разница в стоимости квартиры на разных этапах строительства
Чем выше, тем дороже: как меняется стоимость квартир в зависимости от этажа
Квартиры на верхних этажах всегда более востребованы покупателями. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда. Покупатели готовы доплачивать за жилье на последних этажах: не слышно уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху.
Как утверждают эксперты департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость», стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве повышается на 500-1000 руб. с каждым этажом. В компании «НДВ-Недвижимость» подтверждают: с каждым этажом цена возрастает на 0,5%. Таким образом, самая высокая квартира в доме, по сравнению с аналогичным предложением на втором этаже, может стоить на 7,5-10% дороже. При этом в сегменте бизнес-класса разница в цене более ощутима, нежели в массовом сегменте. Отчасти это связано с тем, что застройщики размещают на верхних этажах очень интересные варианты квартир. Этим они подогревают спрос и цены.
Юлиан Гутман
Директор департамента новостроек
«Инком-Недвижимость»
При выборе этажа покупатели как вторичной, так и первичной недвижимости в целом руководствуются, помимо своих финансовых возможностей, еще и личными предпочтениями. Семейные пары с детьми приобретают квартиры от третьего до десятого этажа, пожилые люди предпочитают первые этажи, а молодые бездетные пары и холостяки, особенно представители творческих профессий, с удовольствием поселяются именно на верхних этажах.
Жилье на последних этажах обладает такими преимуществами, как снижение уровня уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху. На верхних этажах новостроек всегда хороший напор воды и горячие отопительные батареи, так как все коммуникации находятся на технических этажах. В новых домах можно не беспокоиться о протечке потолка.
К минусам высотных квартир следует отнести временные неудобства, возникающие в случае поломки лифта, а также, в некоторых случаях, возможный шум от моторов лифта и насосов водоснабжения, расположенных на технических этажах. Именно поэтому следует обращать внимание на то, чтобы квартира была расположена подальше от этих коммуникаций.
Антон Конобеевский
Заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?
С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.
Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?
Для большего удобства сначала определимся с терминами:
Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.
Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.
Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:
Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.
Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.
Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).
Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?
Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.
Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.
Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.
Начальная стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована)
Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:
Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.
Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик
Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)
После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).
Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.
Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).
Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:
Третья стадия – от получения аккредитации банка до завершения работ по каркасу (стадия конструктива / каркаса, этап 2)
Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.
Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:
В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.
Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)
После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), «разводка» внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.
Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)
Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:
В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Сравнительный анализ инвестиций в новостройку на разных этапах
Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице:
| Скидка | Длительность | Выбор квартир | Риск | Затраты на стадию | |
| Котлован | 22-25% | 3-4 мес | Высокий | Высокий | 15% |
| Каркас 1 | 15-22% | 4-6 мес | Высокий | Умеренный | 10-15% |
| Каркас 2 | 9-15% | 4-6 мес | Средний | Умеренный | |
| Фасад | 3-9% | 6 мес | Ниже среднего | Умеренный | 30-35% |
| Ввод в эксплуатацию | 0-3% | 2-3 мес. | Низкий | Низкий | 10% |
Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.
Как меняется стоимость квартиры от этапа строительства: когда покупать выгодно и безопасно
Автор: Матушевская Лариса. Экономист. Опыт работы на руководящих должностях в производственной сфере. Дата: 13 февраля 2021 Обновление статьи: 11.02.2021. Время чтения 11 мин.
freepik.com/lev-studio-x
Выгоднее всего инвестировать деньги в недвижимость на этапе котлована – скидки достигают 40%. Но на этой стадии также высоки риски остаться вовсе без денег. Учитывая тенденции на рынке, эксперты советуют покупать квартиры в 2021 г. на стадии готовности 70%. Если планируете приобрести элитный объект, есть смысл присмотреться к уже сданным ЖК, так как нередко такое жилье не могут продать годами и предоставляют существенные скидки.
Жилищный вопрос профессионально портит москвичей ещё со времён Булгакова. Собственная квартира дает ощущение свободы и счастья, уверенности в завтрашнем дне и вечере. Но стоимость недвижимости не просто кусается, а грызётся, и для покупки жилья людям придётся идти на невероятные хитрости.
К счастью, есть законный способ сэкономить. Нужно приобрести недвижимость в подходящий момент, который зависит от стадии возведения объекта. Есть зависимость, как меняется стоимость квартиры от этапа строительства. Существуют определённые риски, связанные с инвестициями «в воздух», а также способы защититься от них.
7 основных фактов
Если планируете приобрести квартиру, то учтите, что на всех этапах поджидают разные опасности:
Динамика на различных этапах строительства
Стоимость жилья обусловлена экономически, состоит из прямых и косвенных затрат застройщика, а также его прибыли.
На этапе котлована девелопер может не только пожертвовать доходом, но даже сработать «в ноль», лишь бы привлечь инвестиции для продолжения работы. А на финишной прямой, напротив, стремится получить максимум от рыночной цены.
Таблица 1. Колебания стоимости в зависимости от стадии возведения
| Этап | Скидка, % | Срок до ввода в эксплуатацию (месяцев) | Риски |
| Проектирование, котлован | Максимальная, 20–40% | 18–36 | Максимальные |
| Возведение каркаса | Высокая, 10–20% | 12–24 | Высокие |
| Полный вывод «коробки» | Средняя, 10% | 6–12 | Высокие |
| Наружная и внутренняя отделка | Средняя, 5–10% | 2–6 | Умеренные |
| Ввод в эксплуатацию | Отсутствует | 1–2 | Низкие |
Разные этапы строительства
Коронакризис наложил свой отпечаток на колебания стоимости жилья. Однако определённую зависимость вывести можно.
Для этого возьмём такие исходные данные: Москва, комфорт и бизнес-класс, однокомнатная квартира (площадь – 30–40 кв. м), расположение – вдали от центра, новый дом. Что предлагают застройщики и на каких условиях?
Справочно! В феврале 2020 г. в России насчитывалось 133 000 обманутых дольщиков и 2 086 долгостроев. Учитывая, что в каждом помещении проживало бы 2–3 человека, «кинутыми» гражданами можно заселить крупный город, такой как Смоленск или Тула. Но динамика положительная: ещё 1 октября 2019 г. долгостроев было 3252.
Стадия котлована
Казалось бы, на этом этапе цены должны быть самыми привлекательными для инвесторов. Но ЖК по карману ещё придётся поискать. К примеру, комплекс «Архитектор» находится в экологически благоприятном районе, но довольно далеко от центра. Этажность – 28-47 уровней, высокие потолки (317 см) и чистовая отделка по авторским проектам.
Если в августе 2020 г. средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла 12,5 млн руб., то к октябрю 2020 г. выросла до 13 млн руб. При этом сдача объекта – конец 2023 г. При такой динамике однушка может подорожать к этому сроку как минимум в 1,5 раза. Судя по фото, объект находится на этапе монтажа свай.
Внимание! Для продажи дома на стадии проектирования девелопер должен иметь отвод земельного участка, разрешительные документы и прочее. Но с 2021 г. планируется запрет на реализацию «виртуальных» метров.
Стадия конструктива/каркаса
ЖК с поэтическим названием «Огни» возводит опытный игрок «Донстрой». Судя по фотографиям, объект на этапе обустройства первых уровней комплекса. С трудом угадываются контуры будущего сооружения, что не мешает «котировкам» резко идти вверх. Интересующая нас однушка на старте, летом 2018 г., продавалась за 5,1 млн руб., а с начала 2020 г. – за 8,8 млн руб. После долгих колебаний она зафиксировалась на примерно таком же уровне. Застройщик отмечает полный солд-аут.
Завершения работ по каркасу
Если помещения не раскупили на более ранних стадиях, то аппетиты девелоперов начинают расти. Обратим внимание на ЖК «Настроение», который возводит «ФСК», молодой игрок московского рынка недвижимости. 1 и 2 корпус планируют сдать в 1 кв. 2021 г., а остальные – на шесть месяцев позже. Судя по снимкам, такие темпы могут оказаться слишком оптимистичными.
Если на этапе котлована однушка стоила 6,2 млн руб., и было это в декабре 2018 г., то к текущему дню – 10,2 млн руб. Рост – около 40%. Помещения распродаются стабильно, и на данном этапе реализовано 52% квартирного фонда. Подкупает относительно низкая для Москвы этажность – 8–22 уровня, а также отделка.
Отделка фасада и проведение внутренних работ
Отличный пример – ЖК «Юнион Парк», который возводит небезызвестный концерн «Крост». Планируемый срок сдачи – 2 квартал 2021 г., и фото с места работ демонстрируют, что риски срыва минимальны. Средняя цена за квартиру составляет 18,3 млн руб. Что касается однокомнатных, то если в сентябре 2019 г. стоимость была 8,9 млн руб. (стадия котлована), то августе 2020 г. выросла до 15,6 млн руб.
Этап ввода в эксплуатацию
Для примера возьмём творение того же «Крост» – ЖК «Букинист». Комплекс введён в эксплуатацию в 2018 г. и демонстрирует иную тенденцию: стоимость существенно снизилась. Если в марте 2018 г. в среднем цена 1-комнатной квартиры составляла 6,1 млн руб., то в октябре того же года снизилась до 5,7 млн руб. К концу 2019 г. такое же жильё стоило уже 7 млн руб., и цена остаётся такой и поныне.
Объявления, размещённые в интернете, отстают во времени от реального положения вещей. Но тенденции очевидны: чем ближе сдача строения в эксплуатацию, тем выше цена.
«Для конечного покупателя стоимость жилья останется примерно на том же уровне, в ход пойдут маркетинговые инструменты — акции, дополнительные бонусы в виде парковочных мест и «кондиционеров» в подарок. После того, как закончится государственная льготная программа, возможно, будут другие федеральные и региональные проекты, которые будут сдерживать итоговую цену жилья»
Дмитрий Цыплаков, CPO компании «Финкейс»
Правда, после заселения ЖК запросы девелопера и владельцев могут снизиться. Поэтому каждое предложение нужно обрабатывать индивидуально.
От чего зависит скидка на разных объектах
О. Офицерова, делая анализ дисконта в кризисном 2016 г., пришла к поразительным выводам. Оказывается, «скидка на объект» (т.е. цена на начальном этапе работ) может составлять 50%. В 2020 г. столь щедрых предложений мы не нашли. Однако дисконт в 20–40% – вполне реальная цифра. Связано это с тем, что в последние несколько лет активизировались государственные программы ипотеки.
Банки стали охотнее кредитовать девелоперов, а те, обрадовавшись, пересмотрели ценовую политику. Но тенденция осталась: скидку главным образом формирует необходимость застройщика получить средства в самом начале. По мере продвижения работ дисконт снижается, постепенно переходя в наценку.
Помимо этапа строительства, на скидку влияет востребованность недвижимости. Но если ЖК не сильно интересуются покупатели, это не всегда говорит о его бесперспективности. К примеру, новые локации ещё не успели обжить, в свежий район может прокладываться метрополитен или большая дорога.
Влияет ли статус объекта на скидки
Премиальный сегмент рынка, как считалось ранее, в меньшей степени подвержен обесцениванию. Но пресловутый коронакризис коснулся и статусных объектов. Причём дисконт в нынешнее время выше в уже сданных домах.
Многие апартаменты не могут реализовать в течение 2–3 лет. Что интересно, девелоперы не афишируют эту информацию, зато не чураются жёстких торгов при заключении контракта.
Летом 2019 г. компания Savills утверждала, что в каждом элитном ЖК остаётся нераспроданным до 30% жилого фонда. Полагаем, что с наступлением пандемии цифра только выросла. Яркий пример – ЖК «Шоколад». Продавать недвижимость в нём начали ещё в 2007 г. Но мы без труда нашли 3 квартиры без отделки. Отдает их застройщик или инвестор – вопрос, но первый вариант не исключён.
Что выгоднее
Итак, наш полупрофессиональный анализ показал, что сравнивать цены на недвижимость в Москве – неблагодарное занятие. Стоимость объектов, схожих по географии и площади, может отличаться в разы в зависимости от условий покупки. Где-то повышенное внимание уделили оформлению общих помещений, а где-то – раскошелились на вместительную парковку (за счёт средств дольщиков, разумеется).
Московский рынок новостроек непрост, новосёлу нужно ориентироваться не только на привлекательную стоимость, но и на географию, репутацию девелопера. Да, на этапе котлована предложения на 30–40% ниже, чем у готового дома. Но риски попасть в долгострой или полностью лишиться денег более чем высоки.
Небольшой расчёт
Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.
И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.
Насколько актуальна проблема долгостроев
Каждый новостной выпуск в России в 1995–2005 г. содержал информацию об обманутых дольщиках. Целые микрорайоны были «заморожены», люди годами не могли получить жильё. С тех пор на государственном уровне были приняты организационные меры по защите инвесторов. И хотя последний пакет ратифицирован в 2017 г., достичь стабильности в этой сфере не удалось.
Поэтому риск стать дольщиком долгостроя сохраняется. Но есть и хорошая новость: на правительственном уровне постоянно направляются средства на реализацию проектов, которые по тем или иным причинам были заморожены. В 2020 г. на эти цели выделили 30 млрд руб., которые, впрочем, освоить не успели: сказывается и коронакризис, и неповоротливость системы.
Советы для дольщиков:
«Чтобы не оказаться обманутым, надо покупать у проверенных застройщиков и брать все документы, не покупать по “кривым” договорам, например по договорам займа, по переуступке прав и если нет подписи застройщика»
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска
Резюме: что будет с ценами в 2021 г.
В завершение нельзя не вспомнить COVID-2019 и его роковое влияние на отечественную экономику. Во всём мире обанкротилось около 50 крупных авиакомпаний, что же говорить о девелоперах? Они тоже переживают не лучшие времена. Вот почему в 2021 г. цена недвижимости будет снижаться на всех этапах: от котлована до введенного в эксплуатацию объекта.
«Рынок приближается к некой равновесной точке. Я думаю, что в ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение ажиотажа среди покупателей, и для поддержания спроса застройщики пойдут на ставшие уже традиционными для российского рынка, предновогодние скидки. Они, скорее всего, будут связаны с точечными, наименее ликвидными объектами в их портфелях»»
Вячеслав Дусалеев, генеральный директор компании «Метр Квадратный»
Рекомендуем в это непростое время обращать внимание в первую очередь на те ЖК, где уровень готовности – 70% и выше. Многие застройщики будут брать кредиты и создавать «пирамиды» только ради того, чтобы ввести в эксплуатацию старые объекты. Скорее всего, в 2021 г. мы увидим небывалое количество замороженных «котлованов» и «коробок». Поэтому стоит подумать о своей безопасности уже сейчас.