перепланировка квартиры в панельном доме судебная практика
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
ВС объяснил, когда перепланировку квартиры не удастся узаконить
Увеличение жилплощади в 3 раза не может считаться перепланировкой, такие глобальные изменения в квартире считаются реконструкцией, которая узаконивается по другим правилам, разъяснил Верховный суд РФ. Высшая инстанция отметила, что для официальной регистрации реконструкции мало заручиться поддержкой экспертов о том, что она не угрожает жизни и здоровью граждан. Серьезные квартирные перемены должны быть одобрены всеми соседями — собственниками помещений в доме, где проходит реконструкция, подчеркивает ВС РФ. Он также напоминает, что пристройки к дому могут быть признаны самостроем, и власти вправе потребовать вернуть дом в прежнее состояние.
Суд рассматривал дело жительницы Краснодара, которая просила сохранить ее квартиру в перепланированном состоянии: женщина переустроила комнату в 16,1 квадратных метров так, что площадь помещения выросла до 49,7 квадратных метров.
Администрация муниципального образования Краснодара отказалась узаконить такие перемены и заявительница обратилась за защитой в суд.
Собственница в иске указала, что возведение пристройки не повлияло на несущую способность основного строения, не затрагивает его конструктивные характеристики надёжности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям регламента по пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Эти утверждения она подкрепила двумя техническими заключениями.
У отдела надзорной деятельности Центрального внутригородского округа Краснодара ГУ МЧС России претензий к перепланировке также не возникло, он посчитал, что ремонт не противоречит требованиям норм и правил в области пожарной безопасности.
Октябрьский суд Краснодара позицию владелицы квартиры поддержал, а апелляция оставила решение без изменения.
Тогда администрация города, которая считает, что жительница не сделала перепланировку квартиры, а возвела самострой, обратилась в Верховный суд РФ.
Перепланировка, реконструкция или самострой
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, ссылаясь на часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а апелляционная инстанция согласилась с этими выводами, указал ВС РФ.
Однако он считает, что краснодарские суды неправильно применили нормы материального права и не приняли во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, что привело к вынесению незаконного решения.
Статья 26 Кодекса регламентирует, что переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В определении отмечается, что перепланировку и переустройство квартир следует отличать от реконструкции, которая представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства или его частей — высоты, количества этажей, площади, объема, а также надстройка, перестройка, расширение жилища или замена и восстановление несущих строительных конструкций (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса).
При этом в кодексе закреплено требование о проведении реконструкции жилья на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Определение самовольной постройки содержится в статье 222 Гражданского кодекса, которая относит к самострою здание, сооружение или другое строение на непредназначенном для этого земельном участке и без получения разрешений на это или возведение постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности: оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, напоминает ВС РФ.
В то же время закон позволяет признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке при одновременном соблюдении следующих условий:
— если «самовольный строитель» имеет права на земельный участок, на котором он воздвиг здание;
— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В рассматриваемом ВС РФ деле жительница Краснодара без получения соответствующих разрешений возвела пристройку к принадлежащей ей комнате, которая изменила не только параметры принадлежащего ей помещения, но и всего объекта капитального строительства — одноэтажного многоквартирного дома.
Местный суд в решении сослался на согласие жителей соседней квартиры на жилищные перемены и их заверения, что к истице они претензий не имеют.
«Однако суд не принял во внимание, что в силу статьи 40 Жилищного кодекса на реконструкцию помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, что истцом выполнено не было», — отмечает ВС РФ.
Высшая инстанция также подчеркивает, что по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса о квалификации произведённых истцом работ — перепланировка, реконструкция, самовольная постройка — в результате которых изменилась площадь квартиры, а также размер общего имущества в виде ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома.
Однако, указывает ВС РФ, ни первая, ни апелляционная инстанция этого не сделали, а удовлетворение иска судом со ссылкой на положения статьи 29 Жилищного кодекса не может быть признано законным.
В связи с этим, суд отменил решения и Октябрьского суда Краснодара, и Краснодарского краевого суда, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции указав, что на повторном процессе суд должен учесть позицию ВС РФ.
Экспертиза не против перепланировки, но ее все равно не дают узаконить
Женщина купила квартиру в Краснодаре площадью почти 160 квадратных метров и сделала там перепланировку. Перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы. Разрешения на это она не получала, но потом решила все узаконить. Пошла в администрацию, но получила отказ.
Отказ пришлось оспаривать в суде. К делу подключились разные ведомства и эксперты: все дали заключения, что перепланировка ничего не нарушает, никому не мешает и сделана по закону. Вроде бы ничего не мешало ее узаконить, даже суды были не против. Но администрация не сдалась и дошла до Верховного суда. Он-то и добавил хозяйке квартиры проблем: дорогой ремонт теперь может выйти ей боком, несмотря на положительное заключение всех экспертиз. ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ. ВСЕХ.
Камень преткновения — конфигурация «мокрых зон». У женщины получилось так, что «мокрая зона» ее квартиры оказалась над жилыми зонами соседей снизу. К этому придралась администрация, а все мероприятие потерпело крах.
Какие аргументы были у женщины в свою пользу?
Она сделала перепланировку самовольно, то есть без разрешения. Потом решила привести в порядок документы и сама пришла в администрацию: разрешите сохранить изменения в квартире и оформите их законность.
У женщины были заключения экспертиз:
Всего проводилось пять экспертиз, и все в пользу собственницы квартиры.
Почему администрация была против?
Хозяйка квартиры переделала санузел и кухню. По данным администрации, ванная получилась над жилыми комнатами соседей. Кухня тоже. Но по правилам так быть не должно. Поэтому чиновники стояли на своем и сохранять квартиру в переделанном состоянии не разрешали, даже несмотря на заключения экспертиз и согласие надзорных органов.
Что сказали суды?
Перепланировку сделали, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия, но самовольно. Нужна экспертиза, чтобы разобраться, можно ли ее сохранить.
Эксперты из разных ведомств в один голос говорят, что нарушений нет, требования соблюдаются. Фактически перепланировка в квартире сделана по закону и никому не мешает. Нет причин запрещать женщине все узаконить. Администрация не права, женщина права.
Перепланировку, переустройство и переоборудование нужно согласовывать с органами власти. Если заниматься этим самовольно, администрация имеет право потребовать вернуть все как было.
Но если перепланировка никому не угрожает и сделана по правилам, можно ее узаконить, а все изменения сохранить. Для этого должны соблюдаться все нормы.
Есть несколько заключений экспертиз, что с нормами все в порядке. Но это не так. По санпину санузел в отдельно взятой квартире не может находиться над жилой комнатой или кухней соседей снизу. А кухня не может находиться над жилой комнатой.
Администрация говорит, что из-за увеличения санузла и кухни теперь их часть находится над жилыми комнатами соседей с третьего этажа. Но ни одна экспертиза этого не проверила, а суды тоже не разобрались. Если санузел с кухней и правда оказались над жилыми комнатами, перепланировка нарушает требования санпина и узаконить ее нельзя.
Итог. Решения судов в пользу хозяйки квартиры признали незаконными и отменили. Дело будут пересматривать. Все решит расположение санузла и кухни. Нужно проверить, как там у соседей. Новое решение суд первой инстанции еще не вынес.
Зачем нужно было вообще идти в администрацию? Сделала ремонт и жила бы себе
Квартиру без узаконенной перепланировки сложнее продать, в любой момент могут возникнуть претензии от администрации: оштрафуют, заставят переделать или вообще выставят жилье на торги.
Какое дело администрации до чужой перепланировки? Жалко, что ли, узаконить?
Если без разрешения снести стену, она может оказаться несущей, и обрушится целый подъезд. Если санузел или кухня будут над жилой комнатой, у соседей возникнут проблемы со звукоизоляцией или их зальет. Когда начнут искать виноватых, выяснится, что администрация согласовала незаконную перепланировку и теперь сама же во всем виновата. Никто из чиновников не захочет поплатиться должностью или сесть в тюрьму ради того, чтобы у кого-то из жильцов кухня стала чуть больше, а на балконе появился теплый пол.
Что будет, если решение вынесут в пользу администрации?
Администрация уже отказалась узаконить перепланировку. Если суд встанет на сторону чиновников, а отказ признают законным — женщина не получит документы, что с ее квартирой все в порядке. А так как администрация уже в курсе перепланировки, то будет требовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не выполнить эти условия, жилье могут выставить на торги, за счет денег от продажи все переделают, а разницу вернут. Если, конечно, после такой переделки деньги вообще останутся.
Как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон?
Перепланировку лучше делать заранее, по утвержденному плану и с разрешением. У нас есть пошаговая инструкция для тех, кто не хочет потом судиться и переделывать. Если решили сначала сделать, а потом оформлять, проконсультируйтесь с экспертами. Без специальных знаний нельзя отличить перепланировку от переустройства и переоборудования. Можно снести что-нибудь не то и навредить не властям, не государству, а своей семье.
Если перепланировку уже сделали, есть два способа ее узаконить.
Судебный. Если в ведомстве отказали, подавайте иск, чтобы признать решение об отказе незаконным. Суд может назначить экспертизу.
При покупке квартиры проверьте, есть ли там перепланировка и согласована ли она. Даже если ее сделали не вы, спросят с вас и будете отвечать.
Права администрация. Они должны соблюдать требования, а тут есть нарушения с кухней и санузлом.
Надо было не согласовывать и просто жить в квартире. Все так делают, и ничего.
Права хозяйка квартиры. Экспертиза на ее стороне, а что еще нужно?
Этот кейс говорит не столько о мнении Верховного суда, сколько о низком качестве разбора дел нижестоящими инстанциями.
Чтобы знать, что по нормам нельзя переносить мокрые зоны над/под жилые помещения соседей, вообще не надо быть экспертом, погуглить уже достаточно.
Администрация молодцы! Наверное.
извините, но вы противоречите сами себе! Это очень грубое нарушение, все знают, что мокрые зоны переносить нельзя! ВСЕ, как это все дали положительное заключение? Это ерунда, никто не согласует перенос мокрых зон. Либо Вас обманули, либо Вы плохо проверили инфу..
Aleksey, это реальные судебные дела. Ссылки на них есть по тексту. Это не моя личная история. Выводы всех экспертиз четко описаны в решениях. Там все высказались «за», включая МЧС и СЭС. Именно потому, что решения первых инстанций удивительные и странные, мы о ней и рассказали. Чтобы читатели не уповали на экспертизу и тщательнее готовились к перепланировке, осознавая последствия и расходы.
там есть исключение, мокрую зону можно расширить только на такие пространства, где коридор.. и нет ограничений, если первый этаж или второй уровень двухэтажной квартиры.
Aleksey, Об этом тоже подробно написано в нашей большой статье про перепланировку. Сссылка тоже стоит. Но выводы экспертиз реальные, они есть и вот такой результат. Посмотрим, чем в итоге все закончится при пересмотре.
Прецедент очень не хороший. Получилось, что мнение администрации важнее чем заключение экспертизы. Администрация должна была либо оспорить экспертизу и доказать, что она не верна, либо решение экспертизы должно было остаться в силе. Сейчас получается суд одобрил волюнтаристское решение администрации, потому что доказательств того, что был перенос мокрой зоны над жилым помещением у администрации нет, нет экспертного заключения, что перенос был, а заключение экспертов подтвердивших отсутствие нарушений не оспорено. Если бы заключение экспертов было оспорено, то тогда можно было бы взыскивать с них ущерб, за некорректную экспертизу. А так получается, что администрация вольна принимать любые решения и не учитывать экспертизы. А это нарушает права граждан и ставит их в неравные условия в спорах с администрацией. Может быть в статье было что-то упущено и экспертиза была аннулирована и администрация предоставила какие-то неоспоримые доказательства. Из текста не понятно в действительности ли был перенос мокрой зоны над жилым помещением или это придумала администрация и ничего такого нет. В общем не понятно кто врет экспертиза или администрация.
Посмотрите еще раз п 3.8 санпин. Там речь только о ванне и туалете, кухни там нет. Санпин не запрещает переносить кухню под жилым помещением. Только надо не забыть гидроизоляцию сделать. Так что женщине только туалет с ванной надо перенести, чтобы узаконить.
