является ли двор частного дома общественным местом
Киоск во дворе жилого дома? Да, так можно
Автомат с водой, палатка с овощами и киоск с хлебом — это нестационарные торговые объекты, или сокращенно — НТО.
На придомовой территории жилого дома тоже можно разместить НТО. Но раньше в некоторых городах это запрещалось по местному закону. И в это же время в другом городе предприниматель спокойно ставил во дворе павильон с мясом по договору с ТСЖ, потому что там запрета не было.
19 апреля 2021 года Конституционный Суд сказал, что торговля во дворе — норм, если жильцы не против. Спасибо упорным предпринимателям из Калининграда, Ярославля и Перми — по их жалобе приняли такое решение.
НТО можно ставить во дворах
Придомовая территория многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир. По закону они могут сдать в аренду кусочек земли под торговлю или бытовые услуги и заработать деньги — ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
В России пока есть старые жилые дома, земля под которыми принадлежит муниципалитету. Жильцы ещё не оформили её в свою собственность. В таких дворах жильцы не могут сдавать участки в аренду.
Городские власти не могут запрещать торговые точки на земле жильцов многоквартирного дома. Им можно только установить правила для размещения НТО. К примеру, по удалённости киосков от домов и детских площадок, внешнему виду и безопасности. В некоторых городах запреты дворовых НТО прописаны в правилах благоустройства территории. Конституционный Суд сказал до 20 апреля 2022 года убрать такие пункты.
Ещё придомовые точки торговли, общепита и мелкого ремонта раньше запрещал санпин для жилых зданий 2.1.2.2645-10. Но с 1 марта 2021 года этот документ больше не действует, он попал под регуляторную гильотину.
По новому санпину для жилых домов 2.1.3684-21 запрета на торговлю и бытовые услуги во дворах больше нет.
Курс молодого ИП
11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса
Условия для размещения НТО
Дворовые киоски и палатки не должны залезать на соседние участки, мешать жильцам и загрязнять территорию. Предпринимателю получится разместить точку при следующих условиях.
✅ Земля под домом и под придомовой территорией принадлежит собственникам квартир, а не муниципалитету. Значит, жильцы могут зарабатывать на аренде.
✅ Собственники квартир согласны сдать место в аренду под НТО. Они утвердили размер платы, место размещения и вид торговой деятельности. Решение приняли на общем собрании дома. Результат оформили протоколом — именно этот документ подтверждает, что жильцы дома разрешили предпринимателю поставить НТО.
✅ Предприниматель заключил договор аренды с ТСЖ или управляющей компанией дома. Теперь кусочек земли во дворе принадлежит ему. Жильцы не могут просто так выгнать его, а администрация не заставит снести самовольное сооружение.
✅ НТО не нарушает городские правила благоустройства и санпины.
В санпине для жилых домов 2.1.3684-21 говорится, что во дворах нельзя мыть машины, сливать бензин и масло, настраивать сигнализацию, сигнал, тормоза и двигатель. Выходит, во дворе не получится разместить мини-автосервис.
Остальные ограничения надо искать в местных правилах своего города. К примеру, в Москве нельзя разместить некапитальный торговый объект на газоне, в арке и ближе 5 метров от окон здания. Внешний вид должен соответствовать архитектурно-художественному дизайну города. А в Санкт-Петербурге возле НТО обязательно ставить урну и чистить её каждый день.
Статья актуальна на 25.06.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Что такое «общественное место»?
Сразу в нескольких статьях КоАП РФ (20.1 и 20.20) можно встретить понятие «общественное место». Расшифровки этого термина, однако, законодательство не содержит. В каждой из статей Кодекса перечисляются признаки общественного места и те характеристики, которые отличают его, например, от частной собственности.
Поскольку правоприменение статей КоАП о мелком хулиганстве и распитии алкогольсодержащих напитков встречается довольно часто, то будет нелишним более точно сформулировать это понятие. Важность точной формулировки (точнее её отсутствия) становится понятной, если учесть, что обязательным условием применения статей 20.1 и 20.20 КоАП является совершение правонарушений именно в общественном месте.
Существенные признаки и характеристики общедоступного места.
По этому же критерию общественным местом являются городские улицы, скверы, парки, дворовые территории, лестничные площадки.
Какие объекты могут быть отнесены к общественным местам?
Кроме уже перечисленных объектов городского хозяйства (улицы, скверы, парки и так далее) к общественным местам относятся все учреждения, обслуживающие население. Это медицинские учреждения, спортивные объекты, муниципальные службы, школы, детские сады, институты, университеты. Любой из этих объектов удовлетворяет всем критериям и может считаться общественным местом, поскольку допустимо (и законно) появление в нём различного количества людей.
Если попадание этих объектов под определение общественного места понятно и редко вызывает вопросы, то отнесение к нему, например, лестничных площадок, требует пояснения. С одной стороны лестничные площадки или подъезды многоквартирных домов зачастую лишены возможности для беспрепятственного попадания в них посторонних людей. Но если кто-то решит, например, распивать спиртные напитки в подъезде, то почти наверняка это увидят соседи. Получается, что в таком месте потенциально могут быть нарушены права посторонних людей. Именно поэтому и лестничные клетки, и подъезды многоквартирных домов также считаются общественными местами.
Важной составляющей общественных мест являются объекты транспортной инфраструктуры. Сюда относятся не только вокзалы или остановки общественного транспорта, но и сам транспорт. То есть незначительное с точки зрения закона хулиганство будет квалифицировано по статье 20.20, как совершённое в общественном месте, не зависимо от того, было ли оно совершено, например, на вокзале или уже в вагоне поезда.
Что запрещено в общедоступных местах?
Любые проявления мелкого хулиганства, совершённые в общественных местах, будут квалифицироваться по статье 20.1 КоАП РФ.
Кроме этого российское законодательство запрещает употребление алкогольсодержащих напитков (в том числе и слабоалкогольных, например, пива) в местах, которые определяются, как общественные. Запрет на употребление алкоголя связан с тем, что именно под воздействием алкогольных напитков совершается большая часть хулиганских проступков.
Точно так же, как и на алкоголь, в общественных местах действует запрет на курение. Это означает, что любой человек, желающий покурить должен проследовать в специально отведённое и оборудованное для этого место. В противном случае его действия попадают под соответствующую статью КоАП РФ (статья 6.24).
Основным наказанием за нарушения законодательства в части касающейся общедоступных мест является денежный штраф. Его размер может варьироваться в зависимости от проступка.
За мелкое хулиганство, совершённое в общедоступном месте, возможно и наложение административного ареста.
Можно ли запретить ребенку играть на чужой детской площадке?
Недалеко от моего дома стоит типичная панельная пятиэтажка. Двор дома закрывает шлагбаум, с другой стороны стоят каменные клумбы во всю ширину проезда. Но волнует меня другое. Дело в том, что во дворе этого дома есть обычная детская площадка. Объекты на ней такие же, как и на многих других, причем ни одного нового или современного. Похоже, что они остались со времен Советского Союза. Табличка информирует, что площадка находится в собственности дома. Это же написано и на огороженной парковке во дворе. Находиться на площадке могут только дети из указанного дома. Правила посещения площадки запрещают детям старше 16 лет и весом более 75 кг на ней играть.
Я часто хожу мимо этого дома с ребенком. Меня интересует, действительно ли площадка может находиться в собственности одного дома? Как быть, если мой ребенок захочет на ней поиграть? Ему не 16, и весит он намного меньше 75 кг. Знаю наверняка, что один раз бабушку с внуком выгнали с этой площадки.
Как быть, если требования на табличке незаконные? Что делать, если кто-то из жильцов будет нас выгонять? Или такие требования могут быть законными?
Екатерина, площадка действительно может находиться в собственности одного дома. Точнее, не дома, а всех его жильцов. То, что находится на территории дома, — собственность его жильцов. То, что на территории муниципалитета, — собственность муниципалитета. Это общее правило, но есть нюансы.
Главное — не все детские площадки общие, хотя их и строили в Советском Союзе. Тогда частной собственности не было, сейчас есть.
Расскажу, когда площадки частные, а когда общие, как это определить не выходя из дома и можно ли выгонять с детских площадок бабушек и детей.
Кому принадлежат детские площадки
Детские площадки могут находиться в собственности одного человека, нескольких человек, организации: это частная собственность. Если площадка находится в собственности муниципалитета, субъекта РФ или самой Российской Федерации — она публичная. Основная масса детских площадок в городе принадлежит собственникам многоквартирных и частных домов, а также муниципалитету.
Детская площадка — это не сам земельный участок, а то, что на нем находится: горка, качели, лестница, покрытие, лавочки. Кому принадлежит площадка, зависит от того, на чьей территории она находится.
В сферической России в вакууме вся территория вокруг дома оформлена в собственность владельцев квартир. Жильцы дома ходят по своей территории, а жильцы соседнего дома — по своей. И все радуются. У каждого дома есть своя красивая детская площадка.
На практике часто земельные участки под домами не приватизированы. Они находятся в муниципальной собственности. На несколько домов может быть одна детская площадка. Из-за этого возможны споры и недопонимание.
Детскими площадками во дворах жилых домов владеют собственники помещений в доме
В жилищном кодексе прямо сказано: земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме.
Это общая собственность — каждому владельцу квартиры принадлежит условный кусочек двора вокруг дома. Его нельзя огородить, продать отдельно от квартиры и сдать в аренду. По сути, это право пользоваться территорией, прилегающей к дому. И это право по умолчанию есть только у собственников квартир, больше ни у кого.
В общей собственности жильцов могут находиться клумбы, лавочки, детские и спортивные площадки, площадки для выгула собак, если они находятся на придомовой территории.
Есть два основных способа, как жильцы дома могут получить детскую площадку в собственность:
Собственники квартир на общем собрании могут решить, что территорию вокруг дома надо огородить, а на площадку пускать только своих. Или разрешить проход для всех, но ограничить пользование площадкой.
Это их право: они собственники.
Детскими площадками в старых дворах владеют жильцы дома
Жилищный кодекс действует с 1 марта 2005 года, а большая часть домов и детских площадок была построена раньше. Есть специальный закон, в котором разъясняется, как применять новые правила к старым домам.
Вот какие правила действуют:
Если придомовая территория в муниципальной собственности, жильцы дома все равно могут владеть и пользоваться ей как общим имуществом. Они законные владельцы земельного участка.
Все это значит, что земля вокруг дома и детская площадка на ней принадлежат жильцам дома. Постепенно надо привыкать к этой мысли. Когда-нибудь переходный период закончится и практика совпадет с буквой закона.
Общественными детскими площадками владеет муниципалитет
Совсем другое дело, когда детская площадка не относится к конкретному дому. Например, площадка стоит во дворе между несколькими домами и не входит в придомовую территорию ни одного из них. Эти площадки находятся на землях общего пользования и принадлежат муниципалитету.
На таких земельных участках может свободно находиться любой человек. Если детская площадка построена на таком земельном участке общего пользования, жильцы ближайшего дома не могут никого с нее выгонять.
То же касается детских площадок в скверах, парках, на бульварах, аллеях, площадях и в прочих общественных местах.
Площадками на территориях организаций владеют собственники земли
Детские площадки могут находиться на территории детских садов, школ, детских развивающих центров. Предприятие может построить площадку для детей своих сотрудников. Кафе может сделать игровую зону для посетителей. Все они сами определяют, кто и когда может играть на такой детской площадке.
Земля под площадкой может быть у организации в собственности или в аренде. Кому принадлежит сама площадка, зависит от того, кто ее построил и каковы условия договора. Но нам это и не важно: определяет, кого пускать на площадку, а кого нет, ее законный владелец. В том числе арендатор.
Например, если сама земля вместе с площадкой муниципальные, но перешли в аренду к какой-нибудь организации, она может обнести участок забором и никого не пускать. Конечно, надо проверять условия договора и целевое назначение участка. Но в принципе это возможно.
Собственник детских площадок на территории общественных школ и садиков — государство или муниципалитет. Но определяет, как ими пользоваться, само образовательное учреждение. Некоторые разрешают всем детям района свободно играть на школьных детских площадках, другие открывают доступ только для учеников. Это нормально. Так могут делать не только частные школы и садики.
Как узнать, можно ли пользоваться детской площадкой
Есть несколько вариантов, как узнать, общественная площадка или частная и кто может ей пользоваться.
Спросить у владельца площадки. Это самый простой способ. В вашем случае владелец — жильцы дома с клумбами и шлагбаумом. Они явно выразили ограничение на пользование площадкой: повесили табличку и не пустили на площадку бабушку из соседнего двора. Так бывает.
Написать в местную администрацию. Этот способ самый надежный, хотя придется писать обращение и ждать ответа. Вся информация о том, куда подать обращение, должна быть на сайте администрации: адрес, телефон, электронная почта, время для личного приема. Может быть электронная форма для обращений, но не везде.
Например, я живу в Кировском районе Саратова. Чтобы решить вопросы ЖКХ, я пишу в городскую администрацию через электронную форму для подачи обращений. У администрации Кировского района такой формы нет, хотя можно написать им на электронную почту.
В обращении можно спросить, находится ли интересующая детская площадка в собственности муниципалитета и может ли ваш ребенок ей пользоваться. Можете описать всю ситуацию и попросить защитить ваши права. Обязательно укажите адрес дома с площадкой, личные и контактные данные.
Ответить должны в течение 30 дней. Если писать обращение через сайт, ответ приходит по электронной почте. Еще могут позвонить и уточнить детали.
Изучить публичную карту Росреестра. Это специальный сайт, где отражены все сведения о земельных участках, данные о которых внесены в государственный реестр. Адрес — pkk5.rosreestr.ru. На публичной карте можно посмотреть, на каком земельном участке находится детская площадка. Это вариант для тех, кто любит карты и самостоятельный поиск.
Если на карте видно, что земельный участок под детской площадкой имеет границы и относится к жилому дому, площадкой пользуются жильцы этого дома. Они могут запретить делать это другим.
Если по участку никакой информации нет и он не находится на придомовой территории, гулять на площадке можно всем.
Как пользоваться картой Росреестра — инструкция с примерами По умолчанию карта Росреестра открывается на всю Россию. Приближайте карту до своего города и ищите нужный двор. Советую использовать меню «Управление картой»: там можно включить фоном обычную карту. Так гораздо проще ориентироваться. Дальше найдите нужный участок и нажмите на него. Слева откроется общая информация о земельном участке:
На скриншоте ниже дом, в котором я живу. Земельный участок поставили на учет в 2005 году, когда строили дом. Назначение — для объектов жилой застройки. Земельным участком владеют жильцы дома.
Наш двор огорожен, в нем есть детская площадка: ее не видно, но она рядом с синей крышей. На ней часто играют дети из соседнего двора, их никто не выгоняет:
Здесь я жила раньше. Между несколькими домами — общая детская площадка. Если нажать на нее, карта пишет «ничего не найдено». Земельный участок не сформирован, значит это муниципальная собственность. Двор не огорожен. На этой детской площадке могут гулять все:
Что делать, если табличку повесили незаконно
Если подозреваете, что соседи незаконно запрещают пользоваться своей детской площадкой, например не было общего собрания или участок с площадкой на самом деле не относится к этому дому, — пишите в местную администрацию.
В жалобе опишите ситуацию своими словами, скажите, что нарушается ваше право пользоваться детской площадкой, вы просите разобраться и устранить препятствия в реализации ваших прав и законных интересов.
Если у вас этого права нет и вы добросовестно заблуждались, вам так и напишут. Если вы окажетесь правы, администрация может обязать жильцов дома убрать табличку и снять запрет на пользование площадкой.
Вы можете написать жалобу в прокуратуру, но, скорее всего, жалобу все равно будет рассматривать местная администрация, как компетентный орган.
Можно ли выгонять с детской площадки бабушек и детей
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. И не только собственник, но и любой законный владелец.
Так что владелец детской площадки может попросить вас с нее уйти. Или представитель владельцев: в многоквартирных домах их много, так как собственность общая.
Силой выпроваживать с площадки бабушек и их внуков, конечно, незаконно. Если применяют силу, обязательно следует обратиться в полицию и заручиться поддержкой свидетелей. Также обязательно нужно получить в травмпункте справку, если есть повреждения.
Побои — это административное нарушение, за них есть штраф. Вот ситуация с детской площадкой и пощечиной из суровой российской действительности: мальчик пожаловался маме, что девочка выгнала его с детской площадки. Мама спустилась на площадку и ударила девочку по лицу. Суд назначил маме штраф в 5000 рублей.
Если ребенок просится на чужую площадку
К сожалению или нет, детские площадки могут быть закрытыми. Собственники квартир в доме могут решить никого не пускать в свой двор и на свою площадку. С этим придется смириться, так как это следствие частной собственности.
Закон не поможет заставить собственника детской площадки пускать на нее всех. Наверное, это задача самих граждан — создать такое общество, в котором никому не придет в голову выгонять бабушек, дедушек, пап, мам и детей с детских площадок. И ни у кого не поднимется рука ломать детские качели и мусорить в песочнице.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать
Если границы прилегающего к многоквартирному дому участка не определены и он не поставлен на кадастровый учет, то его собственником является государство, а не жильцы. Тогда кто должен его содержать и платить за это? Как участком могут распорядиться? Как жильцам узнать, в чьем ведении он находится, и стать его собственниками?
Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование
Многим может показаться интуитивно понятным, какая именно территория прилегает к конкретному дому. Такому впечатлению зачастую способствуют особенности планировки городской застройки: если некоторые дома вынуждены «делить» между собой общее пространство или вообще не имеют явно выраженной «своей» территории, то участки земли, примыкающие к более обособленным домам, напротив, выглядят как выделенные исключительно для них. Расположенные на таком вроде бы несомненно относящемся именно к этому дому участке земли объекты (зоны прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.) воспринимаются как «принадлежащие» жителям дома. Но такое мнение далеко не всегда оказывается верным.
Это условие сейчас не соблюдено в отношении земельных участков, прилегающих к большому количеству многоквартирных домов (а если говорить о Москве – то и к большинству домов): участки под ними не сформированы. Это означает, что по закону собственником таких участков является государственное или муниципальное образование. Тогда термин «придомовая территория» имеет крайне неопределенное или условное значение.
Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому
Собственники помещений многоквартирного дома вправе инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого им нужно принять на общем собрании решение о направлении в органы власти заявления о его формировании. Но итоговый размер и конфигурацию предоставленного участка спрогнозировать довольно сложно. Он точно будет включать «подошву» и отмостку дома. А вот прочая территория, сколь бы очевидно она ни воспринималась как придомовая, может, вопреки ожиданиям, не войти в сформированную площадь. Такое возможно по многим причинам, связанным с градостроительным и земельным зонированием территории данного города (поселения), имеющимися проектами застройки и т.п.
Так, орган власти не вправе передать, например для строительства или иных целей, часть того участка, который в дальнейшем должен быть сформирован и стать общим имуществом собственников помещений дома. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им потребуется доказать, что если бы участок уже был сформирован по должным правилам, то он включал бы в себя и часть, незаконно отданную другому лицу (но следует отметить, что такая задача может оказаться крайне сложной).
Кроме того, в некоторых регионах России собственники помещений дома вправе оградить прилегающую к нему территорию от въезда «посторонних» автомобилей (но не прохода пешеходов!) вне зависимости от того, сформирован земельный участок или нет. Например, таким правом обладают собственники помещений в Москве ‒ оно может быть реализовано в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве» (в контексте этого акта «придомовую территорию» следует понимать крайне условно). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.п.) собственникам помещений необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципального образования.
Обязанность по содержанию придомовых территорий
По общему правилу, содержать свое имущество и уплачивать налоги за него обязан собственник. Существенных исключений из этого правила нет: если участок, прилегающий к многоквартирному дому, не сформирован и считается принадлежащим государственному или муниципальному образованию – его содержат за счет бюджетных средств; если же он считается общим имуществом собственников помещений дома – источником средств на его содержание являются их платежи. То есть пока органы власти бездействуют и не формируют прилегающий к дому земельный участок, собственники помещений экономят на тратах, связанных с его содержанием, например на уборке, ремонте дорог, элементов благоустройства и проч.
Вместе с тем большинство домов сейчас находится в управлении «традиционных» управляющих компаний – по существу, государственных или муниципальных. Независимо от того, кто считается собственником придомового участка, – как правило, его содержит та же управляющая компания. Отличаются только правовые и экономические основания, по которым УК тратит средства на содержание участка: если земля государственная, компания получает за это плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти нужды должны использоваться деньги, уплаченные владельцами помещений в качестве жилищно-коммунальных платежей. Однако в силу некоторых причин, связанных с социальной политикой государства, размер платы, вносимой жителями за жилищные услуги, зачастую не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: обладатели «своей» доли у дома платят столько же, сколько и жители, ожидающие ее выделения.
При существующем разнообразии оснований, по которым разные организации могут оказаться обязанными содержать прилегающую к дому территорию, одним из немногочисленных способов выявить ответственное за нее лицо может оказаться обращение к местному органу власти. Он должен быть осведомлен: если в его ведении находится участок – кому он поручил его содержание; если нет – какая организация управляет домом и обязана содержать землю, ставшую общим имуществом собственников помещений.
Кардинально иной может быть ситуация у владельцев квартир в домах, которыми управляют частные компании, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Эти управляющие организации вынуждены планировать свои сметы ‒ а значит, и размер взносов с каждого метра помещения в доме – таким образом, чтобы обеспечить содержание не только здания, но и участка около него. Владельцы квартир в таких домах могут прочувствовать ощутимость трат на содержание собственной придомовой территории. Впрочем, в подобном случае больший размер платежей должен компенсироваться возможностью более действенного контроля за содержанием территории и эффективными механизмами воздействия на свою управляющую организацию.
(Можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания – читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Как жильцам отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в статье «Управляющая компания vs жильцы».)
1 Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
2 Пункты 66–68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.