сколько квартир на этаже в новых домах
Чем выше, тем дороже: как меняется стоимость квартир в зависимости от этажа
Квартиры на верхних этажах всегда более востребованы покупателями. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда. Покупатели готовы доплачивать за жилье на последних этажах: не слышно уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху.
Как утверждают эксперты департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость», стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве повышается на 500-1000 руб. с каждым этажом. В компании «НДВ-Недвижимость» подтверждают: с каждым этажом цена возрастает на 0,5%. Таким образом, самая высокая квартира в доме, по сравнению с аналогичным предложением на втором этаже, может стоить на 7,5-10% дороже. При этом в сегменте бизнес-класса разница в цене более ощутима, нежели в массовом сегменте. Отчасти это связано с тем, что застройщики размещают на верхних этажах очень интересные варианты квартир. Этим они подогревают спрос и цены.
Юлиан Гутман
Директор департамента новостроек
«Инком-Недвижимость»
При выборе этажа покупатели как вторичной, так и первичной недвижимости в целом руководствуются, помимо своих финансовых возможностей, еще и личными предпочтениями. Семейные пары с детьми приобретают квартиры от третьего до десятого этажа, пожилые люди предпочитают первые этажи, а молодые бездетные пары и холостяки, особенно представители творческих профессий, с удовольствием поселяются именно на верхних этажах.
Жилье на последних этажах обладает такими преимуществами, как снижение уровня уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху. На верхних этажах новостроек всегда хороший напор воды и горячие отопительные батареи, так как все коммуникации находятся на технических этажах. В новых домах можно не беспокоиться о протечке потолка.
К минусам высотных квартир следует отнести временные неудобства, возникающие в случае поломки лифта, а также, в некоторых случаях, возможный шум от моторов лифта и насосов водоснабжения, расположенных на технических этажах. Именно поэтому следует обращать внимание на то, чтобы квартира была расположена подальше от этих коммуникаций.
Антон Конобеевский
Заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК
Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.
Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.
Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках
Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.
Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.
«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.
«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Готовые новостройки в цифрах
Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.
Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.
Сколько стоят готовые новостройки
Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».
Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Жилая среда: Количество квартир на этаже
Вы знаете своих соседей в лицо? Думаю, что нет. Времена, когда жильцы ходили друг к другу в гости «на телевизор» канули в небытие. В лучшем случае вы киваете при виде своего соседа.
Конечно, хорошие отношения с соседями зависят во многом от того, сколько лет вы живёте в доме, а так же, какое количество квартир размещается на одном этаже.
Эконом-класс
В эконом-классе, зачастую, этот количественный показатель приближается к двузначному числу и тогда всплывают на поверхность неудобства, сопряженные с этим фактором. Одно из таких неудобств – недостаточное количество лифтов на дом.
Представьте себе 24-этажное здание с 10 квартирами на этаже и 4 лифтами. На один лифт в таком случае приходится 60 квартир. Утром ожидание лифта может занимать до 5-10 минут.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, квартирография домов эконом-класса, как правило, состоит из студий и малометражных «однушек». Из-за мелкой «нарезки» количество квартир на этаже возрастает, и в отдельных проектах достигает 18-20 штук. Согласитесь, это больше похоже не общежитие, чем на дом комфорт-класса, как заявляют эти застройщики в рекламе.
Комфорт-класс
Небольшое количество квартир на этаже (до 8-ми штук) является для покупателей обязательным условием новостройки комфорт-класса. В «Новом Оккервиле» на этаже в среднем 4-6 квартир – подчёркивает Николай Гражданкин. Это одно из преимуществ компании, которые ценят покупатели. Количество лифтов определяется высотностью дома и количеством квартир на площадке. В домах «Отделстроя», как правило, устанавливается 3-4 лифта.
Чаще всего наличие большого количества студий негативным образом сказывается не только на квартирографии, но и на безопасности жилой среды.
Согласно отчету о проведении пилотного исследования привлекательности прогнозируемой инфраструктуры на основании статистических данных МВД (заказчик «Ленстройтрест»), студии чаще всего выкупаются с целью сдачи в аренду, что некоторым образом снижает престижность и ценность жилья, а так же провоцирует появление лиц с криминальными наклонностями.
В последнее время потребитель стал более грамотным и всё чаще интересуется количеством студий в ЖК, стараясь обезопасить себя от нежелательных соседей.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: «Сбалансированная квартирография помогает создавать комфортную среду для жителей. При проектировании домов мы закладываем по 4-6 квартир на этаж. Считаю, что это оптимальное количество. В домах с большим количеством квартир на площадке должно быть предусмотрено зонирование по секциям».
Бизнес-класс
Стоит отметить, что тренд для домов бизнес класса и элитных построек – небольшое количество квартир на этаже – вещь не такая уж и новая. Несмотря на то, что первые дома хрущёвского типа возводились с целью как можно быстрее и экономичнее решить вопрос расселения большого количества людей, зачастую, количество квартир в таких домах не больше четырёх на этаж. Малоэтажные дома с четырьмя квартирами на этаже решали проблему расселения быстро и экономично. В нынешних же реалиях редко какой застройщик займётся малоэтажным строительством, ведь по мнению многих девелоперов это экономически нецелесообразно.
Давайте подведём итоги, привязав количество квартир на этаже к классовости объекта. Эконом-класс позволяет себе эту цифру доводить до двузначного числа. В комфорт-классе эта цифра снижается до десяти. В бизнес-классе по словам Екатерины Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, допустимо 4-5 квартир, в элитном – 2-3 квартиры на площадке.
Так же очевидно, что чем больше соседей вас окружает, тем больше вызывает сомнений шумоизоляция, а при возгорании большему количеству людей технически сложнее эвакуироваться по чёрной лестнице. Здесь многое зависит от сознательности застройщика и от того, каким образом он смог обеспечить безопасность жильцов во время подобной экстренной ситуации.
Если застройщик относит свой объект к комфорт-классу, при этом вы видите, что количество квартир на этаже более десяти, а здание при этом двадцатиэтажное, это серьёзный повод задуматься о своём будущем комфорте. И сделать это желательно перед покупкой жилья, а не ожидая лифт в очереди с соседями по лестничной площадке где-нибудь на Парнасе или в Мурино…
Сколько квартир на этаже в новых домах
За последнее время для покупателей значительно увеличилась значимость такого критерия, как количество квартир на этаже. «Плотность заселения» рассматривается теперь как критерий комфорта – чем меньше количество ближайших соседей, тем выше спрос на такую недвижимость.
Количество квартир на этаже напрямую зависит от класса жилого комплекса. Для эконом-класса характерно наличие от восьми до 10-ти квартир на одном этаже. Это, как правило, студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. Жителям квартир на густонаселенных этажах приходится чаще сталкиваться с соседями, на таких этажах могут возникнуть трудности с передвижением в случае, например, поломки одного из лифтов. При проектировании такие этажи часто подразделяются на секции.
«Золотой серединой» считается количество квартир от 6 до 8 на этаж. Такая «плотность» характерна для жилья комфорт-класса. На этажах с такой численностью, как правило, располагаются квартиры от 1 до 3-х комнат, что максимально снижает риск того, что эти помещения в дальнейшем будут сдаваться в аренду.
Меньше 6-ти квартир на этаже свойственно новостройкам повышенного ценового сегмента. Наличие четырех или даже двух соседей по этажу создает ощущение приватности и изолированности, чем и ценится элитная недвижимость.
Эксперты: «Семейная ипотека» — отличный способ решить жилищный вопрос в столичном регионе
По подсчетам аналитиков сервиса по покупке жилья «Синица» в рамках данной госпрограммы льготных ставок ИЖК можно приобрести почти 74% от общего объема предложения на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, сообщает Интерфакс.
Напомним, что госпрограмма «Семейная ипотека», изначально ориентированная на жилье в новостройках, а позднее и на объекты ИЖС, была инициирована Президентом России Владимиром Путиным еще в ноябре 2017 года и впоследствии оформлена законодательно.
В рамках указанной программы за счет государства в России поддерживаются льготные ставки по ипотеке (не более 6% годовых на весь срок кредита) для семей с одним ребенком и более, рожденным(и) в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Как информировал портал ЕРЗ.РФ, в августе власти продлили действие «Семейной ипотеки» с конца 2022 до конца 2023 года, увеличив лимит средств на выдачу кредитов по ней до 1,7 трлн руб.
По мнению генерального директора сервиса «Синица» Натальи Шаталиной (на фото), «Семейная ипотека» прежде всего хороша тем, что в условиях дорогого московского и подмосковного жилья она позволяет взять кредит в размере до 12 млн руб.
«При условии, что в столичном регионе сегодня практически невозможно получить ипотеку без первоначального взноса на рыночных условиях, а такой взнос начинается от 15%, выходит, что стоимость новостройки, приобретаемой по программе, может составлять до 14,1 млн руб.», — уточнила Шаталина.
По ее словам, по данным аналитического центра сервиса «Синица» под эту сумму попадает порядка 74% всего предложения Московского региона.
В старых границах Москвы доля квартир с данным лимитом самая низкая — около 44%, а в новой Москве и Московской области под условия семейной ипотеки попадают 93% и 99% квартир соответственно, подчеркнула эксперт.
Другие публикации по теме:
Этажность новостроек в двух столицах
В последние годы в московском регионе можно сказать, что в новых домах первый этаж чаще всего является нежилым помещением. Как правило, эти квадратные метры относятся к коммерческой недвижимости, следовательно, в дальнейшем там могут располагаться офисы, продуктовые магазины, салоны красоты и пр. Однако, в отличие от Москвы, в Санкт-Петербурге все же строят дома, в которых первые этажи являются жилыми. О том, на сегодняшний день сколько в среднем этажей в новостройках двух столиц и где еще можно найти жилые первые этажи, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Что касается Московской и Ленинградской областей, то этажность жилых домов во многом обусловлена расположением проекта: в городах, городских поселениях доля многоэтажек и зданий средней этажности будет выше, в поселках и деревнях преобладает малоэтажная застройка. В целом доля малоэтажной застройки растет: она варьируется в диапазоне 20-30%, в то время как года два назад она составляла примерно 10-15% от объема предложения.
Тенденции
Если говорить об этажности домов в области, следует отметить, что в последние годы здесь взят курс на снижение этажности жилой застройки. Официально новые нормативы градостроительного проектирования Московской области были приняты в 2014 году, но по факту проекты высотой не более 5-6 этажей в Подмосковье начали появляться уже с 2011-2012 годов. В нормативах 2014 года сказано, что этажность любого нового проекта зависит от численности населения того населенного пункта, в границах которого планируется вести строительство. Максимальной признана высота в 17 этажей и возможна она лишь в населенных пунктах с численностью населения свыше 100 тысяч человек. В остальных случаях высота домов ограничивается 3-9 этажами.
Первые и вторые этажи
В современных домах первый этаж концептуально является нежилым, что позволяет выполнить задачу, связанную с обеспечением жителей комплекса всей необходимой инфраструктурой. В нежилых помещениях размещаются продуктовые и хозяйственные магазины, отделения банков, салоны красоты, объекты быта и услуг.
Тем временем…
Интересен тот факт, что в Москве все первые этажи жилых домов должны быть нежилыми, а в области это требование зависит от размера строящегося проекта, того, насколько жители новостройки нуждаются в коммерческих помещениях на первых этажах.
Помимо вышесказанного, также стоит добавить, что, считается, что чаще всего клиенты приобретают квартиры на первых этажах из-за нехватки денежных средств на аналогичную квартиру в выбранном объекте и, как правило, такие квартиры выбирают пожилые люди, маломобильные группы населения, люди, боящиеся высоты или лифта. На самом деле это не совсем так, так как выбор квартиры на том или ином этаже зависит и от характера человека, возможно, его образа жизни, амбиций. Кто-то только из-за панорамных видов практически на всю Москву выберет самый высокий этаж в небоскребах «Москва-Сити», а кто-то предпочтет формат городского таунхауса – когда в квартирах первых этажей предусматривается собственный выход на улицу, в сад или на небольшую лужайку перед домом.
Стоит отметить, что определенный интерес к жилью на первом этаже могут проявить лица, которые в дальнейшем планируют переоборудовать помещения под коммерческое использование. Но все это скорее исключения из общей практики».