сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры при ипотеке
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#1 Сообщение Rav » 24 мар 2021, 22:25
Хотелось бы узнать мнение экспертов относительно юридической проверки квартиры от Сбербанка – насколько это действительно полезная и важная опция при покупке в ипотеку от Сбербанка?
Изначально мы хотели провести сделку нотариально, но менеджеры Сбера активно навязывают свою услугу по юридической проверке квартиры, что якобы она гораздо больше дает гарантий и обеспечивает бОльшую безопасность, чем нотариальная сделка.
Сейчас находимся на финишной прямой в нашей альтернативной сделке – мы первые покупатели у наших продавцов, а они в свою очередь покупают у второго продавца. У нас нет агента, но есть этот сайт (спасибо!), у продавца есть свой агент. Мы и Продавец 1 берем ипотеку в Сбере.
У нашего продавца в квартире прописаны 2 несовершеннолетних, но они не в долях и собственник лишь их отец. Мат. капитал наш продавец использовал на покупку другой квартиры. По документам вроде бы все в порядке, уже подписали предварительный ДКП.
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#2 Сообщение Dimitr » 25 мар 2021, 18:06
Хотелось бы узнать мнение экспертов относительно юридической проверки квартиры от Сбербанка – насколько это действительно полезная и важная опция при покупке в ипотеку от Сбербанка?
Изначально мы хотели провести сделку нотариально, но менеджеры Сбера активно навязывают свою услугу по юридической проверке квартиры, что якобы она гораздо больше дает гарантий и обеспечивает бОльшую безопасность, чем нотариальная сделка.
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#3 Сообщение DonPeredon » 27 мар 2021, 19:57
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#4 Сообщение Yanchik » 27 мар 2021, 20:32
Сбербанк когда выдает ипотеку и так проверяет юридическую чистоту квартиры, которую берет себе в залог. Вы правильно сказали, что «у них нет интереса брать себе в залог проблемную квартиру». Они и не берут.
Получается, что те действия, которые они и так уже делают для себя, они еще дополнительно продают своим клиентам. То есть берут деньги за то, что уже сделано по умолчанию, фактически «за воздух». Сбер действительно старается заработать везде, где только можно. Они даже федеральную систему быстрых платежей у себя запрятали так, чтобы переводы люди оформляли через внутреннюю систему переводов Сбера и платили за это дополнительные деньги. Сбер всеядный.
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#5 Сообщение Rav » 27 мар 2021, 22:54
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#6 Сообщение Yanchik » 28 мар 2021, 00:09
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#7 Сообщение meleshko » 28 мар 2021, 19:56
Re: Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры
#8 Сообщение TohaCh » 31 мар 2021, 23:51
Все правильно насчет тысяч сделок через Домклик, у них там КОНВЕЙЕР. Именно поэтому рассчитывать на серьезную глубокую юридическую проверку отдельной квартиры не приходится. Они прогоняют каждый объект по стандартному алгоритму проверок, т. е. требуют стандартный пакет документов и пробивают по стандартным запросам в базы ЕГРН, федресурс, суды, налоги и т. д.
Проще говоря, они делают «стандартную проверку» для типовых случаев. А если случай окажется нестандартный, например, непонятно, был ли женат продавец, имеет ли его бывшая жена права на квартиру, есть ли другие наследники на квартиру и т. д., когда надо самостоятельно копаться в ситуации и выяснять детали, то в Сбере не будут с этим заморачиваться.
Как проходит ипотечная сделка в Сбербанке в 2021 году?
Сбербанк постоянно вводит различные новшества. Сбербанк-ипотека. Что появилось нового в 2021 году?
1. Обращение в банк
Первый этап – одобрение кредита. Здесь всё осталось по-прежнему.
2. Поиск объекта недвижимости
Практически вся сделка проходит в ДомеКлик. ДомКлик – сервис для поиска, купли-продажи недвижимости, а также оформления и сопровождения ипотеки Сбербанка. В сервисе ДомКлик подгружаются документы на объект недвижимости, здесь мы получаем одобрение объекта и можем общаться с менеджером банка. В сервисе мы можем заказать обратный звонок.
Кроме клиента, взявшего кредит, в сделке могут участвовать продавец объекта недвижимости и риэлторы, причём как со стороны продавца, так и покупателя. Риэлторы больше всего проводят времени в сервисе, чаще всего они подгружают документы по объекту недвижимости, готовят сделку и бронируют время сделки.
В последнее время в доме-клик в число участников сделки стали включать созаёмщиков. Все участники сделки могут задавать вопросы, подгружать документы, записаться на сделку. В чате можно загрузить недостающий документ. В 2021 году расширяются возможности ДомаКлик. Практически вся сделка переходит в сервис ДомКлик.
После того, как нам одобрили кредит, Сбербанк даёт три месяца (90 дней) на поиск объекта. После предварительного опроса, Сбербанк выдаёт список документов, которые нужны по квартире. Эти документы нужно отсканировать и подгрузить в сервисе Дом-клик. Кроме основного пакета документов, Сбербанк всегда просит предварительный договор.
В последнее время предварительный договор Сберу не нужен, они просят сразу присылать проект основного договора. Договор можно заказать у Сбербанка или заказать у юриста. Несколько лет назад, при заказе сервиса электронной регистрации, Сбербанк составлял договор купли-продажи бесплатно. Сейчас он берёт за эту услугу около трёх тысяч рублей.
3. Продавливание сервиса «Юридическая проверка квартиры»
На этапе одобрения объекта недвижимости вам будут звонить из Сбербанка и предлагать услугу «юридической проверки квартиры». Стоит эта услуга 24 тысячи рублей.
Многие клиенты сомневаются: а нужно ли её делать? Один из самых популярных запросов в интернете: «юридическая проверка квартиры при покупке сбербанк отзывы».
Я никогда не советую клиентам тратить лишние деньги, проверку делаю сама, для чего заказываю нужные справки, а также выписки из Росреестра. И если квартира проблемная и у неё есть свои скелеты в шкафу, я предпочитаю отказаться от этого варианта в пользу объекта с прозрачной историей и документами.
Кроме того, рассчитывать на серьёзную проверку от Сбербанка не приходится. У них там конвейер, они делают стандартную проверку для типовых случаев.
Юридическая проверка в Сбербанке основывается на документах, которые им были предоставлены продавцом квартиры. Они так и пишут в своём заключении, что проверка проводилась «на основе предоставленных документов». Глубокая экспертиза предполагает не только изучение документов, но и полное выяснение всех обстоятельств проведения сделок в прошлом.
Если вы хотите дополнительно подстраховаться, то лучше сделать титульное страхование – страхование риска утраты недвижимого имущества. Я уверена, что от него больше пользы, чем от юридической проверки Сбербанка. В случае титульного страхования юристы страховой компании изучают юридическую историю квартиры. Сумма страховки равна реальной стоимости квартиры и не ограничена 10 млн рублей.
Так что лучше заказать полный пакет страховки с титульным страхованием, чем заказывать дополнительную услугу по юридической проверке квартиры от Сбербанка. Предположим, случится что-нибудь в будущем и дело дойдёт до суда. Сбербанк будет в стороне, рекомендательные письма Сбера не будут иметь никакого значения для суда. А страховая компания в случае утраты недвижимости обязана вам выплатить по страховому полису.
Сбербанк в любом случае сделает типовую проверку Сбербанка. Попытка продавить юридическую проверку – это попытка взять деньги за то, что уже сделано по умолчанию. Просто политика Сбера – заработать на всём, где только можно. Менеджеров обязывают предлагать максимально возможное количество услуг, мотивируя их заработной платой и премиальными.
4. Новое в электронной регистрации
Во время пандемии и частичного или полного закрытия МФЦ, резко возросла значимость электронной регистрации. Несмотря на то, что электронная регистрация в Санкт-Петербурге стоит 10 900 рублей, большинство клиентов предпочитают воспользоваться этим сервисом вместо записи в МФЦ на подачу документов.
Что же произошло нового в электронной регистрации? Раньше электронные подписи делал ипотечный менеджер. Теперь электронная регистрация проходит в приложении ДомКлик от Сбера. Клиентам накануне сделки предлагается заранее установить на смартфон последнюю версию приложения Дом-клик.
Выпуск электронной подписи и подписание документов происходит в вашем смартфоне. Нужно следовать советам приложения, чтобы подписание документов прошло успешно.
До получения уведомления от Росреестра о регистрации сделки нельзя удалять приложение, иначе ваша электронная подпись будет заблокирована.
29 июня у нас прошла сделка с использованием приложения. Наш продавец заранее не установила его, поэтому были трудности с его установкой и активацией. Приложение Сбербанка упорно не хотело устанавливаться на смартфон продавца. Но, как говорится, первый блин всегда комом. Надеемся, что в будущем создание и использование электронной подписи будет таким же лёгким делом, как и расплатиться пластиковой картой.
5. Встречная сделка в Сбербанке
Неизменно остаётся то, что Сбербанк не любит проводить встречные сделки, и у него по-прежнему нельзя взять дополнительную ячейку.
В июне 2021 года мы проводили альтернативную (встречную) сделку в Сбербанке, но нам не дали воспользоваться сейфингом банка, руководствуясь тем, что покупка второй квартиры идёт без использования кредитных средств. Пришлось на ходу менять способы расчёта. В общем, встречные сделки по-прежнему не для Сбера.
6. Выводы
Плюсы:
1. Видно, что Сбербанк не стоит на месте, он старается развиваться и следовать духу времени. Именно в Сбербанке запустили первыми услугу электронной регистрации. Её целью было облегчить эту процедуру и сократить время регистрации до одного дня. В настоящий момент, электронная регистрация может идти как два дня, так и неделю.
2. Хорошая работа сотрудников, если учесть, что даже в центральных ипотечных центрах Питера работают почти одни новички.
Минусы:
1. Нет слаженной работы разных служб. Ипотечный менеджер не знает, как работает менеджер по оформлению ячеек, аккредитивов, поэтому возникают нестыковки. На сделке менеджер по ячейкам может не оформить Вам сейфовую ячейку, руководствуясь правилами и внутренними инструкциями.
2. Агрессивное продавливание различных сервисов банка. Даже после того, как от сервиса отказались, идёт обработка клиента. Клиенту приходится оплачивать сервис безопасных расчетов, электронную регистрацию, страховку, аккредитив или сейфовую ячейку. Сбербанк пытается добавить сюда составление договора купли-продажи, юридическую проверку квартиры за 24 тыс.руб.
Итак, несмотря на все попытки Сбербанка сделать процесс сделки купли-продажи более простым и удобным, сервис Сбербанка ещё далёк от совершенства.
Дом клик правовая экспертиза №457158
Далее была назначена сделка на 20.11.2020, но правовой экспертизы не было. Тогда. чтобы ускорить процесс, я у продавца попросила нужные документы и выслала в чат. Юрист консульт не успокоился и мне, покупателю (заметьте), выдвинул еще одно требование «Добрый день! Просим Вас направить договор долевого участия от 11.04.2014, а также недостающие страницы постановления управы от 23.08.2017», у меня как у покупателя таких документов естественно не было, а в чате только двое я-покупатель и юристконсульт.
Затем я обозначила, что в связи с тем, что у нас уже назначена сделка, а документ не готов, услуга не оказана, прошу вернуть мне 12000. Ответ юристконсульта прозвучал так: «Услуга не оказана в связи с тем, что у нас отсутствуют документы, необходимые для проведения экспертизы. При предъявлении всех документов, мы подготовим заключение В том случае, если услуга не актуальна, просим вас заполнить заявление на возврат денежных средств». Разве это моя проблема как покупателя, что у Вас нет документов?
Я заполнила заявление на возврат денежных средств за не оказанную услугу и 20.11.2020, когда произошла сделка, передала заявление через тикет и сотрудника банка и также лично в чат юристконсульту это написала. 20 ноября был ответ, что все принято в работу, будет возврат. 1 декабря 2020 года я напомнила, что мне никто не вернул средства. Тогда меня попросили снова дать заявление, я его передала уже в чате (тикета видимо мало).
Правовая экспертиза от Сбера. Что это такое?
Если вы хотите купить квартиру с использованием ипотечного кредита от Сбера, готовьтесь, что вам будут пытаться навязать множество ненужных, или ограниченно нужных, или нужных, но по завышенной стоимости услуг.
После получения согласия последует предложение воспользоваться услугой сопровождения сделки от Сбера за 30 тысяч, и застраховать сделку в Сберстраховании по цене, в 2 раза превышающей тарифы других страховых компаний (занятно, что эти компании аккредитованы в самом Сбере, просто их отжимают в сторону).
Теперь разберем, что представляет из себя правовая экспертиза от Сбер, и надо ли ее заказывать. Пример юридического заключения я привел здесь.
Банкротство продавца- штука серьезная. Чтобы минимизировать свои риски, необходимо попросить продавца заказать кредитную историю, в том же Сбере она стоит 580 рублей. Так же можно бесплатно заказать ее на сайте Госуслуг.
Кредитная история- это попытка увидеть будущее, попытаться понять, насколько финансово устойчив и дисциплинирован продавец. Настоящее открывается на сайте Арбитражного суда и сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Бесплатно. И грамотный риелтор вполне справляется с этой проверкой, в моем чек-листе эти пункты стоят как обязательные.
Эта информация находится все в той же выписке из ЕГРН! И поверьте, сотрудники Сбера изучат ее без оплаты проверки. И озвучат вам свои соображения в случае, если вам повезло покупать жилье в памятнике культуры. Так же не помешает задать вопросы про отнесение дома к объектам культурного наследия в местной управляющей компании- если вы на доме увидели мемориальную табличку, скажем. Понятно, что в новостройке или в домах индустриального домостроения этот вопрос не актуален.
Информация об этом содержится в ЕГРН, так же обращаемся в управляющую компанию.
Смотрим сайты районных судов и Арбитражного суда. Источник и у вас, и у проверяльщиков Сбера будет один. Опять же, для риелторов, сопровождающих сделку, изучение сайтов судов – обязательный пункт в программе.
Если случай тяжелый – сведения можно получить из Единого федерального реестра сведений о банкротстве. На сайте Налоговой службы можно узнать о долгах до копейки. Бесплатно. И да, тоже проверяется риелтором в рамках его проверок объекта.
Дословно название графы из выписки из ЕГРН, откуда Сбер и берет эту информацию.
Да, документ будет красивый, с печатями, подписью юристов. На вопрос- а что будет, если все же будет суд, квартиру у меня отсудят? Вы мне вернете деньги? – вам ответят, что они не страховая компания, а юристы, они провели проверку, выдали заключение и за это получили деньги. В заключение все правильно? Тогда какие претензии? «К пуговицам претензии есть?»
Да, вам дадут рекомендации. Но эти рекомендации вы, как ипотечник Сбера, услышите и так, без всяких проверок. Просто потому, что банку не нужен залоговый объект с юридическим изъянами. Вдруг вы не сможете выплатить ипотеку, потеряете работу- банк получит свои деньги, реализуя заложенный объект.
Резюмируем.
Могу рекомендовать, но с умом. Мой опыт покупки квартиры через сервиз ДомКлик
Всем привет! Хотела бы написать отзыв о ДомКлик.
Давно думала о приобретении жилья в ипотеку, ибо все равно платим за съем. Представлений, как это сделать, вообще, честно говоря, не было. Обратилась к риэлтору, которого советовала родственница, она и рассказала про ДомКлик. Но заявку подавать не стали.
В итоге я решила покупать одна, без риэлтора, ибо лишних 15 тыс. не было. Если есть деньги на риэлтора или лучше юриста по недвижимости (желательно, чтобы он постоянно такими делами занимался, покупать с ним, так будет спокойнее, я много нервов потратила).
Зашла на ДомКлик, зарегистрировалась. Загрузила документы (все развороты паспорта и СНИЛС). Подала заявку, там нужно выбрать сумму первоначального взноса и указать стоимость недвижимости (полную), и автоматически рассчитается, какая сумма вам нужна в кредит. Подаете заявку и ждете. Мне ответ пришел через мин 15 примерно, что заявка одобрена. Начали выбирать квартиру. Выбрали. И так, что же делать дальше?
1. Нужно заказать оценку объекта, я это делала через риэлтора продавца, так быстрее, чем через банк. (около 2 тыс.)
2. Нужно заказать договор купли-продажи, в банке стоит он 2900.
3. Загрузить документы на квартиру, отчет об оценке и ждать одобрения объекта.
Еще один важный момент: согласилась на электронную регистрацию (7900 руб. стоит), ибо за нее скидка по процентной ставке 0,3%, но! Если объект залоговый (то есть уже в ипотеке у сбербанка, то скидка эта действовать не будет, поэтому лучше, наверное, не соглашаться на это), но нужно будет сходить в МФЦ вроде два раза вроде). Я опять таки по незнанию согласилась, потом отменять было уже поздно, только через пересмотр заявки, а после пересмотра уже и отказ может прийти, хотя очень вряд ли, но я рисковать не стала и риэлтор знакомый не советовал и решила, что пусть будет так. (гос. пошлина в стоимость эл. регистрации уже включена)
Переживала за одобрение объекта, ибо много отзывов, что может прийти отказ, но это вроде в таких случаях, когда дом очень старый, но этих нюансов я не знаю. Один риэлтор сказал, что у него не было таких случаев, у другого риэлтора был всего один.
Объект одобрили, назначили день сделки. На сделке были 1, 5 часа. Все прошло вроде нормально. Но после сделки я обнаружила, что услугу «Безопасный расчет» отменили. И меня об этом не уведомили. То есть первый взнос поступил на счет продавца сразу же, а деньги ипотечные поступят уже когда пройдет регистрация в росреестре и когда придем в банк все вместе подписать еще какие-то документы, чтобы их ипотека закрылась. Но все равно, представьте, как это нервно. В итоге дозваниваюсь до менеджера, он мне объясняет, что при покупке залоговой недвижимости нельзя с этой услугой. Но в банке есть наверняка другие услугу, чтобы деньги сразу не поступили. Самое неправильное, что перед сделкой клиенту это не объяснили и НЕ ПРЕДУПРЕДИЛИ.
Еще один момент: до сделки вашей заявкой будут заниматься разные менеджеры, не могу сказать, что меня это напрягало, но хотелось бы, конечно, чтобы один менеджер занимался этим.
Еще сложилось впечатление, что менеджеры не очень компетентны. Например, первый взнос должен быть не меньше 10 процентов. В итоге за пару дней до сделки мне звонит менеджер и говорит, так как объект залоговый, первый взнос должен быть 15 процентов.
Не могу сказать, что не рекомендую ДомКлик, с умом нужно делать, не поддаваться на уговоры менеджеров, будут пытаться навязать лишние услуги. Попросите знакомых, кто брал квартиру через ДомКлик помочь вам, узнавайте всю информацию, у менеджеров все уточняйте. Так скажем, лучше сначала самим разобраться во всем, прочитать, поспрашивать у знакомых, тогда уже брать. При покупке на всякий случай проверьте, никто ли не прописан в этой квартире, не использован ли мат. Капитал, нет ли долгов по ЖКХ и нет ли судебных тяжб у продавцов. Это то, что я знаю. Обязательно перед покупкой все проверьте со специалистом или сами хорошенько разберитесь во всем, чтобы лишний раз не нервничать. Зная все нюансы, на сделку могло уйти примерно на 11 тыс. меньше.
Еще немного про эл. регистрацию: сказали, что она должна быть 3-5 дней. В итоге, сделка была 21 января, а зарегистрировали кв. только 1-го февраля. Но это уже не банк виноват, а в Росреестре были проблемы какие-то, об этом банк предупредил.
Но если квартиру покупаете не в ипотеку, то, думаю, там нужны дополнительные проверки.