что лучше сдавать апартаменты или квартиру
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Что такое апартаменты
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
Регистрация
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Содержание общего имущества
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.
Налог на имущество
Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Технические требования
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Налоговые вычеты
Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.
Государственная поддержка
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
Капитальный ремонт
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Изъятие за долги
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Плюсы апартаментов
Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.
Минусы апартаментов
Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.
Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.
Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Аренда: что выгоднее сдавать
Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.
Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.
Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.
Доходность: квартира vs апартаменты
Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.
Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.
Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).
Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, уверены риэлторы
Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов). 64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%). По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.
Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.
В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости. А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул. Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».
Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются. Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться. В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул. Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.
Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы. Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги. По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.
Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди»:
«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».
Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление. Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб. в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%). Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов. Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели. Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес. Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.
Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход. В России таких проектов пока на рынке нет. «В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.
Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.
В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%. По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход». Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».
По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить». Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».
В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис. Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание. Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.
По бюджету и доход
По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.
По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%. Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%. Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.
В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение. Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду. «Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».
По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.
По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.
Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.
Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.
В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.). Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги. Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. Годовой доход за вычетом вознаграждения УК составит 448 800 руб., это 10,5% годовых.
В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость. По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%. Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г. Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв. м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.
Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.
В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв. м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц. Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.
- ← можно ли выпить смекту при рвоте ребенку
- можно ли восстановить удаленный чат в ватсапе на андроиде без резервной копии →