что такое апарт отель в питере
Апарт-отели на рынке Санкт-Петербурга: это жилье или отель?
Апарт-отель: что это, и в чем отличие от жилых домов?
В последнее время в мегаполисах набирает популярность относительно новое для российского рынка направление недвижимости – так называемые апартаменты.
Апарт-отель представляет собой комплекс номеров гостиничного типа с возможностью аренды и включает в себя полный набор гостиничных услуг.
Инвестирование в апартаменты зародилось в США более 30 лет назад, и его родоначальником стал Дональд Трамп, который и разбогател на строительстве подобных гостиничных комплексов. В России строительством апарт-отелей начали заниматься в 2000 годах в Москве и Санкт-Петербурге в связи с дефицитом подходящих мест для строительства жилых домов в центре города, в результате чего девелоперы стали застраивать элитным жильем былые промышленные территории. А родоначальником апарт-отелей в Петербурге является элитный комплекс «Пятый элемент», расположенный в Приморском парке, на берегу Южного пруда. В настоящий момент стоимость выставленной на продажу элитной квартиры общей площадью более 400 м2 составляет грандиозную сумму 713 млн. руб.
Апарт-отели относятся к нежилым помещениям, а к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований, чем к жилым домам, и не применяются строгие нормы. Тем не менее они абсолютно подходят для проживания. Также нужно иметь в виду, что вашим соседом вполне может стать какой-нибудь офис.
Что нужно знать об апарт-отелях? Плюсы и минусы.
У апарт-отелей есть свои особенности, о которых безусловно стоит узнать перед покупкой недвижимости:
Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам. Поэтому в основном апартаменты приобретают в качестве «второго жилья», когда наличие прописки не принципиально. Также они не востребованы покупателями из регионов – т.к. для них важна постоянная регистрация.
В апарт-отелях предусмотрен набор дополнительных услуг: тренажерный зал, прачечная, химчистка, кафе, рестораны и др.
Присутствие профессиональной управляющей компании и дополнительного сервиса для многих является важным стимулом при покупке жилья.
Цена апартаментов обычно на 10-20% ниже стоимости жилья аналогичного уровня.
Стоимость зависит от местоположения и класса объекта, выбора другого жилья поблизости. Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге начинается от 74 тыс. руб. (как например, в Апарт-отеле «Салют») и выше. С другой стороны, стоимость квадратного метра в элитных районах соответствует ценам жилых домов этого же класса.
Обычно коммунальные платежи на 15-20% выше, чем в жилых домах.
Управляющая компания сама определяет их стоимость. Поэтому нужно иметь в виду, что если на покупке апартаментов можно сэкономить, то на обслуживание помещения придется тратить больше.
Минусом апарт-отелей являются высокие налоги, рассчитанные по ставкам для офисов или гостиниц.
Ставка колеблется от 0,5% кадастровой стоимости (для квартир 0,1%), если апартаменты входят в состав гостиницы, до 2%, если это многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями.
Жилье можно взять в ипотеку, но к сожалению не стоит рассчитывать на налоговый вычет при покупке данного вида жилья.
Также нельзя использовать для покупки материнский капитал или субсидии от государства, т.к. все это предусмотрено только для жилых объектов недвижимости. И не каждый апарт-отель аккредитован банками, нужно уточнять информацию про возможность ипотеки у застройщика.
В случае образования у собственника апартаментов долгов, их могут взыскать без ограничений, даже если это единственное место проживания семьи.
Правовая сторона вопроса
К чему быть готовым при покупке апартаментов? Вот, что сейчас происходит на рынке:
Ранее к постройке апартаментов применялись нормативы для нежилых помещений. Но так было лишь до 1 июля 2015 года. Теперь все может поменяться, так как вступили в силу поправки к техническим регламентам, непосредственно затрагивающие апартаменты. В постановлении от 26 декабря 2014 г. N 1521 определено, что апарт-отелями будут называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания». Если ранее к данным объектам применялись нормативы и СНиПы нежилых помещений, то сейчас будут использоваться те же, что и для жилых комплексов. Как данный фактор повлияет на цены, покажет время.
Во втором случае ваши права как дольщика полностью защищены ФЗ № 214. Многие застройщики в Санкт-Петербурге строят апартаменты по ДДУ, в основном это относится к дорогостоящим апартаментам. На сайтах обычно размещены типовые договоры или информация о том, что строительство ведется в соответствии с федеральным законом. Ведь в соответствии с п.2 второй статьи 214-ФЗ – объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение.
Наше мнение
Апартаменты не являются универсальным видом жилья, и к его покупке нужно подходить обдуманно, взвесив все за и против. На рынке Санкт-Петербурга с каждым годом появляется все больше подобных объектов. Уникальность данных объектов и высокий уровень сервиса – отличительные особенности апартаментов помимо правовых аспектов.
Стоимость апартаментов может быть как ниже, так и выше рыночной за кв.м. и зависит от класса жилья и подобных предложений в определенной локации.
Апарт-отели не подходят в качестве основного жилья, а скорее являются источником дохода. Данный вид застройки только набирает свою популярность и еще не регулируется федеральными законами, но несомненно является выгодным инвестированием средств при правильном подходе. Как не прогадать при покупке апартаментов, читайте в нашей статье.
«Очень интересный инструмент»: что такое апарт-отели и почему они скоро наводнят Петербург
Проект апарт-отеля на Синопской набережной, который ранее принадлежал Plaza Lotus Group, купил Александр Кравцов — сын Валерия Кравцова, совладельца компании «Еврострой».
Четырехзвездочный апарт-отель общей площадью почти 20 тыс. «квадратов» на 396 юнитов появится на Синопской набережной. Проект выкупил сын миллиардера Валерия Кравцова, совладельца компании «Еврострой», Александр. Чем апарт-отели отличаются от привычных нам гостиниц, НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали у эксперта в сфере коммерческой недвижимости Даниила Торопова.
Специалист рассказал, что традиционный отель предполагает одного владельца. Апарт-отель подразумевает, что туда можно привлечь инвесторов в гораздо большем количестве и сделать так называемый доходный продукт. По всей стране эта форма собственности завоевывает популярность. В Петербурге подобных инвест-отелей пока немного, но их число будет расти.
«Сейчас эта ниша достаточно интересная с точки зрения инвестиций. Я думаю, в 2023 году количество всех апарт-отелей, которые запускаются по всей России, превысит номерной фонд классических отелей. А в центре Петербурга предложение по апарт-отелям пока ограничено, проектов немного», — рассказал Даниил Торопов.
Такая форма собственности выгодна инвесторам. Специалист объяснил, что, если собственники войдут в проект на ранней стадии развития, то, как показывает практика последних трех-четырех лет, прирост на строительном этапе будет колоссальным. Сейчас это один из самых интересных инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. Как правило, апартаменты спокойно прибавляют в стоимости по несколько процентов ежемесячно и за год рост составляет от 30 до 50 %.
«Это очень интересный инструмент для частных инвесторов и возможность впоследствии получать пассивный доход. Когда частная компания возьмет под управление эти номера, доход от сдачи в аренду будет распределяться между собственниками и управляющей компанией. Туристами востребовано такое жилье. Оно доступно на всех гостиничных сервисах. Скорее всего, это туристическая история, место достаточно неплохое в центре, — объяснил эксперт. — Локация на Синопской набережной будет востребована и у иностранных, и у российских туристов».
По словам Даниила Торопова, апарт-отели не содержит минусов и для потребителей. Людям не важно, куда заселяться, это просто форма управления. А многочисленные собственники увеличивают вероятность большего числа заинтересованных в том, чтобы проект был успешным.
Есть и опасность того, что под видом апарт-отелей будет строится псевдо-жилье. Так происходило в Москве, где на запрещающих возведение жилых домов территориях возникали под видом общественно-деловой застройки апарт-отели. Однако вице-президент российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова считает, что в Северной столице такой проблемы пока нет.
«В Петербурге это все-таки сервисные апартаменты, где есть гостиничный сервис: уборка в номере, завтраки и так далее. И сервис оказывается инвесторам по управлению. Москва лидирует по количеству введенных квадратных метров апарт-отелей, а Петербург задает тон на грамотное управление, предоставление гостиничного сервиса, сопровождение собственника, чтобы у него была гарантированная доходность, — рассказала специалист. — Обычные физические лица, у которых есть возможность для инвестирования и привлечения средств в ипотеку, они туда вкладываются и получают понятный доход от управляющей компании. И он, как правило, больше, чем от студии или однокомнатной квартиры».