можно ли взять военную ипотеку у родственников
Квартира у родных по военной ипотеке
Военная ипотека — удобная возможность для военнослужащих стать обладателем собственного жилья в максимально короткий срок. Через три года после вступления в программу вы можете заключить кредитный договор за счет накопленных на вашем счете средств и приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Однако остается открытым вопрос: возможна ли военная ипотека у родственников?
Возможно ли купить квартиру у своих родных?
Правила агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дают четкий и однозначный ответ: покупка квартиры у близкого родственника по военной ипотеке не допускается. Другими словами, военная ипотека — покупка у родственников, это не совместимые понятия, которые не содержат исключений.
Причин для этого сразу несколько, и этот принцип распространяется на большинство других ипотечных кредитов. Сделка по военной ипотеке между родственниками позволяет вступить в сговор и обналичить деньги путем мнимой продажи квартиры, которая все равно остается в одной семье. Продать квартиру по военной ипотеке, конечно, выгодно, но сделка должна проходить в рамках закона.
Притворные сделки являются не допустимыми, поэтому банки в такой покупке, скорее всего, откажут.
Как купить по военной ипотеке жилплощадь, чтобы продавец не имел отношения к близким родственникам, из следующих групп лиц:
Договор должен быть понятен банку, а в обычной жизни муж редко покупает жилье у жены или сын — у отца. А значит, скорее всего, такое приобретение — лишь прикрытие для операций с деньгами, тем более, получаемыми от государства. Поэтому афера, вроде куплю квартиру по военной ипотеке у бабушки и не кто не узнает, в данном случае не пройдет проверку банка.
Такие коммерческие обороты портят репутацию банка и подрывают его авторитет у государственных организаций, а ни одно серьезное учреждение на такое не пойдет. Вот почему не дают квартиры военным покупать на средства ЦЖЗ у родственников.
Итак, военная ипотека у родственников — сделка недопустимая, поскольку ни один банк не хочет рисковать вложением собственных средств.
При этом к родственникам могут быть причислены и иные лица, проживающие вместе с заемщиком и ведущие с ним общее хозяйство. То есть даже гражданская супруга не может выступать участником подобной сделки, чтобы не допустить не целевого расходования государственных средств.
Как купить квартиру у родных по военной ипотеке?
Существуют ли все же способы приобрести квартиру у родственников, и стоит ли пытаться скрывать семейные отношения в банке? Ответ однозначный: это напрасная трата времени, так как служба безопасности непременно проверит все ваши обстоятельства. Более того, попытка обмана вызовет у банка подозрения в ваш адрес и оттолкнет руководство от заключения сделки.
На практике сделки между дальними родственниками все же иногда заключаются, особенно в случае несовпадения фамилий.
Порядок покупки квартиры по военной ипотеке не предполагает участие в сделке близких родственников, т.к. в сделке участвуют бюджетные государственные средства.
Предполагается, к примеру, живущая отдельно от вашей семьи троюродная тетя не станет вводить в заблуждение банк, и сделка окажется подлинной. Но и в этом случае лучше вести честные переговоры и
сообщить о том, кем вам приходится продавец.
Купить квартиру по военной ипотеке не позволяет также ситуация, чтобы взять в долю родственника, у которого есть дополнительные средства.
Нельзя использовать для этой сделки и деньги, полученные в качестве материнского капитала. Возможно, такие ограничения носят лишь временный характер, так как сейчас законодательство в этой области только совершенствуется.
В отличии от условий НИС, поднаем жилья военнослужащим у родственников возможен, и должен оплачиваться в соответствии с установленными правилами.
Другие варианты покупки жилья военнослужащими
Хотя военная ипотека у родственников на данный момент недостижима, существует немало других вариантов приобрести квартиру на более выгодных условиях.
Например, относительно недавно военнослужащим стало доступно участие в долевом строительстве, когда квартиры покупаются в еще не достроенном доме по сниженной цене.
Основные действия для покупки квартиры:
Встречаются и такие вопросы — можно ли взять квартиру в новостройке по военной ипотеке, если дом сдан и свидетельство о собственности оформлено на какого-то из родных. Нет, такая сделка также банком не будет одобрена.
Купить квартиру у родителей участнику НИС.
Многие участники ипотечно-накопительной системы задают вопросом, можно ли купить квартиру у родителей. Законодательство по этому поводу не имеет ограничений. Но как обстоит ситуация в практике?
ФГКУ «Росвоенипотека» по вопросу приобретения квартиры у родственников ответило, что ограничения устанавливаются финансовой организацией.
Правила агентства по ипотечному кредитованию дают однозначный ответ, не возможно. Ипотека для служащих армии и приобретение у родственников это две несовместимые вещи. Суть заключается в том, что это будет мнимая сделка.
На вопрос можно ли купить квартиру по военной ипотеке у родителей финансовая организация дала ответ примерно такого содержания: «Кредит на приобретение недвижимости у родителей предоставляется только при предоставлении заемщиком справки, которая подтверждает проживание родителей в другом месте или другую регистрацию». Следовательно, исходя из ответа банка, недвижимость у родителей можно купить, но только в том случае, если заемщик не проживает с ними одной семьей.
В жизни жена редко приобретает за деньги у мужа квартиру, а сын у матери или отца. Таким образом, это прикрытие обналичивания денежных средств. Мнимость сделки подразумевает получение денежных средств, а не приобретение жилья. Поэтому такая притворная сделка при проверке банком не пройдет.
К родственникам могут быть причислены и другие лиц, которые живут совместно с заемщиком и ведут общее хозяйство и бюджет:
Банки уже давно закрывают глаза на «родственную» ипотеку, и в случае приобретения жилья в ипотеку у родителей должны соблюдаться условия:
Все расчеты с продавцом проходят по безналичному расчету.
Заемщик не получит налоговый вычет, если сделка купли-продажи совершается между родителями и заемщиком.
Ипотека для служащих армии входит в список льготных программ, которые не разрешают заключение сделки по продаже с родственниками. Дети могут купить в ипотеку квартиру у родителей, но только при условии, что они имеют другую жилплощадь для проживания.
Конечно, можно совершить подобную сделку купли-продажи, но необходимо знать причины отказа банком в выдаче займа:
Заключение
Законодательные ограничения приобретения жилья у родственников отсутствуют. Ограничения устанавливает финансовая организация, выдающая ипотечный заём. Попытка скрыть родственные отношения может иметь плохие последствия, отказ банка в выдаче займа. Родственные сделки по ипотеке самые выгодные в финансовом плане, но такая ипотека ограничивает действие льготных программ. Выбор, конечно, остается за заемщиком.
Также Вам может быть интересно:
Можно ли купить жилье у родственников по военной ипотеке?
Государством сегодня поддерживаются военнослужащие всевозможными способами. Среди них и военная ипотека, которая предназначена для приобретения своей семье или себе собственного жилья. Данный вид помощи охватывает преимущественно военную службу по контракту. Накопительно-ипотечная система является одной из наиболее эффективных мер и способов поддержки военных. Однако, несмотря на большое количество всевозможных программ, стоимость жилья сегодня остается достаточно высокой для рядового военнослужащего. К тому же сама программа не проходит без нюансов.
Что такое военная ипотека и кто может на нее рассчитывать
На сегодня под накопительно-ипотечной системой понимают специализированную программу, в соответствии с которой для определенных категорий военнослужащих выделяется на приобретение квартиры или дома денежная компенсация. Начиная с 2016 года и до сегодняшнего времени размер такой компенсации составляет 2,3 млн. руб. Начало действия программы датируется 2005 годом.
Военнослужащий, претендующий на военную ипотеку, должен соответствовать критериям, установленным программой.
Чтобы рассчитывать на военную ипотеку придется отслужить от 3 лет и более. Согласно Федеральному закону номер 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 года приведен перечень военнослужащих, которые имеют право участвовать в ипотечной программе. Среди претендентов выпускники ВУЗов, сержанты, старшины, солдаты, матросы, прапорщики и мичманы, офицеры, у которых заключение контракта или получение диплома датируется после 1 января 2005 года, а для мичманов и прапорщиков требуется срок нахождения на службе от 3 лет.
При несоответствии временным критериям, даже если военнослужащий участвует в программе НИС, кредит не может быть выдан.
Информация о том, где можно приобрести квартиру или дом при использовании накопительной системы для военнослужащих предоставляется в ФГКУ «Росвоенипотека».
Этапы приобретения по военной ипотеке жилья
На самом деле весь процесс достаточно простой, но содержит некоторые нюансы. Четкий алгоритм в законодательных актах изложен полностью.
Перед приобретением недвижимости для любого претендента необходимо учитывать следующие моменты:
Правильный подход к каждому из перечисленных этапов позволит избежать многих ошибок, рассчитывать на положительное решения кредитных организаций, а также существенно сэкономить потраченное время на сбор документации, выбор объекта и т.п.
Покупка квартиры по военной ипотеке у родных: возможно или нет?
Прежде, чем ответить на данный вопрос, следует рассмотреть состав средств, которые выдаются по военной ипотеке. Они состоят из банковского кредита, который берется в случае недостаточности суммы на приобретение жилья к целевому жилищному займу, который до момента получения свидетельства имеется на счету военнослужащего – вторая часть суммы. Если недвижимость приобретается у родственников за счет средств по военной ипотеке, то решение о выдаче такого кредита принимаются банками, а не государственными структурами.
В тексте Федерального закона ФЗ-117 не прописаны особенности и способы получения недостающих денег к стоимости жилья. В силу имеющегося внутреннего регламента некоторые банки и АИЖК могут выдавать отказ о предоставлении кредитных средств на приобретение у родственников недвижимости.
Дом или квартира, которая должна приобретаться за счет средств военной ипотеки, остается во владении семьи, что дает дополнительный простор для возможности заговора с последующим обналичиванием денег.
Сделки с участием родственников по приобретению недвижимости по военной ипотеке считается притворными, поэтому банками не допускаются.
Следует понимать, что существует группа родственников, которые однозначно не могут участвовать в сделке купли-продажи по военной ипотеке:
При приобретении любого объекта недвижимости за кредитные средства банки вкладывают в это мероприятии собственные средства. Никакой из уважающих себя банков не захочет рисковать собственной репутацией, которую могут испортить сомнительные сделки. Таковой считается военная ипотека в случае проведения между родственниками.
В число родственников в банке могут причислять и тех лиц, которые ведут общее хозяйство с заемщиком и проживает с ними на одной территории. По этой причине сделки по купле по военной ипотеке с гражданской женой также недопустимы.
Как использовать материнский капитал и военную ипотеку вместе читайте тут.
Способы приобретения квартиры у родных по военной ипотеке
Попытки обойти службу безопасности любого банка закончатся неудачей, поскольку этот вопрос находится на особом контроле. Наличие любых семейных связей между сторонами в ипотечном кредите отслеживается очень тщательно. В случае несовпадения фамилии или далекой родственной связи все же можно рассчитывать на положительный ответ банка.
Даже если защитнику Родины вызовется частично помочь денежными средствами кто-то из родственников, это не отменяет запрет на операции с недвижимостью между сторонами, состоящими в близкой родственной связи. Аналогичным образом не допускается привлечение материнского капитала, поскольку Законом накладывается табу на вложение этого вида дохода в имущественные сделки между близкими родственниками.
Другие варианты приобретения жилья военнослужащими
Несмотря на непостижимость приобретения недвижимости у родственников на правах военной ипотеки, обзавестись жильем можно и другими способами.
Для приобретения квартиры военнослужащим необходимо выполнить следующие действия:
Подведем итоги
Приобретение жилья по военной ипотеке должно исключать родственные связи между сторонами сделки. Эта мера предосторожности разработана банками для того, чтобы исключить любые способы махинации или нецелевого использования государственных средств. Однако военнослужащим доступные способы приобретения жилья на выгодных условиях в рамках обычной ипотеки. Самое главное для получения одобрительного решения банка на ипотеку — это честность клиента, поэтому при наличии даже дальних родственных связей с продавцом следует это указывать.
Покупка квартир и домов по Военной ипотеке у родственников: как сделать это законно
Процесс приобретения жилого помещения всегда связан с рисками финансовых потерь и утратой недвижимого имущества, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Не исключением является и «Военная ипотека», с тем отличием, что стоимость или часть стоимости приобретаемой недвижимости оплачивается средствами федерального бюджета Российской Федерации.
Конечно, при приобретении жилья по Военной ипотеке документы по сделке подвергаются тщательной проверке, как со стороны кредитной организации, так и со стороны ФГКУ «Росвоенипотека», но это не является стопроцентной гарантией от попадания в мошенническую схему продажи жилья. Однако, не всегда и сами военнослужащие – участники НИС при реализации права на жилищное обеспечение выступают в качестве добропорядочных граждан. В попытках «обналичить» накопления, военнослужащие придумывают различные схемы. При этом, данные «изобретатели» не берут во внимание, или не понимают, что до возникновения у военнослужащего права на использование данных средств, в соответствии со статьей 10 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе, накопления для жилищного обеспечения, являются собственность Российской Федерации.
Законодательно, проведение сделок между родственниками, допустимо
Но при этом стоит знать некоторые аспекты законодательной базы, в каких случаях проведение таких сделок является правомерным, а в каких следует отказаться от задумки, дабы не попасть в поле зрения компетентных органов, с подозрением на «обналичку». Итак, попытаемся внести ясность, какие сделки по Военной ипотеке, допустимы между родственниками. Для начала, необходимо разобраться с терминологией
Близкие родственники – Семейный кодекс Российской Федерации в статье 14 прописывает лиц, являющих таковыми. Близкими родственниками – это родственники, по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющих общих отца или мать) братья и сестры. Кроме того, супруги, родители, усыновители, полнородные и не полнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные, являются взаимозависимыми лицами для целей налогообложения.
Члены семьи – проживающие совместно с собственником жилого помещения супруг, дети и родители. Кроме того, членами семьи собственника жилого помещения признаются и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов семьи (Жилищный кодекс РФ статья 31).
Члены семьи военнослужащего — супруг; несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, а также лица, находящиеся на их иждивении и проживающие совместно с ними (76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).
Супруги — лица, состоящие в зарегистрированном браке между собой. Личные и имущественные права и обязанности супругов определяются семейным законодательством.
Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 153).
Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 1).
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 2).
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 420).
Однозначно можно сказать, что действия по переходу прав собственности на жилое помещение между супругами – это действия, несоответствующие законодательным нормам и явно подпадающие под признаки мнимой сделки. В данном случае не соблюдаются основные принципы «сделки» и «договора», в связи с отсутствием самого факта отчуждения жилого помещения и перехода прав собственности. Государственная регистрация перехода права собственности, в таком случае не возможна в связи с тем, что данная сделка совершается для вида.
Пример
Военнослужащий состоит в браке. Супруга является единственным собственником квартиры, купленной в браке. Военнослужащий принимает решение приобрести данную квартиру по программе Военная ипотека. По сути, отсутствует отчуждение самой квартиры, также, как и переход права собственности, так как данная квартира является совместно нажитым имуществом, а сделка по сути своей ничтожна, и совершенна с целью «обналичивания» средств федерального бюджета. А это уже может быть приравнено к наказуемым деяниям, и рассматриваться как мошенничество с вытекающими от сюда последствиями.
В отношении других сделок, совершаемых между родственниками, все не однозначно, так как ситуации бывают разными и возможны варианты, при которых данные сделки будут считаться правомерными и юридически чистыми.
Кроме законодательных требований к залогу, существуют внутренние правила банков, регламентированные своими стандартами, и возможность покупки жилого помещения у родственников зависит от решения, принятого банком в каждой отдельно взятом случае. Но стоит отметить, что если проведение таких сделок по гражданской ипотеке вполне реализуемое действие, то именно по программе Военная ипотека, банки заботясь о чистоте своей репутации и кредитного портфеля зачастую выдвигают повышенные требования, в связи с тем, что в сделке задействованы бюджетные средства.
Также банки не всегда положительно относятся к сделкам между бывшими супругами. Предоставление кредита по Военной ипотеке на покупку жилья у бывшего супруга, без возникновения дополнительных вопросов со стороны залогодержателя, возможно в случаях, если:
— на момент подписания договора купли-продажи законодательно осуществлен раздел совместно нажитого имущества, а с самого раздела прошло как минимум три года;
— до момента подписания договора купли-продажи заключен брачный договор, в соответствии с которым недвижимость, рассматриваемая в качестве залога, является собственностью супруга-продавца;
— будущий предмет залога получен супругом-продавцом в дар либо в порядке вступления в наследство;
— будущий предмет залога бывшим супругом приобретен после расторжения брака.
Совершение таких сделок не является противозаконным при соблюдении все тех же принципов отсутствия признаков мнимой, притворной сделки.
Проведение сделки по Военной ипотеке также вызовет у банка настороженность, если продавцом выступает взаимозависимое лицо и/или член семьи военнослужащего. Именно в связи с тем, что член семьи, является лицом, совместно проживающим с военнослужащим, имеющие общие расходы по ведению совместного хозяйства, и признаки, свидетельствующие о наличии семейных отношений. В данной ситуации также рассматривается вопрос о мнимости сделки, так как подразумевается, что основным намерением является именно получение средств федерального бюджета, а не сам факт приобретения жилого помещения.
Пример
Военнослужащий, зарегистрирован и проживает в частном доме родителей своей супруги, собственником которого является теща. По сути, между и тещей, и военнослужащим отсутствует родственная связь, но при этом юридически военнослужащий является членом семьи собственника жилого помещения. Приобретение такой недвижимости по Военной ипотеке может расцениваться как фиктивная сделка, сделка с пороками содержания, совершенная с противоправной целью, в частности с целью получения накоплений с именного накопительного счета, без факта приобретения жилья.
Одной из объективных сторон мнимой сделки является «инсценировка» гражданско-правовой сделки. «Инсценировка» совершается как в форме действия, так и бездействия. Действие – это облечение самой сделки в необходимую законодательную форму, т.е. между военнослужащим и продавцом составляется договор в письменной (возможно в нотариальной) форме, для доказательства собственных прав в отношениях с третьими лицами (банк, ФГКУ «Росвоенипотека»). Бездействием в мнимой сделке следует считать реальное неисполнение сторонами договора своих прав и обязанностей, в частности осуществление передачи жилого помещения.
Когда же проведение сделки покупки недвижимости по Военной ипотеке у родственников может быть осуществлено без подозрения на махинацию с бюджетными средствами? Тогда, когда действия сторон сделки направлены на реальную реализацию прав военнослужащего на жилищное обеспечение, и данные факт имеет неопровержимые подтверждения.
Пример
У военнослужащего есть родной брат. В собственности брата в городе А, имеется квартира, с хорошим ремонтом, в районе с развитой инфраструктурой. Братом принято решение о переезде в город Б, на постоянное место жительство и квартира в городе А ему больше не нужна, а для покупки жилья в городе Б требуются средства. У военнослужащего появляется возможность приобрести в собственность квартиру с чистой историей, удовлетворяющую его запросам по программе «Военная ипотека». После подачи документов на рассмотрение объекта залога, у сотрудников банка могут возникнуть вопросы, направленные на выявление факта фиктивности сделки. Военнослужащему рекомендуется ввести в суть сделки заинтересованных сотрудников банка, как вариант можно предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный братом в городе Б.
В данном примере, на лицо проведение сделки, не имеющей признаков «махинации». Осуществлена фактическая передача жилого помещения (квартира в городе А) от брата к военнослужащему, а брат получает денежные средства, на которые в дальнейшем покупает себе жилье (в городе Б). Стоит отметить, что сделки, проводимые с использованием средств федерального бюджета, подлежат проверке прокуратурой, как раз на выявление фактов нецелевого использование средств бюджета. Пример, приведенный чуть выше, пройдет такую проверку, а в случае появления каких-либо подозрений со стороны прокуратуры, военнослужащий в подтверждение чистоты проведенной сделки, сможет парировать различные доводы. Так, одним из подтверждений чистоты сделки, может выступать факт приобретения братом в городе Б жилья на средства, полученные от сделки с военнослужащим.
Обстоятельства в жизни иногда складываются весьма причудливым образом, прописать все варианты в одной статье практически невозможно, каждый конкретный прецедент подлежит индивидуальному рассмотрению. И в случае действительной необходимости приобретения жилья именно у родственников, следует в первую очередь проконсультироваться у юриста, не попадает ли данная сделка под категорию фиктивной, и не будет ли она расценена как «обналичивание».
Военнослужащие, намерено пытающиеся провести/проводящие фиктивные сделки, портят жизнь себе, своими неправомерными действиями, и косвенно наносят вред добропорядочным участникам Военной ипотеки. ФГКУ «Росвоенипотека», осуществляющая предоставление целевых жилищных займов, в связи с наличием фактов недобросовестности военнослужащих, выявленных в ходе прокурорских проверок, с особой осторожностью относится к любым сделкам, между прямыми родственниками, между сторонами каким-либо образом имеющими взаимосвязь. Во избежание предоставления средств федерального бюджета по договорам целевого жилищного найма на проведение «инсценированных» сделок, осуществляется запрос дополнительных документов и подтверждения фактов реальности данной сделки, что в свою очередь увеличивает сроки реализации права на жилищное обеспечение.
Кроме того, как орган, занимающийся учетом средств федерального бюджета для жилищного обеспечения военнослужащих, в случаях выявления признаков, свидетельствующих о мнимости сделки или других фактов, ФГКУ «Росвоенипотека» вправе обратиться с заявлением в прокуратуру, для предотвращения нецелевого использования данных средств. В связи с чем у добропорядочных участников НИС, складывается мнение, что Военная ипотека очень долгий, тяжело реализуемый процесс, имеющий больше минусов чем плюсов.