что лучше своя квартира или съемная
Своя квартира VS арендованная: что выгоднее
Купить квартиру в ипотеку или снимать жилье – наверняка, с этой дилеммой сталкивались многие. У каждого из этих вариантов есть очевидные и неочевидные плюсы и минусы. Разобраться в ситуации Domofond.ru помогли эксперты отрасли: мы взвесили все «за» и «против» покупки и найма жилья, а также подготовили примерный расчет. Что получилось в итоге, читайте в материале.
Покупка квартиры. Плюсы
Работа «на себя». И за ипотечную, и за арендованную квартиру приходится платить каждый месяц. Разница лишь в том, что при покупке жилья деньги не уходят в карман чужому человеку (арендодателю), а вкладываются в собственную недвижимость.
«Неважно, через какой срок вы выплатите ипотечный кредит, – через 10, 15 или 20 лет. В итоге вы получите эту квартиру в собственность, и уже в дальнейшем сможете ее передать по наследству, продать, сдать или подарить», – комментирует доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Сопутствующие бонусы. Беседовавшие с Domofond.ru эксперты сошлись во мнении, что у ипотечных и арендуемых квартир, по большому счету, разная целевая аудитория. Так, более молодые люди, не обремененные семьями, предпочитают арендовать жилье. Тогда как парам с детьми выгоднее оформить жилищный кредит на квартиру.
«Определенным преимуществом собственного жилья является наличие постоянной регистрации, которая упрощает некоторые бытовые вещи. К примеру, устройство детей в сад и школу по месту жительства», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Налоговые льготы. Собственники квартир должны ежегодно уплачивать налог на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости жилья и региона проживания. По идее, данный факт можно было бы отнести к «минусам» собственной квартиры и «плюсам» арендуемой. Но, в целом, сумма налога не является настолько существенной в вопросе выбора покупки или аренды жилой недвижимости. Кроме того, расходы на уплату налогов собственники, как правило, включают в арендную плату.
«При покупке квартиры есть возможность воспользоваться налоговыми льготами. Государство предоставляет имущественный вычет: 13% от стоимости жилья, но не более 2 млн руб. Максимально можно получить 260 тыс. руб. Также есть вычет по процентам за ипотеку. Для него отдельный лимит – 3 млн руб.», – объясняет управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.
Инвестиционная привлекательность. Покупка собственной квартиры – хороший способ сохранения сбережений. Недвижимость – один из самых стабильных активов. В последние годы стоимость жилья на рынке новостроек только растет, поэтому в среднесрочной перспективе при перепродаже квартиры можно еще и заработать, рассказывает Ирина Доброхотова.
Перспектива на будущее. Немногие об этом задумываются, но при покупке собственного жилья вы обеспечиваете себе стабильную жизнь при выходе на пенсию. Оплата услуг ЖКХ и налога на недвижимость – статьи расходов, которые по сравнению с арендными платежами имеют большую вероятность вписаться в пенсионные выплаты, отмечает Оксана Васильева.
Покупка квартиры. Минусы
Большой первоначальный взнос и переплата. Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо иметь на руках достаточно крупную сумму денег на первоначальный взнос. Как правило, речь о 15-20% от стоимости жилья. Также не стоит забывать про переплату: за квартиру, купленную в ипотеку, подчас приходится отдать сумму, размер которой в 1,5-2 раза превышает первоначальную цену.
Согласование с банком. До выплаты жилищного кредита квартира находится в залоге у банка. Это накладывает на человека, взявшего ипотеку, определенные обязательства по согласованию с банком всех действий с данным жилье. Так, без ведома кредитной организации не получится продать, обменять квартиру или совершить с ней иные действия, комментирует Оксана Васильева.
Постоянная экономическая нагрузка. Данный пункт можно отнести к «минусам» условно, однако ипотека обязывает следить за финансовой дисциплиной. Платежи, предусмотренные кредитным договором, должны поступать в установленных размерах и с определенной периодичностью.
«В случае, если ваше финансовое положение ухудшится, вы вправе обратиться в банк для рефинансирования или реструктуризации кредита. Однако стопроцентной гарантии того, что условия ипотеки изменят в лучшую для вас сторону, никто дать не сможет. А если вы нарушите условия договора, с вас могут взыскать неустойку или даже обратить взыскание на заложенную квартиру», – объясняет Иван Иутин.
Аренда квартиры. Плюсы
Мобильность. Главным преимуществом арендного жилья является его «гибкость». Всегда есть возможность взять и сразу переехать в другой, более подходящий дом, район или даже соседний город. Также можно позволить себе жить в понравившемся лоте, купить который было бы трудно.
«Если упали доходы, можно переехать в более дешевую квартиру подальше от центра, либо, если квартира большая, найти сожителя, с которым можно разделить ежемесячную арендную плату. Второй вариант как раз наиболее распространен среди молодежи, которая зачастую арендует более дорогие квартиры в престижных районах города», – рассказывает Ирина Доброхотова.
Отсутствие трат на содержание и обслуживание жилья. Арендатору квартиры не нужно оплачивать капитальный и косметический ремонт дома, налог на недвижимость.
«На собственника жилья ложатся и другие расходы: к примеру, когда нужно устранить поломку или неполадки бытовой техники. Также владелец квартиры будет обязан оплатить сборы на ТСЖ, озеленение, замену окон от застройщика на новые и т.д.», – рассказывает Оксана Васильева.
Смена окружения. Каждый житель МКД знает, что живет не только в конкретной квартире, но и рядом с определенными соседями. Здесь может не повезти: попадутся шумные соседи, любители попеть ночью в караоке; люди, делающие перманентный ремонт; собаки, выражающие протест против того, что они остались дома одни, и т.д. Если разговоры не помогают решить проблему, собственникам квартиры приходится терпеть такое положение дел. Тогда как человек, снимающий жилье, может легко съехать.
Аренда квартиры. Минусы
Нет собственного жилья. Арендуя квартиру, вы не вкладываетесь в свое будущее – не покупаете квартиру. Пожалуй, это основной недостаток найма жилья.
Зависимость от собственника. Среди минусов аренды стоит отметить необходимость соблюдать требования собственника квартиры. Так, многие владельцы запрещают проживание с животными или маленькими детьми, комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Сюда же можно отнести незащищенное положение арендатора. Если у арендодателя изменились обстоятельства, и ему в какой-то момент потребовалась данная квартира, арендатор должен ее освободить и съехать с насиженного места. Плюс к этому собственники могут часто и не всегда обоснованно поднимать стоимость аренды. С учетом того, что многие договоры аренды на практике оказываются формальными и слабо регулируют отношения сторон, квартиросъемщики вынуждены съезжать из арендуемого жилья в связи с его удорожанием, дополняет Иван Иутин.
«Еще один важный момент: все улучшения и ремонт, которые арендатор производит в съемной квартире, остаются в итоге арендодателю, как владельцу данного имущества. И, если это не предусмотрено рамками договора, затраты на данные улучшения арендатору не компенсируются», – комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Экстраординарные требования владельца квартиры. При съеме квартиры арендатору приходится ежемесячно коммуницировать с арендодателем, который часто не понимает, что оказывает услугу за плату, а не делает одолжение. Нередки случаи, когда хозяин квартиры наносит визиты без предупреждения, проверяет жилье каждую неделю или приходит, когда жильца нет дома.
Калькулятор финансов
Есть устоявшееся мнение, что снимать квартиру дешевле, чем оплачивать платежи по ипотеке. Доказала, что это не всегда так, управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Для примера Надежда взяла наиболее бюджетное предложение среди однокомнатных квартир в одном из ЖК комфорт-класса, расположенном в старых границах Москвы. Это квартира с чистовой отделкой площадью 32 кв. м и стоимостью 6,8 млн рублей.
По данным Банка России, в январе средний срок ипотечного кредита составил 19 лет. Ставка по программе льготной ипотеки сегодня равна 6,5% годовых.
Приняв величину первоначального взноса в размере 1,36 млн рублей (20%), получается, что сумма займа составит 5,4 млн рублей, ежемесячный платеж – 41,6 тыс. рублей. В итоге покупатель квартиры должен заплатить за нее 9,5 млн рублей.
«При этом к цене жилья необходимо прибавить сумму налога за имущество (0,1% от кадастровой стоимости; в данном случае она приравнена к рыночной – 6800 рублей в год и 129,2 тыс. рублей за 19 лет), расходы на оформление квартиры (50 тыс. рублей), траты на меблировку (250 тыс. рублей), а также платежи за услуги ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей). Итого: покупка и содержание квартиры обойдется в сумму около 11,4 млн рублей», – приводит цифры Надежда Коркка.
Снять аналогичную квартиру в доме со схожими характеристиками, расположенном на территории ЮВАО, можно за 40 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды квартиры за 19 лет – 9,1 млн рублей. К этому необходимо прибавить уже упомянутые выше расходы на оплату услуг ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей). Итого: наниматель должен заплатить за арендуемую квартиру порядка 10,6 млн рублей.
На первый взгляд, в долгосрочном периоде наем выглядит выгоднее, чем приобретение квартиры в кредит. Однако, если принять во внимание продолжительность временного отрезка, снимающие жилье экономят не так много по сравнению с теми, кто взял квартиру в ипотеку.
«Ключевой аргумент за покупку жилья заключается в другом. Переплатив на 7,5% больше, покупатель, помимо непосредственно места проживания, получит еще высоколиквидный актив, которым можно распорядиться по своему усмотрению», – заключает Надежда Коркка.
Решать, какой вариант выгоднее или удобнее, каждому придется самостоятельно. Главное здесь – чтобы этот выбор был осознанным, а решение взвешенным.
Что выгоднее: арендовать или покупать недвижимость?
Однажды мы спросили у читателей, как купить свое жилье, если живешь в России. Мнения разделись: одни использовали разные схемы и покупали, другие уверены, что такая возможность им никогда не представится. А еще есть те, кто уверен, что снимать гораздо выгоднее.
Купленная в России квартира — это замороженный пассив, отнимающий деньги и катастрофически падающий в цене.
То есть если финансовые инструменты только приносят доход, то квартира деньги отнимает.
Давайте посчитаем
Выберите себе примерную квартиру для проживания и составьте три таблицы:
Расчеты будут справедливыми, если под переездом будет пониматься хотя бы неухудшение условий проживания.
Когда покупать квартиру выгодно
Тут только два случая:
P.S. Я не против своего жилья. Но бояться нужно старости без денег, а не без квартиры. Зачем вам квартира, если в старости нечего будет есть? Думайте.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платёж в 30 000 ₱? А сейчас?
Сумма платежей зафиксирована, в то время как арендная плата растёт. Кроме того не забудьте что эта квартира ваша. Можно смело создавать тот интерьер, какой нужен вам, а не тот, на который вам придётся согласиться. Ну и обрастать мебелью, без мыслей «как я буду переезжать?» и «будет ли для неё место в новой арендованной квартире?».
Как выше уже подметили аренда и стратегия «арендуй а не владей» справедлива в активном возрасте. А сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет? А на пенсии?
Кроме того своё жильё – это личная пенсионная программа. Что бы не случилось – в городах-милионниках квартиру достаточно легко сдать и переехать на дачу. В ЮВА. В конце концов в съёмную квартиру дешевле и жить на разницу. В любом случае получится не меньше государственных 10 000 ₱. И тогда, когда нужно вам, а не когда решат дяди в Кремле.
Так что я за собственность и капитализацию.
Александр, а где взять дачу, если всю жизнь снимал квартиру?
А сюда еще нужно ввести вопрос будущего переезда из России, тогда вообще все становится еще сложнее. Но иметь свою небольшую квартирку в России как подушку безопасности, это можно.
Konstantin, насколько бы рубль не обесценился, но зарабатываем мы в рублях. А некоторые 10 лет назад зарабатывали больше в рублях, чем сейчас. А недвижимость после бурного дорожания с 2000 по 2008 за 10 лет почти не изменилась в цене.
Александр, я сейчас живу на Кубани, купил дом и 35 соток за 500 тр. Квартиру в Москве сдаю. Пенсия 26 и аренда 25. Вполне хватает
Konstantin, Сейчас сделал расчеты.
Условно:
250 тысяч в кармане на первоначальный взнос
Размер ипотеки 1,450,000
Аренда жилья 13,000
Срок ипотеки 10 лет
Ежемесячный платеж 20 тысяч (исходя из ставки 11%)
1) 250 тысяч сразу на год под 7,22% (текущий выгоднейший вклад уже с учетом капитализации). Далее по 20 тысяч копим каждый месяц, складывая на карту под 6% годовых.
2) Берем ипотеку. Либо живем в квмартире, либо сдаем ее, а на эти же деньги снимаем. 20 тысяч платим каждый месяц банку, 13 тысяч кладем на вклад каждый месяц.
3) Берем ипотеку, платим 20 каждый месяц, плюс 13 на досрочное.
1) Накопим 3946293 за 10 лет. Потратим 170000 на квартиру, останется 2246293
2) Выплатим ипотеку, а в кармане останется 2238795. Почти то же самое, что и с накоплениями
3) Полная переплата 946 850, а значит досрочным погашением мы сэкономим меньше половины этой суммы. Здесь я вообще не понимаю как делать расчет, если сначала досрочно гасить, а потом сэкономленные деньги вложить под процент. Может кто-то поумнее расчитает или даст подсказку?
Значит в каком случае выгоднее брать ипотеку?
1) Ставка меньше 11%. Лучше, если вы по какой-нибудь хреноакции вроде молодая семья. Есть даже вариант найти ипотеку с меньшим процентом, чем вам предложит вклад банка.
2) Вы планируете получить вычет. В вычетах я не силен, поэтому здесь могу ошибаться
3) У вас нет бизнеса, который бы вам приносил бОльший доход. Впрочем, риски выше, есть шанс все потерять.
4) Вы хотите свое жилье и будете там жить. Это реальный аргумент и он имеет место.
Если что-то забыл, добавьте.
Вот тут таблица с расчетами:
Дима, ну это совершенно «другой» регион. Все растет само (то есть жить в доме на юге- уже не ходить в магазин за продуктами, а это min 15к в месяц), но работы там нет (то есть с зарплатой 20к ты Царь горы). Таким Макаром можно всем рекомендовать бросать города, но только если это миллионник, в котором есть своя квартира.
Анастасия, в Ангарске это двушка с ремонтом, путевым, не крутым.
Ilya, этого не будет
Konstantin, при чем тут доллар? Выгоднее было продать квартиру и купить доллар. А на разницу курсов купить другую квартиру по итогу.
Алексей, а в каком городе Вы снимаете? Это студия/однушка?
Ilya, для меня лично 1450 с ремонтом в спб. Разумеется не в центре, это глупо. 13к аренда миф какой-то. Такая квартира от 16 будет.
Александр, а если кризис и увольнение как вы собрались платить аренду квартиры??
Александр, банк ко мне домой не приходит каждый месяц и не заводит разные речи типа «вот немного еще и буду квартиру продавать, ищи другое жилье, и вообще, кто пришел, друзьям ходить нельзя, котов заводить нельзя, они обои дерут» или «все подорожало, плати на 3 тысячи больше со следующего месяца» и пр. и др. ипотечный взнос я снизила в начале года на 2500 рублей путем написания заявления в банк, а заплата у меня выросла.
Александр, хозяева они все одинаковые, все хотят получать прибыль и не хотят получать проблемы. Снизила за счет снижения процентной ставки ЦБ РФ.
Paulina, это просто написал человек у которого нет ни детей, ни котов, эдакое перекати-поле, болтающееся как г. в проруби. вот когда он женился, заведет пару-тройку детей, собаку, котов, вот тогда посмотрим на его браваду.
Ilya, а снимая чужую квартиру за ту же цену, что и ипотека, сразу дополнительные доходы появятся и в ресторанах питаться человек начнет? Я считаю, если приехал в город на некоторое время(1-2года) и не планируешь в нем жить, то зачем ипотека, можно и снять, а если ты уже определился и понимаешь, что хочешь здесь жить в ближайшие 10-15 лет, то почему и бы и да? тем более если есть ребятишки и ходят в сад или школу. Для детей, если нет сложных проблем, желательно посещать одно учреждение и закончить его.
Александр, вы можете взять квартиру с платежом, который вы потянете. Не надо брать трешку со старта. Кроме того, вы можете частично погасить ипотеку и тем самым снизить платеж. С арендодателем это не прокатит. Скорее всего, рента будет только расти.
Paulina, многие почему-то не понимают, что пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно пока не очень-то их. Она становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи по ипотеке, а не в момент заключения договора. И все эти 15-20 лет вы отдаете свои деньги точно также «чужим» банкирам, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности. Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более нормальным, чем своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно же в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.
Еще многие почему-то не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что даже страны. Я сейчас снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда у меня сейчас составляет около 50% от платежа по ипотеке, если я буду покупать квартиру в этом же самом районе, сохраняя уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня возможно будет работа в другом районе города, а дочь закончит школу через 5 лет и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе города и не тратить время на дорогу?
Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но всё-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».
Денис, а ваши типа, выдерживают) Всю жизнь мотаться из одной чужой квартиры в другую,
как цыгане, платя риэлторам, перевозчикам, мучая животных, ребенка, меняя садик, школу, приспосабливаться к новому жилью, району, чтобы через три месяца опять на улицу, платя риэлторам, перевозчикам, мучая животных, ребенка. ох. ные расчеты. Ну вроде как у вас.
К тому же конкретно в моем городе сейчас рынок недвижимости падающий. Квартир построено очень много, предложение не перекрывает спроса, поэтому квартиры дешевеют. Даже уже одной этой причины достаточно, чтобы не покупать именно сейчас квартиру в ипотеку. Зачем мне переплачивать за жилье, которое каждый месяц дешевеет??
Александр, ипотеку можно реструктуризировать, написать заявление о тяжелой жизненной ситуации и как правило банки идут на встречу, оставляя платить проценты, а основной долг откладывать на потом. К тому же квартиру можно продать, даже с ипотекой, и купить жилье дешевле, а остатком от разницы платить ипотеку на время безработицы
Леона, ответь на один простой вопрос: как вы будете снимать квартиру в 55 лет? Просто ответьте, интересно знать. Когда на работу уже брать никуда не будут, а пенсия копеечная или ее вообще нет.
Арендовать всю жизнь – миллионов 4-6 ты отдашь владельцам съемных квартир. В зависимости от срока жизни и уровня квартиры. Покупая квартиру, ты их сохраняешь и передаёшь по наследству. Если ты молодец и можешь и платить за аренду, и инвестировать одновременно, то ты можешь с тем же успехом купить квартиру и инвестировать одновременно. Разница в том, что в первом случае ты платишь владельцу, во втором сохраняешь для себя. И это безопаснее со всех точек зрения, чем арендовать и инвестировать.
Конечно иметь квартиру как инвестицию не очень выгодно, но иметь квартиру просто для жизни почему бы и нет
Денис, можно подумать, аренду платить в эти молодые годы вам не придется. Странные вы такие.
Сергей, что мешает сдать свою квартиру и ехать в другой город, страну и при этом деньгами от сдачи оплачивать ипотеку?
Снимайте, конечно, снимайте! Надо же владельцам квартир получать доход с аренды)
Павел, у миллионеров немного другой стиль жизни.
Ilya, вот приходи через 25 лет и поговорим.
Ilya, вы лучше подскажите, что надо делать, чтобы получать в среднем 7-15% в валюте.
Всё конечно прекрасно, но как платить за аренду на пенсии? или в предпенсионном возврасте?
Прямой путь в бомжи. Лучше всё таки купить.
Еще хотел бы добавить, что съем квартиры у нас в стране крайне не развит. Вы не можете снять квартиру на 30 лет. У нас в любой момент вас попросят освободить. После 30, с семьёй даже вопроса такого не стоит ни у кого, снимать или покупать. особенно после того как помотаешься по съемным квартирам. А больше всех страдает ребенок. А если их два, три? Легко снять однушку, а двушку или трешку? И жить там на птичьих правах.
12 лет назад был куплен частный дом в центре города за 800т.р. Вложено около миллиона, превратили из 50 квадратов в 120, 2 сотки продан в этом году за 4 000 т.р. Рядом с ним второй участок куплен за 650 т.р. Вложено максимум 250 т.р. Удобства в доме сделали, облицовку улучшили и сделали заезд, которого не было, куплен и продан в одно и то же время с первым за 1 400т.р. Итог: из Поволжья спокойно перебрались в северную столицу. Не думаю, что за 12 лет Налоги и КУ сожрали с двух домов 2 700 т.р. Никак в это не верится. Как по мне недвижимость лучшее вложение. Тем более при длительном проживании в одной и той же съемной ремонт за счёт арендатора, плату за ку никто не отменял, а ещё хочется кота, собаку, друзей на неделю, курить на кухне, парня/девушку пригласить жить, ребёнка завести, прописать там всех и платить ту же стоимость
