потек стояк отопления в квартире кто должен ремонтировать
Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?
Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.
Ответственность за содержание общего имущества в доме
По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.
Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.
Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Как определить ответственность за ремонт собственника и УК
Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.
Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).
Спорные случаи
Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.
Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).
Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.
Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).
Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.
Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.
За потоп ответит управдом
А поводом для таких толкований стала коммунальная авария в одной из квартир. Пострадавшая собственница, у которой из-за поломки крана на стояке холодной воды случился потоп, потребовала от управляющей компании компенсации собственных затрат на устранение последствий протечки. Сумма вышла немаленькая, так как гражданка приплюсовала к расходам на ремонт моральный ущерб, штраф за то, что коммунальщики добровольно не стали возмещать сумму, а также расходы на экспертизу.
Вот аргументы Верховного суда РФ. Суд заявил, что для правильного решения этого спора надо установить «наличие вины сторон в произошедшей аварии». А в материалах апелляционного суда оказались копии вступившего в силу решения другого суда по иску еще одного пострадавшего в этом потопе. Некий мужчина предъявил материальные требования к соседке, у которой стоял этот кран на стояке холодной воды, а также и к управляющей компании. Суд решил спор в пользу пострадавшего соседа, но деньги присудил заплатить ему только управляющей компании, а с соседки, у которой сломался кран, ничего брать не стал. В этом решении сказано, что виновны в аварии, случившейся в квартире соседки, коммунальщики. Эти выводы суда, которые никто не оспорил, апелляция не учла. В законе (ГПК, статья 61) сказано, что обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, являются обязательными. И они не доказываются вновь и не оспариваются.
В Жилищном кодексе перечислено, за какое оборудование отвечает управляющая компания. А еще есть Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме. Их утверждало правительство (постановление №491 от 13 августа 2006 года). В правилах записано, что в состав общего имущества, кроме всего прочего, входят «общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». А управляющие многоквартирными домами компании отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
А факт нахождения этого оборудования в квартире не означает, что оно используется исключительно для обслуживания этой квартиры, и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку по Жилищному кодексу предусматривается его расположение как внутри, так и за пределами помещений.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула: обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу истицы или к общему имуществу жильцов дома, являются значимыми для решения спора и подлежат доказыванию. Когда апелляция пересматривала решение по этому спору, она заявила, что истица вместе с заменой внутренних инженерных сетей в квартире, которые являются ее собственностью, заменила и запорный вентиль, из-за которого была авария. Но дама с этим утверждением категорически не согласилась, а суд второй инстанции это не проверил и «достоверно не установил».
Что должна ремонтировать управляющая компания
Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.
Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.
Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Вода, тепло, газ
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.
Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.
То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.
В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.
Из-за протечки в батарее я затопила соседей
В чугунной батарее центрального отопления, которую в нашей сталинке не меняли примерно никогда, по каким-то неведомым причинам возникла дыра. Из дыры начала хлестать теплая вода. Не кипяток, потому что температуру в батареях уже убавили.
Мы оставили заявку в диспетчерской. Вызвали сантехника. Он пришел и наложил на место дыры хомут.
К тому времени паркет уже всплыл. Чтобы убрать воду, сняли весь паркет и сложили в коробки. Воду вытерли. Паркет и пол под ним восстановлению не подлежат. Мебель из комнаты вынесли, часть разбухла от воды.
Протекло на два этажа вниз. Соседи настроены крайне агрессивно. Вызвали оценщика, планируют выставить нам счет.
Мы обратились в управляющую компанию, чтобы нам составили акт об аварии. Пока никто, кроме соседей, к нам не приходил. Все знакомые говорят, что надо идти к юристам, делать независимую экспертизу ЖКХ, но никто не знает, куда и к кому обращаться конкретно.
Что и в каком порядке делать?
Юлия, для начала нужно понять, кто отвечает за батарею, которую у вас прорвало. От этого зависит, будет УК компенсировать причиненный ущерб или же ответственность ляжет на вас. Если батарея не является общим имуществом многоквартирного дома — МКД, то ремонт придется делать и у себя, и у всех соседей, которых вы залили.
Как понять, входит ли батарея в общедомовое имущество
По закону внутридомовая система отопления относится к общему имуществу МКД. Ответственность за такое имущество несет управляющая компания.
При этом Верховный суд считает, что сами приборы отопления индивидуализированы. Они обслуживают одно конкретное помещение, например комнату или квартиру, и не могут относиться к общему имуществу МКД.
Так что вопрос с прорывом батареи всегда сложный. Иногда суды встают на сторону УК, а иногда — собственника.
Например, Мосгорсуд в 2019 году постановил, что вина в подобном разрыве батареи лежит на управляющей компании. В акте осмотра квартиры указали, что на подводке к радиатору центрального отопления сорвало сгон. Конкретное место разрыва или то, что на сгоне был регулирующий кран, в акте не упоминалось. Суд посчитал справедливым взыскать с УК стоимость восстановительного ремонта и моральный вред.
В другом похожем деле Мосгорсуд отметил, что подводка горячего водоснабжения к радиатору и сам радиатор расположены непосредственно в квартире, после первого запорного устройства на стояке, то есть не в зоне ответственности управляющей компании. Поэтому ответственность лежит на собственнике жилого помещения.
Получается, все зависит от того, какую часть трубы прорвало. Если этот кусок считается общим имуществом, то отвечает и платит УК.
Обычно суды еще учитывают вот что:
Чтобы понять, кто все-таки отвечает за батарею, поднимите договор с УК. Его можно запросить в управляющей компании. Обычно в приложении к договору отдельно определяют, что именно входит в состав общедомового имущества. Так собственники и УК разграничивают зоны своей ответственности.
Если радиаторы не входят в состав общедомового имущества, ответственность за них несете вы. Это плохо: придется за свой счет приводить в порядок свою квартиру и делать ремонт у соседей. Возможно, соседи завышают реальные повреждения, чтобы сэкономить на плановом ремонте за ваш счет. В любом случае лучше вызвать независимого эксперта, чтобы оценить ущерб. Про оценку ущерба расскажу ниже.
Если же батарея или место протечки относится к общедомовому имуществу, взыскивать ущерб нужно с УК. Весь процесс касается только вас и управляющей компании. Если соседи хотят компенсировать ущерб их имуществу, они должны действовать самостоятельно.
Вот что нужно сделать, чтобы взыскать ущерб с управляющей компании.
Вызвать управляющую компанию
Вызывать УК надо в любом случае, даже если батарею прорвало не в месте ответственности компании. УК нужна, чтобы зафиксировать повреждения и выявить виновника. Если ее сотрудники не приходят, отправляйте письменное требование по почте с уведомлением о вручении на юридический адрес компании. Если УК проигнорировала даже письменное требование, привлекайте юристов.
По факту прорыва батареи УК должна организовать комиссионное собрание. На нем составляют акт о заливе. На такое собрание обычно приходит представитель УК с техником и инженером. Еще может прийти старший по подъезду или дому. Присутствовать должны и вы.
В ходе собрания внимательно осматривают каждый сантиметр квартиры. Все замечания фиксируют в акте о заливе.
Составить акт о заливе
В акте о заливе фиксируется факт затопления и устанавливается причинно-следственная связь между происшествием — от залива до любой другой аварии — и его последствиями. Также в акте указывается виновное лицо, если его можно установить при осмотре помещения.
Акт должен содержать суть повреждения, подробное описание ущерба и вывод о причине аварии. В вашем случае причина аварии — это дыра в батарее, которая, судя по всему, возникла из-за того, что УК не следила за общедомовым имуществом. Также в акте должны быть печати УК, подписи всех присутствующих, в том числе ваша, и дата его составления.
УК в принципе не любит платить за свои ошибки, поэтому вам надо активно участвовать в составлении акта. Его делают в свободной форме: бланк не утвержден законодательством. Вы вправе требовать внести в акт важные для вас пункты.
Главное — как можно подробнее указать все повреждения. Следите, чтобы сотрудники УК прописали площадь повреждений, материалы и мебель, которые пострадали. Например, что у вас всплыл паркет общей площадью 45 м², пострадал диван, затопило роутер и так далее. В вашем акте будет отражен ущерб, причиненный только вашему имуществу.
Писать надо примерно в таком стиле:
Описывайте разводы, пятна, вздутия стыков. Акт составляют по результатам осмотра помещения, поэтому если есть возможность оставить всю пострадавшую мебель на месте до прихода сотрудников УК, то оставьте. Понимаю, что зачастую это неудобно, но чем подробнее будет составлен акт, тем выше вероятность, что УК адекватно компенсирует ущерб.
Хорошо, если вы сразу сфотографировали все повреждения от прорыва батареи. С помощью фотографий можно зафиксировать повреждения, которые со временем исчезнут. Например, после залива на обоях появилось мокрое пятно. Завтра оно высохнет, обои пойдут пузырями, но доказать, что это произошло именно из-за прорыва батареи, будет сложно.
В акте уделите внимание причине залива. В идеале в нем должно быть написано, что за прорыв батареи отвечает управляющая компания.
Акт составляют в трех экземплярах: один остается у вас, другой — у виновной стороны, а третий хранится в УК.
Ваши соседи снизу, которые пострадали от прорыва батареи, должны самостоятельно вызвать сотрудников УК и составить собственный аналогичный акт о заливе.
Потребовать устранить ущерб на основании акта
После того как УК составит акт, попробуйте договориться, чтобы она прислала ремонтников и те устранили все повреждения. Для этого согласуйте с управляющей компанией удобные вам дату и время. То же касается ваших соседей: они сами должны договориться с УК, если вина лежит на ней.
Имейте в виду, что качество работ и материалов может значительно отличаться от вашего недавнего ремонта. Если же хотите сделать ремонт самостоятельно, нужно требовать от УК денежной компенсации.
Как получить компенсацию от УК
Самостоятельно провести оценку ущерба от затопления. Обратитесь к независимому оценщику. Компании, которые занимаются оценкой стоимости причиненного ущерба, можно найти в интернете. Таких компаний много — выбирайте любую, которая устраивает вас по цене и отзывам.
Специалисту, который будет проводить оценку, понадобится акт о заливе: он должен понимать, что стало результатом залива, а что нет. Оценщик ознакомится с актом и на его основании проведет независимую оценку.
В акте о заливе фиксируются повреждения и указывается их виновник, а не размер ущерба. Оценка проводится, чтобы определить стоимость устранения ущерба: оценщик считает, что нужно, чтобы устранить повреждения, и сколько это будет стоить.
Оплачивать оценку придется самостоятельно, но УК обязана компенсировать эти расходы.
Обратиться в УК с досудебной претензией. После того как оценщик составит отчет об оценке, обратитесь в УК с претензией и потребуйте возместить причиненный ущерб и стоимость оценки. В претензии укажите срок, в течение которого УК должна удовлетворить требования, и банковские реквизиты, по которым она должна перечислить деньги. К претензии приложите отчет оценщика и копию акта о заливе.
Сделайте два экземпляра досудебной претензии. Один экземпляр отправьте заказным письмом на юридический адрес УК, другой оставьте себе. УК обязана ответить на претензию в течение 10 дней.
Обратиться в суд. Если УК не ответила или отказалась возмещать ущерб, придется идти в суд. Для этого составьте исковое заявление и направьте его в судебный орган.
Мы уже написали много подробных статей про суды — они вам пригодятся:
За основу иска возьмите текст претензии. Напишите, что обращались в УК с требованием о выплате компенсации, но не получили ответа или УК отказала в выплате. В иске перечислите ваши требования: это может быть возмещение материального ущерба, расходов на оценку, юриста, почтовые отправления, а также вынеустойки и компенсация морального вреда.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Игорь, в страховках обычно вписано, что она не действует, если вышел срок службы службы труб. То есть как раз в таком случае она не сработает. Вообще, честно говоря, непонятно когда сработает.
А если УК тупо отказывается составить акт?
Иван, тогда идти в прокуратуру, жил инспекцию, чтобы они заставили ук составить акт.
Ситуация схожая. Начал делать ремонт в конце августа прошлого года. Новостройка. С бригадой работали без договоров/контрактов, по знакомству, куче знакомых людей и родственников они всё сделали на 5+, без претензий. В октябре соседка, живущая подо мной, объявляется с затоплением. По факту ничего страшного, водопады не льют, воды по щиколотку нет. Немного скопилось воды из щитка где счётчики, попало ей на кухню. Мои рабочие сами признали, что это их вина (условно не докрутили там гайку какую-то), но и ущерб в принципе частично вздулись обои, пара пятен радиусом сантиметров максимум 10. Пообщались с пострадавшими, они сами всё посчитали: замену обоев, анти-плесень, работа и тд. Попросили 7600 рублей. Переслал на карту, без расписок, вопрос закрыли. Ещё через месяц после объявляется ещё одна соседка с 6-го этажа (я на 9-ом). Говорит, «не было времени заниматься, болела», спрашивает, мол, полюбовно разойдёмся или через суд? Ну, я пошёл в УК, там зафиксирован ущерб. Те же признаки, в том же месте, только (что логично) поменьше ущерба как такового, ибо всё же несколько этажей ниже. Я отвечаю, что конечно же разберёмся полюбовно, тем более, учитывая, что до этого отдал 7600, значит здесь ну условной пятёрки хватит. Побеседовали, разошлись. Перед новым годом объявляется всё она же, и говорит «с вас 70000 рублей или подаю в суд». Я как бы готов со всей ответственностью подойти и отдать и 70, и 170, но тут вижу явный развод. Отказал, сказал обращаться в суд. После этого, она (соседка) провела «независимую» оценку, где ей насчитали 56000 ущерба + 4000 проведение оценки + госпошлина (порядка 2000) и 15000 морального ущерба.
Что посоветуете делать? Был назначен суд на 19 марта, но аккурат с 19 марта из коронавируса все суды перенесли до конца мая.
Саша, доброе время суток. Ходатайствуйте в судебном заседании о назначении судебной строительной и оценочной экспертизы, на разрешение вопросов которых поставьте 1. Причинно-следственная связь между вашим затоплением и появлением порчи имущества (а вдруг не из-за ваших действий), 2.оценка вреда. Затем по итогу в качестве свидетелей с вашей стороны привлеките тех соседей кому заплатили 7600, пусть выскажутся об оценке их ущерба, также привлеките в качестве свидетелей представителей УК, дабы получить с них пояснения о возможных последствиях и причинах порчи имущества соседей с 6 го этажа. Удачи и успеха.