можно ли вывести деньги с ипотеки
Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье
Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?
Банкротство и долги
Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.
Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.
Что такое конкурсная масса
Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.
После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.
«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.
Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.
Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.
По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».
Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).
Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)
Как закрыть ипотеку досрочно: эти 4 приема сократят срок кредита
C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.
В прошлом году россияне стали брать ипотеку на более длительный срок — 18–19 лет, хотя ранее он составлял в среднем 15 лет. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг связал это с более низкими ставками. Но если вы решили расплатиться по ипотеке побыстрее, эксперты рассказали «РБК Инвестициям», как это сделать.
Чтобы успешно выплатить ипотеку, нужно удачно ее взять. Или рефинансировать
«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.
По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.
«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.
Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.
Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.
Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.
Определитесь, что вам нужнее — сократить срок кредита или снизить ежемесячный платеж
По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.
Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.
Чем больше платишь по ипотеке, тем больше сэкономишь
Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.
По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.
Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.
Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.
Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.
Где найти деньги, чтобы больше платить по ипотеке?
Подработка
По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.
«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.
Карты с кешбэком
Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.
«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.
Налоговые вычеты
Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.
Продажа ненужного
Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.
«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.
Выплаты и пособия
На погашение ипотеки также можно направить выплаты и пособия, если они вам жизненно не необходимы. Например, в 2020 году государство выплачивало средства семьям с детьми, а также потерявшим работу из-за пандемии коронавируса.
«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.
Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.
Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.
Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале
Нестандартная ипотека: как можно потратить средства ипотечного кредита
Многие граждане России традиционно считают, что ипотечный кредит обязательно используется на покупку квартиры, однако ипотечным кредитом является любой кредит под залог недвижимости независимо от его цели. На российском рынке, к примеру, существует практика предоставления ипотечного кредита на потребительские или образовательные цели, а также на развитие бизнеса, при этом наличие в залоге ликвидного объекта недвижимости в ряде случаев может позволить получить ипотеку на более выгодных условиях.
Ипотека и альтернативные сделки
Широкий выбор доступных ипотечных продуктов для различных жизненных ситуаций, в частности, предлагает заемщикам Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Так программа «Переезд» позволяет решить проблемы альтернативных сделок, которые организуются риелторами в виде длинных цепочек отдельных последовательных сделок, позволяющих в итоге каждому из участников приобрести подходящую квартиру. Но это достаточно рискованная и неудобная схема для участников, ведь стоит сорваться одной сделке – и прерывается вся «цепочка». К тому же при альтернативной сделке, как правило, заемщик ограничен временными рамками: ему нужно как можно быстрее найти покупателя на свою квартиру и подходящий вариант для себя.
В случае если имеющееся жилье было приобретено с помощью ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен, часть денежных средств, полученных по программе «Переезд», может быть направлена на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита.
На кредитные средства заемщик приобретает новое жилье и затем в спокойной обстановке занимается продажей старого жилья, на что ему дается до 2 лет. Ежемесячные платежи по кредиту под залог имеющегося жилья не предусмотрены, сумма кредита и проценты за его пользование погашаются единовременным платежом после продажи старой квартиры.
Образовательные кредиты под залог жилья
Ипотечный кредит можно пустить и на получение образования. Например, АИЖК предлагает будущим студентам возможность воспользоваться ипотечным продуктом «Образовательный кредит под залог жилья». Кредит под залог имеющейся квартиры предоставляется на оплату среднего профессионального, высшего или дополнительного образования (в том числе и бизнес-образования), а также различных дорогостоящих курсов. При этом кредитные средства могут быть использованы на оплату самого обучения, а также подготовительных курсов, вступительных экзаменов, проживание, наем жилья, оплату транспортных расходов и иные связанные с процессом обучения цели. Обучение возможно как на территории России, так и за рубежом.
Образовательные кредиты пока недостаточно распространены на российском рынке в отличие от западных рынков, где их выдача является обычной практикой.
Ипотека и материнский капитал
Сегодня ипотека также является одним из наиболее выгодных способов реализации материнского капитала. По закону распорядитель материнского капитала может использовать его на приобретение жилья только после того, как ребенку исполнится три года. Это не устраивает многих родителей, которым жилье необходимо уже сейчас и которые опасаются роста цен на недвижимость в будущем.
Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки. Мультимедиа >>>
Ипотечные программы дают возможность использовать материнский капитал сразу же после получения сертификата. Погашение ипотечного кредита и начисленных по нему процентов – вот те цели, на которые можно направить деньги, не дожидаясь трехлетия ребенка. Материнский капитал можно также использовать как часть первоначального взноса при получении жилищного кредита, вплоть до 90%.
Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК
Двадцать лет с конфискацией
У банков появилась новая схема отъема уже оплаченной ипотеки
Роман очень неплохо зарабатывает, но для покупки квартиры ему все-таки не хватало пять миллионов рублей, и он взял ипотеку. Выплачивал почти 15 лет. На днях банк выставил своему заемщику «Требование о полном досрочном возврате»… 10 миллионов 196 тысяч 7 рублей 8 копеек «в связи с невыполнением своих обязательств по выплате ипотечного кредита».
Столичный банк посчитал достаточным поводом для расторжения договора ипотеки обеспеченного залогом единственного жилья просрочку заемщика на сумму менее трехсот рублей.
Разбор ситуации с многодетной московской семьей, где растут четверо детей, и в ближайшее время появится пятый, заслуживает самого серьезного анализа. Дело в том, что придуманная банком схема отъема денег и жилья требует внимания правоохранительных органов.
Кому выгодно
В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2019 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!
Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка «по продажам кредитов» объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже. Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а «в рублях» выгода банка составляла «всего» 50 процентов. Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!
И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.
Роману и другим «валютным» заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.
А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.
Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.
Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.
Идеальное «убийство»
Из действий банка-кредитора вырисовывается схема отъема заложенной квартиры, опасная для всех «ипотечников», а не только для «валютных» бедолаг. Создается впечатление, что банк искусственно создает условия для расторжения кредитного договора и выставления приглянувшейся квартиры на продажу, используя малейший повод.
Напомним, поводом для расторжения договора с Романом явилась якобы однократная недоплата 253 рублей в сумме ежемесячного платежа. На самом деле никакой недоплаты вовсе не было. Это очень смахивает на подставу для граждан.
Роман в разгар пандемии коронавируса просрочил выплату полного ежемесячного платежа на пару дней. Банк по-тихому без уведомления оштрафовал его за это и вычел штраф из платежа, который Роман считал полным. Получилась недостача, эта недостача перекочевала в следующий месяц и «вылезла» через 40 дней формальным, как бы законным, основанием для расторжения договора и продажи квартиры якобы неисправного заемщика.
Сейчас успешные банки сообщают клиенту о каждой списанной с его счета копейке, но банк Романа не счел нужным сообщить заемщику о столь важной проблеме. У редакции нет уверенности, что одновременно с Романом такой бухгалтерский кордебалет не устраивают в отношении сотен других «ипотечников» в десятках других банков.
Если посмотреть на ситуацию Романа шире, то не должны проценты за кредит быть в шесть раз больше суммы займа ни при каких условиях и обстоятельствах. Гражданин не должен находиться в пожизненной кабале у банка, выплачивая 33 года по полторы и более среднестатистической московской зарплаты за разваливающуюся «хрущебу». Ненормально, что пока нет механизма, который автоматически адекватно скорректирует эти отношения с минимальным ущербом для конституционных прав граждан, в том числе на жилище. Если нет такого механизма, то его надо создать, потому что и кризисы, и изменения экономических условий будут. И значит, для любого ипотечного заемщика останется реальный риск потери заложенной банку квартиры.
К судебным процессам ипотечных заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, а может быть, и всех «ипотечников», должны быть привлечены прокуроры и органы опеки.
Кроме того, «Схема Романа Кузубова» может быть подхвачена недобросовестными сотрудниками банка, действующими в собственных интересах. Сотрудником банка искусственно создается мелкая задолженность, и уже через пару месяцев запускается механизм продажи квартиры с торгов в «родственные», очень грязные ручки.
Редакция не называет конкретный банк еще и потому, что мы попросили банк прокомментировать ситуацию. Пришел ответ на бланке без подписи. В нем говорится, что банк никого и не собирался выселять, а направил уведомление об этом для поднятия платежной дисциплины заемщика в будущем. Попугать решил…
Для любого ипотечного заемщика существует реальный риск потери заложенной банку квартиры.