среднее количество комнат в квартире в москве

Средняя площадь квартир в новостройках Москвы уменьшилась на четверть

В последние годы на московском рынке новостроек сокращается площадь квартир. В 2013–2020 годах она уменьшилась на 24% — с 89,8 до 68,1 кв. м. Заметное сокращение идет во всех сегментах, кроме элитных новостроек, где наблюдается обратная тенденция — средняя площадь приобретенной квартиры увеличивалась. Об этом говорится в исследовании риелторской компании «Метриум».

Самое большое сокращение зафиксировано в бизнес-классе — с 98 до 76,5 кв. м (-22%), показывают данные «Метриум». В комфорт-классе квартиры уменьшились с 64,3 до 56,5 кв. м (–12%), в премиум — на 19%, с 132 до 107 кв. м. В элитном сегменте предложение практически не изменилось — если в 2015 году застройщики продавали в квартиры средней площадью 162,9 кв. м, то в 2020-м — 160,6 кв. м (–1%).

Сокращение площадей квартир — это реакция девелоперов на запросы потребителей и желание попасть в бюджет покупателей. Клиенты хотят все более маленькие квартиры, отмечают аналитики компании. Если площадь проданных квартир в массовом сегменте практически совпадает с предложением на рынке, то в бизнес-классе девелоперы предлагают квартиры большей площади, чем готовы купить клиенты. В этом сегменте квартиры уменьшились на 36% (с 95 кв. м в 2013 году до 60,9 кв. м в 2020 году).

По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в столице, в среднем стали на 75%, или на 90 кв. м (с 121,5 до 212,4 кв. м), больше. В остальных сегментах покупатели стали выбирать квартиры поменьше. Средняя площадь всех реализованных квартир сократилась на 34%, с 88 до 57,8 кв. м.

Средняя площадь жилья, купленного на первичном рынке столицы, сократилась больше чем на метр с начала 2020 года. В прошлом январе показатель составлял 53,2 кв. м, в феврале 2021-го — 52 кв. м, подсчитали аналитики компании Est-a-Tet.

Источник

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Источник

Жилой фонд Москвы в цифрах. Сколько домов в столице

Столичный рынок недвижимости по праву считается наиболее развитым и насыщенным по сравнению с рынками остальных российских регионов, а также самым дорогим по стоимости квадратного метра. Так что же это за метры? Что представляют собой жилые дома, здания, сооружения нашего мегаполиса? Разобраться помогут статистические данные Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ).

Много домов — хороших и разных

Вряд ли кто‑то задумывался о том, сколько зданий в Москве. БТИ пересчитывает объекты капитального строительства довольно часто — один раз в пять лет. А если сооружение претерпело реконструкцию, перепланировку или другие изменения технических характеристик — еще чаще. Все объекты включают в базу данных «Жилищный и нежилой фонд». Сюда же заносят и новостройки после оформления на них техпаспорта.

По данным последнего справочника МосгорБТИ, на 1 января 2006 года в столице насчитывали 114 257 строений, из них — 39 648 жилых и 74 609 нежилых. Они распределяются по городу не совсем равномерно. Жилых зданий на каждый административный округ приходится от 3 до 5,5 тыс. (от 8 до 14%). Исключение составляет Зеленоград: в нем их всего 1139 (3%). В пересчете на квадратные метры дифференциация еще заметнее. Так, в ЮАО общая площадь жилья составляет примерно 26,5 млн кв. м (это больше, чем в других округах столицы), а в том же Зеленограде — только 4,3 млн. Правда, не всегда эта площадь пропорциональна количеству имеющихся домов. В ЮАО, например, всего чуть более 3 тыс. жилых зданий.

Самыми застроенными в Москве являются ЗАО и ВАО — по 14% домов от общего количества в городе. В ЦАО и САО — по 12%, в ЮЗАО — 11%, в ЮВАО и СВАО — по 9% и в двух оставшихся — ЮАО и СЗАО — по 8%.

Картина распределения нежилых строений по округам несколько иная. Больше таких объектов недвижимости в ЦАО (20%). Понятно, что именно в центре города сосредоточено наибольшее число театров, музеев, ресторанов, деловых комплексов. За лидером с отрывом идет ЮАО (13%), а за ним — ЮВАО (12%). Меньше всего нежилых строений в СЗАО и ЮЗАО (примерно 6 и 5 %), а также в Зеленограде (1%).

Многие, наверно, будут удивлены, узнав, что в Москве с ее высотками, сталинками и современными многоэтажными домами, своей масштабностью неизменно производящими впечатление на приезжих, преобладает застройка низкой этажности. В жилищном фонде столицы более 20 тыс. домов высотой в один—пять этажей и только 4,5 тыс. — 16–22-этажных. Дома, в которых более 23 этажей, вообще исчисляются пока тремя сотнями. Вместе с тем, несмотря на количественное превосходство низкорослых построек, основная часть общей площади жилищного фонда приходится на 16–22-этажные здания.

Техническое состояние объектов жилищного фонда Москвы

Статистика московского жилья по годам возведения раскрывает не менее интересные факты. Наибольшее количество таких сооружений (12 435) появилось в столице на первом этапе индустриального домостроения (1956–1965 годы), а наименьшее (276) — во время Великой Отечественной войны (1941–1945 годы). Если сравнить ежегодный объем жилья, вводимого в разные исторические периоды, то в годы массовой застройки сдавали по 1381 дому в год, а в 2005 году — всего 365. Итог не в нашу пользу. Однако картина достижений меняется, если принять во внимание показатель общей площади новых домов. За девять лет индустриального периода (1956–1965 годы) построено почти 39 млн кв. м, примерно столько же (37 млн. кв. м) — за другие девять лет (с 1976 по 1985 год). При этом количество домов в 80‑е годы увеличилось всего на четыре тысячи, а не на 12, как в 60‑е. Снижение числа возводимых сооружений при увеличении их емкости — явление вполне современное и связанное с нехваткой площадей под застройку и растущим спросом населения на квартиры. Дефицит земли в городе вынуждает власти увеличивать этажность и искать оптимальные планировочные решения помещений.

Постоянный мониторинг технического состояния зданий, который также осуществляет МосгорБТИ, позволяет проследить за процессом старения наших домов. Изменения, произошедшие за период с 2001 по 2006 год, показывают, что жилищный фонд столицы постепенно ветшает. Количество сооружений в неудовлетворительном состоянии за пять лет увеличилось на 2961, а хороших — лишь на 541. Тревожные для города тенденции и послужили основанием для разработки властями города программы реконструкции пятиэтажного и сноса ветхого и аварийного фонда. Ее выполнение показало, что изменить баланс московского жилья в пользу качественного, просто уничтожив ветхие постройки, не так просто. Необходимо параллельно вести реконструкцию еще жизнеспособных зданий, возводить дома для переселения граждан, внедрять подходы комплексной застройки кварталов.

Где эта улица, где этот дом?

Помимо базы данных о жилом и нежилом фондах города, земельных участках есть в МосгорБТИ и еще один ресурс — адресный реестр, с помощью которого можно идентифицировать любой объект столичной недвижимости. Каждая новостройка проходит в нем процедуру регистрации с присвоением адреса и кадастрового номера земельному участку и самому зданию. Его изображение вносят в дежурный адресный план территории квартала. В реестр включают любые изменения адреса объекта недвижимости, вплоть до его исчезновения в случае сноса.

Переименование улиц, переулков, площадей также находит отражение в адресной базе данных МосгорБТИ. Собственно, именно эта проблема послужила поводом создания современного адресного реестра. Многие помнят бурный процесс возвращения исторических названий в 90‑х годах. Путаница была такая, что на какой‑то период руководство города приняло постановление, разрешающее двойные наименования, и вместо улицы Горького в графе «Адрес» указывали: «Улица Тверская (Горького)».

Дело осложнялось еще и тем, что появились собственники жилья и других объектов недвижимости, а значит, и предмет налогообложения. А потому ошибаться с адресом стало недопустимо. Понятно, возникли и проблемы с приватизацией, осуществлением сделок и просто с работой городских организаций, занятых адресным обслуживанием граждан.

Процедура переименования оказалась слишком дорогостоящей, и поначалу у города денег хватило только на 40 адресов из 150, по которым заменили вывески и прописку граждан.

В этих условиях адресный реестр МосгорБТИ сыграл положительную роль. А вслед за постановлением 1994 года Мосгордума приняла Закон «О наименовании территориальных единиц, улиц и станций метрополитена города Москвы», ставший единственным в своем роде за всю историю города.

Источник

₽2 млн за прописку в Москве: сколько стоят комнаты и кто их покупает

«Продам комнату в Москве» — на онлайн-площадках по продаже недвижимости можно встретить сотни подобных объявлений. Минимальные цены на такие лоты начинаются от 2 млн руб. А основные покупатели — это люди, которым не по карману квартиры, но важна московская прописка.

Вместе с экспертами рассказываем, какой минимальный порог входа на рынок жилья в столице и кто покупает комнаты в Москве.

Коммуналки в центре и комнаты на окраине

Рынок комнат в Москве — достаточно узкий сегмент и обычно пополняется при разделе имущества между собственниками. По данным ЦИАН, сейчас в столице на продажу выставлено около 900 комнат. По сравнению с маем 2020 года предложение (1,3 тыс. лотов) сократилось почти на треть. На сайте «Авито» чуть более 1 тыс. объявлений о продаже комнат. В целом, по оценкам экспертов ЦИАН и «Авито», в общем объеме предложения вторичного жилья Москвы на комнаты приходится не более 3%.

«В центре города чаще встретишь комнаты в коммунальных квартирах, в спальных районах — комнаты в составе обычных квартир. Сейчас наибольшее количество комнат представлено в центре города — в Тверском и Басманном районах (3,9% и 3,3% от общего объема соответственно)», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По подсчетам компании, на топ-10 районов Москвы по объему предложения приходится четверть всех комнат в продаже. В числе лидеров по числу комнат — Соколиная Гора, Пресненский район, Текстильщики и Лефортово.

Лидирующие по количеству комнат в продаже районы Москвы

Формат такого жилья теряет популярность. За последние несколько лет застройщики активно выводили на рынок небольшие квартиры-студии, которые стали альтернативой для тех, кто не может себе позволить полноценную однушку, отмечает Виктория Кирюхина. Сейчас предложение по продаже комнат ограничено и выбор у покупателей невелик, подтвердил руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. По его словам, основное предложение сосредоточено на трех- и четырехкомнатных квартирах.

С годами комнат в продаже станет еще меньше, прогнозируют эксперты. Такие объекты нередко выкупают несколькими лотами, если речь идет об общежитии или коммуналке — то есть при финансовой возможности соседи сами их выкупают, «формируя» полноценную квартиру, пояснила ведущий аналитик ЦИАН.

Однако из-за сильного роста цен на жилье в Москве спрос частично может вернуться к комнатам, считает Виктория Кирюхина. Но нередко комната в квартире продается как доля, что подразумевает ограниченное пользование такой недвижимостью — например, сдача в аренду требует согласия других собственников, добавила эксперт.

Сколько стоят комнаты в Москве

Разброс цен на комнаты в Москве большой: есть варианты за 2 млн руб. в панельках в спальных районах, есть лоты в центре столицы по цене полноценной квартиры — за 8–10 млн руб. По данным ЦИАН, сейчас средняя стоимость комнаты в продаже в Москве — 4,5 млн руб., что на 18% выше, чем год назад (3,8 млн). Средняя площадь комнаты в продаже — 17,3 кв. м, что чуть меньше, чем год назад (18,2 кв. м). Стоимость комнат зависит от района, площади лота, количества комнат в квартире и людей, в них проживающих.

Самая бюджетная комната, по оценке ЦИАН, сейчас выставлена на продажу в Капотне (ЮВАО) — ее стоимость 2 млн руб. за 11,6 кв. м. Самые дорогие комнаты — это пакетные сделки, когда сразу продается не одна комната, а несколько — подобные варианты представлены преимущественно в центре города и стоимость такого лота (в несколько отдельных комнат) достигает 39 млн руб. Например, это пять из семи комнат в пяти минутах ходьбы от станции метро «Арбатская».

В «Авито Недвижимости» оценили среднюю стоимость 1 кв. м комнаты в 235,8 тыс. руб. (+18% за год), а среднюю площадь — в 17 кв. м. Таким образом, средняя стоимость комнаты в столице достигает 4 млн руб. Для сравнения, по данным риелторской компании «Метриум», средняя стоимость студии в московских новостройках составляет 6,88 млн руб., а однокомнатной квартиры — 9,86 млн руб.

Самые высокие цены, по данным аналитиков «Авито» на апрель, — в районах Арбат и Хамовники (ЦАО), где комнату можно было купить в среднем за 446,1 тыс. руб. за 1 кв. м и 376,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Сильнее всего по сравнению с прошлым годом подорожали комнаты в Южном Бутово (ЮЗАО) — до 234,4 тыс. руб. за «квадрат».

В компании «Авито» приводят примеры: за 2,5 млн руб. можно купить комнату в трехкомнатной квартире в панельке на улице Маршала Савицкого (микрорайон Щербинка Южного Бутова). Среди дорогих вариантов — лот за 55 млн руб., состоящий из нескольких комнат в Дмитровском переулке в доме 1917 года постройки рядом со станцией метро «Театральная». На продажу выставлены несколько комнат общей площадью почти 99 кв. м в восьмикомнатной коммунальной квартире, общий метраж которой 215 кв. м. За 17 млн руб. продается изолированная комната в 12 кв. м в квартире общей площадью 140 кв. м. Сам дом расположен в Спиридоньевском переулке рядом с метро «Пушкинская».

Комнаты дорожают в целом по стране

С начала года комнаты в целом по стране подорожали на 5,3%. Сейчас средний бюджет такой недвижимости составляет 862 тыс. руб. Максимальный прирост цен аналитики зафиксировали в курортных регионах. Сильнее всего комнаты подорожали в Сочи (+15,7%, или 1,9 млн руб. за лот), Севастополе (+15,7%, или 1,6 млн руб. за лот), а также в Калининграде (+13,8%, или 997 тыс. руб. за лот) и Петербурге (12%, или 2,2 млн руб. за лот). В Москве комната в среднем стоит 3,2 млн руб. (+0,8%) и 1,4 млн руб. (0,2%) — в Подмосковье.

По данным «Мира квартир»

Спрос стабильный

Несмотря на ограниченное предложение, комнаты находят своего покупателя. По данным «Авито Недвижимости», в апреле 2021 года интерес к комнатам (число просмотров объявлений на сайте «Авито») увеличился почти втрое к апрелю 2020 года. В Москве спрос сильнее всего вырос в районах Очаково-Матвеевское (ЗАО), Беговой (САО), Савелки (ЗелАО), Теплый Стан (ЮЗАО), Останкинский (СВАО), Арбат (ЦАО) и Южное Медведково (СВАО), где в апреле показатели многократно превысили аналогичные значения 2020 года.

По данным ЦИАН, наибольшее число просмотров на покупку комнаты приходится на недорогие варианты: 36% спроса — в бюджете 3–4 млн руб., 22% спроса — на 4–5 млн руб. и 15% спроса — до 3 млн руб. «Что касается площади, то примерно в равной степени (по 34% спроса) интересуются комнатами в 10–15 кв. м и 15–20 кв. м. Еще 14% спроса — на квартиры площадью 20–25 кв. м», — привела расчеты Виктория Кирюхина из ЦИАН. В целом спрос на комнаты из года в год стабильный, но не превышает 5% от общего количества обращений, добавил Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Комната за прописку

Обычно комнаты покупают те, кто не может позволить себе полноценную квартиру, но кому нужна московская прописка. Такую недвижимость приобретают для получения регистрации, различных социальных льгот, в том числе — для большей пенсии. Зачастую комнаты становятся первой недвижимостью молодых семей с относительно невысоким доходом.

«Как правило, покупатели комнат — это граждане, у которых не хватает денег на квартиру и которые не могут получить ипотечный кредит. Также это люди, которым необходимо по каким-то причинам разъехаться. При этом они покупают квартиру в Подмосковье, а в Москве — комнату, чтобы сохранить прописку», — рассказал Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья». Есть приезжие из других городов России и стран ближнего зарубежья. Им хватает денег только на покупку комнаты. «Недавно мы оформили сделку по покупке комнаты в трехкомнатной квартире. Человек приехал из ближнего зарубежья работать в Москву. Часть средств были наличные, часть — в ипотеку. Комната расположена на севере Москвы, стоимость — 2,9 млн руб.», — привел пример эксперт.

В крупных городах, включая Москву, комнаты нередко предлагаются в многоквартирных домах, которые отличаются удобным расположением, транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Это дополнительное преимущество для покупателей, которые подыскивают самые дешевые варианты или желают иметь собственное жилье, добавил Руслан Закирьянов.

Судьба коммуналок в России

Основную часть коммунальных квартир в России планируется расселить к 2030 году. Об этом весной в интервью Владимиру Познеру на «Первом канале» говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, вопрос должен решиться за счет предоставления квартир по социальному найму или в собственность. Но планов уничтожить коммунальные квартиры как класс нет — например, в Санкт-Петербург, где есть коммунальные квартиры в домах-памятниках. В Москве коммунальные квартиры частично расселяют в рамках реновации (если дом включен в программу). Жильцы комнат в коммунальных квартирах получают отдельное жилье в новых домах.

Источник

Соседский союз Коммунальные квартиры вновь популярны в Москве. Почему люди хотят жить по-советски?

Из-за пандемии коронавируса и ее экономических последствий существенная доля покупателей жилья в Москве, славящейся высокими ценами на недвижимость, может переориентироваться с однокомнатных квартир и студий на комнаты. Столица несколько утратила привлекательность в последние месяцы — массовые мероприятия отменены, музеи и театры работают с перебоями, но все равно сюда стремятся желающие заработать. Им нужна крыша над головой, и люди не стесняются покупать неиндивидуальное жилье, плодя таким образом новые коммунальные квартиры. Особенности выживания в советских коммуналках будто бы забыты, а те, кто помоложе, и вовсе ничего о них не знает. Весь ассортимент московских комнат и рекомендации для тех, кто решился размыть границы личного пространства, — в материале «Ленты.ру».

Назад в прошлое

О том, что в Москве может вырасти спрос на комнаты, аналитики предупреждали еще в начале минувшего лета, правда, изначально речь шла о найме, а не о покупке частей квартир. Столичные арендаторы начали активно искать съемные комнаты после снятия режима самоизоляции — многие из них вынужденно отказались от отдельных квартир из-за недостатка денег: за время действия «коронавирусных» ограничений их платежеспособность снизилась.

В агентстве «ИНКОМ» тогда прогнозировали, что к осени каждый третий столичный арендатор будет искать именно неиндивидуальное жилье (этот прогноз, по признанию аналитиков, не вполне сбылся: многие арендаторы справились, и им не пришлось радикально менять условия проживания). Поумерить аппетиты тогда пришлось и наймодателям: они тоже пострадали от «коронакризиса» и начали сдавать части единственных квартир, то есть подселять съемщиков на личные квадратные метры, чтобы хоть как-то заработать.

Повышенный спрос на комнаты, правда, не спровоцировал рост ставок: согласно исследованию базы «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), с начала года в Москве они снизились почти на 7 процентов, в среднем до 16,6 тысячи рублей в месяц. «Предложение настолько велико, что речь о подорожании пока не идет», — поясняют аналитики. В базе ЦИАН на момент публикации материала предлагалось около 3 тысяч съемных комнат в Москве. Периодически на рынке появляются уникальные предложения вроде «комнаты Данилы Багрова» — помещения в коммунальной квартире, в котором, по утверждению собственника, снимались эпизоды культового фильма «Брат 2» режиссера Алексея Балабанова.

Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»

Очевидно, что мечта бывшего столичного мэра Юрия Лужкова о полной ликвидации коммуналок окончательно разбилась о коронавирусную реальность. «Мы должны исключить понятие коммунальной квартиры, как исключили в свое время понятие «барак»», — говорил он за год до увольнения. Арендаторы московского жилья эту идею, очевидно, не поддержали — как и покупатели.

Скромность в моде

По данным «ИНКОМ», в Москве продается около 2 тысяч комнат, средняя стоимость лота в сегменте составляет 3,4 миллиона рублей. В ЦИАН чуть более тысячи объявлений о продаже комнат и около 400 — о продаже долей в квартирах. Риелторы спокойно констатируют факт возрождения популярного в СССР формата коммунальных квартир.

«Мы ожидаем, что на «вторичке» старой Москвы (без учета Троицкого и Новомосковского административных округов) спрос на комнаты в этом году вырастет на 6-7 процентов за счет покупателей, которые из-за сложностей с финансами не смогут позволить себе отдельную жилплощадь, — прогнозируют в «ИНКОМ». — Однако есть важное условие: необходимо, чтобы на рынке было достаточное количество комнат с грамотно выставленной стоимостью предложения».

В настоящее время, по наблюдениям брокеров, многие продавцы неиндивидуального жилья сильно завышают цены, особенно когда речь идет о комнатах в центральных районах столицы. «Если стоимость большей части комнат будет выше рыночной (из-за желания продавцов воспользоваться активизацией спроса) и приблизится к ценам на студии и самые бюджетные «однушки», то потенциальные покупатели по возможности отложат сделку, чтобы накопить средства на отдельное жилье», — предупреждают эксперты.

Фото: Telegram-канал Mash

Но эти опасения, похоже, напрасны: рынок новостроек, где сосредоточен основной объем предложения компактного жилья, в посткарантинные месяцы функционировал по принципу «нас не догонят». В Москве, по оценке экспертов ЦИАН, средняя стоимость строящихся квартир к октябрю составила 210,8 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись в годовом исчислении на 11 процентов. Стремительное удорожание новых студий и «однушек» делает комнаты на вторичном рынке еще более привлекательными для тех, кто не может откладывать покупку жилья.

Угол, вписанный в окружность

В базе ЦИАН самая дешевая московская комната стоит 1,9 миллиона рублей. Как ни странно, расположена она не на присоединенных территориях, а в пределах МКАД, в районе Перово. Одноименная станция метро — в девяти минутах ходьбы. Общая площадь комнаты составляет 7,4 метра, четырехкомнатной квартиры — 70 квадратных метров. «Состояние хорошее, остается вся мебель. В соседних двух комнатах — семейная пара, в одной комнате никто не проживает», — пишет автор объявления. Реальному покупателю он обещает «хороший торг», а также вожделенную московскую прописку, медицинскую страховку (ее, к слову, можно получить и без прописки) и столичную пенсию.

За 2 миллиона рублей можно приобрести небольшую (9,2 метра) комнату на восьмом этаже панельной девятиэтажки в Печатниках. Три других комнаты в квартире занимает семья с двумя детьми. Чуть дороже — 2,1 миллиона — стоит восьмиметровый лот почти в такой же девятиэтажке в Покровском-Стрешневе. «Места общего пользования в нормальном состоянии», — подчеркивается в описании.

Фото: Антон Вергун / ТАСС

По цене 2,2 миллиона в столице предлагается сразу несколько комнат: 12-метровая — в поселке Кокошкино (Новая Москва), десятиметровая — в Печатниках, восьмиметровые — в Люблино и Можайском районе. Если увеличить ценовой порог до 2,5 миллиона, выбирать уже можно из 50 предложений. По цене до 3 миллионов в городе продается около 280 комнат, причем около десятка из них — в Центральном округе: в Мещанском, Басманном, Тверском, Пресненском и Таганском районах.

Общежитие, дорого

Дорогих и супердорогих комнат в Москве тоже хватает — так, около сотни оценены более чем в 7 миллионов рублей — хотя по такой цене в городе можно купить полноценную однокомнатную квартиру. Три десятка вариантов стоят больше 10 миллионов рублей, из них половина дороже 15 миллионов. Ультрадорогие предложения, как правило, — это не одна комната в коммуналке, а несколько, выставленные на продажу единым лотом.

Например, рекордсмен в сегменте — это объект за 25 миллионов рублей: две комнаты площадью 13 и 16 квадратных метров, расположенные в 100-метровой коммунальной квартире в Большом Патриаршем переулке. Судя по фото, и комнаты, и квартира — в удручающем состоянии, но владельца, очевидно, это не смущает. Он считает, что лот имеет «огромный инвестиционный потенциал».

Чуть дешевле три комнаты в четырехкомнатной квартире на проспекте Вернадского: их владелец оценил в 24 миллиона рублей (примерно 450 тысяч рублей за квадратный метр). Очевидных преимуществ жилье не имеет. «Прекрасное месторасположение, два выхода из подъезда во двор и на улицу Строителей, очень удобно, — сообщает автор описания. — Через дорогу ТЦ «Капитолий», в шаговой доступности много магазинов: четыре аптеки, кафе-кондитерская «Кузина», «СушиWok», два цветочных магазина, рестораны, стоматология и многое другое».

На Пятницкой улице в Замоскворечье за 22 миллиона рублей можно купить три комнаты в шестикомнатной квартире, расположенной в историческом доходном доме. Продавцы готовы торговаться. Они же представляют интересы собственника еще одной выставленной на продажу комнаты в этой коммуналке. Аналогичные предложения есть на Малой Бронной улице, на Покровке, в Сеченовском переулке около станции метро «Парк культуры», в Лялином переулке, на Петровке и на Гоголевском бульваре.

Кредитная доля

Большинство риелторов скептически оценивают стремление приобретать комнаты, а не квартиры. Они указывают, в частности, что собственники таких объектов впоследствии будут пытаться всеми силами от них избавиться. А упорствующим советуют обращать внимание на два ключевых фактора: в первую очередь на корректность соблюдения прав преимущественного приобретения. По закону, от покупки сначала должны отказаться владельцы других помещений в квартире. Второе — адекватность будущих соседей, с которыми так или иначе придется уживаться.

Одновременно эксперты рынка положительно относятся к идее приобретения комнат для сдачи в аренду. Такой вариант лучше, чем хранение средств на депозитах, признают они. «Ставки по депозитам снижаются. По комнате много рисков, но все же, наверное, комната сейчас более предпочтительный вариант. Можно заранее искать вариант в квартире, где остальные комнаты сдаются», — советует частный маклер Даниил Пятецкий.

По данным агентства «Доли.ру», количество запросов на покупку комнат в период с января по сентябрь 2020-го выросло почти на 20 процентов (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). При этом многие хотят приобрести неиндивидуальное жилье в ипотеку. «Комнаты являются самым доступным видом недвижимости, который может приносить стабильный постоянный доход, — отмечают эксперты. — Ипотека на комнаты — не новый банковский продукт. Но ранее финансовые организации выдавали займы тем, кто, покупая выделенную долю в кредит, становился единоличным владельцем всей квартиры. Сейчас ситуация изменилась, даже крупные банки стали выдавать займы на покупку выделенных долей».

В некоторых банках есть специальные программы для приобретающих комнаты, в других — такие займы выдаются в рамках стандартных программ ипотеки на покупку готового жилья. Получить кредит несложно, вопрос — надо ли? «Коммунальный ад» — устойчивое выражение, описывающее жизнь в советских коммуналках, — выжило в российских реалиях и после всплеска популярности комнат вполне может заиграть новыми красками.

Источник