почему квартиры подорожали в 2021 году россии
Раскрыто будущее цен на недвижимость в России
Квадратные метры и тренды
В Центробанке считают, что отечественный рынок близок к перегреву. Цены на жилье снова взлетели. Основная причина подорожания квартир — программа льготной ипотеки. Высокий уровень одобрения кредитов, на фоне отсутствия роста доходов населения, привел к массовому неисполнению заемщиками финансовых обязательств перед банками. Что в дальнейшем ждет рынок недвижимости, рассказали эксперты.
Фото: Геннадий Черкасов
Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Признаки ценового пузыря — это резкий рост стоимости недвижимости, который произошел вследствие нескольких причин. Во-первых, ажиотажный спрос в прошлом году из-за низких ставок по ипотеке вызвал увеличение цен на жилье, во-вторых, тенденция продолжилась в этом году из-за роста затрат застройщиков. Стремительное увеличение цен на металлы и другие строительные материалы, а также недостаток рабочей силы мигрантов увеличили затраты девелоперов, которым пришлось повышать цену квадратного метра.
Вслед за новостройками, дорожает и рынок вторичного жилья. «Перегрев» означает, что такой уровень цен станет ограничительным фактором для продаж на рынке — граждане просто будут отказываться от покупок недвижимости, поскольку цены слишком сильно растут. Это грозит сокращением ипотечного кредитования в стране, снижением прибыли девелоперов и общим сокращением продаж недвижимости. Если это произойдет, сложности с прибылью и выручкой начнутся у предприятий, которые обеспечивают строительную отрасль — производителей стройматериалов, перевозчиков, поставщиков металлов, бытовой техники, отделочных материалов…
Для снижения темпов роста цен государству необходимы шаги по сокращению затрат производителей (снижение фискальной нагрузки, например), а также создание условий для снижения стоимости строительных материалов, многие из которых в этом году выросли в цене на 50-100%».
Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал»: «Динамика роста стоимости жилья оценивается ЦБ как завышенная, поскольку реальная покупательская способность населения на приобретение квадратных метров (то есть, способность купить их без ипотечного кредита) стремится вниз. Вместе с тем сохранение весьма мягких условий кредитования — ставка, срок, первоначальный взнос — повышает так называемую «доступность жилья в ипотеку». Таким образом, цены, которые могли бы сложится без «упрощенного» кредитования, оценочно должны были бы быть ниже реально сложившихся.
Наибольшее опасение вызывает приобретение жилья для себя, но на мягких условиях кредитования. В отсутствие роста доходов это повышает риск неспособности населения в дальнейшем обслуживать ипотеку, особенно кредиты, взятые с очень низким первоначальным взносом. ЦБ беспокоит наращивание кредитного риска уже на системном уровне, массовое неисполнение обязательств по ипотечным кредитам — это угроза всей банковской системе и ее возможности выполнять свою роль в предоставлении денежной массы экономике.
Банк России уже предпринимает меры по ужесточению условий кредитования, в том числе формирует дополнительные требования для банков, принимающих повышенный кредитный риск в ипотеке. Правительство должно стимулировать рост доходов населения через восстановление экономики в целом, чтобы выровнять способность гражданина взять ипотечный кредит со способностью его далее обслуживать. То есть, спрос на жилье должен быть оправдан в первую очередь реальной покупательной способностью, а не возможностью кредитования. В этом смысле стремление распространить льготную ипотеку на всю страну и надолго — скорее вред, чем польза».
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями: «По факту перегретость рынка была предсказуема еще на старте программы льготной ипотеки и росте цен на жилье в период жесткого локдауна. При бешеном спросе на подешевевшую ипотеку предложение начало расти в цене точно такими же аномальными темпами. Рост цен за год на 25% — это аномалия, это ненормально в контексте всего города, а не отдельных локаций, где резко улучшилась транспортная или экологическая ситуация. И тем более при отсутствии роста реальных доходов населения. Соответственно, сейчас ЦБ и пожинает плоды льготной программы ипотечного кредитования новостроек и низких ставок — четверть квартир на рынке продаются с обременением, а как минимум каждая восьмая квартира стоит на продажу из-за неспособности заемщиков дальше обслуживать кредит.
Рост стоимости квартир на новостройки девелоперы объясняли массой факторов — от повышения стоимости рабочей силы до роста цен на гвозди. По факту же это простое желание снять побольше «сливок». Что и отразилось в финансовых отчетах ведущих строительных компаний, где рост прибыли составил от 30% до 100% за первое полугодие, причем относительно не ковидного 2020-го, а благополучного 2019 года.
Рынок сейчас начинает сам себя охлаждать, пусть и с помощью роста ипотечных ставок после очередного спорного поднятия ключевой ставки ЦБ. Цены на недвижимость в столичном регионе постепенно начинают снижаться, с мая они уже потеряли около 1,5%. Вполне возможны дальнейшие глобальные экономические потрясения, которые автоматически обвалят спрос и очень серьезно скорректируют стоимость предложения».
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Их не остановить Квартиры в России опять подорожали. Что будет с ценами дальше?
К весне 2021-го рост цен на жилье в России не остановился, вопреки ожиданиям экспертов рынка и потенциальных покупателей. Доходы граждан снижаются, но деньги на покупку жилья не заканчиваются — во многом благодаря программе льготной ипотеки, которая продолжит действовать в полном объеме как минимум до середины года. Застройщики довольны валом покупателей, счастливы и владельцы вторичного жилья, которым на руку квартирный ажиотаж. Но все чаще звучат прогнозы о скором завершении бума на рынке недвижимости. Почти советский дефицит жилья, взбесившиеся ценники и обещания горькой расплаты — в материале «Ленты.ру».
Могут больше
Строящееся жилье в России продолжило дорожать в первом квартале 2021-го, следует из исследования, подготовленного порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»): в среднем квадратный метр в новостройках к началу апреля стоил 74 тысячи рублей — почти на 5 процентов больше, чем в начале года (учитываются цены в 70 городах страны с населением от 300 тысяч человек, элитные проекты не включены в выборку). Только в шести городах стоимость «квадрата» за три месяца немного упала — это Махачкала, Киров, Нижний Тагил, Хабаровск, Саранск и Магнитогорск. В Улан-Удэ она осталась прежней.
Во всех других городах и областях зафиксирован рост цен, наибольший — в Ленинградской области (плюс 9,5 процента), в Брянске, Симферополе, Владимире и Волгограде квадратный метр подорожал примерно на 9 процентов. В Москве средняя стоимость «квадрата» нового жилья достигла 272 тысяч рублей (плюс 4 процента за квартал), в Московской области — 118 тысяч (плюс 6 процентов), в Санкт-Петербурге — 160 тысяч рублей (также плюс 6 процентов).
Фото: Александр Казаков / «Коммерсантъ»
Средняя цена новой квартиры за квартал увеличилась в 61 городе, упала в восьми, осталась прежней только в Якутске. В лидерах по росту полной стоимости покупки — Тольятти, там ценник прибавил почти 11 процентов, достигнув 2,8 миллиона рублей. В Москве он равен 15,6 миллиона рублей, на втором месте по средней стоимости квартиры в новостройке — Санкт-Петербург (9,6 миллиона рублей), на третьем — Сочи (9,3 миллиона рублей). Замыкают топ-5 Севастополь и Московская область, где среднестатистическая квартира стоит около 6 миллионов рублей. В среднем по стране этот показатель — 4,15 миллиона рублей, за квартал он увеличился на 4 процента.
Продолжающийся рост цен в новостройках раздражает не только обывателей, но и президента России Владимира Путина. 8 апреля он поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) разобраться с существенным удорожанием жилья. Глава государства отметил, что в среднем по стране стоимость жилой недвижимости выросла на 12 процентов, однако в некоторых регионах этот показатель достиг 30 процентов (период, за который произошел такой рост, не был уточнен). В ФАС пообещали провести соответствующую проверку, а в Минстрое пояснили — удорожание связано с коронавирусом: из-за ковидных ограничений работы на стройплощадках приостанавливались в той или иной мере более чем в 50 регионах, строительная отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Кроме того, подорожали стройматериалы.
Кто ищет виноватых, себя не замечает
Некоторые эксперты уверены, что спешить с покупкой квартир уже нет смысла: так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила, что в 2021 году приобретение жилья уже не так выгодно, как в 2020-м, ведь за прошлый год цены резко выросли. По мнению специалиста, есть смысл покупать квартиру, если она действительно нужна для личного проживания, но ради вложения средств этого делать не стоит.
Торг неуместен
Ситуация на «вторичке» не лучше — продавцы держат ценники, резко увеличившиеся в 2020-м, а особенно самонадеянные продолжают их поднимать. По оценке сервиса «Авито Недвижимость» (соответствующий материал есть в распоряжении «Ленты.ру»), в среднем стоимость вторичного жилья в России за первый квартал выросла на 9 процентов, за год к апрелю 2021-го — на 16 процентов, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Как отмечают аналитики, спрос на «вторичку» в начале года несколько снизился (на 9 процентов), но ограниченность предложения пока позволяет ценам расти.
Фото: Роман Пименов / ТАСС
«Многие россияне уже успели воспользоваться льготными ипотечными программами и приобрести жилье на более выгодных условиях еще в прошлом году, к тому же покупательская способность постепенно сокращается из-за отсутствия роста среднего уровня доходов, — поясняют эксперты. — Тем не менее говорить о состоянии равновесия на рынке пока преждевременно. Спрос продолжает превышать уровень предложения, для которого все еще характерна отрицательная динамика».
Рост цен на готовое жилье провоцируют и другие факторы — прежде всего удорожание строящихся квартир. Но на первом месте все равно человеческий фактор, то есть бешеный рост спроса. За год к апрелю в Сочи он, например, увеличился в 1,8 раза, в Новосибирске — в полтора раза, в Екатеринбурге — в 1,4 раза. Более чем на треть вырос интерес к вторичному жилью в Челябинске, Краснодаре и Ростове-на-Дону, выяснили в «Авито».
По данным «Мира квартир», за первый квартал вторичное жилье подорожало в 63 из 70 крупнейших городов России. Наиболее существенно — на 8,5-9,3 процента — выросли цены в Сургуте, Якутске, Ленинградской области, Казани и Твери. Также сильно — на 7-8 процентов — подорожала недвижимость в Воронеже, Кургане, Сочи, Тольятти и Симферополе. Подешевели вторичные «квадраты» в Архангельске, Махачкале, Чите, Ростове-на-Дону, Томске, Грозном и Кирове. «В январе-марте этого года мы наблюдали отголоски потребительского бума 2020 года, — уверены аналитики портала. — На первичном рынке пока продолжает действовать льготная ипотека и растут цены, и «вторичка», как всегда, с некоторым лагом догоняет новостройки».
Московский марафон
В Москве за первый квартал квадратный метр в новостройках подорожал на 4 процента, до 272 тысяч рублей, «вторичка» выросла в цене на 3 процента, до 257,5 тысячи рублей за метр (данные «Мира квартир»). Но есть явные признаки охлаждения столичного рынка жилья, непомерно разгорячившегося в 2020-м. В ЦИАН отмечают, что застройщики, работающие в Московском регионе, почти перестали индексировать цены: по итогам марта 2021-го средняя стоимость квадратного метра нового жилья в регионе увеличилась лишь на 0,7 процента. Для сравнения — в феврале прирост средней стоимости «квадрата» составил 3 процента.
Фото: Павел Кассин / ТАСС
Квартирный ажиотаж осени 2020-го сошел на нет, констатируют эксперты, указывая, что «прирост сделок не мог продолжаться постоянно». Но они же прогнозируют новый всплеск спроса на жилье во втором квартале года — он произойдет из-за ослабления рубля (оно традиционно провоцирует рост числа инвестиционных покупок). «Во-вторых, в России ускорилась годовая инфляция, что также стимулирует потенциальных покупателей фиксировать стоимость недвижимости», — говорится в материалах ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Кроме того, заключать сделки покупателей стимулирует высокая вероятность скорого завершения программы льготной ипотеки в Москве.
Есть и контрмнение: по данным «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», спрос на квартиры в столичных новостройках в марте снизился на 17 процентов по сравнению с уровнем начала года, и «в преддверии отмены льготной ипотеки ждать всплеска интереса к новостройкам не стоит», заявляют эксперты. По их мнению, в городе просто не осталось интересных покупателям проектов строительства жилья. В агентстве не исключают массовых банкротств столичных застройщиков в будущем.
Что касается московской «вторички» — формально она еще дорожает, но пик роста цен был зафиксирован в ноябре-декабре 2020-го, следует из материалов «ИНКОМ-Недвижимость», имеющихся в распоряжении «Ленты.ру». Наиболее заметно тогда увеличилась стоимость квартир в окраинных районах столицы — Ясенево, Переделкино, Северном и Южном Бутово, но к весне 2021-го ценники уже снизились, отмечают риелторы. «Несмотря на это, общий уровень цен на вторичном рынке все так же остается неоправданно высоким», — сетуют они.
По наблюдениям агентов, некоторые продавцы даже на фоне падающего в 2021 году спроса поднимают стоимость своих квартир еще на 5-10 процентов от текущего рыночного уровня — в надежде урвать наивного покупателя в условиях дефицита предложения. Люди отказываются рассматривать объекты с завышенными ценниками, но мяч пока все равно на стороне московских собственников — они отказываются торговаться, более того, зачастую поднимают изначально указанную цену квартиры. Доля сделок с превышением первоначальной стоимости лота увеличилась за последний год с 8 до 23 процентов.
«Цены могут откатиться назад»
Виновных в чрезмерном подорожании жилья в Москве и в России в целом тем временем назвали независимые эксперты. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) опубликовал на своем сайте статью, где в деталях описан процесс роста цен и факторы, его спровоцировавшие. Эксперты убеждены: официально названные причины — удорожание стройматериалов и дефицит строителей — вообще ни при чем. В материале, недвусмысленно озаглавленном «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье», отмечается, что в скачке цен виноваты правительство и Центробанк.
Стоимость жилья резко рванула вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период так называемого коронавирусного кризиса, запуска программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов, указывают в ИРН. «С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», — сетуют аналитики.
Они отмечают, что в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах уровень цен на жилье «давным-давно зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков». Приводится пример: в Москве квадратный метр на рынке новостроек стоит больше 200 тысяч рублей, в то время как его средняя себестоимость равна 85 тысячам, а медианная не дотягивает до 70 тысяч рублей.
«Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет — оно уже произошло, — подчеркивают в ИРН. — Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам. Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны: вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся». Обвала стоимости жилья никто особо и не ждет — десятилетия роста цен на все и вся приучили россиян к мысли, что «дешево и вкусно» не бывает. Но они могут перестать соглашаться на «дорого и невкусно», предлагаемое абсолютным большинством продавцов недвижимости.