плюсы и минусы свободной планировки квартиры
Квартиры со свободной планировкой: обзор основных преимуществ и недостатков
Почти до самого конца прошлого столетия все квартиры были стандартными и отличались только количеством комнат. Планировка этого жилья определялась лишь той или иной моделью многоэтажного дома. Скорее всего, именно этим объясняется спрос на услуги по перепланировке, который стремительно взлетел после развала СССР. Всем владельцам стандартных квартир хотелось выразить свою индивидуальность, а также сделать проживание гораздо более удобным, самостоятельно определяя расположение тех или иных помещений.
Застройщики во всей видимости учли эти пожелания, поэтому подавляющее большинство новых домов и жилых комплексов сдается со свободной планировкой квартир. Что это значит? Просто вместо стандартного жилья, вы получаете коробку, состоящую из четырех несущих стен, и самостоятельно определяете, где будут находиться те или иные комнаты. Строители лишь условно обозначают местоположение кухни и санитарного узла, подводя инженерные коммуникации.
Преимущества свободной планировки жилья: никаких ограничений и бюрократической волокиты для перепланировки
Столь вольный подход к строительству нового жилья относится к числу основных его преимуществ. Спорить с этим утверждением довольно сложно, так как отныне каждый владелец квартиры, получивший желанные ключи, может делать с ней, что угодно, не ограничивая полет своей фантазии.
Теперь только от вас зависит, какую площадь вы отведете под кухню, захотите ли сделать совместный или раздельный санузел. Также владелец жилья самостоятельно решает, сколько из выделенных ему квадратных метров отвести под детскую комнату или гостиную, спальню или рабочий кабинет. При этом вам не потребуется долгие недели бегать по высоким бюрократическим кабинетам, чтобы выбить заветное разрешение на проведение перепланировки.
Преимущества от свободной планировки в основном получают те люди, которые мечтают об обустройстве квартиры в полном соответствии со своими желаниями.
Кроме того, выбор в ее пользу будет интересным опытом для всех, кто хотел бы почувствовать себя архитектором или дизайнером интерьера, решить задачку распределения имеющейся в своем распоряжении площади.
Минусы свободной планировки: наличие ограничений и высокая стоимость жилья
Несмотря на все описанные выше преимущества, далеко не все мечтают о приобретении или получении квартиры со свободной планировкой. Причем для этого также имеются вполне логичные причины:
В подавляющем большинстве случаев жилье со свободной планировкой предлагается лишь в жилых комплексах премиум-класса, что предполагает немалую цену. Кроме того, следует учитывать, что даже установка перегородок между помещениями потребует дополнительных вложений, увеличивающих ваши затраты.
Очень часто застройщики, реализующие квартиры со свободной планировкой, открывают полную свободу действий покупателям. Поэтому вы получите не просто коробку, а коробку с черновой отделкой и подведенными трубами систем водо- и газоснабжения. О подключении к электрической сети, а также об отделочных работах придется заботиться самостоятельно. А это – еще более существенное увеличение расходов на материалы, разработку дизайнерского проекта профессионалами и на выполнение всех работ.
Да-да, понятие «свободная планировка» не дает вам такой уж большой свободы, как кажется на первый взгляд. К примеру, объединение комнаты с балконом или лоджией потребует внесения изменений в конструкцию несущих стен, а значит, получения разрешения. Также не получится легко перенести в другое место ванную комнату, туалет или кухню.
К газовым трубам по технике безопасности должен быть свободный доступ, поэтому вам придется оставить газопровод на виду, подстраивая дизайн кухни под его расположение.
Кроме того, после полного завершения строительства стен и перегородок, превращающих коробку от застройщика в полноценное жилье с ремонтом и отделкой, вас будет ждать еще один сюрприз. В подавляющем большинстве случаев оказывается, что количество квадратных метров, за которые вы уплатили свои деньги, существенно уменьшилось. Поэтому необходимо вновь отправляться в БТИ, брать выписку по замерам и обращаться к строительной компании за компенсацией зря потраченных средств. Причем ее получение сегодня не может гарантировать никто.
Что делать: покупать обычную квартиру или жилье со свободной планировкой?
Квартиры со свободной планировкой в эконом-классе не оправдывают себя
Ответ на этот вопрос мы оставляем исключительно в вашей компетенции. Если вы действительно хотите поэкспериментировать, превратить получаемую или приобретаемую квартиру в жилье своей мечты, имеет смысл рискнуть и выбрать вариант со свободной планировкой и получением разрешений на выполнение тех работ, которые требуют изменений в несущие конструкции. Тем более, что об индивидуальных требованиях к будущему жилью можно договориться с застройщиком в самом начале возведения здания.
При отсутствии большого количества средств можно просто выбрать стандартное жилье – такой подход позволит не тратиться на дорогостоящий ремонт, проведение недостающих коммуникаций и материалы для чистовой отделки. Кроме того, можно попробовать новые альтернативные способы сделать свое жилье уникальным. К примеру, выбрать вариант с переносными межкомнатными перегородками.
Квартира-полуфабрикат: плюсы и минусы свободной планировки
Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна — всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях.
Свобода без стен
Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют.
Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают.
На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон.
С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.
Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади.
Фото: photo 5000/Fotolia.com
Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости
Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.
Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до госприёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации. Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё.
На сегодняшний день компании не готовы работать с каждым покупателем, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов.
Плюсы и минусы
Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира-полуфабрикат позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ. Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту.
К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот. Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих,
а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт вразрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое.
Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.
Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей.
Владелец квартиры, перепланировка которой не оформлена в установленном порядке (или сделана с нарушением требований), несёт ответственность в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, он обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы
Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в переустроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот.
Получаем документы
Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.
Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств
Свободное планирование
Так что же покупатель получает вместе с квартирой, в которой предусмотрена свободная планировка? Это пространство, ограниченное несущими стенами. В помещении нет внутренних перегородок, определены только кухня и санузел. Казалось бы, простор и раздолье для будущих жильцов – площадь можно использовать максимально по своему усмотрению, ориентируясь на собственные требования к комфорту и расположению комнат. Собственно, так и позиционируют на рынке свои предложения застройщики.
«Свободная планировка – это всегда неотъемлемый плюс в том случае, если для клиента важно воплотить собственную мечту, фантазию в своем жилище, – пояснил директор по развитию, партнер “М2Маркет” Роман Строилов. – Свободная планировка позволяет легко варьировать такие пространства, как гостиная, кладовая, спальня, гардероб, темная комната. Менять функциональность помещений, приспосабливая их к потребностям семьи. Площади этих помещений могут быть любыми. Фиксированная планировка, конечно, удобна тем, что экономит незначительные средства и время на проведение отделочных работ, однако не позволяет в полной мере реализовать все потребности и задумки клиента».
Далеко не всегда покупатель может с легкостью спроектировать, как будет обустроен его дом. Нужно обратить внимание на некоторые детали в планировке квартиры, в том числе на функциональность помещений и удобное зонирование. Профессионалы не упустят эти важные моменты, но заказ дизайн-проекта – отдельная статья расходов. В среднем стоимость услуг дизайнеров в квартире площадью 50 кв. м начинается от 900 руб. за квадрат.
Приплюсуем затраты на материалы и работы по возведению стен, и приобретение квартиры со свободной планировкой выглядит уже не так радужно, как представлялось изначально.
Планировка и закон
В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.
Важно! Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться со строительным (поэтажным) планом БТИ, на котором схематично изображены все помещения. По требованию клиента этот план представляет либо застройщик, либо управляющая компания.
Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.
Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов. Например, нельзя:
Возводим стены – теряем метры
Но, несмотря на все подобные ограничения в свободных планировках, есть главный плюс – возможность размещения внутренних перегородок по своему вкусу. Владелец квартиры создает собственное пространство, чувствует себя творцом, воплощая мечты об идеальном доме в реальности. И приносит в жертву драгоценные квадратные метры.
Свободная планировка: плюсы и минусы
На сегодняшний день порядка половины квартир в новостройках, которые предлагаются покупателям, отличаются свободной планировкой. Чаще всего данная особенность жилой недвижимости позиционируется застройщиком как главное достоинство квартиры.
Fionna Murray. Room. 2010
И все же, прежде чем сделать окончательный выбор в пользу свободной планировки стоит внимательно изучить все достоинства и недостатки такого жилища.
История появления жилья со свободной планировкой началась в России не так давно — в начале девяностых годов. Именно тогда наиболее состоятельные граждане задумались о покупке квартир «не как у всех», начали переделывать уже имеющиеся у них квадратные метры по своему вкусу, выкупать соседние квартиры на площадке, объединяя их в совершенно новое пространство, и создавать двухуровневые жилища.
Застройщики быстро среагировали на растущий спрос на квартиры со свободной планировкой, и сейчас большая часть жилья бизнес, премиум и элит классов относится к этой категории.
Что же такое свободная планировка
Это жилая площадь, представляющая собой единое жилое пространство. Конечно, в такой квартире уже есть основные наметки — где будет кухня, а где санузел, ведь прокладка коммуникаций осуществляется еще на этапе строительства. А вот на остальной территории стены отсутствуют полностью, и будущий владелец может обустраивать свое жилье, руководствуясь только собственными потребностями и желаниями.
Современные строительные технологии, такие как монолитно-каркасное строительство, позволяют возводить дома, в которых несущими являются только внешние стены здания, так что ограничений, связанных с переносом или полным отсутствием внутренних перегородок нет вовсе.
Плюсы свободной планировки
Главное достоинство квартир со свободной планировкой заключается именно в свободе действий для будущего собственника. Здесь нет необходимости сносить существующие стены, можно выделить довольно большую площадь, например, под детскую комнату, обустроить кухню-столовую, соединенную с гостиной, запланировать наличие кабинета или комнаты для гостей, пусть небольших, но все же вполне комфортных.
Свободная планировка — это отличный способ купить не просто двух, трех или четырехкомнатной квартиру, а уникальная возможность самостоятельно решить — сколько именно комнат будет располагаться на данной площади. Планировка «под себя», учитывающая потребности именно данной семьи, является огромным преимуществом, позволяя сделать проживание более комфортным и приятным. А сам процесс планирования, предварительной разметки — «вот тут будет наша спальня», может принести массу положительных эмоций, даст возможность почувствовать себя настоящим дизайнером и даже архитектором.
Капитон Алексеевич Зеленцов. Гостиная в городском доме. 1820
Безусловно, интерьер такого помещения будет отличаться оригинальностью, и отыскать точно такую же квартиру даже в этом многоквартирном доме просто невозможно.
Минусы свободной планировки
Однако свободная планировка обладает не только достоинствами, но и некоторыми минусами, среди которых нельзя не отметить следующие недостатки:
Во-первых: покупка жилья со свободной планировкой изначально может обойтись на 5-10% дороже, чем покупка квартиры с уже готовой отделкой «под ключ». Как уже было сказано выше, обычно свободная планировка является прерогативой квартир бизнес, элит и премиум классов, то есть изначально стоит несколько выше обычного жилья эконом-класса. Кроме того, обычно застройщики преподносят свободную планировку, как одно из основных достоинств жилья, что дает им возможность еще больше поднять цену.
Во-вторых, свободная планировка — это не только отсутствие стен и межкомнатных перегородок, но и наличие только черновой отделки. Таким образом, покупатель получает в пользование лишь бетонную коробку, в которой зачастую даже не проложена электрическая проводка, а установлен только щиток на лестничной площадке. Конечно, основные коммуникации — отопление, водопровод и канализация уже проведены застройщиком, установлены пластиковые стелопакеты и обычная железная входная дверь, а вот остальные хлопоты по обустройству квартиры ложатся на плечи собственника.
Зинаида Сурова. Комната без стен. 2007
Сколько будет стоить приведение такой квартиры со свободной планировкой в жилой вид? Стоит учитывать, что только разработка подробного дизайнерского проекта может обойтись владельцам жилья в несколько сотен тысяч рублей: в среднем от 5 до 10 тысяч за 1 метр квадратный, стоимость зависит в первую очередь от сложности самого проекта, а также престижности и статуса дизайнерского или архитектурного бюро.
Согласование дизайн-проекта в различных инстанциях и утверждение официальными органами обойдется в сумму от 10 до 25 тысяч рублей.
А ведь это только начало проведения ремонтных работ, затраты на создание виртуального плана будущего интерьера квартиры — воплощение его в жизнь, то есть стоимость непосредственно покупки необходимых материалов, строительных работ и осуществления отделки может в итоге увеличить цену жилья в 1,5-2 раза.
В-третьих, свободная планировка все же подразумевает наличие уже утвержденного плана БТИ, так что владельцев ждет не просто возведение перегородок, но и согласование всех изменений в планировке квартиры с соответствующими организациями. Кроме того, существует ряд ограничений, делающих свободную планировку не такой уж и свободной, в частности:
Как видим, ограничений довольно много. Также стоит помнить и о том, что застройщики могут уже наметить места расположения стен, и если в реальности это будет выглядеть как обычная «дорожка» из кирпичей, то в схему квартиры, утвержденную БТИ эти стены будут занесены, как уже существующие. Так что любое изменение в планировке придется согласовывать и утверждать, что обязательно выльется в дополнительные хлопоты и затраты.
В-четвертых, площадь квартиры со свободной планировкой в итоге может оказаться меньше первоначально заявленной застройщиком. Оплаченные новым владельцем квадратные метры может «съесть» проведение трассировки, то есть осуществление разметки квартиры. При этом акт приема-передачи вопросы несовпадения метража не регулирует, так что, если покупатель жилья не желает платить за несуществующие квадратные метры, ему придется заключать дополнительное соглашение и проводить обмеры, с вызовом специалистов БТИ, делать перерасчет и уже после требовать компенсации.
Альтернатива свободной планировке
Конечно же, решение — приобретать ли квартиру со свободной планировкой или удовольствоваться уже готовым вариантом застройщика, принимает только сам покупатель жилой недвижимости. В любом случае следует помнить, что свободная планировка требует дополнительных, зачастую весьма значительных затрат, так что решаясь именно на такой вариант покупки квартиры, стоит точно рассчитать свои силы и определиться с бюджетом, который будет в дальнейшем потрачен на обустройство жилья.
Свободная планировка, несмотря на все свои достоинства, все же имеет достаточно много минусов. Именно поэтому в последнее время все более популярной становится покупка жилья с так называемой «европейской» планировкой, где уже есть внутренние, легко трансформирующиеся перегородки.
Кроме того, многие покупатели, приобретающие квартиры в недостроенном доме, предпочитают заранее согласовать с застройщиком внутреннее расположение комнат и даже заказывают дизайн-проект будущего жилья. Такой способ покупки позволяет сэкономить время и средства, которые могли бы быть потрачены на согласования с БТИ и составление проекта. Однако стоит помнить, что такой договор с застройщиком может быть составлен лишь на начальной стадии возведения многоквартирного дома, буквально на этапе «рытья котлована». А покупка жилья в недостроенном здании — совершенно отдельная история, включающая возникающие риски и возможность продления сроков введения дома в эксплуатацию.