Росстата, официальная инфляция в России в 2020 году составила 3%. Но реальная в несколько раз больше. Застройщики также закупают материалы и оборудование, обращаются к подрядчикам. Цены на услуги и товары для них растут так же, как и для нас.
Эскроу-счета
Стоит ли покупать сейчас квартиру в Краснодаре?
С учетом роста цен в будущем, ждать смысла нет. Сейчас на рынке Краснодара есть жилые комплексы с европейскими планировками, видовые квартиры, дворы с велодорожками и целые микрорайоны от одного застройщика. Самое время выбирать планировку и забронировать её, не дожидаясь повышения цен.
Мы помогаем купить квартиру в Краснодаре удалённо — это законно и безопасно. Сделка проводится с помощью нотариальной доверенности на нашего юриста. А если вы живёте в Краснодаре или можете приехать и посмотреть жилой комплекс — лично покажем вам объекты как снаружи, так и изнутри.
Заказать бесплатную подборку квартир по нужным характеристику, рассчитать ипотеку на конкретную планировку и проверить надёжность застройщика вы можете у нашего менеджера по телефону 8(800)555 22 76.
Жилье в Краснодаре с начала 2021 года подорожало на 53%
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара достигла 103,2 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Только с начала 2021 года цены на жилье выросли на 53%, сообщает консалтинговая компания MACON.
Основной прирост пришелся на второй квартал, когда стоимость увеличилась на 45%. Как отмечают эксперты, подорожание квартир в новостройках произошло во всех районах Краснодара. Однако есть и лидеры по росту цен.
Так, стоимость квадратного метра в районе Западного Обхода с начала года выросла на 100% и составила 108,6 тыс. рублей за квадратный метр. В микрорайоне Черемушки жилье стало дороже на 81% (154,8 тыс. рублей/кв. м), ул. Школьной — на 74% (195,7 тыс. рублей/кв. м), на Энке — на 66% (106,8 тыс. руб./кв. м). Квартиры в Фестивальном микрорайоне стали дороже на 60% (118,9 тыс. руб./кв. м).
«Взрывной рост цен на краснодарские новостройки, конечно, был стимулирован программой льготного ипотечного кредитования и возрождением инвестиционного спроса. Высокий интерес к покупке недвижимости со стороны местных жителей и приезжих из других регионов способствовал быстрому снижению остатков квартир в строящихся объектах. За 5 месяцев текущего года было продано почти 15 тыс. новых квартир», — прокомментировал генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
В итоге Краснодар стал седьмым среди крупных российских городов с ценой квадратного метра выше 100 тыс. рублей. Лидерами рейтинга являются Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Севастополь и Казань.
Как сообщал РБК Краснодар, в Краснодарском крае в январе-марте 2021 года застройщики ввели в эксплуатацию 875,3 тыс. кв. метров. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года ввод снизился на 8,9%.
Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре в 2021 году?
Стоимость квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости Краснодара за последние несколько месяцев поменялись. Застройщики подняли цены, аргументируя это подорожанием арматуры и других материалов. Например, стоимость дерева стала выше на 300%, а утеплителя на 350%. Вслед за арматурой начали расти цены на все строительные материалы. И падать не будут – это обусловлено не только большим количеством строек, но и фактом, что многие, кто не смогли поехать отдыхать за границу, решили достроить дома. Так произошел подогрев спроса на недвижимость на жилом рынке Краснодара.
Причины роста цен
Если рассматривать проблему глобально, то нужно учитывать целый комплекс факторов, вызвавших значительное подорожание жилья:
Немаловажным является и рост численности населения в Краснодаре. Так в городе появились новые микрорайоны с домами и инфраструктурой.
Стоимость жилья
Сейчас приобрести в новостройке квартиру можно по цене от 85 тыс. руб. за 1м2. Есть прогнозы, что в середине этого лета стоимость «квадрата» сильно вырастет и составит 120 тыс. руб. До конца 2021 года цены могут повыситься еще больше и дойти до отметки в 150 тыс. руб. за 1 м2.
Из-за этого, как отмечают эксперты, люди, покупающие жилье эконом-класса в пределах до 2 млн. руб., перестанут переезжать в Краснодар. Для таких покупателей просто не будет предложений от застройщиков, занимающихся возведением недорогих многоквартирных домов.
Предполагается, что спрос на жилье снизиться к началу следующего года. В результате чего, стоимость одного метра квадратного будет нивелироваться акциями от застройщиков, скидками и другими подобными предложениями. Возможно снижение цены за 1 м2 в пределах 20 тыс. руб.
Такая цена закрепится за первичкой, не уйдет далеко от нее и рынок вторичного жилья.
В частности, в Екатеринбурге и Казани стоимость метра квадратного составляет 100 тыс. руб., а во Владивостоке – 150 тыс. руб./м2. Итак, в Краснодаре цены более доступные, чем в других городах, и застройщики считают это вполне оправданным.
Жилье на вторичном рынке
Тут цены на квартиры были ниже, чем на первичном. Сейчас ситуация поменялась. Жилье в новостройке стоит столько же, сколько и в уже эксплуатируемом доме. Цены на вторичку растут медленно, поскольку действуют льготные условия приобретения квартир в новостроях. Когда это закончится, то спрос станет перетекать на вторичку. Прогнозируется, что этим рынком заинтересуются инвесторы, которые будут приобретать квартиры, выставленные на продажу в новостройках.
Ожидаемые тенденции на рынке жилья
Ждать сильного снижения цен не стоит. Краснодар находится на юге страны. Сюда люди приезжают специально, спрос на новостройки и вторичку есть постоянно, поэтому тенденций к возвращению стоимости жилья на прежний уровень не произойдет. Тем более, что цены никогда не падали, если они и росли, то потом просто фиксировались. Даже если в будущем строительство замедлится, то это приведет к дефициту предложений, что тоже положительно повлияет на рост цены.
Это может отрицательно сказаться на потенциальных покупателях, которые планировали переехать в Краснодар и взять жилье в ипотеку. Сделать это будет сложно, ведь уровень заработных плат формально остаются на прежнем уровне. По факту, в связи с глобальным ростом цен и постоянной инфляцией, доходы только уменьшаются.
Отмена льготной ипотеки – что дальше?
Многие думают, что как только программа предоставления ипотеки на льготных условиях перестанет действовать, то произойдет снижение цен. Не стоит этого ожидать, поскольку уже произошло значительное подорожание стройматериалов, выросли расходы застройщиков, самые выгодные предложения уже распроданы, уменьшился объем строительства и необходимо создавать социальную инфраструктуру.
Прогнозы на 2021 год
Существует два возможных варианта развития событий. Первый – продолжится незначительный рост цен до конца текущего года. Второй – стоимость жилья перестанет расти на неопределенный срок.
Поэтому, если возникает желание приобрести квартиру в Краснодаре именно сейчас, то стоит это сделать. Откладывать покупку из-за подорожания квадратных метров не нужно, ожидая более выгодных условий и комфортных предложений. Цены и будут расти и дальше. На данный момент еще действуют льготные условия по ипотеке, которая заканчивается 1 июля. Да и ставка Центрального банка РФ еще не выросла.
А что вы думаете по этому вопросу, делитесь своим мнением в комментариях!
Что будет со стоимостью жилья в Краснодаре
Недвижимость дорожала весь 2020. С начала этого года цены рванули и не думают останавливаться. Почему так происходит, как они будут меняться в этом году, мы узнали у наших экспертов.
Такого давно не было!
Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:
– Цены на жилье в первом квартале этого года действительно взлетели, причем произошло это во всех сегментах рынка жилья и во всех районах – начиная от центра города и заканчивая пос. Северным и Знаменским. Обусловлено это несколькими факторами. Прежде всего, вступлением в окончательную силу корректировок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и в результате сокращения числа застройщиков со 100 до 30. Предложений на рынке жилья стало меньше, а желающих переехать в Краснодар не убавилось. И теперь, я предполагаю, нас ожидает рост до 150-200 тыс. руб. за кв. м. Правда, Москву мы не догоним – там цена приблизилась к 500 тыс. руб. за квадрат. При этом первичка однозначно будет дороже – просто потому, что ее предлагать станут меньше, но вторичка, как всегда бывает, за ней подтянется. Что касается отмены льготной ипотеки – да, она подстегнула рынок, но, я считаю, не оказала решающего влияния.
По мнению эксперта, свою роль в повышении цены, особенно в приморских городах, может сыграть и принятый закон о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку. Взять Анапу: теперь вырубать виноградники под жилые районы запретят – а значит, жилья станут строить меньше и оно вырастет в цене. При том, что сегодня спрос на Анапу, Геленджик, Новороссийск уже высокий.
Но стал ли такой рост для риелторов неожиданностью?
– Пожалуй, да, – признает Ольга Долгополова. – Сейчас на начальном этапе застройщики продают жилье в среднем по 90-120 тыс. руб. за кв. метр, год назад было 50-60 тыс. руб. за кв. метр, можно сказать, что за год цены выросли в полтора, а то и в два раза. Когда такое было? И такая тенденция по всем районам города.
Когда рост цен остановится
Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON:
– В прошлом году мы видели ощутимый рост на жилье – как в Краснодаре, так и в целом по России. В этом году рост продолжился, и связано это со многими факторами, но ключевой из них – стимулирование спроса путем снижения ставок по ипотеке. Сегодня 80-90% сделок по продаже недвижимости происходит по этой программе.
Что будет дальше? Я думаю, во втором квартале некоторый рост продолжится, но со второго полугодия произойдет стабилизация, квадратный метр расти в цене перестанет, цены заморозятся. На мой взгляд, это связано с несколькими факторами. Во-первых, невозможно бесконечно иметь такой высокий рост, в какой-то момент потребитель просто перестанет приобретать жилье и число сделок резко сократится.
Во-вторых, если с 1 июля программа льготной ипотеки будет отменена, если мы потеряем этот стимул для активного спроса, большая доля покупателей из-за отсутствия такой программы уйдет с рынка. А пока есть большая вероятность, что ее не продлят.
Ждать падения не стоит
Илья, а как вы относитесь к мнению, что на протяжении долгого времени цена на жилье в Краснодаре была несправедливо занижена и теперь застройщики хотят взять реванш?
– Действительно, мы считаем сегодняшнюю цену весьма высокой, однако это происходит на фоне того, что на протяжении нескольких лет она была неоправданно низкой, с такой ценой застройщикам было очень сложно возводить качественные объекты. Сейчас берется курс на комплексное развитие территорий с социальной инфраструктурой, с более качественными параметрами объектов – для этого нужно достаточно высокая цена на жилье.
Кстати, если сравнить наши цены с другими городами-миллионниками, то в любом из них цены на недвижимость будут ощутимо выше, чем в Краснодаре, даже после нынешнего подорожания. В Екатеринбурге, Казани, например, цена в среднем порядка 100 тыс. руб. за кв. м, во Владивостоке – 150 тыс. руб. за кв. м. То есть у нас цены на недвижимость остаются более доступными, чем в других крупных городах. Поэтому такой уровень цен, как сегодня, застройщики, судя по всему, считают справедливым – и ждать их отката на прошлогодние значения не стоит.
Что касается Западного обхода, то рост цен, который там сегодня происходит, связан с его быстрым развитием, ведь еще несколько лет назад никто не стал бы всерьез думать о покупке там жилья. Но сейчас он активно формируется: в прошлом году туда зашли несколько крупных инвесторов, реализующих проекты с качественными жилыми объектами. Среди них, например, большой застройщик, как ЮгСтройИнвест. Или такой застройщик, как компания «Семья». Он возводит дома на Западном обходе только вместе со школами и детскими садами.
Застройщики пользуются моментом
Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:
– Я считаю, что кто-то из застройщиков просто пользуется моментом для извлечения максимальной прибыли. В чем особенность нынешнего момента? Это и окончание программы льготной ипотеки: люди хотят успеть приобрести жилье, пока программу не отменили. К тому же власти довольно жестко стали требовать от застройщиков обеспечивать свои проекты комплексной инфраструктурой. Сегодня построить одну-три свечки в поле – этого мало, там должны быть школы, детсады, поликлиники, зеленые зоны.
Эксперту вторят сами застройщики. Вот что думает Дмитрий Луценко, руководитель отдела продаж строительной компании DOGMA:
– Недостаточно просто построить дома, поставить детские качели и скамейки: покупатели становятся более требовательными и выбирают комплексы с благоустроенной территорией, современными детскими и спортивными площадками.
– Из-за отсутствия комплексных проектов власти приостанавливают деятельность стройфирм, отзывают разрешения на строительство, – продолжает Сидоркин. – А изменить, согласовать новый проект, получить разрешение – на это потребуется как минимум несколько месяцев, у кого-то больше. В результате новые дома не появляются, а спрос никуда не делся. Люди как планировали переезжать в Краснодар, как хотели поменять старую квартиру на новое жилье, – так и стремятся эти свои желания осуществить.
А покупать нечего! На одну квартиру выстраивается очередь из желающих ее приобрести. Естественно, застройщики этим пользуются. И сегодня уже кое-кто приравнял цены на Западном обходе к центру города. Месяц назад там еще можно было взять квартиры по 64-67 тыс. рублей за кв. м, а сейчас порядок цен – между 80-90 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от стадии готовности.
Цифры и перспективы
Краснодар, Сочи и Анапа попали в рейтинг самых желанных городов России для переезда. Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург, а также южные города. Россияне стали чаще выбирать для переезда Краснодар, Сочи и Анапу. Спрос на них за год вырос в два раза, сообщило агентство «Авито. Недвижимость».
По данным компании MACON, в первом квартале этого года цены на жилье в Краснодаре выросли на 6%, это довольно существенный рост за небольшой промежуток времени, учитывая, что в предыдущие годы он колебался в пределах 10% за год, сегодня цена в среднем порядка 80 тыс. за кв. м.
При этом в зависимости от района диапазон цен составил от 60 тыс. руб. за кв. м. до 100 с лишним тыс. руб. за кв. м. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются центральная часть улицы Кубанонабережной, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны – там цена может быть значительно выше средних значений.
Существенным фактором подорожания недвижимости стало начало работ по продлению трамвайной линии в микрорайон Московский. В ближайших планах администрации города – продление трамвайной ветки в ГМР и Восточно-Кругликовский район, что также будет способствовать росту там цен.
Александр Мадовский, заместитель директора департамента строительства администрации Краснодара:
– После принятых в 2017 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.
Этот прогноз оправдался. Что конкретно повлияло на рост цен сейчас? Само собой – подорожание стройматериалов и льготная ипотека. Но с 1 июля мы, как и ряд других регионов, отказываемся от этой программы. Еще одна причина – переход к новым градостроительным реалиям, а именно к комплексной застройке, обеспечение объектов социальной инфраструктурой. Застройщики самостоятельно либо объединившись проектируют и строят эти объекты за свой счет. От выполнения этого требования зависит и выдача разрешения на строительство жилищных комплексов. В результате это привело к ограничению строящихся квадратных метров, снижению предложения, а в итоге способствовало росту цен на жилье.
Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре
По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.
Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.
Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.