подорожают ли квартиры в 2021 году в красноярске
Рынок недвижимости уходит с пика в пике
Эксперты рассказали, когда упадут цены на квартиры в связи с резким снижением спроса
Перегретый российский рынок недвижимости уже осенью может начать «схлопываться». Как спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, удорожание ипотечных кредитов из-за повышения ключевой ставки Центробанка и продолжающийся рост цен на жилье может привести к падению спроса на недвижимость в России на 10−15% уже к ноябрю.
«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10−15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года», — сказал директор «Этажей» в интервью ТАСС.
Напомним, что 10 сентября Банк России пятый раз подряд поднял ключевую ставку, на сей раз на 1 п.п. Средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье — на 0,9%, на загородную недвижимость — на 1,1%.
Собственно, ажиотажный спрос на новостройки начал падать уже в июле после того, как была ограничена государственная программа льготной ипотеки. В августе на первичном рынке Москвы было заключено на 22% меньше договоров, чем в июле. Система мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro тоже зафиксировала в столице спад числа договоров долевого участия с 6,3 тысячи в июне до 3,7−3,8 тысячи в июле. В августе, по предварительным оценкам, сделок было не больше. Правда, некоторую скидку нужно сделать на сезон отпусков, но снижение спроса налицо.
Кроме того, как говорят аналитики, свою роль сыграл и еще один фактор — насыщение спроса. Проще говоря, все, кто хотел и мог приобрести жилье для себя или в качестве инвестиций, уже это сделали, а платежеспособных клиентов в России не так уж и много. Остальным же не поможет даже программа семейной ипотеки по ставке до 6%, которая была расширена на семьи с первенцами.
Пожалуй, самый интересный вопрос для потенциальных покупателей квартир теперь следующий: приведет ли падение спроса к снижению цен на жилье? В июле в России впервые за год было зафиксировано падение стоимости квадратного метра, правда, пока не такое значительное — на 1,5% на новостройки в Омске, на 0,6% в Перми, на 1% в Челябинске. Даже в Москве началось снижение, правда, не везде, а только в самом бюджетном Юго-Восточном административном округе, где новостройки подешевели в среднем на 1,5%.
В связи с этим Ильдар Хусаинов спрогнозировал, что в следующие месяцы снижение цен на жилую недвижимость может составить 1,7%, стать еще более явным в 2022 году, а в течение двух-трех лет упасть и на 10−15%. Кстати, в августе и глава Сбербанка Герман Греф в интервью заявлял, что то в ближайшее время цены на жилье в стране стабилизируются и, возможно, снизятся.
Но, как рассказал «СП» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, испортить эти прогнозы может инфляция и рост цен на строительные материалы. Застройщики и так жалуются на то, что строят едва ли не себе в убыток, поэтому резкое снижение цен может привести к проблемам в отрасли.
— Ключевая ставка повышается, ипотека становится дороже и это действительно охлаждает покупательский спрос. Но у того, чтобы цены пошли вниз, должны быть объективные предпосылки — возможность и желание застройщиков опускать их. Так вот, у застройщиков ни такого желания, ни и возможностей нет. Из-за падения рубля на 20% в 2020 году, из-за резкого подорожания металла, древесины и практически всех материалов, не говоря уже о подорожании и дефиците рабочей силы, у застройщиков сильно выросли издержки. Пять миллионов гастарбайтеров до сих пор не могут приехать в Россию на работу, цены на металл выросли в два раза, и так далее. Себестоимость строительства растет, и по многим госконтрактам подрядчики уже обратились к правительству с просьбой пересмотреть их в сторону увеличения, потому что они не вписываются в сметы, составленные два-три года назад. Они даже говорили о разорении строительной отрасли, если стоимость госконтрактов не будет пересмотрена. Так что застройщики цены уменьшить не могут.
У нас так исторически сложилось, что рынок первичного жилья является «хэдлайнером». Когда повышаются цены там, они повышаются и на вторичном рынке, аналогичная ситуация и со снижением. На первичное жилье в ближайшие три месяца вряд ли будет понижение. Но если отдельные продавцы хотят продать жилье побыстрее, на то и дисконт, чтобы с ними торговаться.
Что касается спроса, кому нужно, тот все равно будет покупать недвижимость. Люди рождаются, женятся, заводят детей, разводятся, поэтому определенный спрос на жилье есть всегда. Думаю, на рынке недвижимости в этом году будет стагнация. Особого падения или роста я не предвижу.
«СП»: — Это негативно скажется на строительном рынке?
— Строительный рынок достаточно инертный. Те, кто начинал проекты в 2017 году и представить не могли, что в 2020 рынок вообще встанет. Но в итоге правительство поддержало их льготной ипотекой. Не думаю, что в связи с падением спроса строительный рынок резко пойдет на спад. Там заняты определенные мощности и просто так свернуть их нельзя. Это можно сравнить с Мартеновской печью, которую нельзя разжигать и тушить в любой момент, когда захочется. Раз уж строители начали строить, они будут продолжать это делать, и их остановит только разорение.
Эксперт по недвижимости, риэлтор Олег Бендриков считает, что цены на рынке недвижимости все же пойдут вниз, но не раньше следующей весны. Правда, с ними может упасть и качество предлагаемого жилья.
— Думаю, спрос уменьшится на 7−10% к концу года. Это связано, в первую очередь, с повышением ставок по ипотеке из-за роста ключевой ставки, а во вторую — с уменьшением параметров программы льготной ипотеки. Для Москвы и Санкт-Петербурга существенно уменьшились суммы средств, которые может получить гражданин. Поэтому исключилась значительная часть людей, которая хотела бы приобрести квартиру по этой программе, но не имеет возможности доложить собственные средства. Если раньше в столице можно было взять льготный кредит на 12 миллионов рублей, то сейчас — всего на 3. Группа покупателей в результате сильно сократилась.
«СП»: — Что будет с ценами на недвижимость в этой ситуации?
— При снижении спроса стоимость недвижимости будет падать. Но не думаю, что это произойдет до конца этого года. Осень и начало зимы — это всегда самое пиковое время для продажи квартир, на которое приходится самое большое количество сделок. Цены находятся на пике, и когда начнется снижение, оно может дойти до 12−15%. Но это, вероятнее всего, произойдет к концу весны-началу лета.
Сложно прогнозировать точнее, потому что последние два года рынок у нас очень нестабильный и при этом очень активный. У нас было большое количество сделок и летом, и в январе, который обычно является периодом затишья. Все это было обусловлено низкими ставками по ипотеке. Но сейчас ставки существенно отличаются даже от того, что было полгода назад. А два процента при заемных шести миллионах сильно меняют ежемесячный платеж и переплату. Поэтому многие просто не идут на то, чтобы брать ипотеку.
Кроме того, некоторые покупатели переквалифицировались на вторичное жилье с первичного, так как ставки не сильно отличаются, но на вторичном рынке можно купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Последние повысили цены и пока не собираются их понижать.
«СП»: — Как изменится рынок недвижимости в связи с этим охлаждением?
— Если говорить о среднестатистическом, а не об элитном жилье, уменьшится не столько количество проектов, сколько сами они изменятся. Мы постепенно уйдем от четырехкомнатных и стандартных трехкомнатных квартир и перейдем на «евротрешки», которые меньше по площади. Чем больше квартира, тем она дороже и людям сложнее ее купить. Скорее всего, мы уйдем от стандартных решений. Уже сейчас мы видим в новостройках так называемые «евродвушки» — по факту, это обычная однокомнатная квартира, где гостиная соединена с кухней и есть небольшая отдельная спальня. Если раньше мы получали спальню в районе 12 метров, большую комнату на 19 метров и еще 8-метровую кухню, то сейчас мы имеем спальню 9−10 метров и кухню/гостиную 15−17 кв. м.
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Из-за резкого скачка цен на металлоконструкции поднялась стоимость жилья в Красноярске
Первыми разницу почувствовали покупатели новостроек, а дальше потянулась вторичка
Фото: Артём Ленц / NGS24.RU
Из-за роста стоимости металла выросли цены на недвижимость Красноярска
Об этом заявляют производители, а также риелторы и застройщики.
О поднятии цен на квартиры, в том числе из-за роста стоимости металлоконструкций, говорил на минувшем КЭФ заместитель министра строительства Евгений Ганчуков. Однако в целом, считает чиновник, на ситуацию повлияли в том числе и затраты застройщиков на обслуживаемые кредиты в банках, траты на подготовку площадок, где нет никаких коммуникаций, и прочие факторы. Конкретных цифр он не называет.
Рост цен на металлоконструкции начался еще в октябре прошлого года, а в начале апреля произошел новый скачок, рассказывает корреспонденту NGS24.RU Павел Сачков, директор Сосновоборского завода металлоконструкций. Он называет ситуацию «суровой» для рынка.
Собеседник объясняет, как изменение цен в одной отрасли потянет за собой череду в остальных:
— Все сферы — промышленное строение. Соответственно, если кто-то заинвестировал туда какую-то сумму денег, он уже не может закончить строительство. Многие компании участвуют в муниципальном строительстве школ, детсадов. Уже есть прецеденты, когда заказчик выиграл тендер и остановил стройку, потому что у него физически не хватает ресурсов изготовить и поставить здание. Плюс дорожает сильно оборудование, потому что там основная составляющая — металлопрокат. Жилое домостроение выросло из-за арматуры, она подорожала в два раза. Там цена квадратного метра растет.
Конкретный пример озвучивает руководитель АН «Ремесленник» Вячеслав Мельников. По его словам, в последние полторы-две недели тенденцию подметили продавцы загородной недвижимости и использовали в своих интересах.
Прогноз цен на недвижимость в 2020–2021 году
Есть мнение, что российский рынок недвижимости в этом году в любом случае вошёл бы в кризис. Плановый шестилетний кризис в продолжение временного ряда: 2008, 2014, 2020. Правда, в этот раз к нему хорошо подготовились, и на стоимость недвижимости он бы серьёзно не повлиял.
Но потом случились коронавирус, нефтяной кризис, падение рубля и затяжной полукарантин, который спутал все карты. В такой ситуации делать прогноз цен на недвижимость в 2020–2021 году крайне сложно. Но если учесть опыт прошлых кризисов, то можно найти много общего.
Как ведёт себя рынок недвижимости в кризис
Кризис кризису рознь. Но в любой кризис рынок недвижимости имеет определённые паттерны, на которые можно ориентироваться. Итак, давайте проанализируем, что сейчас происходит:
1. Страна понемногу выходит из карантина. Ограничительные меры постепенно снимают, и жизнь возвращается в привычное русло. Как только полностью восстановится работа всех государственных учреждений, объём сделок пойдёт вверх.
3. Пока карантин полностью не сняли, отложенный спрос продолжает копиться. Все, кто планировали купить или продать недвижимость, поспешат это сделать в ближайшее время, ибо будущее выглядит слишком непредсказуемым.
Какой прогноз цен на недвижимость в 2020–2021 году можно сделать, исходя из вышесказанного:
— По окончании карантина нас ожидает всплеск сделок, который резко сдвинет вставший рынок. Этот спрос породит кратковременный рост цен на самые ликвидные объекты.
Подорожает ли недвижимость в 2020 году?
С понижением цен вроде всё ясно. А вот подорожает ли недвижимость в 2020 году? Тут вопрос намного интереснее и намного сложнее. Основной фактор роста цен — это высокий спрос.
После снятия ограничительных мер эксперты прогнозируют виток ажиотажного спроса. Но он будет совсем коротким — и стоимость недвижимости не успеет сильно вырасти.
Прогноз цен на недвижимость в Красноярске
Если вы живёте в Красноярске, то события в мировом масштабе вас интересуют в основном в качестве развлечения. Главный интерес представляет прогноз цен на недвижимость в Красноярске. Попробуем посмотреть, как будут развиваться события в зависимости от сегмента рынка.
Новостройки не ощутят серьёзного падения спроса: ипотека под 5,9% годовых сумеет компенсировать прогнозируемый провал. Так что цены в новостройках будут медленно, но последовательно подниматься.
Другое дело — вторичка: на ней падение платежеспособного спроса всегда сказывается не лучшим образом. Как только в действие вступят экономические последствия кризиса (сокращение рабочих мест, потери малого и среднего бизнеса), спрос на вторичку сожмётся.
Как это и бывало раньше, конкурировать с новостройками вторичный рынок будет за счет снижения цен. Но, учитывая изменение ключевой ставки и последующее снижение ставок по ипотеке, новые льготные программы «Семейная ипотека», материнский капитал, снижение не станет резким.
А экономкласс сохранит спрос, подогреваемый дешёвой ипотекой и государственными программами поддержки. Там всё продолжит развиваться, как будто никакого кризиса и не было. Часть покупателей, планировавших приобрести более дорогое жильё, перетечёт в экономсегмент.
Хотим отметить, что в прогнозе нужно анализировать каждую индивидуальную ситуацию. Хотите получить информацию, как сегодня выгодно купить или продать квартиру, всё взвесить и не сомневаться — проконсультируйтесь с профессионалами. Позвоните в агентство недвижимости «КИАН» по телефону и назначьте консультацию с риелтором. Он расскажет вам, подорожает ли недвижимость в 2020 году и каковы перспективы конкретно вашей сделки.
Как отмена льготной ипотеки повлияет на рынок недвижимости Красноярска
Комментарий экспертов компании лидера среди агентств недвижимости города
На прошлой неделе стало известно, что действие программы льготной ипотеки после продлят только в 24 субъектах — и Красноярского края в списке нет
2021 год бьет рекорды по объемам выданных ипотечных кредитов. Высокий спрос на квартиры за счет низких ипотечных ставок по госпрограмме раскачал цены на жилье. 2021 года истекает срок действия программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. Программа стартовала в апреле 2020 года, она была направлена на поддержку строительной сферы и улучшение доступности жилья для россиян. Какое влияние программа оказала на рынок недвижимости?
На прошлой неделе в интервью «Известиям» глава Центробанка Эльвира Набиуллина сообщила, что действие программы льготной ипотеки после следует продлить только в 24 субъектах. В остальных регионах, включая Красноярский край, наблюдается значительное повышение цен на квартиры, и продлять программу рискованно с точки зрения доступности жилья.
Сегодня на рынке недвижимости
По данным экспертов компании «Этажи», спрос на квартиры в новостройках Красноярска с начала действия льготной программы в целом вырос на 13%. При увеличении спроса цены на жилье в течение прошедшего года также значительно увеличились до 30%.
Основными причинами роста ипотечного рынка руководитель департамента ипотеки компании «Этажи» Елена Лалетина назвала рекордно низкие ставки по кредитам на жилье и действие льготной программы на новостройки:
— Количество сделок с ипотекой увеличилось на 35%. Это очень быстрый темп роста. Сейчас средняя процентная ставка при кредитовании составляет 7,3% (включая рынок вторичной недвижимости). А на новостройки по программе льготной ипотеки некоторые банки предлагают от 5,85%. Также доступность ипотечного кредитования увеличилась благодаря цифровизации банковских процессов и появлению онлайн-сервиса (18+) для подачи заявок. С момента начала ограничительных мер сервис стал очень популярен. Сейчас желающим подать заявку на ипотечный кредит и узнать одобряемую сумму не нужно тратить время на посещение банков, а можно просто заполнить форму онлайн. Заявка направляется одновременно нескольким банкам (от 11 до 20 в зависимости от подходящих программ кредитования). Шанс одобрения по статистике увеличивается на 20%.
К чему приведет отмена льготной ипотеки в Красноярске?
Логично, что после отмены программы ипотечная ставка вернется на свой прежний средний уровень (около 8–9%). Также в пятницу выросла ключевая ставка Центробанка, что тоже повлияет на ставки банков по ипотеке. В связи с этим спрос на жилье постепенно будет замедляться. В перспективе во втором полугодии возможно снижение цен.
Также есть вероятность, что отложенный спрос будет нарастать, а застройщики не будут наращивать планы по вводу новых объектов из-за ограниченности спроса здесь и сейчас.