можно ли взять кредит при одобренной ипотеке
6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
Ипотека — сложный и долгосрочный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно потерять деньги, а иногда и жильё. Разбираемся, что не нужно делать будущим ипотечникам.
1. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос
Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.
«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.
Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.
Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.
«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.
Александр столкнулся с тремя проблемами.
Проблемы с рефинансированием.
Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.
Раздел ипотечной квартиры после развода
При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.
Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:
1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
2) получить согласие органов опеки.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.
Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка
3. Не иметь подушки безопасности
Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3 – 6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.
Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.
«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30 – 40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.
Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10 – 20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.
Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.
5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.
Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).
6. Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса
Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья. Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.
Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.
Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
Что делать после одобрения ипотеки
Даже если банк предварительно оформил ипотеку, это еще не гарантия того, что кредит выдадут. В этой статье расскажем, что должен сделать каждый покупатель после одобрения ипотеки.
Обычно заявителю приходится ждать один или два дня. За это время банк принимает окончательное решение, и, в случае положительного исхода, стороны могут приступать к оформлению сделки.
Выбрать недвижимость
Выбор недвижимости зависит от того, какое жилье вы хотите купить – новостройку или квартиру на вторичном рынке. Проверка юридической чистоты жилплощади в каждом из случаев будет заметно отличаться.
Провести оценку недвижимости
Оценка недвижимости, которую вы намерены приобрести в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.
Они помогают банковским работникам ответить на вопрос: смогут ли они продать жилье с торгов, если покупатель не сможет выплатить долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.
Как проводится оценка
Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000 рублей.
В отчете приводится следующая информация:
Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.
На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.
Оценщику можно назвать конкретную стоимость, которую вы хотите видеть в отчете. Отчет действителен шесть месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.
Как проверить жилье в новостройке
Основной риск покупателя новой недвижимости – стать обманутым дольщиком, если жилье куплено по договору долевого участия, и не дождаться желанных квадратных метров.
Таких собственников защищает закон «О долевом участии в строительстве» и проблему недостроенных домов региональные власти успешно решают – достраивают жилплощадь, возмещают неустойку за срыв сроков.
Поэтому перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:
Как проверить жилье на вторичном рынке
Выбрать вторичное жилье значительно сложнее: приходится заказывать юридическую проверку на чистоту. Это делается для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны неучтенных наследников и третьих лиц.
Собрать документы
Документы при покупке новостройки и вторичной недвижимости заметно отличаются.
Документы на новостройку
Для сделки с застройщиком при покупке жилья на этапе котлована готовьте:
Документы на вторичное жилье
На сделку с вторичной квартирой готовьте:
Какие документы проверить у продавца
В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.
Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.
По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.
Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.
Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.
Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.
Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.
Подписывайте документы только лично с продавцом. Если жилье продают по доверенности, а собственник находится в другом городе или отбывает срок в тюрьме, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру.
Получить ключи от жилья
Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.
Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от ее передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.
Обращаем ваше внимание, что срок передачи жилья должен быть указан в договоре. Если застройщик не спешит со сдачей дома в эксплуатацию, дольщик вправе подать досудебную претензию либо исковое заявление в суд о взыскании компенсации за срыв сроков строительства.
А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через email или смс).
В акте указывают:
Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.
Перед подписанием акта рекомендуем осмотреть квартиру и зафиксировать все недостатки.
Письменно оформить ипотеку
Совкомбанк предлагает 16 ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотеки от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.
В среднем кредит дают на сумму от 300 000 рублей по ставке 8,39%, банк заключает договор на срок от одного года до 30 лет. Условия по первоначальному взносу зависят от конкретной программы; можно внести от 10 до 20% от стоимости жилья.
Совкомбанк рассматривает заявку в течение одной недели. Ипотеку дают под залог приобретаемого имущества – то есть квартира будет у банка в собственности, и продать ее можно только после полного погашения кредита.
Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам Совкомбанка – 21 год. Ипотеку дают и пенсионерам, но не старше 85 лет к моменту полного погашения.
На оформление кредита нужно принести:
По желанию клиента Совкомбанк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний – партнеров банка.
Дополнительно банк может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.
Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.
Зарегистрировать право собственности
Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.
Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.
Для регистрации права собственности понадобятся:
После погашения долга по ипотеке заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.
Нужно принести:
Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.
Оформить договор страхования
Страхование ипотеки помогает банку снизить риски в случае потери заемщиком платежеспособности или порчи квартиры.
Договор страхования обычно заключается на:
Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, банк выплачивает страховое возмещение.
Если страховая компенсация превысит остаток по кредиту, то страховщик должен перечислить банку нужную сумму на погашение кредита, а разницу между выплатой и остатком долга по ипотеке перевести заемщику.
Для оформления страховки заемщик должен принести:
Иногда могут запросить справку о прохождении медосмотра, акт оценки квартиры, справки из БТИ и другие документы.
Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
Да, иногда банк отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.
Возможные причины отказа:
Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста. В любом случае после отказа не стоит опускать руки – можно подать заявку в другое кредитное учреждение. Но лучше это сделать спустя некоторое время, поэтому сначала решите проблему с документами, а затем заново обращайтесь в другие банки за ипотекой.
Как объединить ипотеку и потребкредит в один заём и сэкономить
Россияне стали всё чаще объединять несколько кредитов в один с более низким процентом и экономить на переплате. Разбираемся, какие банки предлагают такое рефинансирование и в каких случаях оно выгодно.
Что случилось
За последние три месяца спрос на объединение ипотеки и потребкредитов в один заём вырос на 15–20%. Этому способствовал рост цен на жильё. Квартиры, которые куплены в ипотеку и находятся в залоге у банка, стали дороже, соответственно, под подорожавший залог банк может одобрить больший кредит. Его можно взять и погасить уже имеющуюся ипотеку и потребкредит. За счёт этого сэкономить на процентах, ведь ставки по жилищным кредитам, как правило, ниже, чем по потребительским.
Два способа объединить несколько кредитов в один
Объединить ипотеку, потребительский и, например, автокредит, можно двумя способами:
Рефинансирование — это выдача нового кредита для погашения уже имеющихся займов. Клиент может получить деньги под более низкий процент или уменьшить срок кредитования, тем самым снизить переплату. Или, наоборот, срок кредита можно увеличить, чтобы уменьшить ежемесячный платёж и сделать нагрузку более комфортной.
Консолидация — это переоформление нескольких кредитов в один. Заёмщик не заключает нового кредитного договора, не оформляет заново страховку, но для него меняется график платежей, сумма выплат и процентная ставка.
Банки чаще всего предлагают рефинансирование, причём варианта обычно два, говорит коммерческий директор «Института финансового планирования» Иван Синеев:
В первом случае в залоге у банка останется квартира, во втором — обременение в недвижимости снимут и её будет проще, например, продать. Но срок кредита и максимальная сумма будут больше именно в первом случае, поскольку так банк меньше рискует своими деньгами. Так что какой именно вариант подходит лучше, должен решить сам заёмщик в зависимости от того, что для него важнее. Если речь идёт о квартире в Москве и остаток по ипотеке, скажем, 10 миллионов ₽, то долги придётся объединять в ипотеку. Потребкредит на такую сумму банки, скорее всего, не одобрят.
Объединение займов в ипотеку
Объединение займов в кредит
Что касается ставок, то интересные варианты есть в обоих случаях. Семье, где после 1 января 2018 года родился ребёнок, банк может рефинансировать ипотеку под 5% (за счёт программы с господдержкой для семей). При этом под 5,5–5,9% можно рефинансировать потребкредит. Но такие условия банки готовы предложить не всем заёмщикам, а, например, только своим зарплатным клиентам.
Условия по рефинансированию ипотеки в банках из топ-3 по размеру активов
| Банк | Ставка, % годовых | Максимальная сумма | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | От 7,9% | 30 миллионов ₽ | Минимальная сумма кредита — 300 тысяч ₽. Объединить можно до пяти кредитов. |
| ВТБ | От 8,2%* | 30 миллионов ₽ | Можно отложить первый платёж на три месяца. |
Можно увеличить сумму кредита и потратить деньги на любые цели.
*В случае ипотеки с господдержкой для семей ставка ниже — 5% в ВТБ и 5,2% в Газпромбанке.
Условия по рефинансированию потребкредита в банках из топ-3 по размеру активов
| Банк | Ставка, % годовых | Максимальная сумма | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | От 8,9% | До 3 миллионов ₽. |
5 миллионов ₽ — для зарплатных клиентов и пенсионеров.
Как оформить рефинансирование
Можно попробовать изменить условия кредита на более выгодные, подав заявление на реструктуризацию в банк, где изначально оформлена ипотека. Если банк согласится, то заёмщику не придётся снова собирать документы и оформлять страховку. Но кредитной организации реструктуризация обычно невыгодна. «Банку, где оформлена ипотека, легче отказаться от клиента, чем снижать годовую ставку на ипотечный заём», — поясняет руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова.
Эксперт рекомендует подавать заявление в банк, где нет действующих кредитов. В этом случае нужно собрать стандартный пакет документов:
После одобрения кредита понадобится собрать ещё ряд документов:
Список необходимых документов после одобрения кредита может меняться в зависимости от требований банка. Поэтому полный перечень лучше уточнить в самом банке.
Когда банк может отказать в рефинансировании
В некоторых случаях заёмщику могут отказать в рефинансировании ипотеки. До обращения в банк нужно проверить свою кредитную историю, оценить размер дохода — хватит ли его для рефинансирования, при необходимости привлечь созаёмщика, советует коммерческий директор «Института финансового планирования» Иван Синеев.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании по таким причинам:
У рефинансирования традиционно высокий уровень одобрения, поскольку по этой программе, как правило, приходят клиенты с хорошей кредитной историей, отмечает управляющий директор по кредитным розничным продуктам «Райффайзенбанка» Андрей Спиваков.
Из-за чего можно потерять деньги при рефинансировании
Рефинансирование ипотеки или кредита может быть невыгодным. Вот на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять деньги.
1. Возможная переплата. О рефинансировании стоит подумать в том случае, если новая ставка будет меньше текущей хотя бы на 1%. Или в ситуации, когда кредит оформлен на длительный срок и выплаты по нему будут проводиться не менее года. Иначе затраты на переоформление могут съесть экономию от снижения ставки, поясняет управляющий директор по кредитным розничным продуктам «Райффайзенбанка» Андрей Спиваков.
В ситуации с ипотекой нужно изучить схему выплаты текущего займа. Рефинансирование жилищного кредита может быть невыгодным в случае, если он выплачен больше чем на 50%, поясняет РБК. Дело в том, что большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой выплат. Это значит, что сначала заёмщик отдаёт преимущественно проценты, потом гасит тело кредита. И если большая часть процентов уже выплачена, при рефинансировании уже другой банк на оставшуюся сумму вновь начислит проценты, что невыгодно. В этом случае более оптимальный вариант — выплачивать кредит с опережением графика, тем самым снижать переплату по процентам.
2. Залог недвижимости. Банк может забрать находящееся в залоге имущество, если клиент перестанет платить по кредиту. Также нужны деньги для новой оценки недвижимости при рефинансировании.
3. Страхование недвижимости. Иногда договор можно переоформить на другой кредит, иногда придётся оформлять новый полис. При этом страховая может не разрешить использовать остаток страховой премии для оплаты страховки по новому кредиту. Это дополнительные расходы.
4. Налоговый вычет. Могут возникнуть сложности с получением налогового вычета по процентам по ипотеке. Во время рефинансирования при увеличении доступной суммы кредита меняются параметры ипотеки, цель нового кредита может не соответствовать той, при которой положен возврат, поясняет ведущий эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans Лариса Ладыгина.
Выводы
При написании статьи редакция Сравни.ру не сотрудничала с банками.
Данные актуальны на 8 сентября 2021 года.
Узнать условия по ипотеке в разных банках можно на Сравни.ру