Что такое частичка в недвижимости

Жить в городе. Краснодарская вторичка: хрущевки, частички, сталинки

На каждую категорию жилья есть свой покупатель. Юга.ру вместе со специалистом компании «АЯКС-Риэлт» обсудили особенности покупки на вторичном рынке.

Частички

Центр города, район Тургеневского моста. Общие дворы попадаются и в других районах, например, в Черемушках. Но масштабное их сосредоточение — старый центр, Покровка.

Частички — самый недорогой, самый старый фонд. Его специфика такова: это большой двор, в котором всегда есть некоторое количество сособственников жилья. Некоторые из них дружат между собой, некоторые ведут маргинальный образ жизни. Со всеми нужно как-то контактировать, все они очень разные. Земля, чаще всего, муниципальная. Поэтому иногда бывают конфликтные ситуации — как делить дворик, где кому разбить палисадник. В общих дворах удобства обычно на улице, дома часто построены из самана или глины, хотя встречаются и кирпичные постройки. Стоимость частички — от 800 тыс. за небольшие объекты. Бывает частичка, выходящая фасадом на проезжую улицу. Ее можно переоформить под коммерческую деятельность, такие частички стоят дороже. Цена зависит от материала постройки, это определяющий фактор. Также на стоимость влияет расположение туалета — в доме или на улице.

Риски приобретения частички — в необходимости постоянного ухода и ремонта старого фонда. Соседи могут быть проблемными, хотя с этим можно столкнуться практически везде. Но в частичках это чаще, причина — большие семьи, аренда частичек гастарбайтерами.

При покупке-продаже частички могут возникнуть и юридические риски. Часть ветхого фонда юридически оформлена как квартиры без земли — в таком случае все в порядке. А часть оформлена как доля — то есть у собственника доля жилья и доля земельного участка. А этих сособственников может быть 15 человек. Допустим, ты надумал продать частичку, нашел клиента, получил задаток. И вдруг кто-то из сособственников умирает, вступление родственников в наследство затягивается на полгода. А ведь для сделки необходимо согласие всех собственников, этот документ называется отказ от права преимущественной покупки. Притом кто-то из этих людей может жить за пределами города или страны, кто-то может быть немного сумасшедшим.

Если двор или квартал идет под снос, людям вместо старого жилья предоставляется новое хорошее жилье. Но точно не в центре — обычно это район Восточно-Кругликовской, Гидрострой. Многие не хотят там жить после центра, впрочем, расселение частичек сейчас не носит массового характера.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Частички — это, как правило, выбор пожилых людей, привыкших жить на земле, сажать цветы и зелень, заводить собачек и кошек. Здесь надо смотреть, из чего построена частичка, чтобы конструкция была достаточно крепкая и с удобствами внутри. Люди старшего возраста любят, чтобы рынок был рядом».

Сталинки

Это всегда красивые дома, большинство из которых прошли внешнюю реконструкцию. В районе улиц Красной–Мира есть дома с лепниной, на перекрестке Орджоникидзе–Седина есть очень красивая сталинка. Большая часть дворов сейчас изолированы, чужим попасть туда сложно. В сталинках толстые стены, железобетонные перекрытия, высокие потолки, большие окна. Когда дом отреставрирован снаружи, подъезд отремонтирован, это многих привлекает. Тем более когда не слышно соседей за стеной.

Сталинки сосредоточены в историческом центре Краснодара — это улицы Красная, Ленина, Гимназическая, Офицерская.

Этот жилой фонд недешев. Однокомнатная квартира здесь стоит от 2,5 млн рублей и выше, двухкомнатная — 2,9–3 млн, в зависимости от дома. В некоторых домах очень редко продаются квартиры: люди либо живут там постоянно, либо сдают квартиры под коммерцию. Однокомнатные квартиры в сталинках вообще редко выставляются на продажу, двух- и трехкомнатных чуть побольше.

За трехкомнатную квартиру в сталинке с хорошим ремонтом при продаже хотят уже порядка 8–10 млн рублей, а за эти деньги можно купить квартиру на Кубано-Набережной. Сталинки — вариант для людей, которые по-своему хотят прикоснуться к истории. Это фонд капитальный, серьезный, все постройки из кирпича.

Ирина Дробот

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Сталинки покупают люди, у которых это уже не первое жилье. Это дома на ценителя. Они часто продаются в уставшем состоянии, но если есть возможность сделать хороший ремонт — можно сделать уникальную, ни на что не похожую квартиру. На Красной в одной квартире сделали надстройки над 4-м этажом, мансарду — второй уровень в квартире. То есть если у вас ограниченный бюджет — сталинки, соответственно, не ваш вариант».

Хрущевки

Относительно недорогой сегмент, дома в котором намного моложе частичек. Главные преимущества — зеленые дворы, транспорт в шаговой доступности, рынки, магазины, школы, детские сады. И в этом хрущевки в более выигрышном положении по сравнению с новостройками — ты покупаешь себе жилье в том районе, где уже все есть. Однокомнатную квартиру можно найти от 1,55–1,6 млн рублей. Однокомнатная с ремонтом может стоить уже 2,2–2,3 млн рублей. При этом двушку без ремонта можно купить от 1,8 млн рублей, около 2,5 млн рублей будет стоить двушка с ремонтом. Трехкомнатные квартиры — от 2,3 до 3–3,5 млн рублей. Все зависит от месторасположения дома. Есть районы, в которых инфраструктура более развита — те же Черемушки, Димитрова. А есть дома в районе улицы Воронежской: там инфраструктура вроде бы и есть, но соседство не очень удачное — СИЗО, промзона. В Славянском микрорайоне есть дома ближе к транспорту, а есть — относительно дальше, они котируются ниже.

Черемушки, район улиц Индустриальной, Станкостроительной, Славянский микрорайон, район Сочинского рынка на МХГ, Фестивальный микрорайон.

Хрущевки, как и чуть более поздние брежневки (строились до 1975 года), бывают и кирпичные, и панельные, и блочные. На стоимость это не влияет, как, впрочем, и на звукоизоляцию тоже. Все они приблизительно равноценны. Единственный момент — в брежневках встречаются кухни 7 и 7,5 м.

В Краснодаре иногда попадаются так называемые сочинки, хотя они у нас и не очень распространены. Они расположены в районе улиц Клинической, Айвазовского, КубГУ. У сочинок вход в дом и подъем на этаж с торца, а вход в квартиры — с общего балкона. Они ценятся меньше хрущевок из-за своего странного вида, деревянных перекрытий и маленьких кухонь.

Есть еще дома возрастом не моложе хрущевок, но которые строились по спецпроекту, у них улучшенные планировки. Пример — дом по адресу: ул. Ведомственная, 8. Здесь потолки 2,8 м, дом приятно смотрится внешне. В таких домах в однокомнатных квартирах вообще нет балконов, зато кухни большие — 9 м, толстые кирпичные стены. В одном подъезде могут быть только двухкомнатные квартиры.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Хрущевки подходят абсолютно всем. Однокомнатные квартиры — хороший вариант для молодой семьи, родители покупают такое жилье детям-студентам. Жители хрущевок понимают, что живут в удобном районе, все у них под боком. Единственный момент — небольшие площади. Однокомнатная здесь будет в районе 30 кв. м с кухней 6 кв. м (стандартный размер кухни в хрущевке). Двухкомнатная квартира обычно бывает площадью 44–45 квадратов, трехкомнатная — от 50 до 60 кв. м. Равноценные по стоимости квартиры многие выбирают в Музыкальном районе. Но тут кому что интереснее: кто-то хочет непременно новое жилье площадью побольше, а кому-то нужен зеленый двор рядом со всеми благами цивилизации. Такие квартиры подходят для семей и для старшего поколения (кроме, пожалуй, верхних этажей)».

Купеческие двухэтажные дома с коваными балконами есть на Рашпилевской, Пашковской в старом центре, в районе Сенного рынка. Некоторые из них отреставрировали под офисы, другие стоят обшарпанные, иногда квартиры в них продаются. Они не очень котируются, даже не на уровне хрущевок — ближе к частичкам. Потолки там высокие, но площади маленькие, состояние ветхое.

Источник

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Источник

Госдума одобрила закон о новых правилах владения недвижимостью

Государственная дума в третьем чтении одобрила законопроект о едином гражданско-правовом режиме жилых и нежилых помещений. Документ закрепляет статус и конкретизирует права собственности на различные типы недвижимости, вводя в Гражданский кодекс две новые главы.

Глава «О праве собственности на недвижимость» закрепляет нормы собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Документом, в частности, вводятся дополнительные положения о владении и пользовании общим имуществом собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.

Глава «Недвижимые вещи» содержит нормы и определения для таких типов недвижимости, как земельные участки, здания и сооружения, помещения и машино-места. Здания и сооружения документ определяет как объекты недвижимости, созданные в результате строительства — сейчас такой нормы в законе нет, что позволяет относить к этим категориям земельные участки.

Проект также уточняет статус машино-мест, отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Из законопроекта следует, как может быть образовано машино-место: например, в результате раздела недвижимой вещи либо в результате реконструкции здания, сооружения, при перепланировке помещений и т. д. Подробно раскрываются особенности регистрации и возникновения права собственности на машино-места, регламентируются права на земельный участок под ними, уточняется право собственности при разрушении: за собственником машино-места сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок под разрушенным зданием или сооружением», — говорит Екатерина Кузьмина.

Законопроект приравнивает собственников машино-мест к собственникам другой недвижимости в здании, отмечает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, что дает им право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией. Сейчас уточнить свои права владельцы машино-мест могут только по суду. «Дается очень важное право собственникам машино-мест в зданиях на передачу общего имущества в пользование третьим лицам (например, на передачу в аренду машино-места), для чего собственнику машино-места нужно будет получить согласие только двух третей всех собственников дома», — говорит Андрей Саунин. Юрист отмечает, что новый закон также подразумевает право уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления принудительно продать машино-место, если его собственник систематически нарушает права соседей. Это возможно в случае, если такой собственник получил уведомление о нарушении, но так и не устранил его. Сейчас такое правило действует только для владельцев жилых помещений в зданиях.

Законопроект был внесен президентом и принят в первом чтении еще в 2012 году, второе чтение он прошел 7 декабря. Предполагается, что новые правила вступят в силу с 1 марта 2023 года.

Екатерина Котова, партнер Bolshakov&Partners:

— Законопроект содержит ряд существенных нововведений. Вводится понятие «помещение». Впервые как общая норма устанавливается, что право собственности на созданное здание, сооружение и т. п. возникает у собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством.

Кроме того, законопроект закрепляет в законодательстве режим общего имущества в здании или сооружении. Статья 287-5 законопроекта содержит перечень имущества, которое будет составлять общее имущество собственников помещений или машино-мест в здании или сооружении. Также в статье предусмотрен порядок предоставления в пользование третьим лицам общего имущества — по решению голосов двух третей собственников помещений или машино-мест в здании.

Общее имущество в многоквартирном доме и ранее регулировалось Жилищным кодексом. Но в отношении нежилых зданий и сооружений режима общего имущества в законодательстве ранее не было.

Источник

Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира.

Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира. Земля в муниципальной собственности. Пристройка (около 12 кв.м) сделана в 2005 году на месте ветхого сарая, который вплотную примыкал к дому. Изначально пойти законным путем не было возможности по объективным причинам. Как можно узаконить такой вариант? И можно ли продать жилье с неузаконенной пристройкой?

Ответы на вопрос:

Юлия, добрый день! Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Таким образом, продать не сможете, а для узаконивания имеются 2 варианта, либо документы оформляете через жилищное управление либо в судебном порядке.

Желаю удачи. При необходимости обращайтесь к юристу либо к адвокату.

Источник