размер доли собственности в квартире если один собственник
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Я вижу такие плюсы найма:
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.
Как платить налог при продаже квартиры, если в ней изменились доли?
Мы владеем квартирой с 1996 года. Договор купли-продажи в трех долях — на меня и родителей. Доли не определены.
Я хочу продать эту квартиру. Так как три года не прошло, я готова заплатить налог с дохода от продажи подаренных мне долей. Но почему я должна платить налог со своей доли? Квартира в собственности почти 25 лет, а в Росреестре теперь стоит 2020 год. Законно ли это и можно ли как-то оспорить?
Квартира, в том числе подаренные родителями доли, числится в вашей собственности с даты покупки, то есть с 1996 года. В Росреестре только регистрировали перераспределение долей. Это не будет учитываться, чтобы посчитать срок владения недвижимостью, — вам не придется платить налог при продаже квартиры и подавать декларацию.
Когда не надо платить налог при продаже квартиры
Человек, который продает имущество, обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. Но из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи имущества, которое было в собственности в течение минимального срока владения.
Минимальный срок владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев, — пять лет. А для недвижимости, которую купили до 1 января 2016 года, минимальный срок владения — три года.
Например, квартиру купили 1 марта 2016 года. С 1 марта 2021 года при продаже этой квартиры подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно. А если бы квартиру купили 5 декабря 2015 года, без уплаты НДФЛ собственник мог продать ее с 5 декабря 2019 года.
Как победить выгорание
Когда возникает право собственности, если перераспределяют доли
Имущество, которое находится в собственности нескольких человек, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли определены, это долевая собственность, если нет — совместная.
Ваша квартира была в общей совместной собственности, так как вы не выделяли доли. Позже вы с родителями переоформили ее в общую долевую собственность — определили долю каждого.
В вашей ситуации изменился вид общей собственности, но не прекратилось право собственности. По закону оно прекращается, например, в таких случаях:
Если и другие случаи, когда прекращается право собственности. Но изменения вида общей собственности среди них нет.
Право собственности на долю в квартире возникает в момент первоначальной регистрации права совместной собственности. В вашем случае право собственности у вас и ваших родителей возникло в момент покупки квартиры — в 1996 году. Тогда не было Росреестра, поэтому квартиру поставили на учет позднее. Собственниками квартир, приобретенных до 1998 года, становятся с момента покупки, а не регистрации в Росреестре.
Право собственности не прекратилось после переоформления квартиры в долевую собственность в августе 2020 года. Далее родители подарили вам свои доли — квартира целиком перешла вам. При этом право собственности на квартиру у вас также не прекращалось, а только увеличилась доля в ней.
Когда меняется состав собственников недвижимости, такое изменение тоже регистрируют в Росреестре. Независимо от даты госрегистрации срок владения квартирой — это дата приобретения первоначальной доли.
Первоначальная доля в квартире принадлежит вам с 1996 года — более трех лет. Поэтому с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ вы не должны.
Нужно ли подавать декларацию
Доходы, которые не облагаются налогом, в декларации не указывают. Если в году продажи квартиры у вас не будет других доходов, за которые нужно отчитаться и уплатить налог, можете вовсе декларацию не подавать.
Когда налоговая получит сведения из Росреестра и увидит даты продажи и перераспределения долей, инспектор может заинтересоваться вашей сделкой. В этом случае представьте в ИФНС документы, которые подтвердят, что вы владели долей в квартире с 1996 года, например договор купли-продажи.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Добрый день, если вы владели своей долей более 5 лет и можете это подтвердить, то никакой налог платить не надо! Так же если вы родственники то вам нужно будет предоставить в налоговую документы подтверждающие это и налог никакой не надо будет платить!
Мы тоже оформляли соглашение, что обязуемся выделить доли детям после того, как выплатим ипотеку, что мы и сделали, затем мы продали квартиру и тоже каждый из членов семьи владел долями менее 5 лет (ранее менее 3 лет). Нам прислали письма каждому члену семьи из налоговой, что нужно заплатить налог с продажи. Я написала в налоговую через личный кабинет и предоставила свидетельство о браке и свидетельства о рождении и ДДУ и акт приёма передачи, что квартиру покупали в браке и дети родились за долго до продажи квартиры, соответственно владение долями (квартирой) было более 5 лет и обязательства об оплате налога от продажи квартиры отсутствует! Налоговая прислала ответ, что налог платить не надо!
Ирина, отлично. Полезная инфа. Тоже через это предстоит пройдти
Можно ли снизить налог, если сделал ремонт и можешь подтвердить расходы?
А при продаже реновационной собянинки налог надо платить?
Что значит не надо подавать декларацию? Ее надо подавать, хоть 100 лет владей недвижемостью. Как иначе ее снять с себя в налоговой? Или можно не подавать декларацию, но продолжать плать налог за нее.
Как передать жене равные права на квартиру?
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Виды общей собственности
Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.
В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.
По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.
Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Соглашение об определении долей в квартире
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.
Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.
Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей
По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
Брачный договор
Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае. Только вместо соглашения приложите брачный договор.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Определение микродоли в квартире
Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»? Какие права у собственников микродоли? Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?
Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.
Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.
В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.
Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020 года).
Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.
Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.
В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст. 1 и ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.
Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.
В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.
Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».
Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.
Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).
Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.
При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.
«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.