что такое скрытые платежи по кредиту
Скрытые платежи: что это такое и почему они важны?
Все знают, что нужно обязательно проверять договор займа или кредита на наличие скрытых платежей (тех самых, что скрываются “под звездочкой” или набраны мелким шрифтом). Однако далеко не каждый заемщик понимает, что именно подразумевается по “скрытыми платежами”, в чем состоит риск и почему на такие платежи нужно обращать внимание.
Наша компания, выдавая займы под залог недвижимости, общается с заемщиками максимально честно и не имеет в своих договорах скрытых платежей или комиссий. Мы также заботимся о повышении финансовой грамотности в стране: этот материал я написала для того, чтобы вы могли быть уверены в собственной безопасности при заключении договора с любым кредитором.
Что такое “скрытые платежи”?
Именно по этой причине важно разобраться, на какие именно пункты договора нужно обратить внимание. Эти варианты скрытых платежей могут возникнуть в любом договоре: если вы берете небольшой потребительский кредит, займ или кредит для бизнеса, хотите получить деньги под залог недвижимости или иного имущества.
Какими бывают скрытые платежи и комиссии “под звездочкой”?
Вот наиболее распространенные виды скрытых платежей:
1. Изменение процентной ставки
Пожалуй, это один из самых распространенных случаев. В этом случае вы получаете средства под привлекательный процент, но в дальнейшем оказывается, что платить придется больше. Несмотря на то, что менять условия договора в одностороннем порядке нельзя, существует ряд “лазеек”, позволяющих повысить процентную ставку. Например, в договоре может быть прописано, что ставка повышается в случае непродления конкретной программы страхования займа (или кредита).
Оформляя займ под залог недвижимости в “Капитоль Кредит”, вы сразу же видите график платежей согласно выбранному тарифу. Этот график может измениться только в том случае, если вы пропускаете платеж.
Полное или частичное погашение займа под залог недвижимости в КПК “Капитоль Кредит” можно осуществить без комиссий и штрафов.
Внимательно изучите договор и выясните, не вписаны ли в него, например, платежи за смс-оповещения о приближении даты оплаты кредита или за “выписки по счету”, которые будут приходить вам на электронную почту? Вы можете отказаться от них, тем самым сократив сумму платежа.
Это далеко не полный список возможных скрытых платежей и неочевидных условий договора. Так, некоторые кредитные организации могут прописывать в договоре право продажи долга (коллекторским агентствам), что может повлечь за собой не только возможные финансовые потери, но и ущерб репутации заемщика. Несмотря на то, что сегодня деятельность коллекторских агентств строго регулируется законом, еще можно встретить недобросовестных коллекторов (так же, как и недобросовестных кредиторов).
Скрытые проценты по кредиту (журнал «Расчет»)
В 2009 году Высший арбитражный суд РФ поставил точку в давнем споре между Роспотребнадзором и банковским сообществом: Постановлением Президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17 ноября 2009 года взимание комиссий за открытие и ведение ссудных счетов при выдаче кредитов было признано незаконным. Далее последовало требование к финансовым организациям убрать все скрытые платежи из договоров, а также указывать в рекламе реальную процентную ставку.
Казалось бы, государство защитило заемщиков и обязало банки вести бизнес честно, и клиенты поверили в то, что никаких «тайных» платежей не осталось. Однако в действительности в арсенале финансовых структур имеется еще масса возможностей нажиться. По сути, запрет коснулся только одного дополнительного сбора – тарифа за открытие и ведение счета.
В апреле этого года на проблемы банковского кредитования обратил внимание Владимир Путин, будучи еще премьер-министром. Выступая на расширенной коллегии Минфина, он поручил усилить контроль за ставками по ссудам и разобраться со скрытыми комиссиями.
Минфин получил дополнительные полномочия по регулированию финансовых рынков и начал ежеквартально проводить мониторинг ставок по кредитам В результате увеличивать необоснованно проценты по займам стало сложнее. Для того чтобы получить положенную выгоду, теперь банкам приходится изобретательно и незаметно включать дополнительные платежи в ссудный договор или устанавливать их за пределами этого документа.
Сейчас обсуждается возможность освободить заемщика от «привязки» к одному банку. Предлагается дать клиентам право переходить в другую кредитную организацию с более выгодными ставками и правилами погашения ссуды. Сегодня получатели средств вынуждены соглашаться на любые условия финансовой структуры, если договор с ней уже подписан.
Сегодня появляется все больше помощников, которые готовы взяться за оспаривание начисленных штрафов. Часто они указывают, что их услуги являются бесплатными. На деле же такие консультанты работают за процент от «спасенной» суммы.
Самое большое количество злоупотреблений замечено у региональных небольших банков, которые пытаются заработать лишние деньги за счет неграмотности заемщиков и отсутствия контроля. Эти категории кредитных организаций должны оказаться в центре внимания Минфина в первую очередь. Однако пока контролеры не навели порядок в финансовой сфере, заботиться о соблюдении правил выдачи ссуд придется самим клиентам.
Комиссионные сборы
Еще до получения кредитных денег с клиента могут взять платеж за рассмотрение заявки. Обычно такие сборы практикуются в тех случаях, когда сотрудникам финансовой структуры требуется провести сложную работу по предварительной обработке документов.
Следующий разовый сбор – за выдачу кредита. Обычно эту сумму предлагают сразу удержать из выданных средств. С одной стороны клиенту не приходится изымать деньги из собственного кармана, но с другой – за счет этого взноса реальная процентная ставка становится выше по сравнению с номинальной.
Кроме того, банкам удается обойти и запрет Роспотребнадзора на взимание комиссии за открытие и обслуживание счета. Кредитные организации просто придумывают новые наименования таким платежам.
Но самые неожиданные для заемщиков поборы спрятаны не в договоре с клиентом, а в правилах самой финансовой организации. Компаниям следует остерегаться фраз в тексте контракта, наподобие «заемщик согласен нести расходы в соответствии с тарифами банка». В этом случае кредитная структура имеет право менять платежи по своему усмотрению и даже не уведомлять об этом получателей средств. Считается достаточным вывесить информацию об изменениях в офисе банка или на сайте. Поэтому, если фирма решила взять ссуду, юристу организации следует изучить не только текст договора, но и общие правила работы банка.
Эксперты отмечают, что невозможно запретить комиссии и удерживать ставки по кредитам в рамках определенного Минфином коридора. Банки должны рассчитывать проценты в зависимости от прибыли, которую необходимо получить, чтобы не работать в убыток.
Среди сборов, которые едины для всех клиентов финансовой структуры, может оказаться тариф за прием или пересчет наличных при внесении ежемесячного платежа в кассу, а также зачисление средств на ссудный счет. Кроме этого, практикуется информирование клиентов о необходимости перечислить деньги, при этом заемщиков зачастую не уведомляют о том, что эта услуга платная. И компания уже не сможет отказаться от рассылки напоминаний, ведь она включена в разряд обязательных.
Страховка по кредиту
В некоторых случаях кредитные организации действительно держат слово и не берут дополнительных платежей. Как же им удается выдерживать конкуренцию с другими финансовыми структурами и не уходить в убыток? Чаще всего займы на таких условиях подразумевают обязательное наличие страховки. Ее оформляют на залоговое имущество или недвижимость, технику, оборудование и машины, приобретаемые на ссудные деньги.
Взнос страховой компании, по сути, становится все той же комиссией банку, но только взимаемой в рамках закона. Какова выгода кредитной организации от того, что сохранность имущества заемщика обеспечена полисом? Финансовые структуры очень внимательно подходят к выбору партнеров, так как напрямую заинтересованы в том, чтобы страховка покрыла затраты по кредиту, в случае непредвиденных обстоятельств. Именно поэтому банки самостоятельно выбирают те компании, в которых следует получать полис, и предлагают заемщикам выбрать фирму из предложенного списка.
Главным условием сотрудничества между банком и страховой компанией является то, что финансовая организация постоянно поставляет клиентов для своего партнера и за это получает некое вознаграждение.
В некоторых случаях кредитные организации не берут с клиентов дополнительных платежей, только оговоренный процент. Как же им удается выдерживать конкуренцию с другими финансовыми структурами? Чаще всего займы с такими условиями подразумевают обязательное оформление страховки.
Опасность для получателя кредита при таком взаимодействии таится в том, что банк и страховая компания удобным для себя образом делят платеж клиента, но при этом не заинтересованы в обеспечении гарантий. То есть, когда происходит пожар в здании, авария с машиной, порча оборудования, компания, выдавшая полис, отказывается возмещать убыток и перечислять деньги банку. Фирме приходится выплачивать кредит из своих средств.
Штрафы по кредиту
Помимо вышеупомянутых сборов у банков есть еще, чем «удивить» своего клиента. В стремлении обезопасить себя на все случаи жизни, финансовые структуры, в большинстве своем, включают в кредитный договор условия о различных штрафных санкциях за просрочку платежа, о праве потребовать полного досрочного погашения ссуды или о возможности в одностороннем порядке увеличить процентную ставку. Сказать, что подобное поведение банков незаконно, было бы не правильно. Все зависит от конкретной ситуации – получателя средств по договору – это может быть физическое или юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель.
В период прошедшего кризиса финансовые структуры массово решили воспользоваться ранее не применявшимися пунктами договоров о повышении процентных ставок. Между тем, еще в 1999 году Конституционный суд РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 года № 4-П разъяснил, что в соответствии со статьей 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение его условий (если это не связано с осуществлением предпринимательской деятельности) не допускаются, кроме случаев, когда это предусмотрено законом. В абзаце 2 статьи 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» тоже говорится о запрете на изменение ставок по кредитам.
Руководствуясь этими документами, можно сделать вывод, что в договор с физическим лицом нельзя включать пункты об одностороннем увеличении процентов. А вот юридическим лицам и ИП повезло меньше. Однако в случае с бизнесменами банки обязаны прописать в тексте контракта не только пункт и возможном увеличении платежей, но и при каких обстоятельствах кредитная организации может воспользоваться своим правом. Повышение ставки без объяснения причин будет являться незаконным.
Суд с Роспотребнадзором поставил крест на взимании платежей за открытие и обслуживание счета. Но у банков и без этого достаточно сборов, с помощью которых можно увеличить собственный доход от выдачи кредитов.
Также нарушением является условие договора, в котором говорится, что в случае несогласия заемщика на увеличение банком в одностороннем порядке процентов, финансовая организация имеет право настаивать на полном досрочном погашении ссуды. Пунктом 2 статьи 811 ГК предусмотрено право заимодавца потребовать деньги обратно, только если клиент нарушил сроки платежей.
Многие получатели кредитов больше всего боятся просрочить очередной взнос. Ведь у всех на слуху истории и том, как банки накручивают огромные штрафы за несвоевременное перечисление средств. В случае с неустойкой за просрочку следует помнить несколько правил. Проценты на проценты не начисляются (статья 395 ГК, пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 года). То есть штраф рассчитывается исходя из основной суммы ежемесячного платежа, который не был вовремя представлен в банк. Причем, штрафная санкция может быть применена только одна: по закону или по договору. Кредитные организации часто злоупотребляют неосведомленностью клиентов и применяют сразу две неустойки. Еще один нюанс: по сложившейся практике, суды не присуждают санкции в сумме большей, чем размер нарушенного обязательства. Поэтому если вам сообщили, что год назад вы не доплатили по кредиту 100 рублей, а теперь должны уплатить 10000, знайте, что у банка нет реальной возможности взыскать с вас такую сумму и он лишь надеется на добровольное исполнение требования.
В скором времени кредитным организациям придется отказаться от скрытых платежей и непомерных штрафов. С одной стороны, государство пытается навести порядок в этой области и улучшить условия кредитования в стране. С другой – сами заемщики проявляют повышенную судебную активность, особенно компании, которые имеют возможность нанять грамотных юристов, подать иск и отстоять свои интересы. Все больше фирм не спешит перечислять назначенные банками штрафы, не выяснив причины возникновения долгов. Даже если кредитор накрутил заоблачные суммы за просрочку, арбитры легко снимут их, и обяжут финансовую организацию работать в рамках законодательства.
электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
Банки взимают с клиентов незаконные комиссии
В каком случае начисление таких платежей будет правомерным, а в каком – нет, с точки зрения Банка России и судов? И что делать, если финансовая организация списывает комиссии незаконно
Клиенты банков и других финансовых организаций часто сталкиваются со списанием комиссий. Обычно условия начисления таких платежей указывают в договоре, который составлен по типовой форме и не предусматривает возможности клиента повлиять на его содержание. При этом не все комиссии являются правомерными.
Что такое комиссия?
Интересно, что понятие «комиссия» не содержится ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе о банках и банковской деятельности. Законодательством предусмотрены лишь следующие виды оплаты:
Тем не менее в документах, которые получают клиенты банков, часто содержится формулировка – «комиссия банка». Под ней подразумевается плата за оказание услуг по совершению операций по счетам клиента. Размер комиссии может выражаться в конкретных цифрах (например, 1000 рублей ежемесячно за ведение счета) или в процентах от суммы операции (например, 1% от суммы денежного перевода). Практика рынка кредитования показывает, что комиссии находятся на втором месте среди доходов банков после процентов по кредитам.
Когда списание комиссии будет правомерным, а когда – нет?
Законным будет списание платы за реально предоставленные услуги:
Незаконным будет списание комиссий за банковские операции, которые являются неотъемлемой частью основной услуги, для получения дополнительной выгоды. Например, предоставление кредита является основной услугой. При этом банк требует отдельной оплаты таких операций, как рассмотрение заявки на выдачу кредита, его предоставление, перечисление средств на счет заемщика, досрочное погашение кредита, открытие и ведение ссудного счета (банковский счет для перечисления кредитных средств открывается только на срок действия кредитного договора, поэтому начисление комиссии за это незаконно), информирование о задолженности и т.д. Эти операции являются частью услуги по обслуживанию кредита, которую заемщик оплачивает, ежемесячно совершая необходимые платежи. Поэтому комиссию за такие допуслуги разумно оспаривать. Об этом свидетельствуют действия регулятора рынка финансовых услуг и судебная практика.
Банк России – о взимании комиссий
В Информационном письме от 26 августа 2020 г. № ИН-06-59/126 Банк России указал некредитным финансовым организациям на недопустимость взимания платы за предоставление потребительского займа. В нем сказано, что не допускается взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за предоставление услуг, если при этом он действует в собственных интересах и для заемщика не создается отдельное имущественное благо (ч. 19 ст. 5 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»). Банк России полагает, что перечисление суммы займа не должно рассматриваться в качестве отдельной услуги, за которую кредитор может взимать вознаграждение, а является необходимым и сопутствующим условием для заключения договора потребительского займа и возникновения обязательств по нему. В связи с этим взимание комиссии за перечисление займа на счет заемщика неправомерно.
Таким образом, удержание банком или иной финансовой организацией комиссии будет правомерным только при наличии двух условий:
Суды – о взимании комиссий
Банк России в упомянутом выше письме обратил внимание на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Определении от 23 декабря 2014 г. № 80-КГ14-9. Рассматривался иск физического лица о признании недействительными условий кредитного договора, в частности о взыскании комиссии за выдачу кредита. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали. Они указали, что положения об установлении комиссии были прописаны в кредитном договоре, с условиями которого истица была ознакомлена под роспись, и сослались на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Верховный Суд с такими выводами не согласился. Он отметил: из п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 168 ГК РФ следует, что заемщик-физлицо – экономически слабая сторона и нуждается в особой защите прав, и если заключенный с ним кредитный договор является типовым, условия которого определены банком в стандартных формах, и заемщик лишен возможности повлиять на его содержание, то включение в такой договор условий, не предусмотренных нормами Гражданского кодекса РФ, нарушает права потребителя.
Согласно ст. 779 ГК РФ плата взимается за действие, которое является услугой. Вместе с тем действия, которые не создают для заемщика отдельное имущественное благо, не связанное с заключением кредитного соглашения, услугой как таковой не являются. При решении вопроса о признании действия кредитора услугой Верховный Суд определил оценивать, является ли оно стандартным или дополнительным. При этом под стандартными следует понимать такие действия, без совершения которых кредитор не смог бы заключить и исполнить кредитный договор (договор займа). Они не являются услугой по смыслу ст. 779 ГК РФ, и взимание за них денежных средств неправомерно.
Аналогичную позицию Верховный Суд высказывал и позднее, в 2019 и 2020 гг., например в Определении от 12 февраля 2019 г. № 16-КГ18-52. Дело было связано со взысканием комиссии, не предусмотренной в договоре и установленной банком позже. Уже после заключения договора банковского счета решением правления банка были введены тарифы, на основании которых со счета истца была списана комиссия в связи с зачислением на него денежных средств.
Верховный Суд принял позицию истца. Действительно, закон не запрещает банкам изменять условия банковского обслуживания и устанавливать новые комиссии или их иные размеры. Однако до оказания услуги с клиентом-физлицом должно быть достигнуто соглашение о возможности изменения договора банковского обслуживания в форме, которая позволяет однозначно установить согласие клиента на обслуживание на этих условиях и добровольный выбор им объема услуг. На момент заключения с истцом договора банковского счета операции по зачислению денежных средств вне зависимости от суммы были бесплатными. Об утверждении новых тарифов истец не был осведомлен, согласия на изменение условий договора и удержание комиссии он не давал. Следовательно, руководствоваться необходимо было теми условиями, которые содержались в договоре в момент его заключения.
Внимания также заслуживает Определение Верховного Суда от 9 июня 2020 г. № 5-КГ20-8, 2-5744/2018. В деле рассматривалась законность удержания банком комиссии при перечислении остатков денежных средств в другую кредитную организацию в связи с закрытием расчетного счета. До предложения его закрыть для установления экономического смысла банковских операций банк направил истцу запрос о предоставлении дополнительных документов и сведений в соответствии с Законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что действия банка законны и совершены в целях недопущения нарушений этого закона. Верховный Суд же отметил, что обязанность осуществлять контроль для противодействия отмыванию доходов возложена на банк законом, а не договором с клиентом. Выполнение этой публичной функции не может использоваться в частноправовых отношениях для извлечения выгоды за счет клиента путем повышения платы за совершение операций с денежными средствами, которые кредитная организация признала сомнительными, поскольку это противоречит существу правового регулирования данных отношений и не предусмотрено законодательством. Закон о противодействии отмыванию доходов не содержит норм, позволяющих кредитным организациям устанавливать специальное комиссионное вознаграждение в качестве меры по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем. В связи с этим недопустимо возложение на клиента банковских расходов на проведение такого контроля, в том числе путем установления специального тарифа при осуществлении банковских операций в зависимости от того, являются ли они следствием данного контроля.
Несмотря на неоднократное изложение Верховным Судом позиции по данному вопросу, финансовые организации продолжают включать в договоры условия о списании комиссий.
Что делать, если комиссию списали незаконно?
Еще на этапе заключения договора необходимо внимательно изучить его условия и проверить, не установлены ли в нем скрытые и незаконные комиссии. Сотрудник финансовой организации обязан дать подробные пояснения о сути и стоимости каждой предоставляемой услуги.
Часто клиенты финансовых организаций оказываются перед выбором: согласиться на заключение договора на стандартных условиях или вовсе отказаться от предоставления услуг. В таком случае можно оспорить взимание неправомерных комиссий уже после подписания договора.
Права физлиц – заемщиков и непрофессиональных участников рынка финансовых услуг – закреплены в Законе о защите прав потребителей и Законе о банках и банковской деятельности. Согласно нормам действующего законодательства заемщик имеет право на предоставление полной и достоверной информации о стоимости кредита и в случае нарушения прав может отказаться от договора.
В случае неправомерного списания комиссии:
1. Соберите документы, подтверждающие основание и факт взимания комиссии (кредитный договор, банковская выписка).
2. Определите, является ли комиссия платой за отдельную реально предоставленную услугу или же за действия, сопутствующие заключению договора и исполнению обязательств по нему. Например, выдача кредита невозможна без оформления заявки, следовательно, взимание платы за данную услугу неправомерно.
3. Обратитесь в финансовую организацию с претензией. Она должна быть составлена с учетом требований, указанных в договоре, и содержать доводы о незаконности и необоснованности списания комиссии. Не забудьте получить подтверждение подачи претензии (входящий номер заявления, подпись сотрудника).
4. Если финансовая организация ответила отказом или бездействует по истечении 30 дней после направления претензии, следует обратиться с жалобой в территориальное подразделение Роспотребнадзора и Центрального банка России.
5. Если вышеперечисленные действия не дали результата, придется обратиться с исковым заявлением в суд. Это позволит вернуть неправомерно списанную комиссию, взыскать проценты за незаконное удержание финансовой организацией денежных средств и компенсацию морального вреда.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.