что выгоднее сдавать студию или однокомнатную квартиру

Что лучше для сдачи в аренду студия или однокомнатная квартира?

Однушка или студия для сдачи в аренду плюсы и минусы

Итак вы уже решились на покупку квартиры, прочитали нашу подробную инструкцию как купить квартиру, знаете как провести безопасно сделку и как проверить квартиру. Теперь рассмотрим вариант сдачи недвижимости в аренду. Что выгоднее сдавать однокомнатную квартиру или студию? (на примере аренды в Москве)

📣 О чем тут написано?

Студия или однокомнатная?

Что лучше подходит для удобства проживания, получения дохода и как вложение для инвестирования?

В последнее время на квартиры-студии идёт огромный спрос и в этой статье Вы узнаете про различия их, в чём преимущества и особенности, какие подводные камни могут встать перед собственниками такого жилья, плюсы и минусы однокомнатных квартир и студий. А также поймете, что выгоднее, если рассматривать приобретение этого жилья как инвестицию.

О чем вы будете знать после прочтения?

В чем принципиальные различия квартиры-студии от однокомнатной квартиры для сдачи в аренду?

Первое, что бросается в глаза, это очень приятная стоимость на студии, по сравнению с однокомнатной квартирой той же площади, и отсутствие всяких перегородок между спальней, кухней и гостиной.

Стенами отгорожен санузел, но также встречаются планировки, когда перегородки имеют гардеробные комнаты, реже прихожие и кладовки. Как правило однокомнатные квартиры на 10 м2 (+-5м2) больше студий. Принципиальное отличие от квартир — это единое пространство студий.

Если смотреть на документы, то студия — это обычная квартира. Термин «студия», «квартира-студия» отсутствует в СанПиНе 2.1.2.2645-10, в Жилищном кодексе РФ, даже нет этого термина в своде строительных норм и правил, поэтому на нее действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи обычной жилой недвижимости.

Но, спрос — рождает предложение. Люди не хотят жить в однотипных квартирах. Хотят больше «воздуха» и пространства в своем жилье. С каждым годом застройщики предлагают все более интересные решения планировки квартир, включающую зоны гостиных в виде студии.

Например, в Китае даже не учитывают гостиную- студию в подсчёте комнат. Квартира в Китае, состоящая из трёх отдельных комнат, кухни, санузла и обширной гостиной-студии у нас бы считалась за 4-х комнатную квартиру, а там она 3-х комнатная.

Также архитекторы предлагают и разные форматы студий, здесь можно себе позволить приобрести, и элитную квартиру-студию до 120 кв.м. ( Чем Вам не трехкомнатная квартира? Просто без стен.), и совсем маленькую студию эконом-варианта.

Формат квартиры — студии придумали в 1920-х годах архитекторы-модернисты из Америки. А мы ещё со времён закрытого СССР знаем слово «гостинка», такое жилье появилось у нас в 1960–1970-е. Правда в России 5-10 лет назад скажи кому-то про квартиру-студию, не всё поймут, что это.

Если стоит выбор приобретения между однокомнатной и студией, конечно, в первую очередь, привлекательна небольшая стоимость студии.

Студия, как способ существования, или сдачи в аренду?

Личное пространство студии конечно идеально для одного человека, но студии все чаще выбирают пары с похожими ритмами жизни, много работающие и с целью временно проживать в некоторых стеснённых условиях, чтобы в дальнейшем переехать в более просторное жилье, где можно будет создать комфортное личное пространство каждому будущему члену семьи и потом уже планировать детей.

На что стоит обратить внимание при выборе вариантов планировки от застройщика. Дизайнеры идут на уловку, которая сразу не бросается на первый взгляд. На плане вы увидите, и расставленную мебель, и пространство вокруг кровати, и место для работы, и просторное место для обеденной группы.

А по факту вам обязательно нужно сопоставить расстояние между стенами, площадь реальной мебели, ведь места для всей вашей мебели, которая указана на картинке, может попросту не хватить. И Вы можете с разочарованием обнаружить, что не можете находиться в своем новом долгожданном жилье, т.к. не удобно перемещаться по нему и вдруг оказывается, сильно «давят» стены.

Целевая аудитория арендодаторов студий

Через 6-10 лет дети обзаводятся семьями, «вырастают» из этого жилья и продают его. Вот такой «жизненный цикл» у квартир-студий.

Как организовать студию в старом фонде для сдачи в аренду?

В старом фонде студий нет («гостинки» здесь не в счёт), но однокомнатную квартиру можно переделать в студию. Покупая готовую студию, будьте внимательны, перепланировка может быть незаконной.

Действительно, присоединяя кухню к комнате, мы получаем многофункциональную полезную площадь. Но сложно не нарушить большое количество норм и правил в российском законодательстве, когда занимаешься перепланировкой квартиры.

Вот пример, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. И перепланировка становится незаконной во многих хрущёвках и почти всех «брежневках», ведь там стоит газовая плита.

Есть ещё загвоздка с однушкой, где на кухне стоит электроплита. Если убрать стену, квартира становится нежилой. Получается — это действие незаконное.

По разному выкручиваются:

Правила по отделению «мокрой зоны» придуманы не просто так. Над жилой зоной может случиться потоп у соседей сверху и ремонта всей квартиры не избежать, хотя без перепланировки восстанавливали бы только одну кухню.

Если хотите избежать лишних расходов, я рекомендую брать студии в новостройках.

Ещё встречаются перепланировки одной квартиры на несколько студий. Не всегда, но узаконить можно только на первом этаже (хотя это очень редкие случаи) Покупатель не сможет купить весь объект, фактически приобретает долю в квартире, ещё и усложняя себе задачу с незаконной планировкой.

Есть и чисто практические проблемы. На квартиру выделяются всего 7–8 кВт мощности электросети, не более. Есть ограничения в водоснабжении, будут перебои.

Студии в новостройках для сдачи в аренду

Безусловно, если вы собрались покупать студию, выбирайте ее в новостройке.

Сейчас застройщики сразу учитывают все нормативы ещё на уровне проектирования зданий. И т.к. спрос увеличился на недорогое жилье, то сейчас встречаются дома полностью состоящие из студий или включают их рядом с обычными квартирами.

Зато, вы точно не будете думать про СНИПы и СанПиНы для жилого помещения. Здесь будет все соответствовать им. И мокрые зоны точно будут расположены друг над другом, и жилая площадь будет расположена над жилой, и кухня-ниша будет площадью не меньше 5 м2 (в пункт 5.7 СП 54.13330.2016), и она будет оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением.

Выбирайте студию для сдачи в аренду в зависимости от класса

По каким параметрам жилье для сдачи в аренду делится на классы

Виды планировок студий для сдачи в аренду

Правовые препятствия студии при сдаче в аренду

Как проверить, студия юридически «чиста» или же есть какие-то ограничения на неё? Какие подводные камни могут тут быть? Сама сделка проходит также, как и при покупки обычной квартиры, проверяется тот же пакет документов.

а) В выписке из ЕГРН не должно быть указано «общая долевая собственность»;

Вариант 2.
Под студию перепланировываются комнаты в коммунальной квартире. Вы также увидите мини — кухню, санузел. Важно здесь проверить доля ли это или квартира? И, конечно, согласованность перепланировки.

Бывает, что собственник искренне говорит про несогласованность перепланировки, в этом случае, если вы готовы все равно приобрести такое жилье и столкнуться с расходами на согласование или рисками жить в таком жилье, в котором невозможно это сделать, то можете просить уступить с цене, и надо отметить, иногда скидка может достигать до 30%! Здорово, да?

В этом случае вся ответственность за незаконную перепланировку ложится на нового собственника.

Вариант 3
Также Вам могут продать «апартаменты» под видом студии.
Это несёт следующие последствия:

Как избежать этого? Обратить внимание нужно здесь на выписку из ЕГРП или ЕГРН (Единый государственный реестр прав/недвижимости). Если это апартамен, то вышесказанной выписке будет написано — нежилое помещение.

Что выгоднее сдавать в аренду студию или однокомнатную?

С одной стороны студии на рынке аренды жилья на 2-3 тыс руб дешевле однокомнатных квартир, но, как ни странно, больший спрос идёт как раз на однокомнатные квартиры. Арендаторы готовы переплачивать ради более удобных условий проживания.

Ещё один интересный факт! Студию будет проще сдавать, если она находится в центре города, и сложнее, если она расположена в спальном районе. И, наоборот, однокомнатные квартиры проще сдавать в спальных районах, ведь их предпочитают семьи с детьми и им важнее большая площадь, даже если придется больше тратить времени на дорогу до работы. А вот молодым арендаторам студий важнее как раз близость к работе и удобной инфраструктуре.

Что выгоднее студия или однокомнатная квартира, если покупать жильё с инвестиционными целями для сдачи в аренду?

Несмотря на большой спрос на студии на рынке недвижимости, их все ещё очень мало на рынке. 9 — 12% всех просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.

На Яндекс.Недвижимости в 2019 продажа студий

Итак, основным параметром для сравнения инвестиционной привлекательности является цена. Средняя стоимость студии в Москве — 5 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 3,2 млн рублей. На однокомнатные квартиры таких цен практически нет, поэтому ипотека выйдет много дороже, следовательно студия вернёт Вам деньги намного быстрее.

Плюсы и минусы студии и однокомнатной для сдачи в аренду и что же выбрать?

И самый важный вопрос: что лучше? Квартира — студия или однокомнатная квартира? Нет однозначного ответа, ведь здесь нужно понять, какие характеристики и требования жилплощади важны прежде всего Вам? Какие цели Вы преследуете, приобретая это жилье? Какие планы на это жилье у Вас а будущем?

Плюсы студии для сдачи в аренду

Минусы студии для сдачи в аренду

Плюсы однушки для сдачи в аренду

Площадь обычно больше
Изолированная комната и кухня
Окно в каждом помещении
Легко сдать в аренду

Минусы однушки для сдачи в аренду

Видео от юриста по недвижимости

Источник

Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду

Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.

Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.

При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.

Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.

В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.

Источник

Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать

В прошлой публикации мы обсуждали, выгодно ли покупать комнату, чтобы ее сдавать. Сегодня речь о студиях и однокомнатных квартирах.

Буквально несколько лет назад покупка студии и однушки у метро под сдачу была почти беспроигрышным вариантом. Съемщики находились в считаные часы, выстраивались в очереди на просмотры, да еще и были готовы участвовать в аукционе. Сейчас все иначе.

Да, спрос на жилье начального уровня по-прежнему стабилен: такие квартиры нужны и молодежи (в качестве стартового жилья), и тем, кто приезжает из регионов на заработки.

Но есть проблема, которая вносит серьезные коррективы в долгосрочные планы сегодняшних и будущих рантье, владеющих студиями или однушками или намеренных такую квартиру приобрести. Проблема эта кроется во взрывном росте объемов аналогичного предложения. Количество конкурентов, желающих с минимальными вложениями получать доход от аренды, не просто растет, а множится в геометрической прогрессии.

Лабораторная работа: ставки и цены

Воспользовавшись калькулятором «Оцените свою квартиру» (он есть в разделе «Аналитика» на БН.ру), вы можете провести лабораторную работу и прикинуть, какие территории и типы жилья выглядят наиболее ликвидными с точки зрения жилищной аренды.

В частности, актуальные арендные ставки и цены показывают, что квартира-студия в новом доме у метро «Девяткино», приобретаемая сегодня за 2,29 млн руб., за счет сдачи в аренду (актуальная ставка 15,6 тыс. руб. в месяц) окупится за 12 лет (см. таблицу).

В то же время однушка в брежневке в Купчино «отобьется» только за 15 лет. А однокомнатная квартира в доме комфорт-класса в Московском районе, приобретенная по цене двух студий в Новом Девяткино, будет окупаться все 17 лет.

Прямо скажем, так себе инвестиция. Не лучше ли запастись малогабаритными квартирами-студиями?

Тем не менее для принятия решения о покупке придется не только опираться на статистику, но и проводить собственное исследование, учитывая множество факторов. А самое главное – строить прогнозы на годы вперед. В противном случае ошибки неизбежны.

165

147

178

А что в реальной жизни?

Примечательно, что съемщики, для которых решающий аргумент – низкие арендные ставки, самые ненадежные и нестабильные контрагенты. Потенциальному рантье придется быть морально готовым к таким проблемам, как простои и задолженности. Может случиться даже, что арендаторы съедут «приватизировав» часть хозяйского имущества.

Конечно, в данном сегменте, как и в любом другом, есть порядочные съемщики. Нередко квартиры-студии в активно застраиваемых районах снимают их будущие жители – в ожидании, пока строится свое жилье в соседнем квартале. Но сильно рассчитывать на эту категорию контрагентов не приходится.

От 16 до 24 тыс. руб. в месяц – ставки долгосрочной аренды для квартир-студий и большинства однушек в серединных спальных районах. Чем свежее квартира, тем выше арендная ставка. Но основной ценообразующий фактор – близость к метро.

Основная категория съемщиков – растущая прослойка преимущественно молодых людей, не готовых или не желающих вписываться в ипотеку. Как правило, такие съемщики готовы вкладывать в арендованное жилье от четверти до трети дохода.

От 24 до 40 тыс. руб. в месяц – просторные квартиры класса «въезжай и живи» в престижных районах, в новых ЖК комфорт-класса и выше. Сегмент характеризуется короткими сроками аренды (от нескольких месяцев до года) и официальными договорными отношениями.

Что не учитывает статистика

Ремонт

Ремонт с выравниванием стен и дизайнерской плиткой в квартире под сдачу не нужен. Но давайте попробуем оценить реальные масштабы. Итак, как мы отметили выше, голая студия или квартира с обстановкой в стиле «советский минимализм» сдается рабочим из ближнего зарубежья за 15-16 тыс. руб. в месяц. Такая же, но с относительно свежей мебелью и линейкой бытовой техники б/у – за 22-23 тыс. руб. Ежемесячная прибавка 6-7 тыс. руб., или 70-80 тыс. руб. в год.

Практика показывает, что необходимый минимум первичных вложений для студии или однушки – 200-250 тыс. руб. плюс умелые руки и месяц времени на поиски предметов обстановки (на распродажах и по частным объявлениям). О том, как подготовить квартиру для сдачи в аренду, мы рассказывали в одной из предыдущих публикаций.

Что вам выгоднее – рассчитывайте сами.

Аванс или задаток – что выбрать в качестве предоплаты за квартиру

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостью

Как не платить налог при продаже квартиры

Что нужно знать, чтобы без проблем получить наследство

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых

Аренда жилья в 2019 году: пришло время съемщика

Снимать малогабаритное жилье стало дешевле

Как снять квартиру без головной боли

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Налоги

Сегодня подавляющее большинство арендодателей нарушают закон и налоги не платят. Но если власти всерьез возьмутся выводить рынок аренды из тени (а они уже не первый год грозятся), арендодателям придется платить налоги.

На сегодняшний день возможны два варианта. Первый – 13-процентный НДФЛ (то есть каждый год доход за полтора месяца арендодатель обязан перечислить в бюджет). Второй – зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% плюс ежегодные страховые взносы (около 30 тыс. руб.) – выгоден только тем, кто сдает несколько квартир.

Простои

Лет пять назад это слово было незнакомо собственникам, сдающим жилье в аренду. Стоило дать объявление – телефоны раскалялись от звонков. Сейчас на квартиры в историческом центре или в классических советских спальниках арендаторы также находятся относительно быстро.

В новых районах массовой застройки, мягко говоря, по-разному. В пешеходной доступности от метро проблем также почти нет. Но если это дом эконом-класса, под завязку забитый малогабаритным жильем, а до ближайшего транспортного узла три дня лесом и два дня полем, – высока вероятность, что квартира будет пустовать. Не спасут даже арендные ставки ниже минимума.

Выгодно ли?

В любом случае покупка однушки или студии для сдачи в аренду – мероприятие не то чтобы очень выгодное, но надежное. Владение однокомнатной квартирой в обжитом районе обеспечит вам неплохой дополнительный доход, который придется особенно кстати, когда пенсия не за горами. Фактически это вторая пенсия, но не более того.

В то же время «хранить деньги» в малогабаритных квартирах в районах новой массовой застройки с отставанием инфраструктурного развития и преобладанием малогабаритного жилья – на наш взгляд, рискованное предприятие. Ведь собственнику деваться некуда: он вынужден оплачивать коммунальные услуги, а также ждать, пока откроют школу, детский сад и дотянут метро. Арендатор ждать не будет, а «проголосует» за другой дом и другой район.

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

Источник

6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду

Читатели Т⁠—⁠Ж делятся сомнениями

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?

Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 Р в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.

Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.

Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.

Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.

Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.

Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 Р в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 Р в месяц.

Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.

За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 Р в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».

Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.

Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.

А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.

Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?

Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.

Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.

Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.

Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.

Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?

Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.

Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.

Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.

Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.

После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.

Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.

Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.

Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.

Насколько тяжело вам достанется эта квартира?

Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 Р ). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.

Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.

Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.

Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.

Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.

Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 Р в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.

Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды

Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)

«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))

Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))

Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.

Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет

Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.

Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах

Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.

Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика

Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.

Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года

Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.

Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.

Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.

Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)

Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.

Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит

Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы

900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет

Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.

Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути

чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.

Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.

Светлана, ну короче каждому своё))

Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации

Роман, не знаю, думаю, что причина в том, что с квартирами все так или иначе имеют дело с рождения, поэтому для многих этот инструмент понятнее. А разбираться в чем-то новом для многих лень, или страшно.
И заметьте, тут обсуждение про покупку квартиры под аренду. Для меня это сомнительный способ инвестиции. Другое дело, если квартира покупается на этапе строительства и после сдачи дома продаётся. С такой целью прибыль возрастает (при этом сам дом, локацию, застройщика тоже нужно уметь выбрать) и такой способ инвестиции мне близок.

Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты

Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.

Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.

В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?

Сейчас набегут с одной стороны мамкины инвесторы в индекс S&P и будут тыкать в его сотни процентов роста В ВАЛЮТЕ на долгосроке, а с другой мамкины ипотечники и гордиться как купили в ипотеку квартиру год назад за х, а сейчас похожа на сайте застройщика стоит N*x. Андроид vs Айфон.

Roman, а вы чей инвестор?

Интересно, а слышал ли автор о существовании в России не только Москвы и Петербурга? В других городах другая стоимость недвижимости и другая доходность!

А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?

Источник

• ← что такое sephora иль де ботэ
• Как убрать отеки нижних конечностей →