что лучше снимать квартиру или апартаменты
Апартаменты или квартира: за и против
Апартаменты или квартира: за и против
B Poccии aпapтaмeнтaми нaзывaют кoммepчecкyю нeдвижимocть, пepeдeлaннyю пoд жильё. Paзбиpaeмcя, чтo лyчшe кyпить: квapтиpy или aпapтaмeнты — и в чём юpидичecкиe и peaльныe paзличия мeждy ними.
Чтo знaчит cтaтyc жилья «aпapтaмeнты»?
B зaкoнax тaкoгo тepминa нeт, eгo пpидyмaли зacтpoйщики. Юpидичecки aпapтaмeнты — этo пpocтo кoммepчecкoe пoмeщeниe. Пo-чeлoвeчecки — этo кoммepчecкoe пoмeщeниe, oбopyдoвaннoe, кaк квapтиpa. Paзбepёмcя, в чём oтличиe aпapтaмeнтoв oт квapтиpы, кaкиe y ниx плюcы и минycы.
3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo aпapтaмeнтaм
Mинycы aпapтaмeнтoв
Плюcы aпapтaмeнтoв
3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo пpoдaжe aпapтaмeнтoв
Bиды aпapтaмeнтoв
Aпapтaмeнты oтличaютcя пo типy нaзнaчeния зeмли пoд зacтpoйкy:
Bтopoй вapиaнт oзнaчaeт, чтo пoмимo aпapтaмeнтoв в дoмe мoгyт нaxoдитьcя любыe oбъeкты oкaзaния ycлyг: мaгaзины, бapы, oфиcы, звyкoзaпиcывaющиe cтyдии и тaк дaлee. B тaкoм cлyчae cтoит пpoвepить виды paзpeшённoгo иcпoльзoвaния зeмли. Ecли cpeди ниx нeт гocтиниц — в этиx aпapтaмeнтax нeльзя зapeгиcтpиpoвaтьcя и жить лeгaльнo, oни гoдятcя тoлькo для кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния.
Пepвый вapиaнт пpeдпoчтитeлeн, oн пoдxoдит пoд зaщищaющий вaши пpaвa зaкoн 214-Ф3, ecли вы пoкyпaeтe квapтиpy пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. Oднaкo cyдeбнaя пpaктикa в дeлax пo aпapтaмeнтaм нeoднoзнaчнaя и дaлeкo нe вceгдa oкaзывaeтcя нa cтopoнe пoкyпaтeля.
Чтoбы cнизить pиcки пpи пoкyпкe нeдвижимocти, мoжнo пpoвecти cдeлкy чepeз нaшe aгeнтcтвo нeдвижимocти «Этaжи», кoтopoe дapит cepтификaт финaнcoвoй и юpидичecкoй зaщиты кaждoмy пoкyпaтeлю и oтвeчaeт зa peзyльтaт cдeлки coбcтвeнными cpeдcтвaми. Ecли вы лишитecь пpaвa coбcтвeннocти, кoмпaния «Этaжи» вepнёт cyммy cдeлки дo 10 млн pyблeй в зaвиcимocти oт гopoдa. Mы тaк лeгкo дaём эти гapaнтии, тaк кaк тщaтeльнo пpoвepяeм вce этaпы cдeлки c aпapтaмeнтaми.
Bывoды
Чтo лyчшe кyпить — квapтиpy или aпapтaмeнты? Нa этoт вoпpoc cлoжнo дaть oднoзнaчный oтвeт. Mинycoв y aпapтaмeнтoв xвaтaeт, нo нe вce oни кpитичны. Чeм oднoзнaчнo плoxo пoкyпaть aпapтaмeнты вмecтo квapтиpы:
Нo ecть и пoлoжитeльныe мoмeнты:
Чтo выбpaть — aпapтaмeнты или квapтиpy, — peшaйтe иcxoдя из cвoиx пoтpeбнocтeй.
Чем отличаются апартаменты от квартиры:
1. Цена на 15-30% дешевле, потому что застройщик не обязан возводить объекты социального назначения. Технические и санитарные нормы проще, чем при строительстве жилых домов.
2.Удобное расположение. Большая часть жилья такого формата ближе к центру города или в самом центре, в самых престижных районах, где инфраструктура, наличие общественного транспорта уже давно развиты. В Москве 80% зданий промышленного назначения, попавших под реконструкцию со статусом апартаментов. За МКАД это только 5%, расположенные в Новой Москве, СВАО и СЗАО.
3. Возможность воплотить в жизнь индивидуальные планировочные решения. Здесь можно переносить мокрые точки, санузлы, кухни, кроме переделки несущих конструкций, а поскольку это нежилое помещение, согласовывать перепланировку не нужно.
4. Выгодные инвестиции. Поскольку расположение ближе к центру, их можно дороже сдавать в аренду. Да и арендаторы охотнее снимают апартаменты, чем обычные квартиры. На рынке посуточной аренды туристы тоже отдают предпочтение такому классу жилья вместо привычных гостиниц. Причем в некоторых домах такого типа сдавать жилье можно через управляющую кампанию, значит не надо будет заниматься поисками арендаторов самостоятельно. Это поможет сэкономить время и выгодно для иногородних инвесторов
2. Нормативы строительства жилья не применяются к апартаментам. Значит с шумо-, звукоизоляцией, инсоляцией могут быть проблемы. Плотность застройки тоже не регулируется, отсюда проблемы с парковкой, если нет подземного паркинга; придомовой территорией, где обычно расположены детские площадки. Но как правило а апартаментных комплексах, особенно премиум и элит класса, которые изначально строятся для постоянного проживания, эти вопросы не только решены, но и решены на более высоком уровне.
3.Тарифы ЖКХ выше, чем в жилых домах. Особенно вода и свет. Расчеты производят по расценкам за нежилое помещение. Повышенная оплата в управляющую кампанию за дополнительные услуги по содержанию дома и сервис. Невозможно воспользоваться субсидией и льготами на оплату.
4. Налоги. Высокая налоговая ставка выше, чем на квартиры. Но за счет значительно более низкой кадастровой стоимости, из которой рассчитывается налог от 0,5 до 2% против 0,1% за жилое помещение – итоговые цифры практически нивелируются. При покупке нельзя воспользоваться налоговым вычетом (вернуть 13%), как это можно сделать в случае с квартирой.5. Жилищные субсидии и материнский капитал для покупки использовать не удастся.
Покупают такое жилье как правило те, у кого решен вопрос регистрации. Как инвестицию или для жизни недалеко от работы. Людям, пользующимся льготами, такой формат менее интересен.
Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?
Строительные компании всё чаще продают апартаменты. Мы попросили инвестиционного консультанта и популярного YouTube-блогера «Экономист на час» Рами Зайцмана рассказать, чем апартаменты отличаются от квартиры-студии и может ли такой тип недвижимости приносить доход.
Что из себя представляют апартаменты?
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.
Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.
Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.
Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.
Сколько можно заработать?
Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.
Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.
В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.
Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.
Поиск клиента
Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).
Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:
Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.
Инвестиционная привлекательность
В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.
Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.
Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже. Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья. Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.
8 причин против двух снимать квартиру вместо отеля
Я искал отель в самом центре, офигевал от цены номера за ночь и бронировал ночлежку в 8 кв.м. на окраине. И это продолжалось до тех пор, пока я не начал снимать квартиры посуточно. Снала одну, потом другую. А потом меня было уже не остановить. Четыре года увлекательных поездок пролетели как один в съёмных квартирах. У меня их было много и все они были разные: красивые, страшные, с большими комнатами и маленькими, новые, старые, на первом этаже, на последнем, в Арзамасе, в Нижнем, в Казани, в Будапеште, в Тбилиси, в Ярославле, в Вологде, в Москве, в Перми, в Минске, в Бресте, в Рязани, в Праге, в Будве, в Архангельске, в Йошкар-Оле и других городах, названия которых даже уже не помню.
Еще 4 года назад с квартирой посуточно у меня была только одна, но стойкая ассоциация — гадюшник. Сразу скажу, что в некоторых случаях, это, к сожалению, так и есть. Если вы будете снимать квартиру по объявлению в газете или на остановке, то в 90% случаев гадюшник вы и снимете. Чтобы этого избежать и вообще перестать бояться съёмных квартир, я расскажу, как это делать правильно. И почему квартиры лучше и выгоднее отелей.
1. Площадь помещения
Первая причина, по которой стоит предпочесть посуточную квартиру отелю — жилая площадь. За одну и ту же цену в случае отеля вы получите однокомнатный номер, в котором умещаются пара кроватей, тумбочки, столик и телевизор. То ли дело целая квартира с двумя и тремя комнатами! Независимо от количества спальных мест, квартира сдаётся полностью. Хотите простора — снимайте «трёшку» и бегайте по ней. Путешествуете большой компанией — снимайте трёшку и сидите всю ночь за одним большим столом на кухне!
Стоимость жилья напрямую связана с его вместимостью. Наверное, все вы в курсе, как отличаются цены на одноместные, двухместные, трехместные и четырёхместные номера в отелях. Последние два вида вообще редко встречаются в свободном виде и вашей большой компании или семье предлагают разбиться на свободные «двушки» и «однушки», что может ощутимо ударить по кошельку. Стоимость же аренды большой квартиры не сильно отличается от стоимости маленькой. По своему опыту, средняя цена просторной и комфортабельной «двушки» на 4-6 спальных мест в России прыгает в районе 2000-3000 рублей за сутки. Разделив это на количество проживающих, получаем 500 рублей на персону.
500 рублей — это самая низкая цена за койко-место в захудалых гостиницах, вроде таких:
И везде эта магическая цифра — 500 рублей за койко-ночь. Российский тариф, однако. К примеру, вот отели в том же Нижнем Новгороде.
Для сравнения приведу несколько квартир за ту же цену:
Как я уже писал, мне нравится останавливаться как можно ближе к центру города. Приезжаю в другой город я обычно на машине очень уставшим. После длинной дороги хочется вытечь из-за руля, закрыть её на замок и больше не приближаться к ней до утра. После этого дойти пешком до реки или моря, посидеть с лёгким алкоголем в кафе и потом в полусонном состоянии доползти до кровати. Отели такого расположения обычно носят громкие, красивые имена и стоят бешеных денег. А от отелей по-скромнее до центра города уже придётся добираться на общественном транспорте. Такси, конечно, тоже вариант, но зачем?
Зачем, если в центре города сдаётся полно квартир? Люди специально покупают квартиры в центре не чтобы в них жить, нюхая выхлопные газы и слушая «рокот космодрома», а чтобы их сдавать. За те же 2-3 тысячи можно снять прекрасную квартиру на последнем этаже многоэтажки, с чудеснейшим видом на речку, горы, парк или море. К примеру, как в Набережных Челнах (пусть это и не совсем центр).
Сколько может быть отелей в городе? В среднем — пара десятков. В маленьком — один-два. А счёт квартир идёт на сотни. Выбор есть всегда. Занята одна — свободна другая. Не понравилась одна — выбрали другую. Используя специальные сервисы аренды квартир можно вообще выбирать квартиры на карте города, учитывая близость до моря, речки, променада, кабака или памятника Ленину.
Чем крупнее город, тем больше предложений по суточной аренде квартир, выше конкуренция, адекватнее и стабильнее цены. Парадокс, но в крупном и красивом городе, где есть, что посмотреть, цены на квартиры ниже, чем в полуживой российской глубинке. К примеру, в Вязьме, по всей видимости, только один арендодатель, владеющий всеми 5-ю сдающимися квартирами, представленными на сервисе Суточно.ру 🙂 Соответственно низкого качества и с высокой стоимостью.
А вот, какую двухкомнатную квартиру мы снимали в прошлом году в Перми за 2000 рублей:
Нас тогда даже сфотографировали для раздела «Наши уважаемые гости» 🙂
5. Бытовое окружение
Я не встречал ни одного отеля со стиральной машинкой и утюгом в номере. Если нужно постираться — заказываете за отдельную плату услуги прачечной. В многих посуточных квартирах же в норме наличие полного набора бытовой техники: стиралки, фены, утюги, доски, микроволновки, огромные холодильники, духовые шкафы, варочные плиты, кондеи. В одной навороченной трёхкомнатной квартире в Минске, на Скрыганова улица, 4Б, в каждой из трёх комнат висело по одной большой ЖК-панели, и четвёртый плоский телек висел на кухне. Жаль, в ванной не было. А то из гидромассажки удобно было бы смотреть. Отдали за неё 3500 рублей и отметили в ней день рождения нашего младшего путешественника 🙂
В мало- и среднебюджетном отеле в лучшем случае будет телевизор, фен и маленький холодильник.
6. Погружение в атмосферу и местный колорит
Жить в городе в отеле — всё-равно что купаться на морском курорте в бассейне, не дойдя двух шагов до самого моря. Хотите нюхнуть настоящей жизни нового для вас города, узнать, чем дышат и что едят местные — снимайте квартиру в спальном районе. Прогуляетесь до местного «Магнита», затаритесь местным пивом, местной колбасой, сметаной, молоком, попробуете свежую местную выпечку. Ах, какое прекрасное и дешёвое масло в Вологде! В Ульяновске оно в 3 раза дороже и мы его тут не покупаем. В Праге прямо под квартирой был магазин с абсентом, в Арзамасе во дворе стояла новогодняя ёлка и жители водили там хоровод, в Рязани из окна было видно ж/д-вокзал, мимо которого я стопятьсот раз проезжал по маршруту Ульяновск-Москва, в Тбилиси был классический внутренний дворик старого города с бельём и любопытными соседями, а в Ливадии под квартирой был гараж, где я ставил машину. Непередаваемый восторг от вкуса местной жизни! С первого же поворота ключа в замочной скважине начинаешь ощущать себя местным жителем 🙂
Снимая квартиру можно неплохо сэкономить на питании, покупая продукты в ближайшем супермаркете и готовя себе еду на плите.
1-комнатная квартира в Смоленске на улице Нормандия-Неман, 7А. За 1800 рублей в сутки за 4 гостя.
2-комнатная квартира в Минске на Есенина, 16. За 2100 рублей в сутки.
Некоторые владельцы квартир уже начали перенимать некоторые привычные для отелей вещи. К примеру, минибар в холодильнике. Заселяетесь поздно ночью и никуда бежать не надо за пивом и чипсами — всё стоит на полках. Одноразовые тапочки, гигиенические наборы — это уже не ново.
«Полный фарш» в ванной комнате квартиры в Нижнем Новгороде, за 3000 р. в сутки.
Или фигурно уложенные на кровати полотенца. Мелочь, а приятно.
Двухкомнатная квартира с гостиной в Вологде, на Ленинградской, 136. За 3000 р. в сутки.
Как всё круто! Завтра же выезжаем на море и теперь будем останавливаться только в квартирах!
Но не спешите. Есть пара мелочей, к которым вы должны быть готовы:
Недостатки и нюансы
1. Первая, от которой никуда не деться — уборка. Точнее, её отсутствие. В посуточно арендуемой квартире обычно убираются 2 раза: до вашего заезда и после. Если планируете остановиться в ней на длительный срок, то уборка за вами. Но, как правило, в таких квартирах не живут дольше недели, а чаще всего — сутки или двое.
Ванные комнаты в минской и нижегородской квартире за 2000 и 3000 рублей соответственно.
2. Вторая мелочь совсем не мелочь, а существенный нюанс, который довольно часто встречается в России — недобросовестность арендодателей. Особенно, казанских.
Заключается она в том, что заранее забронировав кавртиру вы не получаете гарантии, что именно в неё вы и вселитесь. Казанские квартирщики очень любят при встрече «радовать» вас известием, что ваша квартира еще не освободилась, но вам сейчас предложат равноценный или даже лучший вариант за ту же цену. И привозят в бомжатник на окраине. Со мной такое было несколько раз и именно в Казани. Даже полная предоплата может не помочь.
Двухкомнатная квартира в Набережных Челнах за 1700 р. в сутки.
Как с этим бороться?
Рынок посуточной аренды квартир в России медленно но уверенно становится цивилизованным. Воспитателем в данном случае служат всевозможные сервисы по подбору квартир. Заграницей выбрать и забронировать квартиру можно на сайте airbnb.com, где и квартиросъёмщик и арендодатель стараются сохранить и поднять свою репутацию. В России тоже есть аналогичный сервис — Суточно.ру. В его базе около 80 000 квартир по всей России, ближнему зарубежью и даже Черногории.
Двухкомнатная квартира с гостиной в Вологде, на Ленинградской, 136. За 3000 р. в сутки.
И еще одно правило, которое стоит соблюдать при использовании подобных сервисов посуточной аренды квартир: никогда не связывайтесь с арендодателем напрямую, в обход сервиса. В противном случае, если вас кинут, то никто вам уже не поможет. Ведите историю переписки и переводите предоплату через сервис, который в споре выступит третейской стороной. Если арендодатель долго не отвечает на запрос бронирования — просто забудьте про эту квартиру и не вызванивайте хозяина по прямому телефону. Есть большая вероятность, что такой владелец предоставит вам по прибытии другую квартиру, худшего качества и вы уже ничего не докажете. И всегда читайте отзывы 🙂
Апартаменты VS квартира. Сравнение доходности.
Автор: https://partapart.ru/ — эксперт
Продолжаем раскрывать эту тему, но, в разрезе того, что если уже есть квартира для проживания, то интересно сравнить ликвидность вложений в квартиру и апартаменты, которые решено купить с целью сберечь накопленные средства от инфляции и получить дополнительный источник дохода.
Поэтому мы захотели сравнить доходность купленных в собственность апартаментов с кухонной зоной в кондо-отеле и близкой по площади квартиры или студии. Предположим, что оба типа помещения будут сдаваться максимум двум жильцам. И если в первом случае, это будет пара туристов, то во втором молодая пока бездетная семья. Изначально мы хотели оценить доход при краткосрочной аренде в обоих вариантах, но, судя по последним шагам законодателей, приходится сделать вывод, что посуточная сдача жилой квартиры будет проблематична – рекламировать туристические услуги и оказывать их в жилом фонде становится невозможно. Разрешается посуточная аренда без оказания сопутствующих услуг в виде полотенец, смены белья, уборки помещений и т.д. Но таких арендаторов крайне мало.
Подобно прочим и мы транслируем, что содержание апартаментов гораздо дороже содержания жилой квартиры. Что основывается на уверенности в том, что налогообложение коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилой. Однако, важно, что налог на недвижимость устанавливается региональными органами власти. Например, в Москве его ставка от 0,5% по объектам, попавшим в очень короткий льготный список до 1,6% по всем остальным. И это на 2019 год, а далее ставка «по остальным» будет возрастать на 0,1% каждый следующий год, пока не достигнет 2%. В Санкт-Петербурге ставка на апартаменты те же 0,1%, как и на жилую квартиру, если они не расположены в торгово-административном здании и их кадастровая стоимость не более 300 000 000 рублей. То есть владеть и сдавать в наём апартаменты в Санкт-Петербурге кратно выгоднее, чем в Москве.
Теперь сравним в конкретных расчётах по Санкт-Петербургу. И поясним, как получались цифры.
Данными по содержанию, налогам и сдаче в аренду любезно поделились партнёры, а так же собственники. Мы изучили квитанции и налоговые уведомления, предоставленные собственниками. При расчёте дохода с посуточной аренды исследовался только один проект с управляющей компанией (сетевой, с уже действующими апарт-отелями), так как, увы, по другим актуальная статистика ещё не получена. Напомним, посуточно, сдавать теперь по сути можно только через УК. В примерах, где указана длительная аренда, и администрирование процессов проще, в целях снижения затрат от услуг УК мы решили отказаться.
Цены покупок в основном учитывают, что объекты строящиеся, и будут введены в эксплуатацию в течение 1,5 лет. Сравниваем апартаменты и квартиру в строящихся домах с теми же сроками сдачи. И сравниваем также с покупкой инвестиционной квартиры на вторичном рынке. Затраты на ремонт, меблировку с бытовой техникой, оборудование (посуда, кухонные принадлежности, мелкая бытовая техника, текстиль) были взяты на основе опыта собственников.
Арендная плата, вносимая жильцами, включает оплату коммунальных услуг.
Эксплуатационные услуги рассчитывались на основе анализа ежемесячных квитанций включая средние расходы по счётчикам для двух жильцов. Отдельно интересовало насколько коммунальные платежи по апартаментам выше, чем по квартирам. Поэтому полученные платежи поделились на общих площади помещений. В итоге по квартирам получился диапазон от 90 до 105 рублей за квадратный метр в месяц включая оплаты по счётчикам. А по апартаментам от 123 до 130 рублей за квадратный метр.
Формула расчета налогов на имущество есть на сайте ФНС (NALOG.RU). Она непрямая. Но при ставке на квартиры и апартаменты в 0,1% по Санкт-Петербургу её детализация значительного влияния не окажет. При этом, несмотря на то, что на жилую квартиру предоставляется налоговый вычет (льгота по ставке в 0%) на 20 кв. м. площади, удивительным образом кадастровая стоимость на апартаменты оказалась ниже в 2-3 раза! Она устанавливается кадастровой палатой на основе оценки независимых экспертов. Должна обновляться не реже, чем раз в 3 года, и не чаще, чем раз в 5 лет. Узнать кадастровую стоимость Вы можете на сайте Росреестра или на сайте ФНС. Учитывая, что квитанции присылает ФНС, мы брали данные на их сайте и из любезно предоставленных собственниками налоговых уведомлений. Так как на сайте Росреестра по тем же самым объектам недвижимости (с идентичным кадастровым номером) цифры были ещё в 2 раза ниже!
Если сдавать апартаменты через УК, то регистрировать себя, как предпринимателя не потребуется. Скорее всего УК предложит уже в пакете услуг подать данные по Вам в налоговые органы и сразу перечислят подоходный налог (13%) в бюджет. При самостоятельной сдаче на длительный срок есть выбор организовать ИП (6%) или подавать декларацию о доходах, как физическое лицо (13%). Не вдаваясь в подробности отметим, если сдавать предстоит только одну квартиру, то выгоднее платить налог, как физическое лицо, так как при ИП следует ещё учитывать фиксированные налоги в ПФР, в фонды медицинского и социального страхования, что получится дороже. Если речь о двух и более квартирах, тогда есть смысл организовывать ИП, так как указанные фиксированные налоги существенно уже не увеличатся (возрастёт только налог в фонд социального страхования).
Затраты на амортизацию мы оценили, также собрав мнения собственников, в
12000р на квадратный метр площади ремонта (материалы, оборудование и работа) раз в 7-8 лет. И распределили в равных долях по годам.
Имеем следующий результат:
| Кондо-отель Вертикаль на Лесной | Аппартаменты Салют на Пулковском | Новостройка пл. Мужества | Вторичка пр. Просвещения | Вторичка пр. Просвещения | |
| Площадь апартаментов | 14,44 | 22,9 | 50,9 | 30,9 | 44,2 |
| Цена апартамента/квартиры | 2300000 | 2600000 | 4800000 | 2900000 | 4500000 |
| Меблировка и ремонт | 350000 | 500000 | 763500 | 370800 | 540000 |
| Оборудование для проживания (текстиль, посуда, принадлежности, мелкая бытовая техника и тп) | 40000 | 40000 | 40000 | 40000 | 40000 |
| Итого затраты приобретения | 2690000 | 3140000 | 5603500 | 3310800 | 5080000 |
| Тип ренты | посуточно | помесячно | помесячно | помесячно | помесячно |
| Арендная плата в месяц | 2100 | 30000 | 29000 | 24000 | 27000 |
| Прогноз загрузки | 73% | 95% | 95% | 95% | 95% |
| Выручка в месяц | 46756,5 | 28500 | 27550 | 22800 | 25650 |
| Выручка в год | 561078 | 342000 | 330600 | 273600 | 307800 |
| Тип управления | УК | самостоятельно | самостоятельно | самостоятельно | самостоятельно |
| Услуги УК (% от выручки) | 20% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Комиссия УК в год | 112215,6 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Выручка в год за удержанием комиссии УК | 448862,4 | 342000 | 330600 | 273600 | 307800 |
| Регион | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург |
| Налог на жилую и апартаменты * | 0,1% | 0,1% | 0,1% | 0,1% | 0,1% |
| Кадастровая стоимость объекта ** | 1150000 | 1300000 | 4080000 | 2465000 | 3825000 |
| Сумма налога от кадастровой стоимости | 1150 | 1300 | 2477 | 870 | 2094 |
| Эксплутационные расходы | 33789,6 | 34350 | 54972 | 38934 | 53040 |
| Где коммунальные платежи на 1 кв.м. общей площади |