переоборудование системы отопления в квартире многоквартирного дома
Когда переоборудование системы отопления в квартире требует согласия других собственников
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции напомнил собственникам квартир, что при самовольном переоборудовании системы отопления их могут заставить вернуть все в первоначальное состояние.
ТСН «Наш Дом» из Волгограда проверило в своем доме состояние системы отопления. В результате осмотра одной из квартир ТСН обнаружила нарушение: собственник заменил стояки труб с металлических на полипропиленовые, а на перемычках стояков установил запорную арматуру. Так как движение теплоносителя было затруднено, такие действия нарушали права остальных собственников на качественное отопления.
Товарищество обратилось в суд
ТСН просило обязать собственника квартиры демонтировать запорную арматуру и заменить стояки отопления согласно ГОСТу 3262 – 75.
Ответчик возражал против заявленных требований:
Первая инстанция отказала товариществу, но вышестоящие суды обязали собственника устранить нарушения
Дзержинский районный суд отказал истцу. Он указал на отсутствие доказательств, что изменения системы отопления противоречат техническому проекту МКД. Собственник квартиры не нарушил права и интересы других жителей дома, как и положения нормативных правовых актов.
Судебная коллегия апелляционной инстанции приняла новое решение и обязала собственника привести систему теплоснабжения в первоначальное состояние.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения (Определение по делу № 88 – 8543/2020):
«отменяя решение первой инстанции, судебная коллегия обоснованно исходила из положений Жилищного кодекса РФ, что изменение системы отопления в квартире (как изменение характеристик общего имущества собственников помещений МКД) возможно только при наличии согласия всех собственников, которое не было получено»:
За перенос батареи грозят судом
В силу пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятых решений (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа власти о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
В связи с этим в сложившейся ситуации возможно только два варианта развития событий: либо система отопления в вашей квартире должна быть приведена в первоначальное состояние, либо должно быть согласовано произведенное переустройство в установленном законом порядке.
При этом не имеет значения, когда будут выданы предписания остальным гражданам, произведшим аналогичное переустройство. Прямой связи между данными событиями нет.
Обращаем ваше внимание, что если приведение системы в первоначальное состояние будет производиться управляющей компанией, то стоимость данных работ правомерно может быть выставлена вам к оплате, поскольку их выполнение за счет средств, предназначенных на содержание общего имущества, будет носить нецелевой характер.
Безусловно, подобные предписания УК зачастую игнорируются со ссылкой на отсутствие полномочий. Однако не стоит забывать о ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, предусматривающей, что если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование при условии непринятия иным судом решения о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Изменение в системе отопления в квартире многоквартирного дома
Вопрос :
Какими документами регулируется вопрос запрета жителям квартир многоквартирных домов устанавливать на общедомовых стояках и радиаторах систем отопления запорную арматуру, перемычки, вентиля?
Ответ :
Проведение работ в многоквартирном доме по установке на общедомовых стояках и радиаторах систем отопления запорную арматуру, перемычки, вентиля относится к переустройству жилого помещения.
Переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Система отопления представляет собой единую инженерную систему, работоспособность которой зависит от всех отопительных приборов, включая и приборы, которые установлены в квартирах.
Система отопления это общедомовое имущество многоквартирного дома.
Система отопления дома рассчитана на определенную отапливаемую площадь, которая в проекте заложена, от этого зависит количество теплоносителя, подаваемого в дом, а значит и температура в каждой квартире.
Проведение изменений на системе отопления требует согласование и внесение изменения в проект, а так же согласия всех собственников многоквартирного дома.
Без утвержденных и согласованных проектов на переустройство в квартире собственник не может проводить работы, в противном случае Вы вправе подать на него в суд.
Собственник, допустивший самовольное переустройство принадлежащего ему жилого помещения, может быть привлечен к административной ответственности органом Государственной жилищной инспекции.
Согласно ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех его участников.
Применительно к общему имуществу многоквартирного дома такое соглашение реализуется путем принятия решения общего собрания собственников помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).
В силу п. 6 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Таким образом, изменив внутридомовую и внутриквартирную систему отопления и обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, собственник изменил параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществил влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома и подачу тепла в квартиры.
Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 КоАП РФ, рассматривает орган, осуществляющий государственный контроль, за использованием и сохранностью жилищного фонда, согласно п. 1 ст. 23.55 КоАП РФ.
Таким органом является Государственная жилищная инспекция, на основании п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре».
Согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренныхст. 7.21 КоАП РФ вправе органы, осуществляющие государственный контроль, за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Таким образом, собственник, допустивший самовольное переустройство принадлежащего ему жилого помещения, может быть привлечен к административной ответственности органом Государственной жилищной инспекции.
Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения обязан представить в орган, осуществляющий согласование :
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение.
Является ли замена радиаторов самовольным переустройством квартиры
Замена или перенос инженерных сетей, требующие изменений в техпаспорте помещения/дома, являются переустройством. Если это делается без разрешительных документов, то переустройство самовольное. Разбираемся, является ли замена/перенос радиаторов отопления в квартире самовольным переустройством помещения в МКД.
Переустройство инженерных система МКД без разрешительных документов считается самовольным
В случае отсутствия разрешительных документов переустройство считается самовольным. За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Для физических лиц штраф составляет до 2500 рублей. Кроме того, в определённых случаях, согласно ч. 6. ст. 29 ЖК РФ, суд может обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов.
При этом не каждое изменение инженерных систем подпадает под понятие переустройство, ведь элементы внутридомовых инженерных систем МКД могут находиться как вне квартиры, так и внутри неё. Если речь идёт о вмешательстве в работу общедомовых систем, то, помимо согласования с администрацией, требуется ещё и согласие остальных собственников. В противном случае виновник будет наказан, а суд обяжет его привести ВДИС в первоначальное состояние.
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольным является переустройство, проведённое при отсутствии разрешения администрации, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ. Согласно п. 12 Правил № 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества. При этом Правила № 491 не содержат каких-либо запретов на самовольный демонтаж внутриквартирных элементов инженерных систем.
Для демонтажа или замены радиаторов НПА не предусмотрено согласование или разработка проекта
Это вытекает и из содержания формы заявления о даче согласия на переоборудование или перепланировку жилых помещений, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, согласно которому для переоборудования помещений требуется разработка проекта, его согласование с определёнными службами.
Законодательством не предусмотрено получение какого-либо согласия для демонтажа и замены элементов инженерных систем, за исключением согласия управляющей организации или поставщиков тепловой энергии, которое требуется в период отопления для присоединения к сети. Не требуется для демонтажа и замены радиаторов и разработка какого-либо проекта.
Отсюда следует, что демонтаж элементов отопительной системы не относится к переоборудованию или перепланировке, поскольку, согласно приведённым выше нормативным актам, переоборудование и перепланировка не включает в себя демонтаж и замену отопительных радиаторов.
Изменения во внутриквартирных сетях не должны нарушать права и интересы граждан
Изменения, внесённые собственником помещений в инженерные сети внутри квартиры, могут быть сохранены только в случае, если они не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.
В частности, законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств.
Более того, при замене каких-либо элементов инженерной системы следует позаботиться об идентичности вновь установленного оборудования по своим техническим параметрам. К примеру, если будут установлены трубопроводы меньшего диаметра, это может привести к нарушению циркуляции ресурса по системе, что может негативно отразиться на работе сетей в других квартирах.
При таких обстоятельствах есть большая вероятность, что суд также обяжет собственника привести систему в соответствующий проекту вид. Подобная практика сложилась как в Арбитражных судах, например, дело № А59-4317/2013, так в судах общей юрисдикции, например, решение Ленинского районного суда Владимира от 10.06.2019 по делу № 2-2866/2018 и решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 29.01.2019 по делу № 2-2842/2018.
Запомнить
По результатам анализа положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики, можно сделать вывод о том, что в целом замена внутриквартирных инженерных систем переустройством не является и предварительного согласования с ГЖИ не требует.
Однако если в результате таких изменений, нарушается работа всей системы в целом, то у УО появляется возможность через суд понудить собственников устранить эти нарушения. При этом практика показывает, что в таких делах управляющей организации часто не удаётся доказать тот факт, что вмешательство в работу систем повлекло негативные последствия для остальных собственников.
Если уж такой спор назревает, то для начала необходимо обязательно провести экспертизу и понять, насколько изменения влияют на внутридомовую систему в целом и к каким неблагоприятным последствиям могут привести. Формально, даже если собственник без ведома УО переустроит всё внутриквартирное оборудование, но при этом на руках у него будет заключение эксперта, что от этого переустройства никто не пострадает, суд встанет на сторону собственника.
Нужно ли согласовывать демонтаж батарей в квартире с РСО — новое решение суда
Экономия на платежах за жилищно-коммунальные услуги является одним из важнейших вопросов для россиян. Как правило, наибольшую часть в платежах составляет сумма за отопление.
Поэтому многие граждане ищут возможность уменьшить именно эту составляющую. Причем иногда весьма экзотичными способами — демонтируя установленные батареи и устанавливая вместо них электрические обогреватели.
👉 Батареи в квартире это ОДИ или частная собственность жильца
Но для начала необходимо рассмотреть вопрос, входят ли квартирные батареи в общедомовое имущество (ОДИ)?
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства №491 от 13.08.2006 г. устанавливают, что внутридомовая система отопления, состоящая «из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях» является общедомовым имуществом (пункт 6 Правил).
Однако Правила не дают четкой границы, что является собственностью граждан в квартире, а что является общей собственностью многоквартирного дома.
Например, применительно к воде, Правила четко оговаривают, что общими являются стояки и ответвления от них до кранов и вентилей, через которые вода попадает в квартиры к жильцам (пункт 5 Правил).
Другими словами, все что после кранов является собственностью жильцов. А вот применительно к отоплению таких четких формулировок нет. Поэтому получается, что поскольку квартирные батареи устанавливаются на стояках, то они относятся к общему имуществу.
Исходя из этого получается следующее: если батареи в квартире являются общим имуществом, то их замена должна осуществляться за счет платы за содержание и ремонт общего имущества.
С другой стороны, если придерживаться той точки зрения, что общим имуществом являются только стояки отопления, то батареи и разводка отопления по квартире, принадлежит собственнику.
Для правильного понимания этого вопроса нужно воспользоваться Решением Верховного Суда (ВС) № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 г., Определением ВС № КАС09-547 от 24.11.2009 г. и Постановлением ВС № 91-АД16-1 от 06.06.2016 г.
Данные документы определяют следующую позицию Верховного Суда: батареи отопления, находящиеся внутри квартиры и не имеющие отключающих устройств от стояков, относятся к общему имуществу. В этом случае ремонт и замена радиатора должна производиться управляющей компанией за счет платы за содержание ОДИ.
Если же радиаторы, расположенные в квартире, имеют отключающие устройства от стояков, то они не включаются в состав ОДИ. В этом случае ремонт и замена батарей производится за счет собственника квартиры.
📝 Причины возникновения споров и разногласий при демонтаже батарей
Исходя из уже сказанного можно сделать следующие выводы — при демонтаже батарей или переходе на другие виды энергии для отопления (например, электричество) в отдельно взятой квартире возникает следующее:
👉 Нарушение общего теплового режима многоквартирного дома. Режим отопления и вентиляции рассчитывается проектом для каждого конкретного МКД для определенной системы отопления. Как правило, в МКД предусматривается подключение к централизованным сетям теплоснабжения. Однако есть проекты с автономными общедомовыми системами отопления за счет оборудования, входящего в состав общего имущества МКД.
Отключение батарей в отдельно взятой квартире не предусмотрено проектом. Единственный вариант — получить разрешение на переустройство системы отопления в установленном порядке. И после проведения соответствующих изысканий произвести все работы с сохранением проектных значений по отоплению.
👉 Неправомерное пользование тепловой энергией. Это происходит за счет теплоотдачи из других квартир. Фактически собственник квартиры, в которой штатно не работают батареи, отапливается за счет других жильцов. В том числе и за счет тепла от проходящих через квартиру стояков отопления.
В связи с этим интересно Постановление №16-П Конституционного Суда (КС) от 27.04.2021 г. В постановлении КС, ссылаясь на закон №384-ФЗ от 30.12.2009 г. («Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), устанавливает, что отопление помещений дома производится не только за счет установленных батарей, но и за счет теплопередачи нагретых конструкций — стен, плит перекрытий и т. п. Другими словами, места общего пользования (подъезды) будут обогреваться за счет теплопередачи через стены квартир, даже если в подъездах нет батарей.
Физически работает и обратный принцип: если в одной из квартир отключить все батареи, то она будет отапливаться за счет теплопередачи от стен смежных помещений — квартир и подъезда.
Все это подразумевает, что система отопления в МКД, включая квартирные батареи, является общедомовым имуществом, поскольку обеспечивает единый тепловой режим всего дома.
👉 Необходимость получения согласия других собственников. Это спорный вопрос. Однако если исходить из того, что вся система отопления (включая квартирные радиаторы) является общедомовым имуществом, то получать разрешение на любое изменение системы отопления в квартире необходимо. Если же в квартире установлены перекрывающие краны, то радиаторы не относятся к ОДИ и никаких согласований и разрешений не требуется.
⚖️ Судебная практика
Интересен случай, когда одна из собственниц, получив разрешение от администрации города, демонтировала батареи в своей квартире. Вместо снятых владелица установила электрические радиаторы. Естественно, что стояки отопления, проходящие через ее квартиру, остались.
Однако теплоснабжающая организация посчитала, что решение администрации города незаконно. Поэтому обратилась в суд с иском об отмене разрешения на демонтаж. В качестве аргументов теплоснабжающая организация как раз и предъявила в суд ранее рассмотренные нами утверждения. А именно:
Для примера, проектная мощность стандартной советской «хрущевки» в среднем составляет 2-4 кВт. А один электрический радиатор может иметь мощность от 1,2 кВт. При наличии 3-4 таких радиаторов общая мощность электроотопления может дойти до 5 кВт. А это — фактически дополнительная нагрузка как для целой квартиры, так и для МКД. И это не считая уже выделенной на квартиру мощности для освещения и прочих потребителей.
Однако суды, начиная от первой инстанции, и заканчивая Верховным Судом отклонили иск, признав выданное администрацией разрешение на переустройство системы отопления законным.
Суды, в частности, обратили внимание на то, что в соответствии с частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса для получения разрешения на переустройство (перепланировку) квартиры протокол общего собрания собственников МКД не требуется. При этом внутриквартирные батареи суды отнесли к частному имуществу собственника квартиры.
Далее суды обратили внимание и на то, что разрешение администрации было дано, поскольку собственник квартиры предоставил проект переустройства, выполненный в соответствии с требованиями законодательства. А заявленные требования по согласованию проекта с энергонадзором и теплоснабжающей организациями не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях.
Суды отметили и то, что теплосети не смогли доказать теплопотребление переустроенной квартиры от стояков отопления, межквартирных перегородок или перекрытий. А поскольку в многоквартирном доме имеется общедомовой теплосчетчик, учитывающий всю израсходованную теплоэнергию, то теплоснабжающая организация получает плату за всё поставленное в дом тепло.
Также отсутствовала информация о том, что из-за переустройства отопления в других квартирах стало холодно, и что демонтаж батарей не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в другие помещения.
С кем все-таки нужно провести согласование по демонтажу
Таким образом, демонтаж батарей и замена их на электрические радиаторы возможна. Однако для этого в обязательном порядке необходимо разработать проект, представить его в администрацию и получить разрешение на переустройство.
От других собственников никаких разрешений получать не нужно, поскольку установленные внутри квартиры батареи не относятся к общедомовому имуществу. Не нужно также и согласовывать демонтаж батарей с энергонадзором и теплосетями.