что такое секьюритизация кредитов простыми словами

Секьюритизация

Секьюритизация – финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг. Слово происходит от английского securities – «ценные бумаги». Секьюритизированными могут быть, например, ипотечные займы, автокредиты, лизинговые активы и т. д.

Методика секьюритизации состоит в следующем. Предположим, компания или банк имеет портфель займов, выданных по ипотеке, лизинговым договорам и т. д. Для того чтобы высвободить свои средства, кредитор может выпустить собственные долговые ценные бумаги, обеспеченные этими активами, т. е. правами требования долга. Альтернативный вариант – создание специализированной компании, предположим акционерного общества, которому продаются активы. А финансируется это предприятие за счет выпуска собственных ценных бумаг. Таким образом, материнская компания снижает свои риски и получает дополнительные финансовые возможности.

В настоящее время секьюритизация применяется не только в финансах. К примеру, девелоперская компания создает новый бизнес-центр. Путем секьюритизации она может привлечь средства, продав будущий денежный поток от аренды.

Секьюритизация проводится в три этапа. Во-первых, происходит подбор активов. Во-вторых, выбранные активы обособляются. В-третьих, под обеспечение этих активов берется синдицированный кредит или выпускаются ценные бумаги.

В России секьюритизацию проводили такие организации, как «Газпром», МДМ Банк, Собинбанк, Международный Московский Банк, Альфа-Банк, Банк Москвы, «Русский Стандарт», «ДельтаКредит», «Юниаструм».

Подробнее почитать о секьюритизации и ценных бумагах вы можете здесь.

Источник

Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

Из этой инструкции вы узнаете:

Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

В 2020 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — более 1,7 млн кредитов.

Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг

Что такое передача прав по закладной?

Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги. Этот процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от N «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

После совершения сделки закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через или по реквизитам.

Что такое секьюритизация?

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от № (далее — Закон № ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

В декабре 2020 года ВТБ и ДОМ.РФ провели рекордный для российского рынка выпуск ипотечных ценных бумаг на 191,5 млрд рублей, вошедший в сотню крупнейших мировых сделок секьюритизации за прошлый год.

Как проходит ипотечная секьюритизация?

Основные участники сделки:

На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между и ипотечным агентом договор закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

Источник

Сделки секьюритизации в коронакризис: проверка на прочность

Cbonds

Коронакризис стал вызовом для кредитного качества портфелей по сделкам секьюритизации.

Александра Веролайнен,управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования

Леонид Бельченко, младший директор по рейтингам структурированного финансирования

Коронакризис стал вызовом для кредитного качества портфелей по сделкам секьюритизации.

Однако заложенная кредитная поддержка и обратные выкупы позволили эффективно абсорбировать проблемную задолженность. Программы реструктуризации дали заемщикам время для восстановления платежной дисциплины и позволили избежать резкого роста дефолтов. Окончание льготного периода по формированию резервов в 2021 г. будет стимулировать банки к проведению сделок секьюритизации, в том числе и проблемной задолженности. Накопление статистики по выходу из реструктуризаций и увеличение публичного раскрытия информации по сделкам позволит более точно оценивать кредитные риски будущих сделок.

Показать то, что скрыто

В 2020 году мир столкнулся с уникальным по своей природе кризисом, который затронул все сферы деятельности, в том числе и рынок инструментов обеспеченного долгового финансирования. Коронакризис оказал влияние как на уже существующие выпуски, так и на структурирование новых сделок.

Коронакризис стал вызовом для кредитного качества портфелей. В условиях полного или частичного прекращения работы компаний в результате карантинных мер, падения располагаемого дохода и роста безработицы уровень просроченной задолженности вырос во всех секторах кредитования. Пик роста просроченной задолженности пришелся на летние месяцы под влиянием наибольших ограничений, введённых весной. По данным Банка России, доля просроченной задолженности по кредитам МСП доходила до 12,2% совокупного портфеля МСП (увеличение на 8% в ноябре в абсолютном значении по сравнению с апрелем), по кредитам физическим лицам – до 4,8% (увеличение на 13%), при этом рост доли просроченной задолженности происходил на фоне роста объемов самих кредитных портфелей (график 2).

Вместе с тем цифры по просроченной задолженности не являются вполне показательными, так как часть проблем скрыта в реструктуризациях. В целях поддержки заемщиков, пострадавших от последствий коронакризиса, Федеральным законом от 03.04.2020 № 106-ФЗ были введены упрощенные режимы предоставления реструктуризации кредитов. Заемщики-физические лица и компании, классифицируемые как МСП, на любой стадии просрочки имели право получить отсрочку процентных выплат и погашения основного долга сроком до 6 месяцев (при условии выполнения перечисленных в 106-ФЗ требований). Кроме того, банки активно предлагали собственные программы реструктуризации задолженности с более гибкими по сравнению с 106-ФЗ требованиям к заемщикам, а ипотечные заемщики имели право обратиться за ипотечными каникулами, предусмотренными Федеральным законом «О праве на ипотечные каникулы» от 01.05.2019 №76-ФЗ.

График 3. Существенная часть проблемной задолженности была реструктурирована

Источник: Эксперт РА по данным Банка России

По данным Банка России, за 2020 год банки реструктурировали свыше 4% кредитов, предоставленных физическим лицам, и свыше 14% кредитов МСП на своих балансах. По информации банков, доля кредитов, реструктурированных по собственным и государственным программам, в ипотечном портфеле превышала в пиковые периоды 10%, а в портфелях МСП – 20%.

По оценке агентства, в 2020 году было реструктурировано около 4% задолженности, находящейся на балансах ипотечных агентов, при этом максимальный средний уровень новых дефолтов (кредитов, просроченных более, чем на 90 дней) возрос в среднем до 1,7% от текущего остатка задолженности (по сравнению с 0,7% годовых на начало 2020 года). По ряду ипотечных сделок уровень новых дефолтов возрастал свыше 4% годовых в III-IV кварталах 2020 года.

По сделкам секьюритизации кредитов МСП публичной информации о текущей структуре портфеля еще меньше. В отчетах расчетных агентов объем кредитов, просроченных более чем на 90 дней, колеблется около 0, по некоторым выпускам секьюритизации кредитов МСП за несколько лет жизни сделки не было ни одного просроченного кредита. По мнению агентства, это объясняется стремлением оригинаторов выкупить кредиты на самых ранних стадиях просрочки для самостоятельного проведения работы по взысканию задолженности и подписания соглашений о реструктуризациях от своего имени. В некоторых сделках секьюритизации МСП в револьверный период наблюдались обратные выкупы кредитов без признаков проблемной задолженности в целях предупреждения досрочного начала амортизации старшего долга из-за нарушения критериев портфеля. Сложность соблюдения критериев (например, в части обеспеченности кредитов, отраслевой структуры, концентрации или средневзвешенной ставки) связана с традиционно высокой неоднородностью кредитов, входящих в залоговое обеспечение по сделкам секьюритизации кредитов МСП.

Проведение реструктуризаций на балансе эмитента, с одной стороны, оказывает негативное влияние на кредитное качество сделки: по реструктурированным кредитам снижаются платежи, что отрицательно влияет на процентный поток и скорость погашения кредитов (увеличивая прогнозную вероятность дефолта актива на длинных горизонтах). С другой стороны – реструктуризация, поддерживая заемщика в момент наступления временных трудностей, снижает среднесрочную вероятность наступления дефолта по базисному активу и делает сделку менее зависимой от действий оригинатора. По мнению агентства, ограниченные по объему реструктуризации, выполняемые в соответствии с четко прописанными стандартными критериями, улучшают кредитное качество сделки, снижая ее зависимость от намерения сервисного агента выкупить кредит.

Наиболее важная статистика для рынка – это динамика выходов заёмщиков из «ковидных» реструктуризаций. По ожиданию банков, до 25% реструктурированных ранее кредитов МСП может уйти в дефолт. По ипотечным кредитам заемщики лучше возвращаются с «каникул», доля просрочки первого платежа – 5-8%. Появление полной статистики даст возможность более корректно оценивать кредитное качество портфелей и более гибко подходить к возможностям проведения реструктуризаций на балансе эмитентов в течение сделки.

Готовимся к прошедшей войне

По нашей оценке, обращающиеся на рынке старшие рейтингованные транши ипотечных облигаций способны эффективно абсорбировать возросший уровень дефолтов и приостановки платежей, связанных с реструктуризацией. Наблюдаемый значительный уровень кредитной поддержки связан с высоким стартовым перепокрытием, которое во многом объясняется учетом рейтинговыми агентствами предыдущих более масштабных кризисов при стресс-тестировании, а также с высокими темпами амортизации старшего долга и отсутствием погашения субординированного транша или кредита. По ипотеке, в связи с высоким уровнем досрочных погашений, уровень кредитной поддержки (доля младшего транша от общего объема базовых активов) ежегодно увеличивается в среднем на 50% от первоначальной, средний текущий размер младшего транша превышает 19% от суммы активов. Приостановка платежей по реструктурированным кредитам и падение доходов заёмщиков не затормозили амортизацию ввиду общего снижения ставок, стимулирующего рефинансирование. Ни по одной из российских сделок секьюритизации в 2020 году не был понижен кредитный рейтинг.

По сделкам, обеспеченным кредитами МСП, также уровень перепокрытия оценивается как достаточный. Минимальный уровень субординации с учетом прошедшей амортизации (без учета резервов и избыточного спреда) по МСП сделкам составляет 37%, а средний – 43% по состоянию на конец 2020 года.

В сделках, эмитированных ИА ДОМ.РФ, поручитель выкупил дефолтные и реструктурированные кредиты, поэтому основной риск ухудшения кредитного качества портфеля лег на ДОМ.РФ. Согласно данным ДОМ.РФ, средневзвешенный, приведенный к году, размер CDR (Constant Default Rate – темп выхода в дефолт), включающий в себя и выкупленные обратно реструктурированные кредиты, доходил до 4,1% в июле, но к концу года вернулся до значений января 2020 года, снизившись в ноябре до 0,8%. Прошедший всплеск CDR, по мнению агентства, будет оказывать влияние на ценообразование стоимости поручительства будущих сделок ИА ДОМ.РФ.

Несомненно, опыт прохождения коронакризиса должен быть учтен при структурировании новых выпусков. Учитывая долгосрочность инструментов и сложность изменения условий после размещения, агентство отмечает важность детальной проработки условий документации и выделяет следующие тренды и вызовы в части структурирования:

Детальная статистика, однородность и предсказуемость в обслуживании портфеля позволит участникам рынка точнее настроить свои модели, что даст возможность снизить степень консерватизма при оценке уровня кредитной поддержки сделок или комиссий за предоставление поручительства.

Продать эффективный коллекшн

После окончания льготного периода по формированию резервов по проблемной задолженности ожидается рост давления на капитал в банковской системе. По оценкам агентства, объем недосозданных резервов по проблемным кредитам банковского сектора составляет порядка 1,7 трлн рублей. Мы ожидаем, что необходимость в досоздании резервов по указанным ссудам будет оказывать давление на прибыльность сектора на протяжении следующих двух лет. Адекватное резервирование таких ссуд может абсорбировать до половины прибыли, которую банки получат в 2021–2022 годах. Несмотря на то, что по ожиданиям агентства, это не создаст системного риска, отдельные участники рынка будут испытывать потребность в разгрузке капитала более остро.

Секьюритизация портфелей кредитов, в том числе проблемной задолженности, может стать одним из инструментов для решения такой задачи. При этом наиболее востребованным активом для секьюритизации NPL (NonPerforming Loans — просроченные кредиты) являются потребительские кредиты. По мере снижения платежеспособности заемщиков доля ссуд, относящихся к 3-й стадии в портфеле потребительских кредитов по МСФО, выросла с 5,9 до 8,3 % за первое полугодие 2020 г. на фоне более низких темпов роста самого портфеля (график 5). По оценкам агентства, темп выхода потребительских кредитов на просроченную задолженность 90+ в 2020 г. превышает в полтора раза аналогичный показатель винтажей последних 3 лет. Кроме того, часть проблем скрыта в реструктуризациях (до 10% от кредитного портфеля).

Пулы проблемной задолженности в сделках секьюритизации NPL продаются эмитенту со значительным дисконтом (порядка 95%), величина которого зависит от прогнозов собираемости средств от проблемных заемщиков: срока просрочки, наличия обеспечения, доли неконтактных заёмщиков, стадии взыскания, региона. Денежный поток от таких активов зависит от эффективности коллекторской работы сервисера и формируется из поступлений от заемщика по обновлённому графику погашения, предусматривающему удлинение срока задолженности и уменьшение платежа или списание части долга в обмен на единовременное погашение оставшейся части или от реализации обеспечения. В зависимости от политики работы с проблемной задолженностью функция коллекшена по пулу может оставаться за банком-продавцом, а может передаваться коллекторскому агентству. В случае, если в сделке сервисером является коллекторское агентство, то возможно сохранение за банком-продавцом функции резервного сервисера. Выпуски облигаций в рамках таких сделок секьюритизации уже размещались на российском рынке, правда, без широкого маркетинга и кредитного рейтинга и небольшим объемом (табл. 1).

Таблица 1. Сделки секьюритизации проблемной задолженности физических лиц

Источник: Эксперт РА по данным Cbonds

У неквалифицированных инвесторов отсутствуют ограничения на приобретение облигаций, выпущенных в рамка сделок секьюритизации, что на фоне формирования сегмента бумаг секьюритизации третьего эшелона может создавать условия для мисселлинга. С конца 2020 г. проблема мисселинга сложных финансовых продуктов в фокусе особого внимания регулятора. Самостоятельный анализ сделки инвестором ограничен отсутствием доступа к полной информации по сделке и сложностью оценки. Комплексным, но простым для пользователя индикатором кредитного риска в таких условиях мог бы быть кредитный рейтинг выпуска. По нашим оценкам, для роста рынка секьюритизации NPL в ближайшие годы созданы благоприятные условия: повышенный интерес оригинаторов к разгрузке капитала, цифровизация данных по заемщикам, «обеление» рынка коллекторских услуг, рост внутреннего розничного инвестора, заинтересованного в повышенной доходности, появление методологий оценки подобных сделок у рейтинговых агентств.

Источник