предпродажная подготовка квартиры фото до и после

Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

Источник

Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду

В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.

Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.

Как подготовить квартиру

Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.

Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.

Группа № 1:

Им важны следующие параметры жилья:

По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.

Группа № 2:

В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.

Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.

Группа № 3:

Их интересуют следующие параметры:

В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.

Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.

Хоум-стейджинг

Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.

По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.

Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.

Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.

Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).

Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.

Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.

Источник

Хоумстейджинг, предпродажная подготовка, ремонт и декор квартир под аренду

Ярлыки

воскресенье, 13 мая 2018 г.

Как повысить стоимость квартиры на 1.2 млн. с помощью ремонта за 91000р. (Фото ДО и ПОСЛЕ)

Яркий пример хоумстейджинга в действии. Привела в визуальный порядок однокомнатную квартиру и сделала фотосъемку, которую использовали для ее последующей продажи.

ПОТРАЧЕНО ВРЕМЕНИ: 2 недели

ПОТРАЧЕНО ДЕНЕГ:
— Рабочим 26500р
— Черновые материалы 4500р
— Краски 12800р
— Икея 20600р
— Натяжной потолок + вентиляция в ванной 8500р
— Заделывание дыр в ванной 3000р
— Ковер в прихожую 2500р
— Ковер на балкон 3200р
— Цветы 4400р
— Уборка (+ химия) 5600р
_________________
ИТОГО: 91600р.

Фотографии кухни до и после хоумстейджинга

Фотосъемка спальни с балкона

СПИСОК ПОКУПОК В ИКЕЕ:
стол 2800р
мойка+смеситель+сифон 3800р
шторы перед шкафом + гардина 3400р
светильник на кухню над столом 800р
рулонная штора 2200р
столешница в кухню 2000р
штора в кухню 1800р
абажуры белые 4шт 1600р
стол на балкон 2200р

СПИСОК РАБОТ ПО КВАРТИРЕ:
— ободрали все обои на стенах
— заштукатурили
— покрасили все стены
— покрасили потолок в кухне и прихожей
— покрасили плитку в кухне
— заштукатурили щели
— пересобрали шкафчики на кухне
— поменяли столешницу, сифон и смеситель на кухне
— заштукатурили откосы у окон
— оклеили подоконник пленкой
— поменяли штору и светильник на кухне
— поменял место светильника
— поставили вентиляционную решетку
— поставили лампы-подсветку под ящики
— затерли белой затиркой швы в ванной
— поменяли крючки
— заделали две дыры (поставили люк)
— сделали вентиляционный короб к шахте и поставили вентилятор
— поменяли потолок на натяжной с новыми лампочками
— в прихожей поменял светильник
— демонтировали декоративную внутреннюю дверь и дверную коробку
— выложили ступеньку под дверью плиткой
— поставили наличники и добор на проем
— поставили гардинную палку перед шкафом
— доклеили карниз в коридоре над шкафом
— скрыли интернет-шнур за наличниками и плинтусом
— перекрасили пол в спальне
— повесили рулонную штору на окно
— на балконе заштукатурили откос у окна
— бетонную ступеньку у двери выложили плиткой
— выкинули металлические палки и зеленый пластиковый лист
— покрасили ограждение в черный
— покрасили батарейную трубу
— заменили ножку у столешницы у окна, поставили доп. уголки к стене
— отшкурили столешницу и покрасили лаком в 4 слоя
— выкинули мусор в контейнер
— собрали кухонный стол

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Детали кухни, требующие переделок

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Рабочее место с покосившейся столешницей и протертый пол

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Прихожая

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Подтеки на трубе батареи и отходящие от стены обои.

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Балкон

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Обои и откосы окна на кухне

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Прихожая и вторая входная дверь

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Балкон в первоначальном виде

Фотографии квартиры до хоумстейджинга. Недостатки крупным планом в прихожей и кухне

Фотографии ДО и ПОСЛЕ работ:

Фотосъемка спального места без лишнего визуального мусора

Фотографии квартиры до и после хоумстейджинга. Выкинули лишнее с балкона, постелили искусственный газон

Фотографии квартиры до и после хоумстейджинга. Заделали все дыры в стенах в ванной

Фотографии квартиры до и после хоумстейджинга. Потолок в ванной заменили на натяжной

Фотографии квартиры до и после хоумстейджинга. Поменяли столешницу, мойку и смеситель на кухне

Фотографии квартиры до и после хоумстейджинга. Оклеили пленкой подоконника на кухне

Итоговая фотосъемка квартиры. Фотографии использовали для объявлений о продаже квартиры:

Итоговая фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Прихожая

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Рабочее место и балкон

Итоговая фотосъемка квартиры. Спальное место

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Кухня

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Кухня

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Кухня

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Вид на кухню и комнату из прихожей

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Кухня

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Рабочее место и балкон

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Комната и балкон

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Спальное место

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Рабочее место и комната

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Рулонная штора как экран для проектора

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Комната и спальное место

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Комната и спальное место

Фотосъемка квартиры после хоумстейджинга. Балкон с цветами

Аккуратный вид квартиры и правильная фотосъемка в несколько раз увеличивают количество просмотров, как при аренду, так и при продаже квартиры.

При продаже квартиры было в среднем 3-5 показов в неделю. В итоге она была продана на 1.2 млн. рублей выше аналогичных вариантов.

Источник