что означают пунктирные линии на плане квартиры
Что такое «свободная планировка» помещения?
Начнем с часто встречающихся помещений относительно запроса «свободная планировка». Что собой представляет свободная планировка в квартирах?
Самый простой человек, например, бухгалтер, который никогда не интересовался ни планировками, ни дизайном, ни расстановкой мебели да и ничем вообще связанным с новыми квартирами, скопив, решил подыскать себе новое место жительства и предположим это квартира. Приходит он в офис продаж, понравившегося ему комплекса (-ов)/ находит его интернете и видит:
то такую «свободную планировку»:
то планировку со вполне определенными границами:
Со вторым вариантом все понятно. Вроде как должен прийти в помещение и увидеть перегородки. А вот что такое пунктирные линии на БТИ? Приходим в помещение и видим:
Нет ничего, кроме несущих конструкций. Первое, что приходит в голову: «раз нет перегородок, значит я могу их ставить, где захочу, я больше не обременен готовой планировкой!». Но на практике дело обстоит иначе. Если это квартира, то есть жилое помещение, то проектной организации, строящей жилой дом, необходимо утвердить его зоны с местной администрацией еще до строительства. При сдаче дома зоны никто не отменял. Они отмечены либо в плане БТИ, либо в поэтажном плане застройщика, который при необходимости можно заказать (для спорных ситуаций, когда на плане БТИ не видно разграничений жилой и нежилой площади внутри квартиры). Заблуждение о существовании какого-либо официального понятия «свободная планировка» может приводит к глубоким сложностям с эксплуатацией и продажей квартиры. Ведь как известно перенос мокрых зон может закончится судебными разбирательствами и так же покупать юридически не чистое жилое помещение мало кто хочет.
Помещения, на которые делится квартира: основные и вспомогательные. К основным помещениям относятся: жилые комнаты, гостиные. К вспомогательным: кухня, коридор, санузлы, ванные комнаты, подсобные и вспомогательные помещения. Поэтому на плане вы должны найти все эти помещения и дальше анализировать возможна ли перепланировка с точки зрения закона или лучше изменить планировку во избежание больших проблем. Например, запрещено переносить мокрые зоны во всех квартирах, кроме случаев, если под вашей квартирой находится нежилое помещение или у вас перенос мокрой зоны на 2 уровне вашей двухуровневой квартиры.
Что означают пунктирные линии на плане БТИ, как показано на 1 фото? Эти линии обозначают построение перегородок, которых нет в реальности, но собственник берет на себя ответственность по их возведению. Никуда не деться. Перенос перегородки — перепланировка. А ее нужно согласовывать.
Почему вообще существует такая ситуация, когда вы заходите посмотреть в квартиру в новостройке, а в ней нет перегородок или они выполнены в кирпич или пеноблок, а то и по колено высотой? Застройщик сэкономил на материалах, грамотные менеджеры преподнесли это как свободу фантазии и еще разок заработали на ваших горящих глазах! Теперь вам нужно закончить начатое либо разобрать старый материал и на этом месте возвести перегородку из нового.
А теперь заметим, почему мы сделали акцент на квартиры, то есть жилые помещения. Существует такой вид помещений, как нежилые. Зонирование в них не предусмотрено. Например, это апартаменты, офисы, магазины и другие. Однако перенос или установка новых перегородок будет являться перепланировкой, это еще не касаясь устройства пирога напольных покрытий и их нагрузку на существующую плиту перекрытия. Поэтому как итог можно сказать тверда одно — свободных планировок не существует. В нежилых помещениях отсутствует зонирование это факт, но не более.
По любым вопросам вы можете связаться с нами:
Добавить комментарий Отменить ответ
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
Свободная планировка в 2021. Все аспекты.
Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Мы уже рассматривали такую перепланировку в пункте 2 статьи «Перепланировка квартир в новостройке». Однако, приведем основные тезисы и здесь. Свободная планировка бывает трёх типов:
Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию проводит техник БТИ (Бюро технической инвентаризации).
В плане БТИ на квартиру в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:
Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.
Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд
Свободная планировка с отметкой только мокрых точек
Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.
Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания.
Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию. Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.
Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ. Если кадастровый инженер отоборазил внутри квартиры все перегородки, то и техник БТИ отобразит их также. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали). В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать. Для некоторых новостроек Жилищной инспекции достаточно лишь строительного плана без проекта зонирования от БТИ. Если кадастровый инженер не отметил внутри квартиры ничего, то БТИ тоже ничего не нарисует внутри квартиры, а для оформления перепланировки следует приложить строительный план.
Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?
Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.
С этой статьёй читают
Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.
Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?
Проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.
Перепланировка квартиры со свободной планировкой в Москве
Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. В некоторых комплексах застройщик выделяет зоны санузлов или кухни. Именно в таком виде квартира свободной планировки от застройщика и передается покупателю.
Квартира со свободной планировкой, фото:
Что значит свободная планировка квартиры?
Итак, мы выяснили, что свободная планировка квартиры в новостройке – это жилое помещение без внутренних перегородок. По идее застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.
То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.
Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей, и спрос на новостройки со свободной планировкой постоянно растет.
Квартиры со свободной планировкой- плюсы и минусы
Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим застройщикам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.
Ведь задача застройщика, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и на выгодных для себя условиях, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.
И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует. Квартира без перегородок и ремонта обходится застройщику значительно дешевле, а продается будущему владельцу как будто застройщик специально не возвел перегородки, чтобы не мешать владельцу реализовать свое планировочное решение.
Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?
Юридически квартир со свободной планировкой нет, все квартиры имеют некую планировку, которая отражена в проекте здания. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» дает следующее определение квартире: Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Как мы видим, для того чтобы признать некое помещение квартирой оно должно соответствовать ряду требований: иметь как минимум одну жилую комнату, кухню, санузел, коридоры. Квартиры со свободной планировкой, как правило, не имеют выделенных комнат и вспомогательных помещений, так как являются объектом незавершенного строительства. Но застройщик не может сдать многоквартирный дом без квартир, поэтому в проекте здания все квартиры имеют комнаты, коридоры, санузлы и прочие помещения. Обычно этот же план переносится и в документы БТИ.
То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.
Квартира свободной планировки в новостройке:
На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.
Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную проектом здания планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.
И если в рекламе новостройки Москвы со свободной планировкой квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит возведение стен в квартире со свободной планировкой.
Перепланировка квартиры свободной планировки в Москве
Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить без дополнительного согласования. Узнать какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры можно в проекте здания, его возможно взять у застройщика, проектировщика здания, либо в управляющей компании.
Свободная планировка — надо ли узаконивать перепланировку?
Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.
Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.
Мокрые зоны в квартире свободной планировки
Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять зоны санузлов и ванных за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.
Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.
Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.
Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа невозможно правильно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.
Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.
И здесь могут возникнуть сложности. Например, если застройщик не передал необходимые документы в БТИ или передал их в не надлежащем виде без выделения зон коридоров. То есть собственник получит не то, чтобы свободную планировку, на плане БТИ она действительно будет без перегородок, а планировку, от которой вообще нельзя фактически отступать. То есть у вас будут выделены зоны кухни, санузлов, но не будет коридоров. И вы не сможете, например, расширить ванную за счет коридора, так как его у вас просто нет, а есть одна большая жилая комната. Письмо о попытке решения подобной ситуации представлено ниже. В нем БТИ ответило, что зон коридоров нет.
Свободная планировка в новостройке- все нюансы перепланировки
В целом процесс согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой не сильно отличается от согласования любой другой квартиры, с возведенными перегородками. Для получения разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки, помимо плана БТИ, понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.
Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:
После ремонта квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции. Если работы выполнялись по проекту, будет составлен акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Чтобы оформить новые технические документы, на квартиру приглашается техник БТИ для проведения обмеров помещения. После внесения произведенных изменений в учетно-техническую документацию БТИ согласование перепланировки квартиры свободной планировки считается завершенным.
Помощь при перепланировке в новостройке со свободной планировкой
Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, наши контакты на сайте. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».