считается ли ипотечная квартира собственностью если она в ипотеке

Ипотечная квартира: на что вы имеете право?

Купившие ипотечную квартиру зачастую живут с ощущением, что она «не вполне им принадлежит». Так ли это на самом деле?

Владельцем квартиры, купленной с привлечением ипотечных средств, является не банк (как многие думают), а сам покупатель. Жилье становится собственностью с момента подписания договора купли-продажи.

Но при этом банк, давший деньги в кредит, тоже имеет некоторые права относительно этой недвижимости, поэтому всеми возможностями собственника покупатель не обладает. Это не слишком серьезные ограничения, но о них обязательно нужно знать, чтобы не допускать досадных промахов, которые могут дорого обойтись.

1. Продать или подарить — без согласия банка. То есть, в принципе такая возможность (отчуждать имущество) у владельца остается, но это можно сделать только при условии, что банк не против. Например, если вы решили продать ипотечную квартиру, то обязательства по кредиту перейдут новому владельцу, и банк должен быть в курсе и одобрять такое решение.

2. Проводить перепланировку или существенное переобустройство — без согласия банка. Так как перепланировка может существенно влиять на характеристики квартиры (особенно с учетом того, что далеко не все изменения в принципе разрешены законодательством, и очень важно соблюдать все требования и регистрировать все изменения с получением соответствующего разрешения). Помимо этого для проведения перепланировки в ипотечной квартире необходимо получать разрешение страховой компании, которая застраховала жилье.

3. Наносить квартире иной урон, который влияет на условия ее эксплуатации. Понятно, что это скорее относится к маргинальной среде, к которой люди, покупающие квартиру в ипотеку, вряд ли относятся. Но ситуации бывают разные, оценки банка тоже, поэтому в этом случае лучше не рисковать. Тем более, что…

Обратите внимание! Представители банка имеют право приходить в квартиру и проверять ее состояние, а также условия ее эксплуатации! Если будут какие-либо нарушения, банк может потребовать погасить кредит досрочно. Когда речь идет об ипотеке, понятно, что такой крупной суммы у владельцев чаще всего нет, в этом случае квартира будет продана с дальнейшим погашением оставшейся части кредита.

1. Естественно, права на квартиру могут быть утеряны, если заемщик не выплачивает кредит. В этом случае банк может потребовать «вернуть» квартиру, продать ее и покрыть недостающую часть кредита.

Важно! Звучит это страшно, но в реальности закон защищает заемщика и гласит, что если нарушения сравнительно невелики, а требования банка несоразмерны «проступку», то не должно быть никаких санкций. Что это означает на практике? Никаких «санкций» не последует, если сумма недоплаты составляет менее 5% от стоимости квартиры, или просрочка составляет менее 3 месяцев. Но! Если просрочек в течение года было больше трех, уже стоит начать волноваться, потому что банки могут посчитать «по совокупности», а не формально отслеживать просрочку три месяца подряд. В любом случае, лучше не допускать, конечно, каких бы то ни было задержек в оплате. Но если ситуация сложилась таким образом, что без этого не обойтись, следите, чтобы просрочка не составляла более 3 месяцев.

2. Нарушение обязательств по страховке. Ипотечная квартира в любом случае должна быть застрахована. И если какие-либо пункты договора будут нарушены, последствия будут не только со стороны страховой, но и со стороны банка.

3. Неуказание при заключении договора прав третьих лиц (аренда, пожизненное использование, и так далее). В этом случае договор признается недействительным.

4. Отчуждение собственности без согласия банка. Об этом мы писали выше: продать или подарить ипотечную квартиру без согласия банка нельзя.

5. Трата целевого займа (в данном случае, ипотеки) не по назначению. Если выданные на приобретение квартиры деньги были потрачены на другие нужды и банк об этом узнает, сделка будет расторгнута, квартиру заберут и продадут для покрытия кредита.

Ипотечная квартира — «почти такая же», как купленная сразу за полную сумму. Покупатель является владельцем и может почти без ограничений распоряжаться своей собственностью. Но ключевое слово в данном случае — «почти». И на эти нюансы нужно обязательно обращать внимание, чтобы не было проблем с банком и недвижимость и дальше оставалась собственностью того, кто брал кредит.

Источник

Когда квартира, купленная в ипотеку, переходит в собственность?

Среди обычных людей бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, переходит в абсолютную собственность покупателя только после того, как данный заем будем погашен в полном объеме. Однако с юридической точки зрения подобная трактовка существующего банковского законодательства считается в корне неправильной. Дело в том, что приобретенная в ипотеку недвижимость считается принадлежащей покупателю, начиная с момента подписания договора купли-продажи. Просто она будет находиться под залогом.

Несмотря на то что на данное имущество с момента его покупки наложены определенные обременения, банк не является его абсолютным владельцем. Например, реализовать данную жилплощадь будет не слишком легко, особенно если собственник не уведомит сотрудников банка о своем намерении. Кроме того, не получится прописать в квартире третьих лиц, кроме владельца. В любом случае хозяином жилья, приобретенного по программе ипотечного кредитования, будет лишь человек, который оформил на себя данный продукт, внес первоначальный взнос и поставил свою подпись во всех необходимых бумагах.

Когда во время ипотечного кредитования наступает право владения

Получение ипотеки зачастую вызывает у людей вопросы, когда же именно квартира становится их владением и как именно производится определение права собственности на данную недвижимость. Профессиональные юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, отвечают здесь однозначно — сразу после оформления всех необходимых документов жилплощадь становится полной собственностью покупателя. Все требуемые бумаги, отвечающие за данный момент, оформляются в процессе заключения этой сделки и прохождения регистрационной процедуры.

Однако из данного правила имеются определенные исключения: в частности, даже крупные банки ограничивают такое право потенциального владельца в случае, если недвижимость приобретается в строящемся доме. В таком случае новый хозяин становится собственником жилья сразу после того, как строение сдается в эксплуатацию. При этом квартира не будет находиться в залоге, хотя кредитор и обязуется внести первоначальный взнос и начинает погашать заем в порядке ежемесячных платежей.

Какую роль играет банк в ипотечном кредитовании

У многих граждан возникает вопрос, касающийся того, дадут ли им ипотеку, если у них уже есть квартира в собственности. Здесь ответ однозначный — да, в случае когда люди имеют необходимые для первоначального взноса средства, а их ежемесячные доходы позволяют вносить платежи в полном объеме. Как уже говорилось, на недвижимость налагается ряд ограничений:

Вне зависимости от типа ипотеки — военная, социальная, для молодой семьи, обыкновенная — после ее погашения кредитующая организация или, если проще выражаться, банк, должна в обязательном порядке произвести расторжение соответствующего договора и снять все имеющиеся ограничения. Это можно сделать и самостоятельно: для этого придется обратиться в органы Росреестра по месту нахождения жилплощади. Однако можно поступить и значительно проще: отправиться в многофункциональный центр и подать все необходимые документы:

Есть ли у банка возможность изъять жилплощадь у заемщика

В случае когда человек, решивший воспользоваться программой ипотечного кредитования, прекращает выполнять взятые на себя обязательности перед банком, то эта организация имеет полное право на расторжение соглашения в одностороннем порядке. В большинстве случаев квартиру, взятую в ипотеку, забирают в пользу банка за серьезные просрочки и задолженности. Это достаточно серьезная ситуация, которой следует остерегаться, так как по действующему российскому законодательству согласия заемщика вообще не требуется.

Однако на второй день после просрочки платежа квартиру точно никто забирать не будет. К тому же банки зачастую идут навстречу своим заемщикам, предоставляя им льготные периоды, выставляя незначительные пени или же небольшие штрафы. Если все эти платежи будут своевременно погашены, то дебитор в дальнейшем будет и дальше погашать свой кредит в прежнем режиме.

В принципе, квартиру, взятую в ипотеку, можно и сдавать, но необходимо своевременно предупредить об этом арендаторов и уведомить банковскую организацию. Есть некоторая особенность — обязательно нужно будет заключать договор о сдаче имущества, причем его продолжительность должна составлять максимум 11 месяцев, чтобы его не пришлось оформлять в соответствующих государственных органах типа регистрационной палаты.

Источник

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Стандартная ситуация

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Источник

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

Источник

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Источник