почему чем выше этаж тем дороже квартира в новостройке
Чем выше, тем дороже: как меняется стоимость квартир в зависимости от этажа
Квартиры на верхних этажах всегда более востребованы покупателями. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда. Покупатели готовы доплачивать за жилье на последних этажах: не слышно уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху.
Как утверждают эксперты департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость», стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве повышается на 500-1000 руб. с каждым этажом. В компании «НДВ-Недвижимость» подтверждают: с каждым этажом цена возрастает на 0,5%. Таким образом, самая высокая квартира в доме, по сравнению с аналогичным предложением на втором этаже, может стоить на 7,5-10% дороже. При этом в сегменте бизнес-класса разница в цене более ощутима, нежели в массовом сегменте. Отчасти это связано с тем, что застройщики размещают на верхних этажах очень интересные варианты квартир. Этим они подогревают спрос и цены.
Юлиан Гутман
Директор департамента новостроек
«Инком-Недвижимость»
При выборе этажа покупатели как вторичной, так и первичной недвижимости в целом руководствуются, помимо своих финансовых возможностей, еще и личными предпочтениями. Семейные пары с детьми приобретают квартиры от третьего до десятого этажа, пожилые люди предпочитают первые этажи, а молодые бездетные пары и холостяки, особенно представители творческих профессий, с удовольствием поселяются именно на верхних этажах.
Жилье на последних этажах обладает такими преимуществами, как снижение уровня уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху. На верхних этажах новостроек всегда хороший напор воды и горячие отопительные батареи, так как все коммуникации находятся на технических этажах. В новых домах можно не беспокоиться о протечке потолка.
К минусам высотных квартир следует отнести временные неудобства, возникающие в случае поломки лифта, а также, в некоторых случаях, возможный шум от моторов лифта и насосов водоснабжения, расположенных на технических этажах. Именно поэтому следует обращать внимание на то, чтобы квартира была расположена подальше от этих коммуникаций.
Антон Конобеевский
Заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
Чем выше этаж, тем дороже квартира? Мифы и реальность городского строительства
10–15 лет назад практически любое объявление о покупке или обмене квартиры содержало обязательное условие: «Первый и последний этажи не предлагать». И не нужно было объяснять, почему так: все знали, что квартиры на первых этажах люди не покупали из—за опасений быть ограбленными,последний же не нравился из—за высоких рисков протекания крыши и слабого напора воды, особенно в утреннее и вечернее время.
Насколько такое представление актуально сегодня? С этим вопросом мы обратились к нашему постоянному эксперту Илье Кудрявцеву. Предупредив, что нам удалось выяснить, что в столичном жилом масс—маркете, стоимость таких квартир на верхних этажах, благодаря лучшим видам из окна, отсутствию соседей сверху, хорошей инсоляции и меньшему уровню шума,дороже на 3–10 тыс. рублей за 1 м². Жилплощадь же на первых этажах стоит дешевле примерно на 5–7 тыс. рублей за 1 м². А в Вологодской области как?
— Наверное всё же потребительские характеристики квартир на разных этажах отличаются не так сильно, как принято думать. Наша практика показывает, что люди предпочитают этажи со 2 по 5, — видимо существует опасение, что может что-то случиться с лифтами. Но Хотя сейчас их надёжность намного выше, чем раньше.
— А будет ещё выше, когда руководимый «другом Череповца» и бывшим вице-премьером Игорем Шуваловым «ВЭБ.РФ» завершит начатую им консолидацию отрасли по производству лифтов? Появились сообщения, что «ВЭБ.РФ» уже прорабатывает вопрос приобретения у Промсвязьбанка прав требований ко второму по величине в России производителю лифтов — ПАО «Карачаровский механический завод» (КМЗ), а также к ООО «ПКФ «Сиблифт». Крупнейший в стране производитель лифтов — Щербинский лифтостроительный завод —уже контролируется банком.
— Сложно сказать. Но изменения на рынке в части ценообразования, видимо, будут. Сейчас конкуренция достаточно высокая. Два основных игрока — Щербинский лифтостроительный и Карачаровский механический заводы — какое-то время жёстко конкурировали. После того как львиная доля их продукции начала поставляться для нужд капитального ремонта и реконструкции ветхого и аварийного жилья, им этих объёмов стало хватать. Но какая-то конкуренция всё же осталась. Однако, если 90% рынка будет сконцентрировано в одних руках, то о ней можно будет забыть. Редко, когда такая ситуация складывается в пользу потребителя.
— Продукцию какого завода предпочитает «Железобетон-12»?
— У нас нет одного поставщика. Долгое время мы работали с Карачаровским заводом, сейчас чаще — с Щербинским. Всё решает способность производителя работать более гибко и надежно обеспечить поставку. Для строителей это важно.
— Иностранное оборудование существенно дороже отечественного?
— Если мы говорим про лифты китайского производства, то нет. Их проблема в том, что невозможно на месте обеспечить должный уровень сервиса.Обслуживать их здесь скорее всего будет очень непросто: если, к примеру, замена детали потребует остановки лифта на 2 месяца, это на корню убьёт всю конкурентоспособность оборудования. К российским же лифтам на складах есть любая деталь. Что касается цен на европейское оборудование, то в сравнении с отечественным они стоят дороже в 2–2,5 раза. При этом тоже актуален вопрос эксплуатации. Если Москва и Питер с этой проблемой ещё справляются, то для местных организаций это будет большим вызовом.
— Мы немного отклонились от первого вопроса — про этажи, цены и предпочтения покупателей.
— Самые «вкусные» места начинаются со 2 этажа. Это, если в доме нет нежилых помещений. Если есть, тогда предпочтения начинаются с 3 этажа. Но резкого разделения нет. Кому-то нравится 7, 10 этажи. Есть даже целая прослойка людей, которым нужен самый верхний этаж, кто не любит шума, даже звука шагов над головой. Но я бы не стал говорить, что 14 этаж уходит хуже, чем 16-й. Просто люди по-разному принимают решения. Но так или иначе верхние этажи уходят позже, чем нижние.
— Вы это как-то отыгрываете эту ситуацию в своей маркетинговой политике?
— Есть два варианта: назначать разную цену в зависимости от этажа, или делать цену единой для всех квартир, давая большую свободу выбора тем, кто раньше пришёл.
— «Кто раньше встал, того и тапки»?
— Примерно так. Мы чаще практикуем второй вариант. Так нам проще работать с людьми. Разница в цене квартиры в одном доме неизбежно вызывает у покупателя ненужные подозрения. Мы пробовали оба варианта, принципиальной разницы не заметили. Но с людьми проще работать, когда цена одна.
— Следующий вопрос нам навеяла информация о практике работы петербургских застройщиков. Они жалуются на то, что содержащиеся в городских правилах землепользования и застройки нормативы по количеству бесплатных парковочных мест не позволяют продавать машиноместа в паркингах. Компании терпят убытки. Для Череповца характерна такая проблема?
— Рынок предъявляет свои требования. Есть нормативы — количество парковочных мест на квартиру. Их надлежит реализовать. С точки зрения градостроительных регламентов — закрытые парковки или открытые — это одно и то же. Застройщик обязан обеспечить парковочные места. Мы представляем, что земля в Питере дороже, чем в Череповце. Поэтому в Питере стараются экономить, пытаются делать проекты более маржинальными, строят многоуровневые паркинги, чтобы сократить площадь земельного участка. Но если есть паркинг, сразу встает вопрос — кто его будет эксплуатировать? Асфальтовую площадку, например, будет подметать эксплуатирующая компания. Отдельный объект капитального строительства так просто бросить нельзя. Поэтому парковочные места продают. И возникает вопрос: кто купит? Сейчас цена на них в Питере в районе 300-400 тысяч рублей*. Такие деньги зачастую просят и в Череповце. Но парковочные места люди не очень любят. Это, как правило, дополнительное расстояние от подъезда до машины. Люди же стараются припарковаться как можно ближе ко входу. Поэтому спрос на паркинги сдерживает и необходимость дополнительной платы, и то, что туда надо ходить, кроме того, машиноместа — это не гаражи. Из этой территории невозможно сделать закрытое пространство под склад. Но это не означает, что не нужно строить парковочные места вообще. Всё ведь потихоньку меняется. Например, кто-то старается сделать дворы вовсе без парковочных мест. В этом направлении движется Европа, а, значит, и мы.
— В Европе в центры городов отдают под пешеходные зоны, а у нас владельцы ресторанов жалуются, что, если сделать на Советском проспекте Череповца пешеходную зону, состоятельные клиенты не пойдут — негде поставить машину.
— С одной стороны, так. А с другой — у нас полгода грязь, слякоть, холод. И сразу возникают вопросы. Пешеходные улицы — это замечательно, но кто их будет чистить? Мы видим, что Москва в этом направлении движется: всё больше улиц у них становятся уже, с широкими тротуарами, газонами. Они постепенно отнимают по полосе, по две от проезжей части. Да, сталкиваясь с негативом со стороны автомобилистов. Но Москва может себе позволить очень тщательно такие улицы чистить. Бюджет Москвы на 1 жителя — 200 000 рублей. А на череповчанина — примерно в 10 раз меньше. Кроме того, в Москве климат помягче, снега поменьше, а солнца побольше.
* По данным, которые приводит «Деловой Петербург», минимальная цена места в паркингах Санкт-Петербурга начинается от 225 тыс. рублей в эконом классе и от 1 млн 450 тыс. рублей в бизнес—классе.
Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ
Почему на верхних этажах жить удобнее, чем на нижних
При покупке квартиры выбор этажа зачастую играет не меньшую роль, чем, например, место расположения дома. Если не обдумать этот момент заранее, может случиться так, что в дальнейшем вы не раз пожалеете о собственной опрометчивости. Поэтому подойдите к этому вопросу со всей серьезностью: поспрашивайте знакомых, живущих на разных этажах, о преимуществах и недостатках, с которыми они сталкиваются. Поверьте, нет идеального расположения квартиры, минусы найдутся везде. Важно решить, с какими из них вы можете смириться, а с какими — нет.
Выбирая идеальный этаж для проживания, не следует полагаться на сложившиеся в советские времена стереотипы: протечки и плохой напор воды на последних этажах или неприятные запахи и опасное соседство разных вредителей — на первых. Все это остается по-прежнему актуальным лишь для типовых домов старого фонда, ведь в настоящее время застройщики используют для реализации проектов совершенно иные технологии и материалы. К тому же условия высокой конкуренции на рынке недвижимости стимулируют девелоперов работать как можно качественнее.
Преимущества проживания «на земле»
Жизнь на первом этаже не так уж и плоха, вопреки сложившемуся мнению, и имеет немало плюсов. Недвижимость здесь можно купить дешевле до 20%, а при необходимости ее несложно перевести в нежилой фонд. Проблемы с лифтами вас не касаются, доставка крупных товаров без подъема на этаж дешевле, всегда хороший напор воды, а слышимость ниже: стены у основания здания, как правило, толще (исключение — панельные дома). Вы не рискуете затопить соседей, испортив им дорогую отделку, и можете позволить себе (или ребенку) топать, сколько душе угодно — некому будет на вас пожаловаться. Если найдете парковочное место под окном, машина всегда будет под контролем, а в случае пожара сможете легко покинуть здание и еще вещи с собой прихватить в несколько заходов.
Недостатки «приземленной» жизни
Однако в этой бочке меда есть несколько столовых ложек дегтя. Первые этажи — это всегда шум, причем не только с улицы, но и из парадной, которая из-за высокой проходимости зачастую бывает очень грязной. Выхлопы от машин и курящие прохожие вредят вашему здоровью, а из подвала и от мусоропровода в некоторых домах кошмарно пахнет. Кроме того, эти места — магнит для насекомых и грызунов, с которыми мало кто захочет жить по соседству. Уличные баки для мусора иногда стоят прямо под окнами. Квартиры на первых этажах почти всегда без балкона, а в комнаты из-за деревьев попадает мало света, зато легко проникают взгляды любопытных прохожих и комары, которые из-за близости подвала могут жить у вас круглый год. И еще есть риск бессонницы в летнее время, причина которой — посиделки во дворах.
Другие особенности проживания на нижних этажах
Кроме уже перечисленных плюсов и минусов, актуальных для жильцов нижних уровней, нужно учитывать еще некоторые нюансы.
Первые этажи жилых домов частично (а иногда и полностью) занимают коммерческие помещения. Это означает шум от посетителей или машин во время разгрузки товара, а там, где есть продукты, может завестись нежелательная живность. Зато по ночам, когда объекты закрыты, никто не будет нарушать тишину.
Уличные шумы и выхлопные газы не являются минусом в домах, которые расположены в тихих и зеленых локациях вдали от проезжих частей.
На окнах квартир первых этажей, как правило, установлены решетки — это не всегда комфортно с психологической точки зрения. К тому же в случае пожара невозможно выбраться из помещения, если выход через дверь заблокирован.
Есть риск, что при засоре коммуникаций в подвале, сливные воды просочатся в ванны или раковины квартир на нижнем уровне.
Жильцы первых этажей обязаны наравне со всеми собственниками каждый месяц платить за лифт — неважно, что они никогда им не пользуются.
Золотая середина
Наиболее предпочтительными считаются этажи с 3 по 10: они сочетают в себе большую часть плюсов и исключают почти все минусы нижних квартир. Хотя жилье на более высоких уровнях (вплоть до 20 этажа) не менее популярно среди покупателей. Но и здесь есть негативные стороны. Например, требуется больше времени, чтобы выйти из квартиры на улицу, а при отключении электроэнергии придется подниматься по лестнице пешком, чтобы вернуться домой. Чистота воздуха также под вопросом. Считается, что выхлопные газы достигают максимальной концентрации на уровне 3-4 этажей, а смог скапливается на высоте около 45 метров (примерно 15 этаж). С этой точки зрения лучше выбирать жилье как можно выше. Если вы еще не приняли окончательное решение о покупке, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром, чтобы подобрать подходящую квартиру в новостройках Санкт-Петербурга:
Почему люди предпочитают жить на верхних этажах
Три главные причины большой популярности высотных квартир — красивый вид, чистота воздуха и тишина. Это особенно актуально для мегаполисов с очень активным дорожным трафиком. Автомобильные выбросы начинают рассасываться на уровне пятого этажа, а пыль способна подниматься лишь до десятого. Шум оживленной магистрали не будет беспокоить тех, кто живет выше отметки в 50 метров, даже если дорога проходит прямо рядом с домом, а окна остаются распахнутыми. Квартиры на последних этажах и вовсе недосягаемы для уличного шума.
Другой немаловажный нюанс — обилие солнечного света. Чем выше располагается квартира, тем лучше в ней будет естественное освещение, ведь окна не будут загораживать деревья или стоящие поблизости другие здания. Плюс последних этажей в том, что даже в крупных микрорайонах, где корпуса строятся вплотную друг к другу, затенение помещений соседними высокими домами маловероятно. Конечно, многое зависит и от расположения квартиры в жилом комплексе, поэтому при выборе объекта покупки на это также следует обращать особое внимание.
Цена панорамного вида из окна
Стоимость жилья отличается в зависимости от того, на каком этаже оно расположено. Самые нижние квартиры доступнее всего, но чем они выше, тем дороже становятся. Разница в цене между первыми и последними этажами варьируется в диапазоне от 5 до 20%. Этот показатель определяется и другими факторами, такими как класс жилого комплекса, его местоположение, высотность, планировки, внутренняя инфраструктура, видовые характеристики и другие параметры. Самая большая наценка применяется к элитным объектам, где жильцы имеют возможность любоваться из своих квартир достопримечательностями или исторической частью города. Но переплатить хотя бы небольшой процент за панорамный вид придется в любом высотном жилом комплексе.
Легенды о ломающихся лифтах
Многих покупателей недвижимости пугает перспектива подниматься пешком много лестничных пролетов, если вдруг лифт перестал работать. Конечно, это серьезная проблема, особенно если жильцы — люди в почтенном возрасте или родители с малышами в колясках. Однако в многоэтажных новостройках, как правило, предусмотрено по три-четыре лифта, включая грузовые, и очень маловероятно, чтобы все они одновременно сломались. Такое возможно только при отключении электричества в здании. Но в жилых комплексах, заселенных более чем наполовину, такое происходит нечасто и ненадолго. Исключение — серьезные аварии, которые, к счастью, случаются довольно редко.
Распространенные мифы о верхних этажах
Очень часто покупателей высотного жилья пугают рассказами о невозможности эвакуироваться из квартиры в случае пожара или историями о протекающей крыше и испорченной отделке. Основанием первой «страшилки» служит то, что стандартные спасательные лестницы способны дотянуться только до 20 этажа. Это факт, но если бы застройщики не предусмотрели данный нюанс, им бы не позволили сдавать в эксплуатацию дома выше данной отметки. Современные технологии позволяют проектировать пожарные выходы и лестницы так, чтобы туда не проникали дым и огонь, и можно было свободно выбраться с этажа.
Что касается крыши, этот миф уходит корнями в советские времена, когда люди часто сталкивались с такой проблемой. Нынешние дома строятся по куда более продвинутым технологиям из качественных материалов. В подборке ниже можно ознакомиться с актуальными предложениями в высотных жилых комплексах Санкт-Петербурга от проверенных строительных компаний:
Насколько этажность влияет на стоимость квартиры
Любая квартира находит своего клиента, однако варианты на верхних этажах всегда пользуются повышенным спросом. Прежде всего, людей привлекают прекрасные видовые характеристики, в особенности, если окна выходят на лесные массивы или живописные водоемы. Отсюда вытекает ценовая политика застройщиков – квартиры наверху оцениваются дороже, причем разница, по сравнению с нижними этажами, может достигать 10-15%. О том, насколько этажность влияет на стоимость квартиры и какие этажи пользуются популярностью у клиентов, о плюсах и минусах квартир на первых и вторых этажах, рассказали эксперты рынка недвижимости.
К покупателям, которые предпочитают нижние этажи, относятся маломобильные жители, в том числе пенсионеры, люди с ограниченными возможностями здоровья. В случае необходимости они должны без труда спуститься с этажа или подняться на него. Если говорить непосредственно о первых этажах, то там приобретают недвижимость те, кто планирует перевести помещения в категорию нежилых и открыть там, например, магазин, частный детский сад, парикмахерскую или салон красоты. Кроме того, жилье на первых этажах выберут клиенты, для которых важна возможность немного сэкономить на покупке, поскольку застройщики часто предлагают дисконт именно на данную категорию квартир.
Квартиры повыше предпочтут люди, которым важны не только красивый вид из окна, но и меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами, хорошая инсоляция, комфорт, который гарантирует отсутствие соседей сверху: над головой будет тишина и порядок, никто не сможет залить потолок водой и не будет проводить ремонтные работы.
Золотая середина
Разница в цене
Полина Яковлева, в свою очередь, утверждает, что в северной столице многие застройщики предлагают скидки в 15% на квартиры, расположенные на первых и последних этажах жилых комплексов.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также отмечает, что в проектах бизнес – и элитного класса чаще всего на верхних этажах располагаются пентхаусы большой площади с панорамным остеклением, соответственно стоимость жилья здесь выше.
Выбор есть
Подводя итоги, стоит отметить, что, несмотря на вышесказанное, все же в современных жилых комплексах предусматривается комплексная система безопасности, которая включает контроль доступа на территорию, помещения для охраны, домофоны на входных дверях. Часто под первым этажом предусмотрен подвал или цокольный этаж, что поднимает уровень первого этажа, поэтому проникнуть в квартиру через окно становится затруднительно. Да и безопасность квартир и общедомового имущества – это скорее не вопрос архитектуры, это вопрос грамотного управления.
У каждого дома и этажа свои особенности, но, как и везде, существует золотая середина. В высотном комплексе «золотой серединой» (идеальной зоной для проживания) принято считать 6-10 этаж. На этом уровне меньше слышны уличные шумы, много света. Также в случае поломки лифта жильцам не придется испытывать чрезмерные физические нагрузки при подъеме на этаж. Кроме того, нередко у таких квартир хорошие видовые характеристики.
Если говорить о том, насколько высота этажа влияет на здоровье человека, то люди, у которых проблемы с давлением, предпочитают этажи пониже – с 1 по 4 этаж, считая, что в нижних этажах воздуха больше, да и надо быть ближе к земле. Хотя по мнению некоторых ученых, лучше выбирать квартиры с 7 по 11 этаж, так как здесь в окна не попадает первичная пыль, поднимаемая с асфальта, и не залетают частички грязи, которые ветром переносятся в верхние слои воздуха и концентрируются выше 11 этажа. Но это всего лишь одна из точек зрения…
Чем выше класс, тем дороже этаж. Квартиры дорожают в зависимости от этажа
Чем выше класс строящегося дома, тем активнее дорожают квартиры на верхних этажах. Обеспеченные покупатели готовы платить за лучший вид и лишние метры над землей.
Традиционная фраза для объявлений 10–15–летней давности о покупке квартиры: «Первый и последний этажи не предлагать» — сегодня неактуальна.
Остатки не везде сладки. Какие квартиры в новостройках доживают непроданными до готовности объектов
«В те годы отсутствовало понятие закрытой и охраняемой территории, поэтому квартиры на первых этажах люди не покупали из–за опасений быть ограбленными. Последний же не нравился из–за высоких рисков протекания крыши и слабого напора воды, особенно в утреннее и вечернее время. Современные дома и технологии строительства полностью развенчали эти мифы», — уверен Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Главная причина повышенного спроса на квартиры на верхних этажах: видовые характеристики, отсутствие соседей сверху, хорошая инсоляция, меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами. «Если говорить о масс–маркете, то стоимость таких квартир дороже на 3–10 тыс. рублей за 1 м2. Жилплощадь на первых этажах стоит дешевле примерно на 5–7 тыс. рублей за 1 м2. Здесь покупатели в основном пожилые люди», — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН «Адвекс». С ним согласен Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «Жить повыше обычно предпочитают молодые семьи или активные люди до 40 лет. Соседи сверху в их понимании всегда несут риски в виде лишнего шума или коммунальных аварий», — аргументирует он. «Квартира с видом может стоить в среднем на 10–15% дороже, чем аналогичная по планировке, но расположенная на нижних этажах. Если квартира на верхнем этаже не имеет видовых характеристик (такое бывает), то цена ее может быть выше, но незначительно», — согласна Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Элитная высота
Наиболее ярко выражена разница между этажами в премиальном сегменте недвижимости — как правило, локация и видовые характеристики являются основными ценообразующими факторами таких проектов. «Цена квартиры на высоком этаже может быть в несколько раз выше в зависимости от качества вида. В случае, если это панорама воды, лесного массива, залива, открытое пространство или совокупность всех вышеперечисленных факторов, видовые квартиры на верхних этажах могут стоить на 150–170% дороже невидовых вариантов. Разница в цене может выражаться не только в стоимости квадратного метра, но и в качестве планировочных решений», — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Традиционно в привилегированных локациях внутри жилого комплекса девелоперы стараются разместить более крупные квартиры, с дополнительными преимуществами. В ряде случаев добавляются террасы, иногда собственный лифт, меньшее количество квартир на этаже — все это синергетически увеличивает стоимость не только за счет вида, но и за счет других характеристик квартиры. «Квартиры на верхних этажах с видовыми характеристиками в премиальном сегменте преимущественно покупаются для постоянного проживания, в ряде случаев — в качестве представительской квартиры, но в последнее время все чаще для всесезонного, семейного проживания», — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
В то время как невидовые квартиры чаще рассматриваются как инвестиционные квартиры, квартиры на будущее для детей, для родителей, запрос на такую недвижимость менее привередлив.