сдавать квартиру и жить в другой стране
Живу за границей, сдаю квартиру в Москве: что с НДФЛ?
У меня есть квартира в Москве, которой я владею более 5 лет. Эту квартиру я сдаю, но полученный доход в РФ не декларирую. На деньги от сдачи я живу за границей, то есть я не налоговый резидент РФ.
Как жить за границей и сдавать квартиру в России законно, Т—Ж уже разбирал в отдельной статье. Поэтому в ответе я сделаю основной упор на тех моментах, которых не было в той статье.
Доход от сдачи нерезидентом квартиры в РФ надо декларировать
Хоть вы и живете давно за границей, но сдаете квартиру в Москве, то есть получаете доход от источника, находящегося в РФ. А значит, несмотря на то что вы налоговый нерезидент, вы должны ежегодно этот доход декларировать и платить с него в российскую казну НДФЛ по ставке 30%.
Но предположу, что за все время сдачи квартиры внаем на ваш московский адрес не приходили письма из налоговой с предложением подать декларацию и заплатить НДФЛ. Иначе вы бы наверняка упомянули об этом в своем вопросе. Отсутствие таких писем — признак того, что ИФНС не в курсе, что конкретно ваше жилье сдается в аренду.
Продажа квартиры в РФ: в части НДФЛ нерезидентов приравняли к резидентам
Вы говорите, что владеете квартирой более 5 лет. А значит, когда соберетесь ее продавать, уплата НДФЛ вам уже не будет грозить. И неважно, сдавалась ли квартира внаем или нет.
То, что вы слышали про НДФЛ, уже устаревшая информация. Действительно, до 2019 года в налоговом кодексе была общая оговорка, что освобождение от НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физлицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательстве. И, опираясь на это, Минфин разъяснял: при продаже жилья, сдававшегося в аренду, человек обязан заплатить НДФЛ, если такая сдача имеет признаки предпринимательской деятельности. Причем независимо от того, был ли он на момент получения доходов от аренды зарегистрирован как ИП или нет.
Поправки в НК, которые действуют с 2019 года, исправили ситуацию. Теперь ни обычные физлица, ни ИП не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду жилья, которым они владели в течение минимального срока и более. И неважно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН, налог на профессиональный доход или патентный.
Про НДС вообще речь идти не может. Налоговики могут признать человека предпринимателем и доначислить ему НДС расчетным путем, если тот без статуса ИП сдает в аренду, к примеру, нежилые помещения. Собственники квартир, которые покупали их для себя, а потом решили сдавать внаем, предпринимателями не признаются. Т—Ж об этом тоже подробно рассказывал.
Россиянин-нерезидент может стать самозанятым и платить НПД 4% с арендной платы
В законе о самозанятых не сказано, что налог на профессиональный доход могут платить только налоговые резиденты РФ. Новый спецрежим могут применять граждане РФ и граждане стран-участниц ЕАЭС : Беларуси, Казахстана, Армении и Киргизии.
Единственный момент: зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» по паспорту можно только с использованием абонентского номера с кодом страны +7 (Россия). Очевидно, что у вас иностранная симкарта. Но это не большая помеха. Зарегистрируйтесь как самозанятый через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или через кабинет для самозанятых на сайте lknpd.nalog.ru.
Еще больше статей про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Самозанятость и сдача квартиры в аренду при эмиграции. Какие есть подводные камни?
Режим самозанятости введён относительно недавно, поэтому хочется почитать о реальном опыте сообщества.
Итак, вы уехали из России и в режиме самозанятости сдаёте квартиру, чтобы налог был небольшим и белым? Какие могут возникнуть проблемы с бумагами? Можно ли заключить договор аренды самостоятельно или обязательно привлекать специалиста? Что нужно обязательно включить в договор?
И главный вопрос — налоги в стране пребывания. Если в России вы платите 6%, то, становясь налоговым резидентом, например, ЕС, вы должны доплачивать часть подоходного налога в стране пребывания.
Кабинет самозанятого — полностью электронная штука. Так ли всё хорошо и беспроблемно, когда вы подаёте сведения о налоге в России в налоговые органы другой страны?
Знаю, здесь был пост о самозанятости и аренде, но в нём было мало реального опыта и деталей. Буду рада почитать любые дельные комментарии на эту тему.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Деньги, кстати, никогда Россию не покидают, все что мне капает за аренду, я плачу за ипотеку. По идее, я должен указывать этот доход в своей американской налоговой декларации, но лень и я этого не делаю. Риск оцениваю как почти нулевой. Но даже в невероятном случае, что налоговая про это узнает, этот бизнес по сдаче квартиры по американским законам почти не приносит прибыли. Я могу абсолютно легально списать в расходы бизнеса проценты по ипотеке, все налоги, коммуналку и расходы на содержание и даже амортизацию. Там скорее всего вообще убыток будет.
В какой стране выгоднее покупать недвижимость под сдачу?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Подумываю о покупке жилья в одной из европейских стран в качестве инвестиции.
Пока у меня нет понимания, в какой именно стране, но главное, чтобы было недалеко от моря или океана. Размер недвижимости минимальный — однокомнатная квартира. Покупаю, чтобы жить в ней доступное по визе количество дней и сдавать в аренду.
Есть ли у кого-то опыт содержания такого актива? Сколько на это нужно денег и сил? Понятно, что налог на недвижимость и налог на прибыль от сдачи в аренду в каждой стране разные, но, может, кто-то уже сравнивал и эти пункты?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Я бы посоветовала жить дни по визе каждый раз в разных местах, а не покупать для этих целей недвижимость. Любое прекрасное место быстро надоест, а продавать и покупать новое-много мороки.
Дмитрий, вам непременно надо написать статью о вашем опыте, хотя бы в одном городе и расписать от чего зависит и в каких районах будет разная доходной и ликвидность! Очень интересно было бы прочитать.
В Испании/Италии нужно быть осторожным, читала, что там такие законы, что очень сложно выселить арендаторов.
Evgenia, в европах и америках нельзя выкинуть на мороз арендаторов. Там даже если ценник уже давно вырос, вы поднять не сможете, так как есть договор.
Сущее безобразие в общем, у нас то по-человечески можно и ценник поднять неожиданно и прогнать всех
Шевалье, все верно. В Испании договор сейчас минимум на 5 лет заключается. Очень выгодно сменить на вариант получше пока ковид. С другой стороны комиссии и депозиты немного отбивают желание менять квартиры при каждом удобном случае.
Fcük, какая-то страння у Вас информация про 5 лет. Переехали в Испанию 2 месяца назад, в основном, квартиры сдаются на любой срок, иногда только в объявлениях сразу пишут, что максимум до лета.
Шевалье, не везде. В Великобритании и Венгрии законы весьма жёсткие. Ну не как в России, но неплательщиков можно относительно быстро выселить.
Мысли купить жилье где-нибудь, чтобы приезжать один или несколько раз в год «к себе» отдыхать откинули уже довольно давно. Даже в сравнительное дешевых странах, той же Турции, стоимость жилья, в которое вам захочется приехать отдыхать примерно равна аренде за 7 полных лет. Если приезжать даже на 2-3 месяца каждый год, то это уже 28 лет.
Не исключаю, что тяга к такой оседлости появится позже (после 50?) но пока не могу представить места, куда хотелось бы так долго и постоянно возвращаться.
Пандемия, опять же, вскрывает и другие риски жесткой привязки.
93 000 руб за 57 ночей, то есть около 48 947 руб за месяц, или 543 евро.
Расходы:
— Коммуналку платят жильцы, кроме трех месяцев.
Два квартира стоит пустая, пусть 4 000 руб = 44 eur (электричество дорогое)
Один месяц живет хозяин, теплый месяц, еще есть 45 eur
Округляем до 100
— На месте есть русскоязычная девушка-риэлтор, которая помогала нам с заселением, организует уборку и решает возникающие вопросы. Пусть она берет 10%, или
500 eur.
— Мелочи по ремонту. За время нашего присутствия ломался бойлер, забивался слив на террасе, рвался шланг в душе. Много, но все дешево, 500-700 рублей. Пусть за год набежит еще 100 eur.
— Обслуживание ЖК. На территории уборка мусора, бассейн, хамам, спортзал. Могу только догадываться, но пусть 100 eur/месяц, итого 1200eur.
Жить за границей и сдавать квартиру
По закону и без высоких налогов
Мы с супругой получили контракт за рубежом и решили поехать на несколько лет в Великобританию.
В России у нас оставалась квартира, в которой мы только-только сделали ремонт. Мы хотели, чтобы квартира не простаивала, а приносила доход. Поэтому решили ее сдавать. В этой статье я расскажу, как это сделать законно и не платить налоги для нерезидентов.
Самозанятость
Пока мы готовили статью, прошел третье чтение закон о самозанятых. Он не отменяет актуальность этой статьи, но жителям Москвы и Московской области, Татарстана и Калужской области предлагает поучаствовать в эксперименте. Эксперимент дает возможность работать без трудоустройства и без регистрации бизнеса с небольшим налогом в 4 или 6% с дохода. Налоги все равно нужно платить.
В чем проблема для нерезидентов
Если вы собираетесь переезжать за границу, а в России у вас остается недвижимость, возникает вопрос: как сделать так, чтобы она приносила как можно больший доход? Как вариант, можно передать квартиру в доверительное управление теще для посуточной сдачи через «Букинг» или «Эйр-би-эн-би». Или просто сдать квартиру по договору найма или аренды.
Но нужно понимать, что если собственник уезжает надолго из России, он может стать нерезидентом, и возрастет его налоговая нагрузка.
Это значит, что если вы решите сдавать квартиру по договору, будучи нерезидентом, то по закону вы должны будете отдавать 30% от дохода государству.
Мы с женой предполагали, что будем отсутствовать в России в течение нескольких лет, и понимали, что станем нерезидентами уже в год отъезда, то есть ставка НДФЛ для нас составит 30%. Такой высокий налог сделал бы аренду не особо выгодной, поэтому мы начали думать, как можно все оформить по закону и оптимизировать налоговую нагрузку.
Зачем нерезиденту сдавать квартиру как ИП
А еще, если своевременно не декларировать доход и не платить налоги, налоговая может их доначислить и добавить штраф, если решит изучить ваши доходы и выявит нарушение. Для забывчивых и занятых сдача квартиры может обернуться головной болью, потерей времени на суды и почти половиной полученного дохода.
Вы можете быть ИП и при этом быть нерезидентом РФ
Это то, что нам было нужно.
Какой налоговый режим выбрать
Предприниматели, которые сдают квартиру внаем или в аренду, могут воспользоваться основной, упрощенной или патентной системой налогообложения. Единый налог на вмененный доход для сдачи внаем своей квартиры не подходит.
У нас квартира в Санкт-Петербурге площадью 72 квадратных метра. В нашем случае стоимость патента в год составила бы 54 тысячи рублей, хотя при площади 70 квадратных метров патент обошелся бы всего в 24 тысячи рублей. Поэтому ПСН для Санкт-Петербурга имеет смысл рассматривать, когда площадь квартиры небольшая — не больше 70 квадратных метров. Для других регионов нужно проверять стоимость патента на сайте налоговой. Тогда можно вообще не касаться бухгалтерии и отчетности.
На УСН «Доходы минус расходы» составляет 15%, однако региональными законами может быть установлена иная ставка от 5% до 15%. Например, для Санкт-Петербурга установлена ставка 7%. Но для этого режима уже необходимо почти по-настоящему вести бухгалтерию, собирать документы, чтобы подтвердить и принять расходы и уменьшить налогооблагаемую базу.
Расчет налогов и взносов
Размер взносов пересматривается и индексируется государством ежегодно. За 2018 год это 26 545 рублей на обязательное пенсионное страхование, 5 840 рублей на медицинское страхование и 1% от превышения выручки в 300 тысяч рублей. Размер взносов можно проверить в общедоступном калькуляторе на сайте налоговой.
Например, если сдавать квартиру за 40 тысяч рублей, обязательные отчисления в фонды составят 34 185 рублей.
Пример расчета обязательных взносов ИП за сдачу квартиры
Налоги. Сумма налога напрямую зависит от режима налогообложения, арендной платы и иногда — от площади квартиры.
Поэтому, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант, нужно предварительно все рассчитать.
Расчет налогов за сдачу квартиры для физического лица
Расчет налогов за сдачу квартиры для ИП
Итого: 86 400 Р + 40 745 Р + 34 185 Р = 161 330 Р
Итого: 9507 Р + 34 185 Р = 43 692 Р
Итого: 54 000 Р + 34 185 Р = 88 185 Р
Чтобы следить за движением денежных средств и вести мини-бухгалтерию, можно использовать любой из множества сервисов онлайновой бухгалтерии. Мы пользуемся бесплатным сервисом Тинькофф-бухгалтерия.
Как зарегистрировать ИП для сдачи квартиры
Обратиться в налоговую. Наша квартира оформлена в собственность супруги. Она уже была зарегистрирована в качестве ИП по не связанному с недвижимостью виду деятельности. Поэтому открывать ИП нам было не нужно.
Договор и другие формальности
Чтобы все оформить по закону и минимизировать риски, мы решили не мудрить и обратились к профессиональному юристу. Мы опубликовали задание на «Юду»: консультация по составлению договора и расчетам с потенциальным клиентом. Ответ мы получили в тот же день, а с ним — шаблон договора и хорошее представление о расчетах с нанимателем и налогообложении.
Объектом договора найма может быть только жилое помещение, а объектом аренды — офис, торговые помещения, склады, лофты и студии. Нанимателем может быть только физическое лицо, арендатором — юридическое.
Получается, что если вы сдаете квартиру физическому лицу, то нужно будет заключать договор найма жилого помещения, а если юридическому — то договор аренды.
Регистрация договора. По закону договор найма, который заключен менее чем на один год, регистрировать в Росреестре не нужно.
Мы решили заключить договор на 11 месяцев, в том числе чтобы не регистрировать его. Мы еще не знали, как обустроимся на новом месте. Был риск, что мы захотим вернуться домой как можно скорее. Да и нанимателя такой период устраивал: он тоже не был уверен в своих долгосрочных планах.
Чтобы и дальше не регистрировать договор, по окончании срока найма нужно заключать новый или продлевать старый, также на 11 месяцев, не больше года. Мы заключили новый, а старый закрыли актами приема-передачи квартиры и обеспечительного платежа.
Страхование. Мы решили обезопасить себя от всяких неприятностей и застраховать квартиру. Мы застраховали конструктивные элементы, отделку, движимое имущество, а также гражданскую ответственность перед соседями, чтобы в случае каких-то неприятностей рассчитывать на компенсацию убытков.
Квартиру практически невозможно застраховать от действий нанимателей, потому что мы сами позволяем им находиться в квартире и пользоваться имуществом. Страховка покрывает противоправные действия третьих лиц, то есть сможет защитить, если ущерб наступит от кого-то со стороны. Для дополнительной подстраховки необходим обеспечительный платеж.
Расчеты. Вопрос расчетов был один из тех, что волновали нас больше всего. Нанимателю было удобнее всего переводить деньги за квартиру на банковскую карту физлица или отдавать наличными.
Онлайн-касса. По закону для того чтобы сдавать в аренду или внаем собственное жилое помещение, ИП не нужна онлайн-касса. Это льготный вид услуг. Поэтому с кассой заморачиваться нам было не нужно.
Доверенность и согласие на регистрацию
Чтобы получать ежемесячную плату за квартиру наличными и при необходимости закрыть договор с текущим нанимателем или подписать новый с другим, пока мы находимся за границей, мы оформили доверенность от ИП на имя родственника.
Мы разрешили нашим нанимателям временную регистрацию на срок договора, поэтому составили нотариальное согласие на временную регистрацию и включили такие полномочия в доверенность представителя. Оформить согласие также обошлось в 1500 рублей.
Если ИП нужно срочно продать квартиру
Сразу предупреждаю: тут нужна консультация юриста или налогового специалиста. Статеек в интернете не хватит, не рискуйте. На что следует обратить внимание, работая со специалистом:
В нашем случае вопрос с продажей не стоит. Наша цель — сдача внаем с полным соблюдением налогового законодательства и наименьшими финансовыми потерями.
Мы считаем, что все сделали правильно. Хотя бывают случаи, когда ИП годами сдает декларации и к нему нет претензий, а потом ему доначисляют сотни тысяч рублей. На всякий случай проконсультируйтесь с экспертом.
Запомнить
Вы забыли только, что станете налоговым резидентом Великобритании. Возникает обязанность заплатить налог там. Точнее, учитывая договоры между странами об избежании двойного налогообложения, там придется доплатить. И доплатить существенно. Так что вся схема ИП коту под хвост.
Alex, спасибо, хороший комментарий! Нужно ли доплачивать налог в Великобритании, будет зависить от структуры локальных доходов и выбранного режима налогообложения зарубежного дохода, которых существует целых два. Первый, при котором под налогообложение попадает весь доход налогоплательщика по всему миру, и применяется необлагаемый лимит в £11,850.00 и налог нужно платить только с превышения лимита, вероятно за вычетом налога уплаченного в РФ. Второй — налогом облагается только тот зарубежный доход, который физически переводится из-за рубежа на территорию Британии, и Британия на него не претендует, доход облагается налогом только в РФ. Вторым режимом Британские резиденты, происходящие из других стран, могут пользоваться бесплатно до 6 лет.
Alex, а почему это не должно действовать для ИП? С какой стати налоговое законодательство Великобритании начнет учитывать такие тонкости вашего налогового статуса (ИП вы или не ИП) на территории другой страны?
Так что зря вы вообще ее сдали, и уж тем более оформляли официально. Вам там ремонт весь перепортят, а потом замучаетесь согласовывать налоги в РФ и Великобритании. Лучше бы дали там вашим родственникам пожить бесплатно (если есть такие родственники, конечно).
Михаил, зачем постить письма минфина от 2015 года, когда есть новый закон: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8201848/
Михаил, по второму пункту не поделитесь ссылочкой на закон, в котором такая норма описана? Я из того большинства, которое впервые об этом слышит (и даже подозревает, что это выдумка).
Михаил, вы забываете одну важную веСЧь: налоговым органам и Великобритании, и большинства цивилизованных стран тоже не хочется брать на себя «гемор», отслеживая копеечные иностранные доходы своих резидентов. Именно поэтому в налоговых законодательствах многиз стран предусмотрен вычет из налогооблагаемой базы по доходам за границей, который позволяет не только не платить налоги по небольшим заграничным доходам, но даже позволяет не декларировать такие мелкие доходы, пока налоговые органы этого не потребуют.
Yana, спасибо за эту хорошую новость. 🙂
Yana, спасибо. Очень хорошо, что закон изменили. Значит, мой совет устарел 🙂
Timothey,
пфф.. а тут человек еще и ИП зарегистрировал. Мол «вот я сдаю квартиру, и это моя предпринимательская деятельность». Т.е. сам назвался груздем и лезет в кузов.
Кстати, не думайте, что вы сможете скрыть от Великобритании факт сдачи и доходы в РФ. Ведь у вас в РФ теперь нерезидентский счет, а РФ присоединилась к авто-обмену данными. Так что если вы сдали и начали получать доходы в 2018, РФ замечательно и автоматически поделится данными с Британией осенью 2019 года. Соответственно, если эти доходы в своей британской декларации не укажете, придет от местной налоговой в Британии письмо..
Если вы уехали в Британию под работу по найму, то за вас подавал декларацию работодатель. А теперь, раз у вас появились и другие доходы, то придется подавать декларацию самому. В общем, гемор гемор.. за те копейки
Как сдавать квартиру во время путешествия: 11 правил
В 2019 году мы с женой уволились из офиса, чтобы отправиться в долгое путешествие.
Мы решили сдавать квартиру, в которой жили в Тамбове, чтобы на эти деньги снимать жилье в путешествии. Это был рискованный шаг, ведь мы точно не знали, когда вернемся: может, через месяц, а может, через год.
В первом случае не было смысла заморачиваться со сдачей, а во втором квартиру могли «убить» за долгое время. Еще наши знакомые пугали историями о квартиросъемщиках, после которых приходилось делать ремонт. Тем не менее мы сдали квартиру на свой страх и риск.
Мы вернулись спустя почти два года. За это время квартиру снимали три арендатора: первый — девять месяцев, второй — один месяц, последний — одиннадцать месяцев. За жильем бесплатно присматривала наша родственница. Она показывала квартиру, когда менялись жильцы, и вызывала мастера, когда что-то ломалось.
За время нашего путешествия мы сменили 22 съемных жилья — траты полностью покрыл доход от сдачи квартиры. Мы побывали по обе стороны аренды, поэтому я смотрю на ситуацию глазами не только арендодателей, но и квартиросъемщиков. Кроме того, я учитывал опыт своих друзей и знакомых, которые поделились со мной хитростями сдачи жилья.
А теперь я делюсь с вами: вот 11 шагов, которые помогут сдать квартиру и избежать проблем.
Как победить выгорание
Стать самозанятым
Некоторые арендодатели считают, что если составить договор аренды на 11 месяцев, а не на год, то подоходный налог платить не нужно. Но на самом деле это означает лишь то, что договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре. С дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ по ставке 13% независимо от срока аренды.
Если зарегистрироваться в приложении «Мой налог» как самозанятый, то налоговую ставку можно уменьшить до 4%: тогда вместо НДФЛ вы будете платить налог на профессиональный доход. Если сдавать квартиру юридическим лицам, то ставка будет 6%. Самозанятым можно стать, если ваш доход меньше 2,4 млн рублей в год.
В налоговую инспекцию при этом ходить не нужно: зарегистрироваться в качестве самозанятого, зафиксировать доход, узнать сумму налога и заплатить его можно в приложении.
Мне кажется, это защищает и собственника, и жильцов. Арендодателю не надо бояться, что соседи или бывшие жильцы пожалуются в налоговую, которая после проверки может отнять большую часть дохода. Если жилец затопит соседей и откажется за это платить, с него можно взыскать ущерб через суд. Конечно, суд примет и договор аренды, но дополнительные доказательства не помешают.
Изучить цены
Для начала стоит посмотреть, за сколько сдают похожие квартиры в вашем районе на «Авито», «Циане» или «Домофонде». Разброс цен может быть большим, но все равно станет понятна средняя стоимость.
А вот чуть-чуть завысить цену можно: если квартира понравилась по объявлению и ее готовы посмотреть, то пара тысяч не сыграет никакой роли. Если вы уже договоритесь подписать договор, но арендаторам цена покажется завышенной, они всегда могут попросить скидку.
А еще, исходя из опыта моих знакомых, есть прямая зависимость стоимости аренды и проблем с жильцами. При высокой арендной плате жильцы, как правило, хорошо зарабатывают, ответственны, пунктуальны, чистоплотны и знают ценность вещей. А чем ниже цена, тем больше возникает проблем.
Мне рассказывали историю, что в одной квартире, которую сдавали всего за 6000 Р в месяц, жильцы курили прямо в комнате, а бычки тушили обо все, что попадется под руку. В итоге весь доход от сдачи даже не покрыл ремонт.
Разместить объявление
Сначала я попробовал найти арендаторов через знакомых. Рассказал родственникам, друзьям и коллегам, что собираюсь сдавать квартиру и ищу квартиросъемщиков, за которых они могли бы поручиться. Этот способ вообще не сработал. Была лишь пара откликов уже после того, как мы сдали квартиру.
Еще я разместил объявление в группе во «Вконтакте» об аренде жилья в своем городе. Ничего, кроме обсуждения квартиры в комментариях, это не дало.
Больше половины звонков были бесполезными: звонили риелторы, потенциальные арендаторы предлагали свои условия, которые меня не устраивали. Например, хотели снять квартиру посуточно, жить с домашними животными или получить регистрацию для иностранца. После каждого такого разговора я редактировал текст: добавлял, что сдаю на длительный срок, без животных, только гражданам РФ.
Чем точнее описать условия, тем меньше будет бесполезных звонков. Но все равно найдутся люди, которые проигнорируют все, что написано в объявлении. К этому нужно быть готовым.
Я договорился о нескольких просмотрах квартиры и назначил их все на одну дату с разницей в полчаса. Каждому потенциальному арендатору я объяснял, что квартиру собираются смотреть несколько человек, поэтому ответ скажу не сразу.
Текст объявления должен быть максимально информативным и честным. Не стоит делать акцент на том, что находится за пределами квартиры, например детский садик, школа или магазин разливного пива. Постарайтесь описать преимущества самой квартиры, которые выделят ее на фоне остальных.
В моем случае это были посудомоечная машина, кофемашина, собственное парковочное место за автоматическими воротами и видеонаблюдение. Укажите, сколько в среднем вы платите за коммунальные услуги, и подтвердите это фотографией.
Выкладывайте только реальные фотографии квартиры в том состоянии, в котором она находится сейчас, а не сразу после ремонта пару лет назад. Почти все, кто смотрел мою квартиру, удивлялись, что в реальности все было как на фото. Видимо, это редкость.
Внимательно выслушать каждого арендатора
От того, какие квартиросъемщики будут жить, зависит состояние вашей квартиры и дружба с соседями. Если нет возможности встретиться лично и поговорить, устройте виртуальную встречу по видеозвонку и задайте все интересующие вопросы.
Я считаю, что начало отношений между людьми всегда должно начинаться с правды, даже неудобной. Например, арендатор может признаться, что у него есть кот или что он курит. Иногда на это можно закрыть глаза, если в остальном все устраивает.
Не советую сдавать квартиру первому, кто ее посмотрит: возможно, следующий будет еще лучше. Как-то раз мне даже пришлось возвращать задаток и сильно извиняться, потому что очень понравились другие квартиросъемщики.
Еще я показывал квартиру молодым спортсменам, которые на словах вели здоровый образ жизни и рассказывали, как мне с ними повезло, а на встречу пришли с сильным похмельем, объяснив это тем, что праздновали вчерашнюю победу. Я пожелал парням удачи в спорте, но подумал, что такие «победы» будут мешать соседям — а значит, и мне.
Другие потенциальные арендаторы отказали мне, так как их не устраивало, что меня не будет поблизости. Они уже снимали квартиру у человека, который уехал из города, и считали себя брошенными наедине с проблемами. Например, починить капающий кран или прикрутить дверцу на кухне сами они не могли. А собственник не мог этого сделать, так как его не было в городе.
В итоге я подписал договор с мужчиной, который был в длительной командировке — работодатель компенсировал ему аренду жилья. Как квартиросъемщик он меня абсолютно устроил: гражданин РФ, жил один, без домашних животных, не курил и даже не забывал поливать домашние растения. После уборки сложилось впечатление, что там вообще никто не жил.
Это был единственный раз, когда я сдал жилье лично. С остальными арендаторами я общался по видеосвязи, а потом дополнительно узнавал у родственницы ее мнение.
Рассказать о косяках и особенностях квартиры
Чтобы арендатор не съехал в первый же месяц, советую заранее рассказать об известных особенностях жилья. Например, что окно закрывается неплотно или что газовый котел не всегда успевает нагреть воду, поэтому ее нужно немного слить. Кому-то недостатки покажутся пустяками, а кто-то принципиально не согласится жить в такой квартире.
Поначалу я игнорировал это правило. Но один арендатор стал каждый день присылать мне фото то лопнувшей плитки, то отслоившегося шпона, то небольшого скола ванной. Без подписи было непонятно, что мне нужно сделать: просто принять к сведению или срочно чинить. Поэтому следующему жильцу я заранее показал мелочи, которые не смог исправить, чтобы он не думал, что я потребую возместить ущерб за поломки.
О неудобствах должен рассказывать не только собственник, но и арендатор. Я спрашивал своих жильцов о том, как прошел отопительный сезон, как часто отключают электроэнергию, какой был напор воды, слышен ли шум от соседей. Большую часть проблем можно исправить, позвонив в управляющую компанию.
Хорошо убраться в квартире и забрать свои вещи
Это правило следует из теории разбитых окон: «Если в здании разбито одно окно и никто его не меняет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна». Так и с порядком в квартире. Если в квартире будут пыльные полки, заляпанные зеркала, кран в известковом налете, то у квартиросъемщика не будет желания все это отмывать — скорее всего, со временем ситуация станет только хуже.
Если везде хорошо убраться, все помыть и почистить, то, возможно, у жильцов появится образец и они станут поддерживать порядок на том же уровне. Будет лучше, если вы купите средства для уборки и оставите их в квартире.
Однажды я был в гостях в съемной квартире, в которой собственники оставили личные вещи: статуэтки, амулеты, тарелки, головные уборы и музыкальные инструменты. Мои друзья — арендаторы — каждый раз протирали пыль со всего этого и боялись что-нибудь сломать.
Поддерживать чистоту и порядок в квартире можно дистанционно. Например, я обращался в клининговую компанию и просил родственницу, чтобы она открыла дверь. Такая услуга стоит от 1000 Р и выше в зависимости от сложности работ.
Составить договор
С каждым жильцом я подписывал договор найма жилого помещения. В нем нужно подробно описать все условия, сроки, обязанности, права, ограничения и санкции обеих сторон. Нелишним будет составить опись всего имущества, бытовой техники и мебели.
Передайте арендаторам образец договора перед заселением, чтобы они спокойно все прочитали и предложили свои правки. После этого распечатайте его в двух экземплярах и подпишите во время передачи ключей от квартиры и денег.
Так как мы собирались уезжать, в договоре я дополнительно указал паспортные данные родственницы, которая следила за квартирой. Она показывала квартиру, передавала ключи, открывала дверь клининговой службе и ремонтникам.
Был случай, когда арендатор внезапно съехал, прожив всего один месяц. В договоре было условие, что он обязан сообщить за месяц об этом. Но арендатор забыл об этом пункте, и мне пришлось занимать деньги на аренду жилья в путешествии. Кроме того, квартира какое-то время простаивала, пока я искал новых жильцов.
После этого случая я внес в договор пункт, что имею право оставить депозит, если арендатор съедет без предупреждения.
Однажды договор помог мне взыскать с арендатора деньги за испорченный диван, который мы купили перед сдачей квартиры. Арендатор отказывался платить: сказал, что последний месяц аренды оплатил, но не жил в квартире, а пустил туда знакомого. И тот знакомый заехал туда с кошкой, которая испортила диван.
Принять страховой депозит
Депозит — это деньги, которые получает арендодатель в качестве гарантии за сохранность вещей в квартире. Обычно депозит равен арендной плате за месяц. Если квартиросъемщик не может сразу внести всю сумму депозита, можно разбить его на несколько частей. В гражданском кодексе нет понятия «страховой депозит», вместо него ‑ обеспечительный платеж. Если хотите перестарховаться перед возможным будущим судом, то называйте этот платеж в договоре именно так.
Не рекомендую принимать депозит в счет оплаты последнего месяца аренды. Арендодатель должен принять квартиру в нормальном состоянии, проверить всю технику и мебель, сверить показания счетчиков. Если что-то пойдет не так, у вас будет хотя бы часть денег на руках, которую можно потратить на ремонт.
Депозит пригодится, если арендаторы внезапно съедут из квартиры, испортят имущество, не оплатят аренду или коммунальные услуги. Да и отношение со стороны жильца станет более уважительным, если он будет знать, что при выселении ему нужно получить свои же деньги.
Когда я снимал жилье, я тоже вносил депозит. Когда получал обратно, считал его приятным подарком от себя из прошлого. Чаще всего я использовал его для оплаты новой аренды — безболезненно для бюджета.
Оплачивать коммуналку самостоятельно
У моих знакомых были случаи, когда после того, как уезжали арендаторы, им приходили огромные счета за коммунальные услуги. Иногда арендаторы случайно оплачивают коммунальные платежи по ошибочным реквизитам, иногда специально редактируют квитанции и присылают собственникам поддельные скриншоты.
Бывает, что у арендатора просто нет времени и желания разбираться со всеми платежами за отопление, газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора и уборку в подъезде. Удобно, когда все коммунальные услуги объединены в одну квитанцию от управляющей компании, но у меня не так — я плачу каждому поставщику отдельно. Это занимает время, которого может не быть у арендатора.
Минус этого способа в том, что весь доход, указанный в договоре, облагается налогом, поэтому с коммунальных платежей я тоже плачу налог.
Познакомить жильцов с соседями
Это необязательное правило, но я все равно его соблюдаю. От соседей зависит, будут ли они жаловаться на шум вам или сразу звонить в полицию.
Представьте себя на месте ваших соседей, которые каждые полгода-год видят новые лица в доме: спокойнее знать, что это за человек и где именно он живет. А еще соседи могут проконтролировать, чтобы ваша квартира не сдавалась в субаренду. Для этого им нужно лично знать ваших настоящих арендаторов.
Посчитать расходы
Иногда арендаторы сами переклеивают обои в квартире — в этом случае все расходы берет на себя собственник, вычитая их из арендной платы. За все время аренды в моей квартире сломался вайфай-роутер и смеситель в ванной комнате. Арендаторы предложили купить все новое и вычесть расходы из арендной платы.