нотариальное согласие на залог квартиры при рефинансировании
Развожусь с мужем и хочу перевести кредит и квартиру на себя, но банк против
Мы с мужем разводимся. У нас есть однокомнатная квартира, которую мы купили в ипотеку и оформили в совместную собственность. Первоначальный взнос вносили в долях: я — 70%, а муж — 30%. Но нигде это не фиксировали. Брачного контракта у нас тоже нет.
Договорились, что квартиру я перерегистрирую на себя, как и ипотеку. То есть в итоге буду выплачивать кредит сама. Мужу за часть квартиры отдам компенсацию наличными. Одна беда: ипотека взята на нас двоих, и, чтобы все провернуть, нужно согласие банка на исключение мужа из состава заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Можно ли сделать это без согласия банка? Какие у нас есть варианты?
Анастасия, можно попробовать перевести ипотеку и квартиру на себя и без согласия банка. Но не все так однозначно. Судебная практика содержит противоположные решения, хотя решений в пользу заемщиков, на первый взгляд, больше.
В ответе я сразу расскажу читателям, как избежать подобных проблем в будущем, а также разберу, что можно сделать вам.
Как можно было избежать подобных проблем
Жаль, что вы не заключили брачный договор, когда покупали эту квартиру. Тем более если вкладывались в нее в таких неравных долях. К сожалению, в России институт брачных договоров не сыскал особого уважения. И предложение его заключить воспринимается скорее как недоверие к супругу и личное оскорбление, а не как запасной план на случай, если что-то пойдет не так.
Конечно, нельзя сказать, что брачный договор — это панацея. Если вы заключили его до того, как купили квартиру, банку он может и не понравиться. Например, если по брачному договору все достается супруге, а с точки зрения банка она неблагонадежный заемщик. Кроме того, такой договор могут признать недействительным, если нарушаются права второго супруга. В этом случае банк не выдаст кредит или попросит внести изменения в брачный договор.
Брачный договор важен прежде всего вам, а не банку. Не у всех, как у вас, получается найти согласие с супругом и честно определить, кто сколько вложил и кто что получит при разводе. Когда в семье совет да любовь, в перспективе все выглядит прекрасно и можно даже на словах договориться, кому и что достанется. Однако когда дело доходит до развода, договоренности быстро забываются. И тут начинаются проблемы.
Вы вложили в квартиру деньги в пропорции 30 на 70, и супруг признает ваш вклад и просит только свою долю. А мог бы просить половину, так как документально вы свои вклады в общую квартиру никак не зафиксировали. И закон был бы, скорее всего, на его стороне.
О брачном договоре в законах довольно мало статей. Да, такой договор может изменять режим собственности супругов, а также устанавливать перечень имущества, которое будет передано каждому из них в случае, если они разведутся. И список вопросов, которые можно оговорить в брачном договоре, не ограничен. Однако нельзя заранее точно сказать, как суд воспримет то или иное условие: сочтет он его законным или выходящим за пределы того, что можно урегулировать брачным договором. Тем не менее наличие брачного договора со схемой раздела имущества лучше, чем его отсутствие, в случае развода.
Как разделить ипотеку без согласия банка
Если банк не желает идти навстречу, вы, конечно, можете ходить туда каждую неделю и настолько замучить специалистов банка, что они дадут согласие на изменение состава заемщиков по кредиту. Именно так и поступила героиня нашей статьи про раздел ипотеки.
Но если супруги смогли договориться между собой, то выделить всю квартиру в собственность одного из них и возложить на него обязанность платить кредит можно попробовать и без согласия банка. Это делается через судебное решение.
Для этого вы должны обратиться с иском к супругу и потребовать:
Банк в таком иске будет привлечен как третье лицо — залогодержатель. Весь смысл в том, что раз у вас с супругом отсутствует спор как таковой и вам нужно только подтвердить ваши договоренности, то супруг иск признает. А у суда не будет оснований в нем отказать. При этом права банка не нарушаются.
Логика такая: по закону в состав имущества, которое будут делить, включается общее имущество супругов, которое на время, когда рассматривается дело, есть у них либо у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, которые возникли в интересах семьи.
Общие долги супругов — это обязательства, которые возникли по инициативе супругов в интересах всей семьи, или обязательства одного из супругов, по которым все полученное было использовано им на нужды семьи. Например, муж взял кредит на себя, чтобы купить для семьи квартиру или построить общий дом.
Но общими такие долги являются только с точки зрения внутренних отношений между супругами. Даже если они перераспределят долг между собой в результате раздела имущества при разводе, долговые обязанности перед третьими лицами — в данном случае банком — у них не изменятся. Как был муж заемщиком по кредиту, так для банка и останется, даже если при разделе имущества указано, что долг должна выплачивать жена.
И то, что у супругов есть долг, — не основание отказывать, если они хотят определить доли в праве общей собственности. Потому что даже после того, как супруги разделят имущество, они все равно должны будут отвечать по совместным долгам.
Можно ли перераспределить доли без согласия банка
Теперь о залоге. С одной стороны, предметом залога — квартирой — нельзя распоряжаться без согласия банка, то есть нельзя ее продавать, дарить, обменивать, закладывать и вносить в качестве взноса в уставной капитал юридического лица или паевого фонда.
Однако в вашем случае перераспределение долей между супругами — это не распоряжение, которое оговорено в статьях закона. И если банк подаст иск в суд, чтобы признать вашу сделку недействительной как совершенную без его согласия, то у него ничего не выйдет. Потому что перечень оснований для признания сделок недействительными есть в статье 235 гражданского кодекса.
Раздел имущества, которое находится в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится. Когда делят квартиру в залоге, права банка как залогодержателя не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но только с другим составом должников.
Такие выводы содержит, например, решение районного суда Томска. Там женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору. Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и постановил прекратить право собственности мужа, признать за женщиной право на всю квартиру и возложить на нее обязанности по кредитному договору. Аналогичное решение принял суд и в Новосибирске.
Стоит отметить, что мне встречались и обратные решения суда, где суд отказывался перевести квартиру в таких исках без согласия банка.
Например, так сделал районный суд в Амурской области, который в схожих обстоятельствах отказался распределить общий супружеский долг на одного на основании отзыва банка. Тот был не согласен и считал, что его права будут нарушены.
Но все же решений о разделе несколько больше, потому что фактически распределение долей и долга не изменяет кредитный договор, а устанавливает отдельное соглашение между супругами о том, кто что получает и кто платит.
Но поскольку у нас не прецедентное право, даже большое количество решений в пользу заемщиков не означает, что конкретно в вашем случае суд встанет на вашу сторону.
Как вывести супруга из кредитного договора
Основной минус такого решения: по кредитному договору второй супруг по-прежнему остается должником перед банком. Обойти это и исключить супруга из договора можно через рефинансирование кредита. В этом случае первоначальный кредит досрочно закрывается и следующий кредит оформляется на одного человека — того, кто владеет квартирой уже единолично. В вашем случае — на вас.
Благодаря решению суда бывший муж не сможет претендовать на квартиру, так как получил компенсацию, а вы теперь — единоличный собственник. А первоначальный банк при рефинансировании вообще ни о чем спрашивать не надо. Кредит закрывают, банк уведомляют об этом как о факте, и его согласия на это спрашивать не нужно.
Но даже если не получится рефинансировать кредит и второй супруг останется должником по договору, то все не так печально. Конечно, если вы перестанете платить по кредиту, банк будет взыскивать долги со второго супруга как с созаемщика. Но у него на руках будет то самое решение суда. Оно позволит ему доказать, что все обязанности возложены на вас, и потом взыскать эти деньги с вас. Да, для супруга в этой схеме есть риск. Но это единственный возможный способ поделить квартиру, если не хочется ее продавать и банк не дает согласия на изменение кредитного договора.
Что в итоге
Договариваться о том, кому и что достанется при разводе, лучше на берегу. И лучше сделать это письменно — в виде брачного договора.
Если брачного договора нет, а есть квартира и грядет развод, пытайтесь договориться с банком.
Даже если банк против, все равно можно разделить ипотеку и перевести квартиру на одного супруга. Для этого нужно обратиться в суд.
Когда переоформите все на одного, рефинансируйте ипотеку на себя и выведите второго супруга из состава заемщиков.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Примерная форма согласия супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Согласие супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека)
[ число, месяц, год прописью ]
— заложенное имущество остается у залогодателя.
Содержание ст. 33-39 Семейного кодекса РФ, ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации мне нотариусом разъяснено и понятно, а именно, что:
— владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов;
— для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга;
— супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
[ удостоверительная надпись нотариуса ]
Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Примерная форма согласия супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека)
Разработана: Компания «Гарант», ноябрь 2012 г.
Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки общего имущества супругов может быть подразумеваемым. Комментарий к определению СКГД ВС РФ от 26.03.2019 №5-КГ 18-330
26.03.2019 СКГД ВС РФ было вынесено, на мой взгляд, весьма спорное определение. О нем упомянул А.Г. Карапетов в недавнем обзоре правовых позиций ВС РФ.
Итак, о чем идет речь в данном определении.
Краткая фабула дела
Крайнов заключил договор займа с Компанией 17.12.2009, согласно условиям которого ему Компания предоставила ему 3 950 000 долларов США.
В качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату займа 01.07.2013 года между компанией «Лоджен Трейдинг Лимитед» и Крайновым А.В. был заключен договор залога (ипотеки), зарегистрированный 25.07.2013 года
Предметами залога по данному договору являлось право аренды земельного участка общей площадью 2386 кв.м для индивидуального жилищного строительства и жилой дом, расположенный на данном земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за Крайновым А.В. 25.05.2010 года.
Супруга ссылалась в качестве правового основания своего требования на то, что вопреки ст. 35 СК РФ не было получено её нотариально удостоверенного согласия на заключение договора ипотеки совместного имущества, к которому относился жилой дом.
Позиции судов
Щербинский районный суд города Москвы отказал в удовлетворении данного требования. Свой отказ суд мотивировал тем, что поскольку залог спорного имущества был совершен в период брака, то именно на истца законом возложена обязанность доказать, что согласие на заключение договоров залога (ипотеки) оспариваемых сделок она не давала, а другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, и пришел к выводу о том, что отсутствие согласий Крайновой О.В. на совершение спорных сделок не является основанием для признания спорных договоров залога недействительными.
Удивляться от подобных решений судов общей юрисдикции я просто уже устал. В свое время Салтыков-Щедрин говорил, что если на Святой Руси человек начнет удивляться, то он остолбенеет в удивлении и так до смерти столбом и простоит. Это как раз тот случай, если начнешь удивляться, то так столбом и простоишь.
Суд первой инстанции в лучших традициях СОЮ просто всё перепутал. Если бы речь шла о сделке, на основании которой было бы отчуждено имущество, на которое не требуется нотариального согласия, то истец должен был бы доказывать, что другая стороны сделки знала о несогласии другого супруга на совершение такой сделки. А здесь, кажется, существуют вполне ясные нормы. В действующей в 2013 году редакции ч.3 ст. 35 СК РФ предусматривала, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. А договор ипотеки, как известно, в силу ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» подлежит государственной регистрации.
МГС, конечно же, отменил решение суда первой инстанции и правильно все написал, исходя из ч.3 ст. 35 СК РФ.
Определение ВС РФ
Отменяя апелляционное определение СКГД ВС исходила из следующего:
Из имеющегося в материалах дела нотариально удостоверенного согласия от 17 ноября 2009 года следует, что Крайнева О.В. дала своему супругу Крайневу А.В. согласие на заключение им договора займа денежных средств в размере 3 950 000 долларов США с компанией «Лоджен Трейдинг Лимитед» на условиях по его усмотрению.
Таким образом, истец достоверно знала или должна была знать, что основным из условий, по которому её супругу Крайневу А.В. выдана значительная сумма денежных средств, является залог имущества, нажитого супругами в период брака.
Предоставляя Крайневу А.В. нотариальное согласие от 17 ноября 2009 года на заключение с ответчиком компанией «Лоджен Трейдинг Лимитед» договора займа денежных средств на любых условиях по его усмотрению, истец предоставила ему право на наложение обеспечительных мер в виде залога на имущество, которое было заложено при заключении договора.
Никаких мер к расторжению указанного договора в течение длительного времени истец не предпринимала.
Проанализируем все вышеприведенные мотивы, которыми руководствовался ВС РФ.
Из определения видно, что супруга выдала другому супругу нотариально удостоверенное согласие на заключение договора займа на вышеназванную сумму.
Вопрос: а какие правовые последствия имеет такое согласие? Для чего оно вообще нужно?
Любой супруг может брать деньги в долг без какого-либо согласия другого супруга. Если второй супруг осведомлен о долге и деньги пошли на приобретение общего имущества, нужды семьи и т.п., то это влечет всего лишь то, что данный долг при разделе имущества, скорее всего, будет признан общим долгом. Поэтому нотариально удостоверенное согласие супруги на заключение договора займа вовсе не требовалось и максимум, что оно может иметь в качестве последствия, только лишь одно из доказательств, что долг был общий.
Далее обратимся к фактам дела.
Данное согласие было дано 17.11.2009. Договор займа был подписан 17.12.2009. реально деньги поступили Крайнову позже траншами на его счет в банке.
Право Крайнова на жилой дом, который стал предметом ипотеки, было зарегистрировано 25.05.2010, т.е. уже после вышеназванного согласия и заключения договора займа.
Договор же ипотеки был заключен и вовсе 01.07.2013
Хорошо, только ради целей дискуссии согласимся с позицией ВС РФ и предположим, что согласие супруги на получение займа тождественно согласию на предоставление любого залогового обеспечения за счет совместного имущества, т.е. на то, что договор залога является частью договора займа.
Но в нашем случае договор займа был заключен в 2009 году, когда не было еще жилого дома. Может ли согласие на заключение договора займа, который был уже заключен и начал исполняться, рассматриваться еще и как согласие на залог имущества, которого на момент данного согласия еще не было?
На мой взгляд, даже если исходить из позиции ВС РФ о тождестве согласия на получение займа согласию на залог любого совместного имущества, то на вновь возникшее имущество все же требовалось бы дополнительное согласие на передачу его в залог. А такого согласия супруга не давала, как следует из определения.
Но, очевидно понимая абсурдность отождествления согласия на заем и согласия на ипотеку, ВС РФ решил дальше заняться уже установлением фактических обстоятельств, написав: «истец достоверно знала или должна была знать, что основным из условий, по которому её супругу Крайневу А.В. выдана значительная сумма денежных средств, является залог имущества, нажитого супругами в период брака». Между тем, в судебных актах никто не устанавливал данное обстоятельство.
Более того, СКГД ВС РФ установила данное обстоятельство не на основании каких-либо доказательств, а путем вывода из того, что имелось согласие на заем. Иначе говоря, вот взяли и вменили истцу знание того, что условием выдачи займа является ни много ни мало, а залог имущества, нажитого супругами в период брака. Нет, конечно же, если в нотариально удостоверенном согласии говорится о том, что она соглашается на залог любого имущества, нажитого в период брака, то тогда нет вопросов и определение совершенно правильное, но если это не так, то из каких источников СКГД ВС РФ установила, что супруга знала или должна была знать, что она, как оказывается еще и дает согласие на залог имущества, которое на момент заключения договора займа еще не имелось в совместной собственности? Из определения ответа на данный вопрос не получить.
Хорошо, предположим, что вывод ВС РФ в данном случае правильный и супруга знала, что условием предоставления займа является залог даже будущего имущества, которое будет в совместной собственности. В таком случае возникает вопрос, а почему у супруги не получили нотариально удостоверенного согласия на залог любого имущества в том числе и будущего?
А теперь представим, что Вы супруг и Вы не давали никаких согласий на ипотеку совместного имущества. Вы приходите к юристу и задаете ему вопрос: «Мой супруг желает заключить договор займа и просит дать мое согласие на его заключение». Юрист Вас спрашивает: «А для чего он просит. На получение займа не надо никакого согласия». Вы отвечаете: «Его попросил об этом займодавец. Какие для меня последствия такого согласия? У нас в собственности есть следующее недвижимое имущество: А1, А2, А3?». Никакой вменяемый юрист даже не додумался бы до того, что из такого согласия кто-то может вывести «подразумеваемое согласие» на залог любого недвижимого имущества, находящегося в собственности супругов.
Вообще то законы для того и пишутся, чтобы была предсказуемость в их применении. Тем более такие кодексы, как СК РФ. Ну написали там ясное и очевидное правило, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Любой разумный гражданин, а не только искушенный юрист, читая содержание данной нормы сделает вывод, что для совершения сделки, требующей регистрации он должен дать согласие на её совершение. Логическая структура нормы следующая: А) наличие предполагаемой сделки Б) сделка полежит государственной регистрации => требуется наличие нотариально удостоверенного согласия. Именно договор ипотеки подлежит государственной регистрации и соответственно в согласии должно указываться, что супруг дает согласие на передачу в ипотеку какого-либо имущества.
Данная норма призвана охранять интересы одного из супругов и обходить её, пусть и в угоду кредиторам, не совсем верно. Повторюсь, что кредитору ничто не мешало попросить, чтобы такое согласие было предоставлено, а то создается впечатление, что супруга не хотела давать его и поэтому оно не было получено.
Теперь представим супругу- домохозяйку, муж которой зарабатывает деньги, а она воспитывает детей и не вникает в его бизнес. Почему она должна была думать, что если её супруг берет в долг деньги, то обеспечение должно быть только исключительно в виде залога имущества, находящегося в совместной собственности? Почему она должна была знать какие отношения между мужем и Компанией? Может быть, супруг имел поручителей. Может быть, залог был предоставлен третьими лицами.
Представим, что супруга решила получить деньги в долг и выдала мужу доверенность на заключение договора займа от своего имени, на условиях по усмотрению поверенного, но в доверенности не было бы права на заключение договора ипотеки в обеспечение договора займа. По логике СКГД ВС РФ при отсутствии в доверенности соответствующего полномочия его бы следовало бы вывести, как подразумеваемое условие данной доверенности. Ведь супруг уполномочил заключить договор на любых условиях, а это по версии ВС РФ тождественно, что он уполномочил и на заключение договора ипотеки. Интересно, зарегистрировали бы в Росреестре на основании такой доверенности заключенный поверенным договор ипотеки при отсутствии таких полномочий в доверенности? По версии ВС РФ его должны бы были зарегистрировать, так как полномочие на заключение договора займа тождественно полномочию и на заключение любых обеспечительных сделок.
Думается, что подобный подход может привести не к определенности и предсказуемости, а к обратному результату. Думаю, одной из ценностей реального права, а не выдумок в угоду одной из сторон, является именно возможность внесения в общественные отношения упорядоченности, предсказуемости последствий действий. ВС РФ, к сожалению, показал пример обратного. Такие выводы были явно непредсказуемы для любого, кто знает содержание ст. 25 СК РФ.
И вовсе бессмысленным представляется суждение о том, что Крайнова никаких мер к расторжению указанного договора в течение длительного времени истец не предпринимала. Здесь, правда непонятно, какого договора. Идет ли речь о займе или об ипотеке неясно. Но в любом случае, какие меры к расторжению договора займа должны она была принимать, если она не являлась его стороной. Ну заключил её супруг договор займа и заключил, а она то, что должна была делать. Как говорит суд она должна была принимать меры к расторжению договора. После таких выводов уже и говорить даже не о чем, и нечего обсуждать. Если высшая инстанция и правда считает значимым для разрешения спора то, что лицо, не являющееся стороной договора не пытался его расторгнуть, причем не имея на это никаких законных оснований, то это называется приплыли.
Да, в определении еще говорится про истечение СИД. Из определения следует, что представитель Компании утверждал, что Крайнова знала о договоре ипотеки с момента его заключения. Тем не менее, утверждение и доказательство этого утверждения вещи не тождественные, хотя после прочтения определения можно считать все тождественным чему угодно. Можно считать тождественным утверждение о знании истцом определенных фактов с доказательством их знания и т.д. Если бы Компания действительно доказала бы, что Крайнова знала о наличии ипотеки с 2013 года, то можно было бы просто отказать в иске в связи с истечением СИД, но как я понимаю, таких доказательств ответчик не представил.
Организация и техника договорной работы (вечерняя форма обучения).
Закон №44-ФЗ и №223-ФЗ о закупках
Юриспруденция: гражданское и предпринимательское право
Комментарии (16)
Жаль, что мы не знаем всех подробностей дела, которые, я уверен, озвучивались в СОЮ в первой инстанции, и которые, я тоже в этом уверен, представляли собой не вполне чистое нижнее белье.
Мне почему-то кажется, что здесь речь шла о необходимости пресечения недобросовестности со стороны супружеской пары Крайновых.
А ведь это обратная сторона медали. Если бы СКГД ВС разрешила бы дело иначе, т.е. без изобретения такой презумпции, то у супругов возникал бы реальная возможность и долг не вернуть, и недвижимость за собой (в семье) оставить.
Наконец, есть и «третья» сторона медали. Как быть с универсальным принципом единства намерений и действий супругов, на котором построено все современное семейное право?
Совсем недавно по почти такому же поводу обсуждали дошедшее до ВС дело о продаже, по-моему, доли в капитале ООО без согласия жены участника. Тогда было много сказано слов именно про недопустимость вольного или невольного потакания недобросовестности семейных пар.
Я бы хотел все же защитить позицию СКГД. Дело-то ведь не вполне для нас очевидное, и обстоятельства поведения со стороны супругов, мягко говоря, не вполне для нас прозрачны. При том, что сумма займа гражданину Крайнову очень велика даже для сытного и либерального 2009 года. И эта сумма вполне красноречива.
« А Росреестр в силу ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» НЕ МОЖЕТ ОТКАЗАТЬ в регистрации права на основании ОСПОРИМОЙ сделки. »
Ипотека зарегистрирована в 2013 г.
Комментарий к определению ВС РФ по делу № 5-КГ18-330 от 26 марта 2019 года
Прочтение подобных судебных постановлений не может, как я считаю, не обращать на себя внимания вопросом о том какого истинное положение вещей кроется за принятием таких судебных актов?
Правовой эффект нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение другим супругом договора займа на любых условиях по своему усмотрению, безусловно, имеет свои пределы и никак не отменяет необходимость получения от второго супруга аналогичного по форме согласия, в случае совершения любых, последующих сделок, при совершении которых, в силу закона, также требуется отдельное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Забегая вперед, необходимо отметить, что сам факт дачи согласия в конкретных обстоятельствах (при более тщательном и разветвленном погружении в существо вопроса), представляется действием, достаточно сомнительным, как не казалось бы оно вполне нормальным на первый взгляд. Мнение об этом будет изложено ниже, ну а пока без какой-либо «конспирологии», строго по фактам и правовым аспектам.
Договор залога – отдельная сделка, на совершение которой, в отношении залогодателя, находящегося в браке закон четко предписывает необходимость получения им нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Основное на чем строится определение и заслуживает, на мой взгляд, осмысления первую очередь, это вывод суда о том, что дача согласия на заключение договора займа на условиях по своему усмотрению (вне зависимости, в том числе, от давности его подписания), автоматически аннулирует обязательность получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга по любым последующим сделкам, включая, договорам залога, как в настоящем деле в частности.
Дача согласия на заключение вторым супругом договора займа на условиях по своему усмотрению не порождает и не может порождать абсолютного права другого супруга на распоряжение совместным имуществом, заключение сделок с которым требует обязательного, нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Следуя духу и букве закона, данное утверждение является, на мой взгляд, аксиомой.
Необходимо отметить, что как нельзя, кстати, в контексте дела, будет вспомнить о принципах разумности и справедливости.
Совершенно очевидно, что в подавляющем числе случаев, как в настоящем примере с истцом Крайновой, обычные люди, не искушенные в юридических тонкостях (а уж тем более, по вопросам, по которым даже цивилисты и суды устраивают между собой интеллектуальные схватки), в случаях дачи согласия на заключение вторым супругом договора займа на условиях по своему усмотрению, никак не предполагают (что называется, «в страшном сне»), что дача такого согласия автоматически влечет распространение его действия на заключение вторым супругом любых последующих сделок, с любым совместным имуществом, как в данном случае с договором залога, да еще и заключенным вторым супругом со временным разрывом относительно ранее состоявшихся договора займа и согласия на его заключение, почти в четыре(!) года. Договор займа был заключен 17 ноября 2009 года, спорный договор залога 01 июля 2013 года.
Элементарная империческая модель – выйди и спроси 100 вменяемых взрослых людей: вы, в случае дачи нотариально удостоверенного согласия своему супругу или супруге на совершение договора займа на любых условиях по своему усмотрению, считаете это тем же самым, как и дачу согласия на совершение супругом любых, последующих сделок в принципе? Т.е. с любым вашим совместным имуществом?! Более чем уверен, что отрицательный ответ опрошенных в 70-90% случаях, а может и более, не заставит себя ждать.
Развивая такую, абсолютно ошибочную, на мой взгляд, логику получается, что тогда ее можно распространить и на любые сделки в отношении любого совместно нажитого имущества супругов, включая продажу и дарение. Почему нет, если данное согласие распространяет, по мнению суда, свой эффект на сделки залога (при совершении которых закон четко предписывает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, а суд, по смыслу вывода, указывает на то, что в этом необходимости нет), то получается, что на продажу и дарение действие такого согласия также можно распространить.
Названное положение вещей являет собой абсолютный, по моему мнению, нонсенс (схожий, степенью отсутствия правовой логики, с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ о том, что сделка нарушающая закон является оспоримой, а не ничтожной).
При таком подходе легко формируется категорически недопустимое следующее положение вещей. Взял один у другого согласие с подобной формулировкой, а затем все совместное недвижимое имущество распродал и подарил, и все под «личиной» того, что у него имеется согласие на заключение договора займа на условиях по своему усмотрению.
Причем получается так, что не имеет и значения, сколько лет назад был заключен договор займа и соответственно согласие к нему. Этому факту, в контексте данного дела суд не придает никакого значения, что, по моему мнению, неверно.
Пусть и совсем натянуто, но какая-то логика могла прослеживаться, если бы сделки займа, согласия и залога шли одна за другой в один и тот же, краткий, временной отрезок. Но когда проходит три месяца в одном случае и четыре(!) года в другом, и при этом суд указывает на то, что отдельного согласия на заключение сделки залога не требуется, а достаточно лишь согласия уже полученного при заключении договора займа это, по меньшей мере, странно.
Другая ситуация – со смещением по времени. Дал когда-то супруг супруге, или наоборот, согласие на заключение договора займа, через много лет отношения испортились или охладели, люди решили развестись, но один из них, с лучшей памятью «умником» ушлым оказался больше. Вспомнил, что существует согласие в отношении договора займа, по которому второй супруг мало, что знает и помнит (да даже если знает и помнит), пошел все распродал и подарил, а в случае спора он понимает, что исход дела «вырулит» в его пользу, ведь он когда-то был наделен полномочиями на заключение договора займа на условиях по своему усмотрению.
Из той серии – «ты виновата в том, что косо ты лежала» (мой привет и безграничный респект умнице Сергею Михееву).
Что как не питательную среду для подобных злоупотреблений создает подход, изложенный в определении суда, открытием возможности с легкостью оставить другого супруга в случае раздела имущества «у разбитого корыта»?!
Вот интересно, если бы ответчик надумал продать или подарить тот же участок и дом, нотариус или регистратор в Росреестре тоже бы сочли, что данное представленное им согласие второго супруга (относящееся к совершенно другой сделке), является достаточным для оформления соответствующей сделки продажи или дарения?! Есть ли у кого-то сомнения в отношении того, в каком направлении ответчику добросовестный нотариус или регистратор при таких обстоятельствах предложат пойти?! При всем этом, регистрация спорных договоров без согласия второго супруга все-таки прошла, и то каким образом это было сделано, а также на что «опирался» при регистрации этих сделок регистратор, остается только догадаться.
Из каких таких обстоятельств, надлежащими доказательствами не подтвержденными (да, по сути, не подтвержденными доказательствами никакими вообще), суд приходит к выводу о том, что истец «достоверно знала или должна была знать, что основным из условий, по которому ее супругу выдана значительная часть денежных средств является залог имущества нажитого супругами в период брака», не понятно также.
Возникает вопрос: интересно ЭТО КАК – узнав о заключенном договоре залога в 2016 году, который ответчики заключили в 2013 году, в обеспечение заключенного между ними договора займа в 2009 году истец вдруг «стала знавшей» об обстоятельствах изложенных выше?
Более того, представляясь, на мой взгляд, не убедительным и притянутым, суждение суда на предмет «знала или должна была знать», еще и ставиться выше, прямо предписанного законом требования об обязательности получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, при котором данная норма попросту судом игнорируется, становясь при таком подходе почти бессмысленной с точки зрения ее наличия в законе.
В этой связи выводы суда первой инстанции, поддержанные, по смыслу данного определения, Верховным Судом о том, что:
– поскольку залог спорого имущества был совершен в период брака, то именно на истца законом возложена обязанность доказать, что согласие на заключение оспариваемых сделок она не давала, а другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, между тем, Крайнова О.В. таких доказательств не представила;
– договор залога недвижимости не требует обязательного согласия супруга не его заключение, поскольку по своей природе сам факт заключения договора залога (ипотеки) не влечет перехода права собственности на недвижимость, так как обращение взыскания является правом, залогодержателя, а не обязанностью,
моему логическому восприятию, с точки зрения соответствия букве закона, никаким образом не поддаются.
Ответчиком прямо нарушен установленный законом запрет на совершение сделок однозначно требующих нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Существуют конкретные нормы закона, четко регулирующие данные спорные отношения, видение и применение которых вносит безупречную правовую определенность при рассмотрении данного дела, что однозначно позволяет понять и установить тот факт, что данные договоры залога, вне всяких сомнений, несут в себе признаки недействительности сделки.
Вместо этого, и, соответственно, постановки очевидной, в данном случае, правовой позиции, суд уходит в какие-то сторонние суждения о наличии факта брака с перенесением обязанности доказывания, трактуя это так, как будто бы не существует соответствующих применимых в данном случае норм закона, а также выражает позицию о том, что факт залога (ипотеки) не влечет перехода права собственности на недвижимость.
В данном случае возникает естественный вопрос – причем здесь вообще правовое обоснование подобного рода, не имеющее по сути никакого отношения к установлению факта наличия или отсутствия признаков недействительности сделки.
Как здесь не указать на свою «любовь» к подобного рода трактовкам, когда «ты говоришь про зерно, а тебе отвечают про воду».
Вывод суда о том, что дав согласие на заключение договора займа на условиях по своему усмотрению (причем, заключенному, когда-то там, несколько лет тому назад) истец «подписала себе приговор» в части полнейшей свободы действий своего супруга по любым последующим сделкам, в отношении любого совместного имущества, включая то, распоряжение которым, в силу закона, требует специального, по конкретному объекту сделки, нотариально удостоверенного согласия второго супруга, является, на мой взгляд, категорически неверным.
В определении суда указано: «Судом апелляционной инстанции не учтено, что нотариально удостоверенное согласие супруга при заключении договора займа требуется только в том случае, когда выдача займа обусловлена мерами по обеспечению возврата суммы займа, причем эти меры связаны с заключением сделок, подлежащих государственной регистрации, в частности – ипотекой».
В том то и дело, что если бы дача согласия истцом при заключении ответчиком договора займа была бы связана с залогом их совместного имущества, нет ничего проще – прописать в этом согласии соответствующую конкретику об объектах, подлежащих передаче в залог. Однако этого сделано не было, что совершенно убедительно, помимо прочего, доказывает тот факт, что согласие истцом давалось исключительно на заключение договора займа. Более того, то обстоятельство, что займодавец не настаивал на закреплении в согласии конкретики относительно предмета залога, безусловно, также работает в пользу сказанного выше.
Странным также представляется и другой факт, и полагаю не только мне, но и любому здравомыслящему человеку! Почему и при заключении спорных договоров займодавец не настоял на получении заемщиком нотариально удостоверенных согласий супруги на их заключение? Говорить о том, что стороны «сэкономили» на согласиях или, что займодавца убедили уговорами вроде того – «зачем вам это надо, ведь есть согласие на заключение договора займа», выглядит нелепо.
Если исходить из предположения того факта, что займодавец при заключении спорных договоров действительно не настоял на получении согласия второго супруга, то этот аргумент, по разным причинам, работает в деле, как за, так и против в отношении каждой из сторон.
Что касается не применения апелляционным судом исковой давности, все абсолютно понятно и естественно, так как позиция апелляционного суда иная, чем та которую считает правильной Верховный Суд. Следовательно, нет и причин для постановки вопроса апелляционным судом о применении исковой давности.
Исходя из содержания судебного акта, апелляционная инстанция считает обоснованной позицию истца о том, что о заключении спорных договоров истец узнала в 2016 году, и соответственно, иск предъявлен в пределах срока.
Интересен в контексте дела и другой факт, а именно: позиция первого ответчика, на предмет знала или не знала истец, о заключении спорных договоров залога.
Он то, как я полагаю, и что вытекает по смыслу определения, так же, как и истец, утверждает о том, что о заключении спорных договоров истец не знала. Или же знала? Или этот вопрос в ходе процесса не исследовался вообще?! Похоже, что дело обстоит именно так, и этот вопрос попросту не исследовался, что косвенно подтверждается самим фактом отсутствия в определении какой-либо информации об этом. Такое положение вещей выглядит очень странным, так как названный аспект существенный, имея в виду то, какова на этот счет позиция первого ответчика и соответственно объем доказательств или их отсутствие в этой части.
Исходя из определения, вытекает лишь вывод о том, что суд сам домысливает, (делая это, без соответствующих, как было указано, доказательств) свое представление об обстоятельствах дела, формируя бездоказательный вывод о том, что истец знала о заключении спорных договоров, полагая в основу такого вывода лишь факт давности брачных отношений.
В данном случае уместно отметить – мало что ли случаев, когда второй супруг, чаще это жены, «знать не знают» о деятельности мужа и об активах, приобретенных в период брака. В этой связи довод суда о том, что давность брака автоматически влечет осведомленность супруги о производимых супругом действиях в отношении совместного имущества, является неверным.
Также не понятно, почему кассационным судом утрачивается восприятие дословно содержащегося в законе требования не просто о согласии, а о согласии нотариально удостоверенном?!
Содержание судебных актов, первой и кассационной инстанций не убеждает, по моему мнению, в том, что их истинное правовое понимание по делу соответствует тому, что отражено в судебных актах.
При всем этом не исключено, что существует и другой аспект, о наличии или отсутствии которого будет более правильным предполагать, лишь полноценно зная обстоятельства дела.
Не может не вызывать вопросов вероятность того, что параллельно данному делу существует какая-то «предбанкротная тема» или что-то иное, связанное с вопросом возврата суммы займа или какой-то ее части.
Суд в конкретных обстоятельствах, возможно попросту глубже видит всю ситуацию (в силу достаточной осведомленности и всестороннего анализа дела), и соответственно, действует исходя из обстановки более мудро. Если, к примеру, есть веские основания полагать, что данный спор это некая «ширма», с банальной попыткой «скинуть» залог и уклониться от исполнения тех или иных обязательств.
Конечно же, такой подход, в случае его наличия, нельзя признать правильным, хотя по справедливости, он является верным.
Полагаю, что в случае такого положения вещей и наличия достаточных оснований для постановки вопроса о злоупотреблении правом со стороны истца и ответчика, действующих в ущерб интересам кредитора, более правильным было бы применение статьи 10 ГК РФ.
Совершенно очевидно, если данный дом является единственным жильем должника, (либо наиболее значимым для кредитора обеспечением), то в случае признания спорных договоров недействительными, не сложно предположить каковы будут последствия возникновения ситуации, при которой вопрос возврат займа, с высокой долей вероятности, полностью или в его существенной части, будет сведен к нулю.
Нельзя не обратить внимания на тот факт, что в процессе по делу о пропуске срока исковой давности заявлял не супруг истца, а представитель второго ответчика (займодавца), что, конечно же, предположение, о некой обоюдной в исходе дела заинтересованности истца и первого ответчика позволяет признать основательным.