почему квартиры такие дорогие в иркутске
Квартиры в Иркутске — одни из самых дорогих в стране. Мы узнали, почему это так
Фото: Propeller.video / «Верблюд в огне»
Цены на недвижимость в Иркутске сопоставимы со стоимостью квартир в городах-миллионниках и при этом практически постоянно растут. Только в феврале 2021 года новостройки подорожали на 6 %. «Верблюд» спросил у экспертов в сфере недвижимости, почему сложилась такая ситуация и что будет с ценами на жилье в этом году.
В конце прошлого года во всех городах был бум на покупку жилья в связи с неспокойной обстановкой из-за пандемии и доступностью ипотеки. Такой низкой ставки, как сейчас, не было никогда. И все, у кого были 2 — 3 миллиона рублей на счетах, старались взять ипотеку. Большой спрос породил рост цен.
К тому же у нас в Иркутске не так много новостроек, поэтому чем больше спрос, тем выше цена. Московские аналитики говорили про какое-то небольшое снижение в феврале, но никакого снижения нет и мы в ближайшее время его не ожидаем. Да, спрос станет немного меньше, но на цены это не повлияет.
Квартиры в новостройках Октябрьского и Свердловского района уже стоят под 100 тысяч рублей за квадрат, а иногда и больше. Чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр. Речь именно о новостройках, которые только что сдали или введут в эксплуатацию в этом году: везде за 40 квадратов придется отдать около 4 млн рублей. Сейчас еще можно купить «вторичку» под ставку 7,1 — 7,5 %, если у вас хороший первоначальный взнос и вы подходите под программы определенных банков.
На новостройки действует ставка с господдержкой, эта программа закончится летом или осенью. Все, кто рассматривают новое жилье, стараются взять жилье по ней. К тому же до сих пор действует сельская ипотека — это 2,7 % годовых, таких ставок в принципе никогда не было, и даже не верится, что в нашей стране это есть. Мы до сих пор активно работаем с этой ипотекой, у нас очень хорошо разбираются квартиры в Березовом и Маркова, люди стараются покупать недвижимость даже под сдачу в аренду.
Для многих жилье — это один из самых надежных вариантов инвестирования, хоть и ежегодная окупаемость не такая высокая. В пандемию многие не знали, что будет с их деньгами, что будет с рублем, и вкладывались в недвижимость, вот вам и спрос.
У наших основных сильных застройщиков нормально идут продажи, и новые объекты продаются полностью до ввода в эксплуатацию. Мелким застройщикам, конечно, тяжеловато. С рабочей силой были проблемы, но все крупные объекты, которые в этом году планировались, начали возводить. Строители говорят, что арматура подорожала в два раза. Строительство дорожает — и цена на новостройки растет, а вслед за новостройками растет и стоимость вторичного жилья.
В Иркутске недвижимость всегда была дорогой. Каждый год мы входили в десятку самых дорогих городов по жилью. Недавно произошел скачок цен на недвижимость, в других городах — на несколько сотен тысяч рублей на среднюю двухкомнатную квартиру, а в Иркутске цены поднялись на миллион. С чем связана высокая стоимость — неизвестно: так исторически сложилось.
Возможно, играет роль то, что рядом Байкал, возможно, то, что у нас очень много иностранных граждан, например из Китая, — они тоже покупают квартиры. Плюс очень много людей переезжает из области, а еще из Бурятии и Забайкалья. В Иркутске также очень популярна инвестиция в недвижимость.
Продолжат ли цены расти? Некуда уже! В объявлениях в интернете квартира площадью 45 кв. метров на улице Александра Невского в Иркутске стоит больше восьми миллионов!
Почему жилье в Иркутске дорожает: золотые квадраты
Иркутск побил очередной рекорд и вновь попал в лидеры. Однако гордости горожане не испытали, ведь речь идет о топ-3 городов России с самым быстро дорожающим жильем. Стремительнее цена за квадратный метр растет только в Сочи, затем идет Иркутск и замыкает тройку Севастополь. Почему столица Восточной Сибири оказалась на одной строчке с курортными городами – в материале «ФедералПресс».
Ипотеку не потянем…
В семье иркутян Булыгиных появилась шутка: «Мы без ипотеки жить не можем». Едва рассчитавшись по одному жилищному кредиту, иркутяне задумались о другом. В семье подрастает дочка, сейчас ей 12 лет. Как говорит отец семейства Александр Булыгин, о ее будущем решили побеспокоиться заранее и купить ей квартиру. Присмотрели точно такую же, как та, в которой живут сейчас, однако при совпадении района, этажа, квадратуры цена оказалась чуть ли не в 1,5 раза выше.
Мэр Екатеринбурга создал новую праздничную традицию ко Дню строителя
«Думали как: купим, пусть стоит, ну, может, сдавать будем, чтобы ипотеку оправдать. А как институт ребенок закончит, у нее свое жилье будет. Присмотрели точно такую же, как у нас, квартиру в соседнем доме на Бородина. Только цена оказалась не такая же. За последний год жилье настолько прибавило в цене, что теперь я уже и не знаю, потянем мы еще одну ипотеку или нет», – рассуждает Александр.
Действительно, цены на недвижимость в Иркутске ставят рекорд за рекордом. Эксперты консалтинговой группы SRG включили Иркутск в тройку крупных городов России, которые лидируют по росту цен на квартиры. Областной центр занимает второе место в рейтинге. Между Сочи и Севастополем. За пять лет квадратный метр в новостройке Иркутска подорожал на 44,95%. Сейчас в Иркутске средняя цена однокомнатной квартиры – 2 800 000 рублей.
Удорожание «квадратов» привело к изменению еще одного показателя – размер ипотечного кредита вырос. Еще год назад в среднем на приобретение иркутяне брали 1,5 миллиона рублей, сейчас этот показатель начинается от 2 миллионов 100 тысяч.
Дорогая цепочка
На месте челябинского рынка появится элитный жилой комплекс
Остап Бендер говорил: если в стране ходят денежные знаки, значит должны быть люди, у которых их много. Если следовать этой логике, то рост цен должен привести к тому, что в чьих-то карманах осядет больше прибыли. Удорожание «квадратов» привело к изменению размера ипотечного кредита. Еще год назад в среднем на приобретение иркутяне брали 1,5 миллиона рублей, сейчас этот показатель начинается от 2 миллионов 100 тысяч. То есть банки дают больше денег под проценты. При этом обеспечение(квартира) остается тем же. Как рассказала корреспонденту «ФедералПресс» специалист по ипотечному кредитованию Полина Засредств массовой информации, выполняющих функции иностранного агента»>рубина, заработок банков действительно вырос. Правда, возросли и риски.
«С одной стороны, да, больше тело кредита – больше процентов получает банк. Но есть и подводные камни. И дело даже не в инфляции, при нынешнем ее уровне банк все равно остается в плюсе. Опасность в другом: чем больше кредит, тем выше риски, что заемщик его в какой-то момент не сможет выплачивать. А это значит, что банк останется без своих денег, и эта тенденция есть. А обеспечение в виде недвижимости мало что решает, в итоге кредитное учреждение может остаться с огромным количеством малоликвидных активов. Поскольку квартиры в основном как раз и берут в ипотеку, и продать их за живые деньги непросто», – говорит специалист.
Застройщики, по их словам, также оказались не в списке выгодоприобретателей. Цена квадратного метра складывается из многих показателей, в том числе строительных материалов. Арматура, швеллер, уголок за последние полгода подорожали, и это не может не отразиться на конечной цене. К тому же пандемия существенно перекроила рынок рабочей силы, ограничения сократили количество трудовых мигрантов – основной производительной силы строек. Сейчас, по мнению директора муниципальной строительной компании Александра Сафронова, время сильных игроков на строительном рынке – тех, кто успел «накопить жирок» и сможет пережить кризис за счет собственных средств.
«Что же касается ценовой ситуации, то я склонен верить аналитике ряда экспертов, предсказывающих понижение стоимости стройматериалов уже во втором полугодии. Этот фактор, в свою очередь, повлияет и на цену квадратного метра по окончании строительного сезона», – уверен строитель.
Дешевле не будет?
В «Легендарном квартале» на 15 апартаментов дадут дополнительную скидку
Парадоксально, но со строителями согласны и те, кто продает им материалы по завышенным ценам. Правда, они это объясняют не кризисом, а сложной процедурой выхода из него. Владелец «Северстали» Алексей Мордашов на прошедшем в Санкт-Петербурге экономическом форуме выразил уверенность, что это временное явление.
«Загрузка мировых мощностей по производству стали – около 80–82%. При такой загрузке трудно рассчитывать, что цены останутся на таком высоком уровне навсегда. Они во многом связаны с восстановлением экономики из-за провала, вызванного ковидной инфекцией, с медленным наращиванием производства в некоторых регионах мира, в Европе прежде всего. Мы ждем скорого смягчения цен», — объяснил владелец «Северстали».
Иркутск входит в топ по ценам на недвижимость. В чем парадоксы рынка
И без того традиционно дорогая недвижимость в Иркутске бьет очередной рекорд. За последние три месяца цена квадратного метра от застройщика возросла в среднем на 10 %. Не отстает и вторичный рынок – здесь динамика цен примерно такая же, но покупать «вторичку» стали охотнее. При этом большинство банков снижают процентную ставку по ипотеке. Почему кредиты дешевеют, а «квадраты» дорожают, и кого это обогатит? В проблеме разбирался корреспондент «ФедералПресс».
Завтра будет дешевле?
В связи с недавним прибавлением в семье чета Пестовых решила улучшить свои жилищные условия. На семейном совете решили: продать «однушку» и купить что-то побольше. Присмотрели квартиру в строящемся доме: трехкомнатная, 120 квадратных метров, хороший район. На недостающую сумму планировали взять ипотеку. Однако «знающие люди» посоветовали не торопиться, все больше банков снижает ипотечные ставки, и эта тенденция продолжает сохраняться. Как следствие при выплате ипотеки снизится самая затратная ее часть – проценты по кредиту.
Действительно, пересмотрев десятки предложений от кредитных организаций, нашли ипотеку под вполне демократичные 6,9 %, хотя еще недавно ни один банк не давал ипотеку менее чем под 11 %. Однако существенно сэкономить, как это планировалось, не получилось. По словам главы семьи Федора Пестова, за три месяца, пока искали банк с подходящей ставкой, цена на желаемую квартиру выросла на 10 %
Минстрой спрогнозировал снижение ставки по ипотеке
В банковскую отчетность попали только те заемщики, которым ипотека была одобрена. За скобками статистики остались «отказники» – их может быть около 50 %. Соответственно, можно сделать вывод: люди пошли за дешевыми ипотеками. Конечно, это «дешевизна» относительная. К примеру, самая «дорогая» ипотека во Франции 4 %, а самая «дешевая» в России – 6,5 %
«Рыночная вилка»
Сумма потребительских кредитов в Прикамье выросла почти на треть. А доходы не растут
Один из постулатов рыночной экономики гласит: спрос всегда будет регулироваться предложением и наоборот. Переводя на обычный язык, это значит, что если на рынке появится больше людей, готовых приобрести товар и услугу, то этим в своих коммерческих интересах могут воспользоваться производители этих самых товаров и услуг. По словам экономиста Олега Данилина, механизм не новый –при увеличении покупательной способности цены, как правило, растут.
Стоит отметить, что рост цен наблюдается не только на новостройки, но и «вторичку». Причем именно на эту категорию недвижимости спрос вырос на 49% только за последние три месяца. И это невзирая на то, что сейчас Иркутская область демонстрирует 16 место в ТОП-20 городов с самым дорогим жильем. По этому показателю столица Восточной Сибири обошла даже соседний город-миллионник Новосибирск. При этом риэлторы уверены: предел еще не достигнут.
Кто останется в плюсе?
В России прогнозируют рост проблемных задолженностей по ипотеке
Под определение «повышающих цены продавцов», по оценкам риэлторов, да и большей части обывателей, попадают не только собственники квартир, выставившие свои «квадраты» на продажу, но и застройщики. Именно они не согласны с тем, что «во всем виновата жадность продавцов», и в ответ приводят цифры, раскрывающие себестоимость квадратного метра жилья. По мнению руководителя одного из крупнейших предприятий-застройщиков в Иркутске Михаила Сигала, строительная отрасль сегодня находится в условиях «идеального шторма» —сразу несколько факторов воздействуют на застройщиков.
«Во-первых, это радикальное изменение финансовой схемы строительства: взамен бесплатных денег дольщиков-покупателей строители берут деньги в виде кредита в банках, а деньги от проданных квартир до момента ввода дома в эксплуатацию остаются на аккредитивном эскроу-счете в банке. Эти остатки понижают, конечно, ставку по кредиту. Но в целом, сегодня доля процентных расходов в стоимости одного квадратного метра составляет 3-5 тысяч рублей. Во-вторых, закрытие границ из-за пандемии ограничило количество рабочих, которые смогли въехать в Россию. Возник дефицит рабочей силы, которую невозможно восполнить местными специалистами. Это привело и к существенному удорожанию стоимости работ, и увеличению периода строительства, соответственно, при кредитных деньгах процентные расходы становятся еще больше», – считает строитель.
Кроме того, в Иркутской области, из-за введенной в 2017 году экологической экспертизы увеличился период подготовки проектов к началу строительства. Объем вводимого жилья значительно уменьшился при возросшем спросе, это усиливает дефицит и дополнительно ведет к росту цен.
В целом же, по оценкам экспертов, сложившаяся ситуация не на руку застройщикам. На заметное увеличение прибыли рассчитывать не приходится. И вообще, как отмечает депутат Государственной думы Александр Якубовский, строительная отрасль не попала в список самых пострадавших от распространения коронавируса, поэтому и дополнительных мер помощи им ожидать не стоит. Мало того, ситуация может обострить застарелые проблемы.
К слову сказать, по количеству новостроек, сдающихся в эксплуатацию, Иркутская область занимает лишь третье место в Сибири, уступая Красноярскому краю и Новосибирской области. А уж в федеральном рейтинге Приангарье не попало даже в ТОП-20. Иркутск намного опередили даже относительно недавно вошедшие в состав РФ Севастополь и Симферополь. На 100 тысяч квадратных метров в год больше строят и в Уфе. Ну, а с Москвой и Питером Иркутск вообще не идет ни в какое сравнение.
Эксперты делают из сложившейся парадоксальной ситуации выводы: относительно дешевые кредиты не принесут выгоды ни покупателям, ни строителям жилья. Более или менее о профите могут говорить лишь частные продавцы, выставившие свои квартиры на продажу. Единственным по-настоящему выгодоприобретателем становятся банки, для которых сами деньги являются товаром. Снизив процентную ставку по ипотеке, они привлекают новых клиентов, а в качестве обеспечения получают подорожавшие квартиры.
Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?
Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.
Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.
Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».
В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.
Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.
Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.
По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.
Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.
На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.
Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.
Стоимость недвижимости в регионе растёт как на дрожжах. Почему цены на квартиры «кусаются»
Тем временем в Прибайкалье заметно подорожала недвижимость. Сейчас в Иркутске стоимость квадратного метра может доходить и до ста тысяч рублей.
— Вот эта черновая квартира в новостройке — «евродвушка» 49 кв. м. Ещё год назад она стоила 4 миллиона 200 тысяч. Сейчас ценник гораздо выше — примерно 5 миллионов 500 тысяч.
Стоимость недвижимости в регионе растёт как на дрожжах. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. Цены на квартиры в Иркутске — самые высокие среди всех городов Сибирского федерального округа. Один квадратный метр в новостройке обойдётся в среднем от 91 тысячи рублей. Вторичное жильё подешевле — от 86ти тысяч за квадрат. Но может достигать и 100 тысяч.
По словам риелтора Елены Соковниной, особенно цены «кусаются» в Октябрьском округе. Там среди иркутян популярен микрорайон Солнечный. Если в 2019 году цена за квадратный метр в новостройке была от 75 тысяч рублей, то сейчас в этом районе квартиры дешевле, чем за 100 тысяч за квадратный метр, не найти.
— Что Октябрьский, что Свердловский — всё 100 тысяч и выше. Где-то 105, где-то 110 бывает и до 130 тысяч за квадратный метр в новостройке и в Свердловском районе. Про остальные, например, про спальные — Ленинский. Ново — Ленино, там тоже есть квартиры дорогие. Чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр. Чем больше — тем дешевле, — говорит риелтор Елена Соковнина.
Что касается частных домов, говорит риелтор, одно из самых популярных направлений — Качугский тракт, Хомутово. Там цены не поменялись, в этой местности дом в 100 квадратов стоит от трёх миллионов, с участком в шесть-десять соток. Также пользуется большим спросом посёлок Маркова. Но там цены подросли — дом 80 квадратов в среднем можно купить за три миллиона семьсот тысяч рублей. И, по словам Елены, это уже дорого.
Вот эта квартира около ста квадратов стоит 15 миллионов рублей. Микрорайон Солнечный, возле самого залива. Посмотреть её приехала Алёна Копылова. В семье скоро будет пополнение, поэтому решили — пора обзаводиться собственным жильём, сейчас его снимают. Искать начали ещё зимой. Цены, говорит Алёна, уже и тогда пугали. Причём ощутимой разницы между вторичкой, черновыми квартирами и теми, что ещё строятся, не было — всё дорого.
— Мы решили посмотреть новостройки. То есть черновые новостройки, дома, которые уже построены. Мы также были удивлены ценам. С учётом того, что на ремонт как минимум 2 миллиона надо, на 60 кв. м. Это ремонт, мебель, кухня. Выходит очень даже хорошо, — говорит жительница Иркутска Алёна Копылова.
Ярослав Остапович занимается оценкой квартир более десяти лет. Говорит, стоимость жилплощади определяет рынок. Рост цен, по его прогнозам, так и будет продолжаться, но уже не такими высокими темпами, как сейчас. По словам специалиста, такое весомое подорожание недвижимости в области, да и по всей России, происходит по нескольким причинам. Первая — это льготная ипотека. Её приняли осенью прошлого года, из-за этого появился большой спрос — он превысил предложение. Поэтому застройщики повысили цены. Ещё одна причина — сейчас в городе не так много объектов, которые строятся и сдаются в ближайшее время. Для этого мало площадок — в основном окраины города.
— Это подорожание цен на строительные материалы. Опять же, цена на металл выросла в два раза. На тот же газобетон, цемент и так далее. Цена на стройматериалы, соответственно, заложена в стоимость квартиры. В соответствии с этим подорожала вторичка. И этот рост продолжает расти, — говорит руководитель оценочной компании Ярослав Остапович.
Ещё одна причина — недостаток рабочей силы. Здесь внесла свои коррективы пандемия. Соотечественники не готовы работать за те деньги, которые платили жителям ближнего зарубежья. Повлияли и эскроу-счета. Застройщики возводят недвижимость на кредитные деньги, и тот процент, который они платят банку, тоже закладывают в стоимость квартиры.